房屋租賃實(shí)踐中押金的法律性質(zhì)分析

吳東東

長(zhǎng)春理工大學(xué)，吉林 長(zhǎng)春 130022

隨著改革開放的不斷深入，市場(chǎng)化程度的逐步提高，不同地區(qū)的人口流動(dòng)更加頻繁，使房屋租賃成為一種極其普遍的現(xiàn)象。與此同時(shí)，房屋租賃卻也引發(fā)了一系列糾紛。在很多糾紛爭(zhēng)論中，房屋租賃中的押金問題往往成為爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。隨著案件的增多，法律又在此出現(xiàn)空白，導(dǎo)致法官在實(shí)務(wù)中又不得不予以解決。在理論上，房屋租賃合同中押金的法律性質(zhì)問題又有諸多學(xué)說。面對(duì)這樣的情況，由于法官個(gè)人對(duì)某種理論的偏好，往往可能會(huì)使同類的案件在由其他法官審理時(shí)卻得到不同的判決。根據(jù)平等原則，即同類案件同樣判決，不同案件不同判決，為了保證同類糾紛能夠得到同等處理，因此，房屋租賃合同中押金的法律性質(zhì)問題的解決便顯得尤為重要。

一、背景闡釋

(一)押金返還的法律空白及現(xiàn)實(shí)問題

押租本是我國(guó)一項(xiàng)傳統(tǒng)民事習(xí)慣，至今在社會(huì)生活中廣泛的應(yīng)用于各種合同之中，尤其是房屋租賃合同。這不僅使得交易更加便捷，同時(shí)也保證了交易的安全。但是，這在法律上卻并未得到國(guó)家立法的認(rèn)可。盡管在2001年通過的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》以及在2007年通過的《物權(quán)法》和《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》逐漸廢止了1983年通過的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》并有了極大的進(jìn)步，然而對(duì)于押金，這三部法律卻都沒有任何規(guī)定。盡管，在2011年2月1日施行的《商品房屋租賃管理辦法》第七條第三款中規(guī)定了租金和押金數(shù)額、支付方式?！暗珜?duì)押金的規(guī)定僅此一處，其他關(guān)于押金問題未給予更多的規(guī)制，似乎想完全交由當(dāng)事人約定來解決?！?/p>

在現(xiàn)實(shí)生活中，房屋出租人向承租人索要押金，目的本來是為了擔(dān)心在承租人履行義務(wù)有瑕疵或者不履行義務(wù)時(shí)，能夠保證自己受有損失的那部分得到相應(yīng)的補(bǔ)償。但是，社會(huì)生活中卻也不乏有些出租人濫用這種權(quán)利，假借各種不適當(dāng)?shù)睦碛缮偻松踔敛煌?，損害承租人的合法權(quán)益。面對(duì)這樣的情況，承租人本可以以訴訟的方式予以主張自己的權(quán)利。然而，考量訴訟周期以及各種機(jī)會(huì)成本過高，他們一般也只能不了了之。這種立法上的空白與現(xiàn)實(shí)社會(huì)的迫切需要之間存在著一種矛盾，為了保障承租人的合法權(quán)利不再受到侵害。我們認(rèn)為，加快對(duì)這里的法律漏洞的補(bǔ)缺，可以更好的發(fā)揮法律的規(guī)范價(jià)值。

(二)押金利息的歸屬問題

押金利息該歸屬于誰(shuí)從表面來看好像沒有爭(zhēng)論的意義。然而，從更深一層來講，正是由于對(duì)押金的法律性質(zhì)沒有做出明確的界定，其成為了一個(gè)爭(zhēng)議問題。有觀點(diǎn)認(rèn)為，押金利息應(yīng)歸屬于出租人。因?yàn)椋航鸾桓妒秦泿?，而貨幣有占有與所有相一致的特殊性。從這點(diǎn)來看，當(dāng)承租人把押金交給出租人之時(shí)，也即其對(duì)押金的所有權(quán)一同移轉(zhuǎn)給出租人。所以，“債權(quán)人對(duì)于自己所有物所生之孳息，當(dāng)然也就取得所有權(quán)，故押金對(duì)于出押人而言是無所謂收取利息的。”對(duì)此，持相反觀點(diǎn)的學(xué)者則認(rèn)為，押金利息應(yīng)歸屬于承租人。因?yàn)?，“押金雖然交由出租人保管，但仍然屬于承租人的財(cái)產(chǎn)，出租人保管押金期間所產(chǎn)生的利息，應(yīng)歸屬于承租人，并應(yīng)在一定期限返還給承租人?！辈⑶?，在我國(guó)傳統(tǒng)習(xí)慣中，押金只是出租人為了擔(dān)保其合法權(quán)益不受侵害而設(shè)，并沒有占有使用收益的意思。因此，押金利息若歸屬于出租人，是沒有正當(dāng)性的。對(duì)此，押金利息應(yīng)該歸誰(shuí)所有應(yīng)首先要明晰押金的法律性質(zhì)應(yīng)該為何。

二、房屋租賃押金法律性質(zhì)諸學(xué)說

關(guān)于房屋租賃押金的法律性質(zhì)應(yīng)該是什么，我國(guó)相關(guān)法律并沒有作出明確的規(guī)定。與此同時(shí)，理論界對(duì)房屋租賃押金的法律性質(zhì)也是爭(zhēng)論不休，觀點(diǎn)不一。主要有以下學(xué)說。

(一)抵銷預(yù)約說：“此說認(rèn)為押租契約，為當(dāng)事人間預(yù)行約定債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人得以其債權(quán)與押租返還之債務(wù)相抵銷，而滿足其債權(quán)?！?二)“解除條件附債權(quán)說：該說認(rèn)為以押金的交付，發(fā)生附解除條件之債權(quán)，即債權(quán)人對(duì)于債務(wù)人所負(fù)返還押金或保證金之債務(wù)，附有于債務(wù)人不履行其債務(wù)時(shí)所生損害之限度內(nèi)，歸于消減之解除條件?！?三)“附解除條件消費(fèi)寄托與質(zhì)權(quán)契約說：謂押租金契約系以租賃關(guān)系終了為解除條件之消費(fèi)寄托或不規(guī)則寄托，且在押租金上設(shè)定質(zhì)權(quán)之混合契約?！币布础爸^押金或保證金之交付，為附解除條件之消費(fèi)寄托或不規(guī)則寄托，即債權(quán)人于債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，毋庸返還寄托物。”(四)“債權(quán)質(zhì)說：謂交付押金或保證金之一方甲，對(duì)于他方乙有請(qǐng)求返還押金或保證金之債權(quán)，甲自得以此債權(quán)設(shè)定質(zhì)權(quán)于乙，故押金或保證金之性質(zhì)，應(yīng)屬債權(quán)質(zhì)權(quán)?！?五)“不規(guī)則質(zhì)說：謂押租契約為質(zhì)權(quán)設(shè)定契約，即在不特定之金錢或其他代替物上設(shè)定質(zhì)權(quán)，為羅馬法上之不規(guī)則質(zhì)?！?六)信托的所有權(quán)讓與說，亦稱“謂押租為附停止條件的返還債務(wù)之金錢所有權(quán)之移轉(zhuǎn)(讓與擔(dān)保)。”“謂押租金契約系押租金交付人以擔(dān)保承租人因租賃而生之債務(wù)為目的，移轉(zhuǎn)押租金之所有權(quán)與出租人，約定租賃關(guān)系終了，承租人無不履行其債務(wù)時(shí)，出租人即應(yīng)返還其全部；若有不履行債務(wù)時(shí)，當(dāng)然就押租金扣抵受償，僅返還其余額之無名契約?！币虼?，“受領(lǐng)押租金之出租人僅負(fù)附停止條件的返還押租金債務(wù)，在自己之債權(quán)受清償前，不負(fù)返還之義務(wù)：且出租人就押金抵充承租人之債務(wù)有優(yōu)先權(quán)，交付押租金者之其他債權(quán)人不得就尚未發(fā)生返還請(qǐng)求權(quán)之押租金，施行強(qiáng)制執(zhí)行?！?/p>

三、對(duì)上述各種觀點(diǎn)的辨析

以上各種觀點(diǎn)在不同程度上對(duì)押金的法律性質(zhì)作出了合理的解釋，但是除讓與擔(dān)保說之外，其他觀點(diǎn)對(duì)押金的認(rèn)識(shí)都存有一定的不足。

(一)對(duì)于抵銷預(yù)約說，該說看到了在承租人不履行其債務(wù)時(shí)，出現(xiàn)抵扣情形這一點(diǎn)。但，“該說不能說明押金或保證金之擔(dān)保性質(zhì)及債權(quán)人何以有優(yōu)先受償之權(quán)，自與押金或擔(dān)保金之性質(zhì)不符?！?二)關(guān)于解除條件附債權(quán)說，此說從更深層次看到了押金之交付客觀上形成了承租人對(duì)出租人所享有的一種債權(quán)?！叭欢鴮?shí)質(zhì)上，押租金契約，當(dāng)事人之真意系在以押租金為擔(dān)保，而該說不能說明押金或擔(dān)保金之擔(dān)保作用，并且當(dāng)事人間亦非以發(fā)生此種債權(quán)為目的，故此說亦不足采?！?三)對(duì)于附解除條件的消費(fèi)寄托說，“然消費(fèi)寄托系以為相對(duì)人保管寄托物為目的，押金或保證金則以供擔(dān)保為目的，此說自不足采?！?四)對(duì)于債權(quán)質(zhì)說，“當(dāng)事人授受押租金，系欲以該押租金供租賃債務(wù)之擔(dān)保，而非在將來之押租金返還請(qǐng)求權(quán)上設(shè)定質(zhì)權(quán)，此說與當(dāng)事人實(shí)際意思不合；且債權(quán)質(zhì)，依民法第九百零四條規(guī)定，以將債權(quán)證書交付與質(zhì)權(quán)人為成立要件，如依此說，則交付押租金人應(yīng)將押租金收據(jù)交付與收受押租金之出租人，未免不合理?！?五)關(guān)于不規(guī)則質(zhì)說，“在我國(guó)民法，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)之標(biāo)的物，須為特定有體物，無不規(guī)則質(zhì)之觀念；且在習(xí)慣上押租金交付后，其所有權(quán)移轉(zhuǎn)與出租人，故在自己所有物上，原則上并不能為自己設(shè)定質(zhì)權(quán)?！?六)對(duì)于讓與擔(dān)保，“此說最適合于當(dāng)事人之意思，且最能自然而充分的說明押租金之性質(zhì)。該說為通說，本文從之?！?/p>

四、押金與相關(guān)擔(dān)保方式的區(qū)別

在法律上，我國(guó)于1995年通過的《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》中規(guī)定了保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金這五種法定的債之擔(dān)保方式。又于2007年通過的《物權(quán)法》設(shè)定擔(dān)保物權(quán)專章對(duì)擔(dān)保法中的抵押、質(zhì)押和留置進(jìn)行了細(xì)化與修訂。然而，押金作為債的擔(dān)保的一種形式，在法律上應(yīng)歸屬與擔(dān)保方式的哪一類型，本文需要作出一定的探討。

首先，押金不同于抵押。抵押只針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)且不移轉(zhuǎn)占有，而押金的交付只能是貨幣這種特殊種類物并且將所有權(quán)一同轉(zhuǎn)移。

其次，押金不同于定金。(1)性質(zhì)不同。定金性質(zhì)是典型擔(dān)保，而押金則是我國(guó)民間習(xí)慣，屬于非典型擔(dān)保方式。(2)交付時(shí)間不同。定金交付是在合同訂立時(shí)或履行前，而后者一般同時(shí)。(3)數(shù)額不同。定金數(shù)額必須低于合同標(biāo)的數(shù)額，且在法定比例之內(nèi)。而押金則一般等于或高于被擔(dān)保的金額。(4)后果不同。就押金而言，在承租人違反約定的情況下，出租人有權(quán)予以留置。而定金，無論合同哪一方違約，都受定金罰則的限制，要么是交付定金方喪失其交付的定金，要么就是接受定金方給予對(duì)方雙倍的定金數(shù)額。(5)適用范圍不同。定金是一種金錢擔(dān)保，可以適用予以各種合同之中，全憑當(dāng)事人自行約定。而押金在現(xiàn)實(shí)生活中，雖然也被廣泛適用，但主要適用于租賃合同之中。(6)擔(dān)保是否為對(duì)向性不同。定金罰則，對(duì)雙方當(dāng)事人都有約束力，無論哪方違反，都要受定金罰則制約，因而具有對(duì)向性。而押金是承租人一方為了保證自己，能夠按照租賃合同適當(dāng)?shù)穆男袉畏浇桓兜囊环N金錢擔(dān)保，不具有對(duì)向性。

最后，押金不同于質(zhì)押。有學(xué)者認(rèn)為，“押金的性質(zhì)更接近于質(zhì)押?！比欢|(zhì)押的標(biāo)的物是一種特定物，債權(quán)人在出質(zhì)期間僅能行使其占有權(quán)而不能行使所有權(quán)，在主債務(wù)適當(dāng)履行后是要返還原物的。而押金在現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中，一般是將租金與押金一同交付出租人。并且就交付的押金款而言，其并未被作為禁止流通物而由出租人特定保管，而是即時(shí)交付，所有權(quán)發(fā)生分離。因此，在沒有對(duì)一定數(shù)額的金錢進(jìn)行封存、固化的情況下，租賃合同期滿，承租人沒有不履行適當(dāng)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)返還是相同的數(shù)額，而不能是原物。所以，押金還是不同于質(zhì)押，押金的交付當(dāng)然也就不能設(shè)立質(zhì)權(quán)。

五、讓與押金應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為讓與擔(dān)保

從上述分析可知，我國(guó)當(dāng)前的法律法規(guī)未就押金作出明確規(guī)定，它亦不屬于我國(guó)《擔(dān)保法》中規(guī)定的任何一種擔(dān)保方式。同時(shí)為了讓不斷增多的押金糾紛在解決時(shí)有法律的明確規(guī)定，有必要對(duì)押金規(guī)定為一種獨(dú)立的擔(dān)保方式。我們認(rèn)為，讓與押金，即房屋租賃合同中的押金，應(yīng)該是一種以“押租返還請(qǐng)求權(quán)作為讓與擔(dān)保之擔(dān)保?！?/p>

從學(xué)說層面上來看，讓與擔(dān)保更符合我國(guó)傳統(tǒng)習(xí)慣，并且對(duì)讓與押金的認(rèn)識(shí)更加全面。從與法律規(guī)定的相關(guān)擔(dān)保對(duì)比來看，押金與現(xiàn)行規(guī)定的五種“典型擔(dān)?！倍疾灰粯?，只能成為一種“非典型擔(dān)保”。

從其具有的特征來看，第一，擔(dān)保目的性。押金之交付，本身就是出租人為了擔(dān)保債權(quán)之實(shí)現(xiàn)以及對(duì)房屋合理適用而預(yù)設(shè)。當(dāng)承租人不能履行債務(wù)時(shí)，出租人可以保證其債權(quán)實(shí)現(xiàn)。因此，“押租的目的在于租賃之債的擔(dān)保?！钡诙?，要物性?！凹囱航鸷贤纳?，除債權(quán)人與債務(wù)人達(dá)成協(xié)議外，還依賴于作為押金合同標(biāo)的的貨幣的實(shí)際交付，否則，押金合同不能生效?！钡谌?，所有權(quán)變動(dòng)性。由于貨幣本身具有的特殊性，金錢的移轉(zhuǎn)占有同時(shí)便喪失其所有權(quán)。因此，從這個(gè)意義上講，雖與法律所禁止的“流質(zhì)契約”有相似之處但仍有不同，流質(zhì)條款是基于雙方當(dāng)事人自由意志達(dá)成合意，而押金所有權(quán)的移轉(zhuǎn)則是其自然的快速的流通性所帶來的獨(dú)有特點(diǎn)。第四，預(yù)防性?！把航鸬慕桓锻缬趯?shí)際履行，因其根本目的即在于以押金的交付來保障將來履行債務(wù)，因此可以說押金擔(dān)保的是將來的債務(wù)的履行。在債務(wù)人以后不履行債務(wù)時(shí)，債務(wù)人所交付的押金將不能要求返還或者將被抵償債權(quán)人的損失?！薄坝捎诓宦男袀鶆?wù)將有失去押金的不利后果，會(huì)促使債務(wù)人積極地去履行其債務(wù)，以避免風(fēng)險(xiǎn)，這將大大地提高債務(wù)的履行率?！钡谖?，補(bǔ)償性?！爱?dāng)債務(wù)人不履行其債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可從其受領(lǐng)的押金中優(yōu)先受償，從而填補(bǔ)了債權(quán)人因此而受到的損失，保證了債權(quán)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，由于所付押金額并不大于債務(wù)人的債務(wù)，不具有任何懲罰性?！?/p>

不僅如此，“在租賃合同終止，承租人返還租賃物時(shí)，無租金債務(wù)或租賃上其他債務(wù)不履行，則承租人可行使押租返還請(qǐng)求余額返還請(qǐng)求權(quán)?！睆倪@個(gè)意義上說，正是由于貨幣占用即所有的特殊性，自然而然使承租人對(duì)其押金返還的依據(jù)便是一種押租返還請(qǐng)求權(quán)。加之從上述論證押金擔(dān)保具有預(yù)防性可知，當(dāng)承租人有不履行或不完全履行的債務(wù)時(shí)，其押租返還請(qǐng)求權(quán)之完整性將會(huì)有在相應(yīng)范圍內(nèi)予以喪失的風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了保證其返還請(qǐng)求權(quán)的完整性，承租人便會(huì)積極主動(dòng)地去履行其在合同中所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。

六、結(jié)論

綜上所述，在學(xué)說上，本文采納“通說認(rèn)為押租為附停止條件的返還債務(wù)之金錢所有權(quán)之轉(zhuǎn)移，即讓與擔(dān)保?！毖航鹗且环N以押租返還請(qǐng)求權(quán)作為讓與擔(dān)保之擔(dān)保。由于此種擔(dān)保形式不能歸屬于擔(dān)保法中任何一種典型擔(dān)保形式。因此，只能作為一種獨(dú)立的非典型擔(dān)保方式。通過對(duì)房屋租賃押金法律性質(zhì)的探討，從而為押金利息的問題之解決提供理論支撐，進(jìn)而也有助于押金其他理論問題的深入研究。同時(shí)也為法律能夠盡快明確化提供理論上的依據(jù)。由于押金作為一種非典型擔(dān)保物權(quán)，而我國(guó)物權(quán)法又規(guī)定物權(quán)法定為原則，因而希望立法機(jī)關(guān)將其盡早納入法律之中。考慮到押租作為我國(guó)一項(xiàng)傳統(tǒng)的民間習(xí)慣，因此希望法律在制定的同時(shí)也要尊重這一民間習(xí)慣，使押金既能夠有效地保障出租人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，又能保障承租人押金返還問題能夠得到及時(shí)的解決，最終使得雙方當(dāng)事人的利益得到最佳的平衡。