前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主臨時(shí)公約存在的問(wèn)題及對(duì)策

金 瑤

澳門科技大學(xué)法學(xué)院，澳門 999078

前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主臨時(shí)公約存在很多的問(wèn)題，然而對(duì)于這些棘手的問(wèn)題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)還不能帶來(lái)很好的解決方案，身為業(yè)主仍舊不能得到合法的權(quán)益以及自身利益的保障，所以，我國(guó)的前期物業(yè)管理制度確實(shí)還需要更加全面的完善。只有完善制度，我們身為業(yè)主的權(quán)益才能得到最好的保證。本文我們通過(guò)分析研究前期物業(yè)管理與業(yè)主存在的問(wèn)題，提出相應(yīng)的對(duì)策來(lái)解決臨時(shí)公約中帶來(lái)的問(wèn)題，最大化地解決業(yè)主的難題，使公約更加公平有效。

一、前期物業(yè)管理合同與業(yè)主之間的問(wèn)題

(一)前期物業(yè)管理合同的不合理

前期物業(yè)管理合同是由開發(fā)公司與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)簽訂的，這是任何房產(chǎn)以及業(yè)務(wù)實(shí)施的基礎(chǔ)法律合同，根據(jù)合同內(nèi)容履行甲乙方的基本合法義務(wù)，是任何一個(gè)開發(fā)公司和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該做的。而目前存在的問(wèn)題就是：物業(yè)管理與開發(fā)商簽訂的合同最應(yīng)該受保障的一方，也就是業(yè)主，并不在此合同中參與簽訂，所以，這直接導(dǎo)致了業(yè)主失去合法權(quán)益，成為最不受益的一方，而他們?nèi)砸男泻贤系囊?guī)定。這直接折損了業(yè)主的利益。也使得在業(yè)主發(fā)揮自己的權(quán)益的時(shí)候得不到保障，產(chǎn)生矛盾和糾紛。

(二)對(duì)臨時(shí)公約的忽視

雖然法律法規(guī)有很多的明文規(guī)定，在銷售物業(yè)以前，便要擬定臨時(shí)公約。在前期物業(yè)管理合同的臨時(shí)公約中，如若侵犯業(yè)主的利益會(huì)有怎樣的后果以及要承擔(dān)怎樣的責(zé)任，并強(qiáng)調(diào)業(yè)主的權(quán)益和物業(yè)管理的責(zé)任適用，甚至制定了完善的違反臨時(shí)公約合同的后果和應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。但由于物業(yè)管理方或開發(fā)方的不重視，或?yàn)榱藦闹兄\取利益，置合約內(nèi)容于不顧，甚至不按合約內(nèi)容履行應(yīng)盡的義務(wù)，于是使物業(yè)自己業(yè)主雙方的權(quán)益都不能得到保障，這對(duì)前期物業(yè)有著很負(fù)面的影響。

(三)各項(xiàng)合同內(nèi)容不規(guī)范

有很多合同項(xiàng)目在物業(yè)管理公司的制定下，存在著一系列問(wèn)題，導(dǎo)致后續(xù)業(yè)主無(wú)法得到相應(yīng)的待遇，而且合同上內(nèi)容不規(guī)范，馬馬虎虎，試圖一概而過(guò)，業(yè)主在后來(lái)的住房體驗(yàn)中因?yàn)橐恍┰O(shè)備的不完善，但卻沒有地方可以投訴或者因合約不規(guī)范而自認(rèn)倒霉。這些都是這位前期物業(yè)管理公司的馬虎和敷衍，忽視消費(fèi)者業(yè)主的合法利益，從而使業(yè)主和物業(yè)管理公司之間有很多的爭(zhēng)吵和后續(xù)的一系列問(wèn)題。

二、對(duì)于存在的問(wèn)題應(yīng)有相應(yīng)的對(duì)策

(一)全面普及前期物業(yè)的知識(shí)

前期物業(yè)對(duì)于我們現(xiàn)在這個(gè)時(shí)代來(lái)說(shuō)，是一個(gè)將要面臨的很大的問(wèn)題。身為小區(qū)真正的業(yè)主，要很清楚地知道，物業(yè)管理服務(wù)是為業(yè)主效力的，一切收益和權(quán)益都是業(yè)主放在第一位。我們身為業(yè)主要牢記合同內(nèi)容，重視合約的嚴(yán)謹(jǐn)性和規(guī)范性，不能讓物業(yè)和開發(fā)商鉆空子。而身為物業(yè)管理公司工作人員，應(yīng)該無(wú)愧于自己的工作，站在業(yè)主的角度去考慮合約內(nèi)容，不能為了一己私利就不顧法律。在用人方面一定要嚴(yán)謹(jǐn)，適合的人才能把工作做好。

(二)臨時(shí)公約要嚴(yán)謹(jǐn)進(jìn)行規(guī)范化

前期物業(yè)對(duì)于各位業(yè)主都是最重要的，這就要求物業(yè)公司能夠?qū)⒆约旱墓局贫群腿藛T編制管理好。前期物業(yè)管理的合約簽訂，它的存在即保障了業(yè)主利益，也能夠強(qiáng)有效的監(jiān)督物業(yè)公司對(duì)自身的管理模式的嚴(yán)肅負(fù)責(zé)，防止建管脫節(jié)或者是只注重建設(shè)，不注重管理。預(yù)防此類現(xiàn)象的發(fā)生。簽訂合同后，雙方都具有合法權(quán)益，都在法律上擁有合法的依據(jù)，所以要規(guī)范化臨時(shí)公約，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

1.根據(jù)不同情況的監(jiān)督，制定完善的法律合約制度，規(guī)范管理系統(tǒng)的性質(zhì)，根據(jù)法律知識(shí)，促進(jìn)物業(yè)管理的合法性和妥善性。

2.仔細(xì)審閱。在簽訂合同時(shí)，一定要嚴(yán)格審查合同內(nèi)容，是否有違反法律規(guī)定的條款規(guī)定，要保證業(yè)主的合法權(quán)益，不能用欺騙手段來(lái)欺騙業(yè)主。

三、結(jié)束語(yǔ)

前期物業(yè)對(duì)我們來(lái)講，我們國(guó)家的法律法規(guī)還有很多很多的問(wèn)題，有待我們?nèi)ミM(jìn)一步完善和加強(qiáng)管理，對(duì)于前期物業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)物業(yè)系統(tǒng)完成的初始階段，我們一定要嚴(yán)格按照法律法規(guī)來(lái)規(guī)范管理和完善制度，不能欺騙業(yè)主，盡力保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，只有這樣才能讓前期物業(yè)得到更好的發(fā)展，才能讓我們的物業(yè)管理公司更好的發(fā)展。