淺析房地產開發(fā)成本核算方法及成本管控對策

鄭林

摘要：現階段，成本管理已成為房地產企業(yè)關注重點，經過近十多年的發(fā)展，房地產企業(yè)成本管理能力有了顯著的提升，逐漸實現了企業(yè)成本目標可控。隨著近幾年地產快速周轉、合作開發(fā)項目不斷增多，房企之間競爭逐步轉向價值鏈競爭，成本管理逐步向著新一輪改進。本文針對房地產開發(fā)成本核算及管控中現存問題進行分析，從成本核算的對象、分配方式、目標監(jiān)管等方面進行探究，挖掘房地產開發(fā)成本核算方法中的主要問題，根據房地產企業(yè)的特點與發(fā)展趨勢，提出成本核算與成本管控的對策，旨在優(yōu)化分配各項資源，提高房企的核心價值，促進房地產企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

關鍵詞：房地產;開發(fā)成本核算;成本管控

在地產市場競爭日趨激烈、利潤逐步下滑的嚴峻形勢下，房地產開發(fā)企業(yè)需要提升成本核算與成本管控的重視程度，對房地產行業(yè)實施宏觀調控。同時，房地產行業(yè)也面臨著諸多挑戰(zhàn)，需要結合市場發(fā)展的環(huán)境及企業(yè)發(fā)展趨勢進行分析，融入現代化的管理理念與先進管理技術。文章將結合房地產開發(fā)成本核算的現狀進行分析，提出相應的優(yōu)化對策，希望能為房地產企業(yè)成本核算管控提供借鑒價值，推動現階段房企的進一步發(fā)展。

一、房地產開發(fā)成本核算及管控中現存的問題分析

成本核算的對象即為房地產企業(yè)在實際項目開發(fā)中已經消耗的費用，并在既定范圍內實施有效分配[1]。房地產行業(yè)成本核算工作的開展，需要提升成本管控與成本核算的重視程度，縱觀當前房地產企業(yè)的實際情況，普遍存在著成本核算的對象比較模糊，成本分配的方式不夠科學及目標成本監(jiān)管不到位等方面的問題，影響著房企整體核算的效果。

（一）成本核算的對象比較模糊

近年來，房地產行業(yè)發(fā)展速度較快，項目開發(fā)數量較多。房地產企業(yè)需要結合所開發(fā)的項目實施針對性分析，比如商業(yè)地產、公寓以及別墅等等[2]。不同的開發(fā)類型與房地產開發(fā)工期下，所需要消耗的時間、成本核算的內容也會存在著差異，會增加成本核算的難度，影響房地產企業(yè)的成本核算效率。

（二）成本分配的方式不夠科學

房地產行業(yè)開發(fā)中所形成的費用，均需要直接納入產品的成本中。房地產行業(yè)成本核算過程中，會間接產生諸多費用[3]。成本核算期間如果間接費用重視程度不夠，成本核算周期不夠明確，分配方式不夠科學，則很難有效計算出房地產企業(yè)的經濟利潤，影響房地產企業(yè)的發(fā)展。

（三）目標成本的監(jiān)管不到位

房地產開發(fā)中建筑安裝成本為成本核算的重要組成部分，由于缺乏完善的管理制度，成本核算時，容易出現建筑安裝成本虛增的情況，難以真正彰顯出項目真實的成本與實際利潤[4]。還有一些房地產企業(yè)在一段時間內可能同時展開多項開發(fā)項目，項目的土地價格、地理位置以及實際的開發(fā)途徑等會存在較大差異，項目開發(fā)的預期利潤也會有所不同。房地產開發(fā)企業(yè)在項目成本預算中，一旦缺乏動態(tài)化監(jiān)管，很容易出現資金風險問題，導致房地產企業(yè)項目的開發(fā)與資金的周轉面臨困境。

二、房地產開發(fā)成本核算方法及成本管控對策分析

近5年來，地產行業(yè)受國家限價政策及高地價競爭等因素影響，地產行業(yè)利潤率逐年下滑，從相關統(tǒng)計數據來看，已經從20%左右，下滑至不足8%，其下降速度令人吃驚;從大數據來分析，地產行業(yè)利潤率下降，主要是受到了國家不斷出臺限售、限購、限價、限貸和限商等方面的政策，宏觀調控不斷加碼，政策壓力越來越大、建筑材料及施工成本逐年上升、客戶對品質的重視等，都對企業(yè)成本核算帶來影響，增加了企業(yè)的成本投入。在面對高地價、如何降低材料單價，減少現場變更，更多滿足業(yè)主對高品質住宅的需求等等，這些都急需成本管控模式的創(chuàng)新，加強成本核算。因此，房地產開發(fā)成本核算與成本管控期間，需要通過明確成本核算項目，提升成本管控重視程度;健全監(jiān)督管理制度，實施項目信息動態(tài)監(jiān)控及加強內部成本控制，落實成本控制具體要求等方式展開，要轉變思想，從傳統(tǒng)的事后成本核算，逐步轉變?yōu)槭轮械某杀究刂?，再到當前以策劃為主導的成本控制思路，要?yōu)化業(yè)務模式，拓寬管理邊界，保障房地產行業(yè)的經濟效益，促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展。

（一）搞清成本核算對象，明確成本核算內容

房地產開發(fā)項目中的成本核算工作，需要明確其具體的對象。成本核算中需要從設計階段開始，注重成本核算工作的開展，對開發(fā)項目的工期、開發(fā)項目中所能夠產生的附加成本等進行清晰規(guī)定。針對房地產開發(fā)的成本周期核算實施明確規(guī)定，建立健全規(guī)章制度，保證成本核算工作的有序開展[5]。

針對房地產開發(fā)項目來說，開發(fā)產品的主要成本包括土地開發(fā)、房建開發(fā)以及配套設施這幾個方面的開發(fā)成本，進一步細化可劃分以下幾個成本核算內容：①土地征用費、拆遷補償費。②前期工程支出成本。③建筑工程成本。④配套設施成本。⑤公共配套設施。⑥開發(fā)間接費用。在確定好各項成本支出費用內容后，對各項內容開展核算工作，務必保證沒有差錯，做好核對工作，為房地產開發(fā)工程提供準確可靠的計量結果。

（二）引進基于作業(yè)成本法的成本分配方法

房地產開發(fā)所涉及的內容繁多，如果事無巨細進行管理的話，將帶來極大的工作量，反而造成人力、資金的浪費。對此，可引入作業(yè)成本法開展成本控制。首先針對以上所列出的幾項成本支出進行分析，分析能夠影響支出的主要因素，就是作業(yè)成本動因，著重對成本動因進行管理。在成本管理過程中，需要找到影響成本的主要因素，抓住重點進行管理，做到有的放矢，減少無用功，提高成本管控實效。從房地產企業(yè)的實戰(zhàn)來講，將業(yè)務和管理前置是風險管理與進度控制的有效對策?！扒爸谩⑶爸?、再前置”，已成為成本管理、控制和優(yōu)化的必然趨勢。當前，地產行業(yè)內典型的實操方法為：成本管理前置、合約規(guī)劃前置、供方尋源前置和招標策劃前置等。

（三）借助信息技術，實施項目信息動態(tài)監(jiān)控

現實工作中，部分房企早已實現數字化，信息化，全成本過程精細化管理，實現成本過程處處可控。成本管理數據化、業(yè)務在線化和場景智能化，助推房企進入“數據”驅動的“智慧成本”時代，全面提升工作效率和效果。房地產企業(yè)更需要加強開發(fā)成本的動態(tài)化監(jiān)控，將成本核算與成本控制的理念融入整體項目開發(fā)過程中，實現全過程的監(jiān)督與管理。房地產開發(fā)期間還可以將信息技術融入其中，構建智能化、信息化的審計工作模式。網絡信息技術的應用，能夠構建較為完善的成本動態(tài)更新系統(tǒng)，對成本運行的情況實施全面監(jiān)控、動態(tài)調整。要求房產開發(fā)過程中各相關部門，通過網絡平臺，每月、每周上傳支出情況，并和預期的核算范圍進行比對，及時發(fā)現成本支出中存在的問題，如有問題應及時整改。如果發(fā)生資金不足的情況，也需要及時籌集調整，保證房地產開發(fā)項目的順利完成。信息化技術的應用，能夠使核算信息更加全面，減少工作人員的任務量，在提升房地產企業(yè)成本核算工作質量的同時，也能夠提升整體工作的效率。

三、結束語

近年來，房地產行業(yè)中開發(fā)項目數量不斷增加，但是一些企業(yè)由于項目開發(fā)中成本核算與成本管控的方式不當，故而其經濟效益受到損失。市場經濟快速發(fā)展的趨勢下，需要建立健全成本管控制度，提升成本控制人員的專業(yè)能力、職業(yè)素養(yǎng)等，使每一位工作人員均能夠明確自身的工作內容，保持良好的工作態(tài)度，激發(fā)創(chuàng)新意識，優(yōu)化設計成本控制的方法，更好地維護房地產企業(yè)經濟效益，促進房地產開發(fā)項目順利進行。

參考文獻：

[1]邵陸青.有關房地產開發(fā)企業(yè)項目成本控制及財稅核算的幾點思考[J].中外企業(yè)家，2017 （13）：94+99.

[2]尹春花.關于房地產企業(yè)成本核算特點與成本控制的分析與探討[J].中國管理信息化，2014，17 （04）：16-17.

[3]林楠.房地產開發(fā)企業(yè)成本控制中的問題分析及解決方法[J].品牌（理論月刊），2011 （12）：54.

[4]孫毓宏.淺談成本核算方法對房地產開發(fā)企業(yè)利潤的影響及對策[J].中國外資，2011 （15）：108.

[5]楊惠嵐.論房地產開發(fā)成本核算方法與成本控制的關系及對策[J].金融經濟，2011 （10）：11-13.