“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響研究

孫志欣

[摘 要]“營改增”是我國目前稅收史上的重大性舉措，是非常艱難的改革工作之一，目前已經(jīng)走了整整4年半的進程，并取得了良好的效果。將其擴大到建筑行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)、金融行業(yè)以及生活服務(wù)行業(yè)，并將企業(yè)在日常經(jīng)營過程中新增的不動產(chǎn)所包含的增值稅納入營改增的扣稅范圍，從而確保所有行業(yè)的賦稅能夠保證只減不增的狀態(tài)。由于政策的不成熟性，改革所帶來的結(jié)果也未可知，關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)這一中心點，可探究改革實質(zhì)的影響。

[關(guān)鍵詞]營改增;房地產(chǎn);利潤;財務(wù)指標

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2019.22.009

[中圖分類號]F299.233.42;F812.42[文獻標識碼]A[文章編號]1673-0194（2019）22-00-02

0? ? ?引 言

“營改增”是我國目前在經(jīng)濟社會發(fā)展環(huán)境下的一種新型稅制體制方面的改革，也是我國獨有的一種特色性改革，對于我國房地產(chǎn)行業(yè)來說，也是巨大的挑戰(zhàn)。在此背景之下，能否有效克服房地產(chǎn)行業(yè)在營業(yè)稅稅制體制之下的問題，并且在一定程度上促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康性發(fā)展，如今還無法給出確切的答案，因此，針對目前背景下的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)問題進行詳細研究，從而得出針對房地產(chǎn)企業(yè)具有現(xiàn)實意義的結(jié)論。

1? ? ?房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

由于房地產(chǎn)行業(yè)是目前具有高度綜合性而且高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)之一，是整個國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，發(fā)展將會帶動整個國民經(jīng)濟發(fā)展，促進相關(guān)行業(yè)發(fā)展。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也受到國內(nèi)外經(jīng)濟周期方面的影響，是目前國家宏觀調(diào)控的行業(yè)。在房地產(chǎn)實行“營改增”之前，房地產(chǎn)在發(fā)展過程中，重要的問題就是營業(yè)稅中的重復(fù)征稅問題，主要原因在于房地產(chǎn)的上游企業(yè)存在重復(fù)征稅，必然導(dǎo)致稅收轉(zhuǎn)嫁到下游房地產(chǎn)公司?！盃I改增”的稅收條件下，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，尤其對于下游以房地產(chǎn)開發(fā)銷售為主的房地產(chǎn)企業(yè)來說，使他們在購置房地產(chǎn)建筑材料時產(chǎn)生一定的增值設(shè)備抵扣，在一定程度上可以消除重復(fù)征稅的現(xiàn)象。

2? ? ?房地產(chǎn)行業(yè)存在的主要問題

房地產(chǎn)開發(fā)的商品房在整個消費市場中是一種大型的不動產(chǎn)產(chǎn)品，需要雙方遵守一定的法律法規(guī)，受到整個經(jīng)濟發(fā)展因素以及空間因素方面的影響，房地產(chǎn)具有不動產(chǎn)的基本性特征，在開發(fā)交易和利用的整個過程中，需要在當(dāng)?shù)剡M行。房地產(chǎn)行業(yè)在原材料取得和加工生產(chǎn)以及銷售消費方面不在同一個地方，通過流通時需要對價格進行進一步調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)具有一定的復(fù)雜性，主要在于目前我國房地產(chǎn)經(jīng)營的業(yè)務(wù)并不是簡單的，還涉及一系列與之相配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施方面的建設(shè)，尤其包括前期的征地拆遷勘察設(shè)計以及中期施工、后期銷售和售后等諸多方面的服務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)的投資意向到項目建成以及到房屋賣出等整個過程的周期相對較長，資金存在一定程度的流通要求。

3? ? ?“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響

3.1? ?“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的影響

3.1.1? ?對資產(chǎn)負債表的影響分析

“營改增”發(fā)展背景下，對于房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債表所產(chǎn)生的影響主要分為對存貨產(chǎn)生的影響、對固定資產(chǎn)產(chǎn)生的影響以及在“營改增”的背景之下，對企業(yè)應(yīng)繳稅款項目所產(chǎn)生的影響。一方面，對于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨所產(chǎn)生的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)過程中，將主要的存貨分為開發(fā)產(chǎn)品和非開發(fā)產(chǎn)品。由于房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品主要包含了土地成本、施工成本以及具體的資本借款成本的相關(guān)費用，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品是房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中的主要銷售產(chǎn)品。在“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)向建筑企業(yè)支付的相關(guān)價款以及全部金額將會進入房地產(chǎn)開發(fā)成本中，而進行“營改增”之后，房地產(chǎn)向建筑企業(yè)所支付的相關(guān)價款是含稅價格。另一方面，對房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)產(chǎn)生一定程度的影響。在營業(yè)稅時代，房地產(chǎn)企業(yè)所購的固定資產(chǎn)需要按照固定資產(chǎn)的初始成本，并對其原有價值以及資本化支出等進行記錄，但是在增值稅之后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從外部企業(yè)取得一定資產(chǎn)，及時取得一定的增值稅專用發(fā)票，并在增值稅專用發(fā)票上實行稅款抵扣，這樣會在一定程度上大大降低房地產(chǎn)企業(yè)的入賬價值，從而使整個固定資產(chǎn)總額下降。

3.1.2? ?對利潤表的影響分析

（1）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入的影響。在營業(yè)稅時代，房地產(chǎn)企業(yè)為客戶提供一系列服務(wù)時，繳納稅款應(yīng)以直接實際取得的收入計入整個營業(yè)稅收入中，并在利潤表中進行展示。由此看來，在“營改增”的時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要向客戶收取的費用不僅包括房屋本身的售價，而且還包含了一系列增值稅的稅額。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”之后需要對房地產(chǎn)項目本身的售價與具體稅額進行合計，因此，在利潤表列示的營業(yè)收入應(yīng)當(dāng)是不含稅的具體收入計量。由此看來，在“營改增”的背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)的實際收入額將會呈現(xiàn)下降趨勢。

（2）“營改增”對營業(yè)成本的影響。對于房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的主要成本，主要包含了房地產(chǎn)具體項目的成本，成本的大頭是土地成本，同時在房地產(chǎn)具體項目落地時還包括全系列的工程費和規(guī)劃費。在實行“營改增”的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對土地的部分相關(guān)內(nèi)容可以進行抵扣，由于房地產(chǎn)企業(yè)在一二線城市獲取的土地價格相對較高，因此將會導(dǎo)致整個土地成本提升。由此看來，房地產(chǎn)企業(yè)在營改增的背景下，將會導(dǎo)致整個建筑企業(yè)方面的成本增加，就增加的部分而言，很可能在一定程度上對房地產(chǎn)公司進行轉(zhuǎn)嫁，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)本身的成本呈現(xiàn)增加態(tài)勢。

3.1.3? ?對現(xiàn)金流量表的影響分析

（1）“營改增”對經(jīng)營活動產(chǎn)生的影響。在營業(yè)稅時代，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的不動產(chǎn)應(yīng)繳納具體的營業(yè)稅，由每個項目公司進行繳納，但是在增值稅時代之后，房地產(chǎn)公司所銷售的不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)繳納一定程度的增值稅，而具體的項目公司為了進一步快速獲得資金回籠，通常采用房地產(chǎn)項目的預(yù)售制度，根據(jù)增值稅稅收的相關(guān)規(guī)定，如采用這種制度，取得的預(yù)售款應(yīng)當(dāng)作為納稅的發(fā)生時期。這時作為房地產(chǎn)的具體項目公司，對于某些款項往往采用延期支付的方式，從而在一定程度上使房地產(chǎn)企業(yè)的具體稅收賦稅增加，進而導(dǎo)致在經(jīng)營過程中大量現(xiàn)金流出。隨著“營改增”全方位鋪開，企業(yè)有望使現(xiàn)金流呈現(xiàn)出減少態(tài)勢。

（2）“營改增”對投資活動產(chǎn)生的影響?！盃I改增”具有一定抵扣進項稅額的屬性，因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)，在具體項目開發(fā)過程中，購買固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)在取得增值稅發(fā)票的情況下，對進項稅款進行一定程度抵扣。由此看來，在“營改增”發(fā)展下，房地產(chǎn)企業(yè)的具體投資支出會有一定程度減少，減少了房地產(chǎn)企業(yè)具體現(xiàn)金流出金額。

（3）“營改增”對籌資活動產(chǎn)生的影響。但“營改增”的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)將會大大增加對現(xiàn)金流方面的需求。尤其在目前日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)的競爭態(tài)勢之下，國家信貸政策雖然在一定程度上也逐漸呈現(xiàn)出完善的態(tài)勢，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，應(yīng)當(dāng)需要有更多的閑置資金以及更加豐富的現(xiàn)金流去支持整個房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，但是隨著企業(yè)開展籌資活動，現(xiàn)金流逐漸增大，房地產(chǎn)企業(yè)所支付的債務(wù)和利息也逐漸增大，在“營改增”的背景之下，由于房地產(chǎn)企業(yè)的競爭方式發(fā)生一定程度變化，也會影響房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)利息。

3.2? ?“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響

3.2.1? ?對會計核算的影響

在傳統(tǒng)的營業(yè)稅稅制體系之下，房地產(chǎn)企業(yè)往往按照具體的營業(yè)收入進行全額繳納營業(yè)稅，但是在增值稅發(fā)展的背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照具體的進項稅額與銷項稅額之間的差值進行繳納。在“營改增”實施之后，對于房地產(chǎn)企業(yè)不能進行抵扣或者無法開出增值稅專項發(fā)票業(yè)務(wù)時，應(yīng)按照之前的具體的會計處理方式進行處理，但是對取得的增值稅專用發(fā)票的成本支出方面的會計處理方式發(fā)生了一定程度變化，應(yīng)當(dāng)對增值稅專用發(fā)票上所記載的征稅額度進行進一步分解，將不含增值稅的價款納入具體的成本中。

3.2.2? ?對資金管理的影響

根據(jù)目前出臺的“營改增”的增值稅相關(guān)規(guī)定可以發(fā)現(xiàn)，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)屬于眾多房地產(chǎn)行業(yè)中的普通企業(yè)，對于房地產(chǎn)行業(yè)方面的發(fā)展均離不開上游企業(yè)方面的支持，這樣一來，對于房地產(chǎn)企業(yè)在具體項目的開發(fā)初期將會收獲上游企業(yè)的賦稅，必將具體賦稅轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)成本在短期內(nèi)呈現(xiàn)出上升態(tài)勢，將會造成房地產(chǎn)企業(yè)對資金方面的需求增加。由此看來，在“營改增”發(fā)展的背景下，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)當(dāng)尤其重視對資金方面的管理，尤其是對“營改增”之后，不斷增強其資金的管理能力，這是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要保障。

4? ? ?房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”政策下的應(yīng)對策略

在“營改增”的具體背景之下，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)不斷提升對已有資金的利用率，并以自身多年的發(fā)展現(xiàn)狀作為基礎(chǔ)，對該企業(yè)的具體未來發(fā)展現(xiàn)狀以及整體項目進行具體規(guī)劃，對于房地產(chǎn)企業(yè)的各個項目來說，應(yīng)當(dāng)對具體項目籌辦開發(fā)過程提出一系列規(guī)劃措施，從而使企業(yè)合理配置資金，防止企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中出現(xiàn)資金鏈斷流的情況，使資金利用率最大化，促使企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在目前信息技術(shù)高速發(fā)展的背景之下做到與時俱進，充分利用大數(shù)據(jù)財務(wù)軟件技術(shù)對企業(yè)現(xiàn)金流量表進行及時分析和實時監(jiān)控，并對出現(xiàn)的問題進行及時解決，從而保證集團的現(xiàn)金流能夠處于穩(wěn)定的運行態(tài)勢。

5? ? ?結(jié) 語

隨著“營改增”政策逐步推廣，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理確實面臨著很大影響。而房地產(chǎn)企業(yè)在新的政策背景以及環(huán)境下，應(yīng)逐步適應(yīng)社會和政策不斷發(fā)展，并隨之做出相對應(yīng)的改變與對策。要學(xué)會充分利用國家推出的優(yōu)惠政策，促使自己在房地產(chǎn)市場上處于有利競爭的地理位置，讓企業(yè)有更進一步的發(fā)展。