房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)研究

謝源輝

摘要：財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)是現(xiàn)代化房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中的重要環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)企業(yè)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)公司不斷發(fā)展與擴(kuò)張，全面并及時(shí)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)收支管理效果能夠緩解資金回籠期長(zhǎng)、負(fù)債水平高等經(jīng)營(yíng)壓力，為企業(yè)獲取長(zhǎng)足發(fā)展。本文以房地產(chǎn)公司為主體，分析財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)體系在房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)管理中的具體應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司;財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià);研究

一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效影響因素

自2019年3月以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)等方面得到了較好的業(yè)績(jī)。但受到國(guó)家宏觀(guān)政策的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)整體的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)趨勢(shì)放緩。如萬(wàn)科、恒大等一些龍頭企業(yè)雖然在2018年的平均銷(xiāo)售額突破5000億元大關(guān)，但房地產(chǎn)負(fù)債經(jīng)營(yíng)仍舊是行業(yè)中有待解決的問(wèn)題[1]。另外，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的背景下，很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏一套完善的財(cái)務(wù)績(jī)效管理機(jī)制，無(wú)法對(duì)內(nèi)部資金流量、債務(wù)規(guī)模和財(cái)務(wù)收支進(jìn)行有效控制與監(jiān)督，將給企業(yè)帶來(lái)一定的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效管理的因素主要包括以下幾個(gè)方面：

（一）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)本身就屬于高投入和高負(fù)債行業(yè)，高負(fù)債率給企業(yè)帶來(lái)杠桿利益的同時(shí)也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間尋找平衡點(diǎn)是企業(yè)盈利最直接的途徑。實(shí)際上我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)普遍存在負(fù)債經(jīng)營(yíng)的狀況，很多企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%，過(guò)高的負(fù)債率影響了企業(yè)的現(xiàn)金流，一旦企業(yè)進(jìn)入銷(xiāo)售淡季將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)[2]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)時(shí)要考慮到資本結(jié)構(gòu)因素。

（二）企業(yè)融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要包括金融機(jī)構(gòu)貸款、預(yù)收賬款、擴(kuò)股增利等，但目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)還比較依賴(lài)貸款融資的方式，企業(yè)融資渠道較為單一，不僅無(wú)法滿(mǎn)足企業(yè)的資金需求，還會(huì)給企業(yè)帶來(lái)投資風(fēng)險(xiǎn)。例如，L地產(chǎn)企業(yè)自2006年成立，以商業(yè)住宅開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，已經(jīng)連續(xù)6年被評(píng)為地產(chǎn)行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)排名前三，企業(yè)資產(chǎn)合計(jì)超過(guò)4000億元。L企業(yè)在2014年就開(kāi)始拓寬融資渠道，以發(fā)行債券等方式進(jìn)行融資，在融資初期雖然有效降低了融資成本，但也造成資本的不穩(wěn)定因素增加以及投資熱情減退，甚至影響到企業(yè)后續(xù)的正常運(yùn)營(yíng)。

（三）房?jī)r(jià)的政策性調(diào)控

房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)波動(dòng)受到市場(chǎng)機(jī)制自我調(diào)節(jié)與政府宏觀(guān)政策調(diào)控的雙重作用，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)方向發(fā)揮著巨大的影響。在宏觀(guān)政策環(huán)境不斷變換的大趨勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能提高對(duì)政策的敏感性和自我調(diào)控能力，及時(shí)適應(yīng)外部環(huán)境變化，可能導(dǎo)致企業(yè)的投資決策產(chǎn)生滯后性。

（四）項(xiàng)目的投資周期

與其他企業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)商品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)需要漫長(zhǎng)的過(guò)程。一方面，企業(yè)建設(shè)周期較長(zhǎng)，施工進(jìn)度受到環(huán)境、人為因素的影響比較嚴(yán)重，資金投入也具有流程性，因此銷(xiāo)售成果與投資回報(bào)需要等項(xiàng)目建設(shè)完工后才能明確;另一方面，由于各個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)銷(xiāo)售政策、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力存在差異性，在一定程度上影響企業(yè)銷(xiāo)售周期。因此，房地產(chǎn)公司在進(jìn)行財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)時(shí)要重視企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力，即企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率問(wèn)題[3]。

（五）企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售核心領(lǐng)域轉(zhuǎn)向三、四線(xiàn)城市，在內(nèi)外部環(huán)境的共同作用下，企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入雖然有所增長(zhǎng)，但利潤(rùn)率仍舊持低迷態(tài)勢(shì)。房產(chǎn)庫(kù)存較高，而土地價(jià)格與市場(chǎng)均呈反比趨勢(shì)，企業(yè)利潤(rùn)下滑較為嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)成本過(guò)高卻無(wú)法回收相匹配的報(bào)酬，從而影響企業(yè)的盈利能力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立與分析

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)建構(gòu)就是為了反映企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況而構(gòu)建的體系，指標(biāo)選取方面要遵循全面性、適用性、科學(xué)性、針對(duì)性和系統(tǒng)性的原則。在這一基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)應(yīng)包括以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

（一）短期償債能力

房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)償還即將到期的債務(wù)是企業(yè)首先需要應(yīng)對(duì)的財(cái)務(wù)問(wèn)題。短期償債能力體現(xiàn)在流動(dòng)資產(chǎn)比率及速動(dòng)比率兩方面，前者就是指企業(yè)內(nèi)流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)債務(wù)之間的比率，后者指速動(dòng)資產(chǎn)（貨幣資金以及應(yīng)收賬款等變現(xiàn)后的資產(chǎn)）與流動(dòng)債務(wù)之間的比率。

（二）長(zhǎng)期償債能力

由于房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)，企業(yè)長(zhǎng)期償債能力也影響著未來(lái)財(cái)政狀況。房地產(chǎn)公司的長(zhǎng)期償債能力包括有形凈值債務(wù)率和資產(chǎn)負(fù)債率，前者即債務(wù)總額與股東權(quán)益減無(wú)形資產(chǎn)凈值的比率，后者就是資產(chǎn)以負(fù)債形式體現(xiàn)的比值。

（三）財(cái)務(wù)盈利能力

盈利能力能夠反映企業(yè)資產(chǎn)的投入和產(chǎn)出配比，其中包括凈資產(chǎn)收益率和業(yè)務(wù)利潤(rùn)率。前者是指凈資產(chǎn)與稅后利潤(rùn)的比例，后者就是銷(xiāo)售收入和業(yè)務(wù)利潤(rùn)的比例。

（四）現(xiàn)金流量情況

企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金存有量和流動(dòng)率能夠反映企業(yè)的營(yíng)運(yùn)是否達(dá)到健康指標(biāo)，現(xiàn)金流量情況包括現(xiàn)金流凈值利潤(rùn)比值和現(xiàn)金流凈額增長(zhǎng)率。前者就是凈利潤(rùn)與現(xiàn)金流的比率，后者是本年度現(xiàn)金流量相較于前一年度的增長(zhǎng)情況。

（五）資產(chǎn)管理情況

房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理情況包含三個(gè)指標(biāo)因素：1）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)情況：主要反映資金回籠率;2）存貨周轉(zhuǎn)情況：主要反映存貨價(jià)值與管理成本之間的比值;3）總資產(chǎn)流動(dòng)情況即資產(chǎn)增值比率，反映的是企業(yè)的銷(xiāo)售能力。

（六）發(fā)展能力

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力是衡量企業(yè)內(nèi)部資本保值增值能力的有效指標(biāo)，主要包括凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率和投資權(quán)益增長(zhǎng)率。

三、房地產(chǎn)公司提升財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)的相關(guān)建議

（一）提高企業(yè)盈利能力

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在決策投資前，企業(yè)要做好項(xiàng)目可行性分析與研究，以經(jīng)濟(jì)效益為導(dǎo)向研究項(xiàng)目的預(yù)期收益，以及項(xiàng)目完成后對(duì)環(huán)境以及社會(huì)產(chǎn)生的影響進(jìn)行預(yù)測(cè)，避免企業(yè)盲目投資。另外，企業(yè)要嚴(yán)格控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就要設(shè)置成本定額，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上將成本投入降到最低，并建立成本責(zé)任制，全面考慮工程分包成本、原材料采購(gòu)成本以及合同風(fēng)險(xiǎn)成本，對(duì)目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督，為企業(yè)后續(xù)的利益增收奠定基礎(chǔ)，從而提高企業(yè)的盈利能力。

（二）提高企業(yè)償債能力

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率較高的問(wèn)題，一方面企業(yè)要適當(dāng)增加長(zhǎng)期負(fù)債比率，在不影響企業(yè)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上依據(jù)企業(yè)在建項(xiàng)目和資金狀況對(duì)長(zhǎng)期債務(wù)和短期債務(wù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，緩解短期債務(wù)集中還債的壓力，為企業(yè)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供資金來(lái)源;另一方面，在商品房預(yù)售許可制度下很多企業(yè)因?qū)㈩A(yù)收賬款用作囤積土地或短期投資，影響了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期所需的資金供給，甚至造成企業(yè)資金鏈斷裂。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)預(yù)收賬款的監(jiān)管，實(shí)行一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)賬戶(hù)的制度，預(yù)收賬款的使用也必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的審批，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)部門(mén)人員參與審批流程，并對(duì)相應(yīng)的流程進(jìn)行備案，對(duì)預(yù)收賬款進(jìn)行合理配置。

（三）提高企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力

房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力和存貨周轉(zhuǎn)有著最直接的關(guān)系，加快庫(kù)存商品的銷(xiāo)售速度就能提高庫(kù)存周轉(zhuǎn)。例如，L企業(yè)在某三線(xiàn)城市進(jìn)行投資，該城市在2016年就重啟了限購(gòu)政策。依據(jù)政策規(guī)定，L企業(yè)暫時(shí)不能向該市內(nèi)已經(jīng)擁有一套房及以上的非本市居民出售房屋，且本市居民購(gòu)買(mǎi)房屋首套需支付首付30%，第二套需支付50%。在限購(gòu)政策施壓下，對(duì)L公司的庫(kù)存周轉(zhuǎn)帶來(lái)了一定的壓力。L公司可以采取首套優(yōu)惠制度，在保證自身利益的情況下為消費(fèi)者提供一些額外服務(wù)等，從而加快存貨周轉(zhuǎn)。

（四）提高企業(yè)成長(zhǎng)能力

基于購(gòu)房政策收緊的背景下，房地產(chǎn)公司必須考慮到政策的影響，調(diào)整銷(xiāo)售策略。一方面，增加精裝修房屋的占比，嚴(yán)格執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，將一些不符合規(guī)定的毛坯房升級(jí)為精裝房房源，并加強(qiáng)成本控制，及時(shí)適應(yīng)政策變化;另一方面，企業(yè)也要積極發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，與住房租賃企業(yè)合作，對(duì)一些短期內(nèi)沒(méi)有購(gòu)房需求、但有租房需求的客戶(hù)提供待售商品房出租服務(wù)，為企業(yè)帶來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展有著重要的作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要定期對(duì)財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)，建立完善的績(jī)效評(píng)價(jià)體系，并通過(guò)合理的手段措施提升企業(yè)的盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力和發(fā)展能力，改善企業(yè)的經(jīng)濟(jì)狀況，提高企業(yè)的市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

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