多項(xiàng)政策組合落地對(duì)地產(chǎn)企業(yè)融資的影響分析

【摘? 要】房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。2022年末以來(lái)為支持地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)改善優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，相關(guān)部門(mén)陸續(xù)發(fā)布了多項(xiàng)支持政策，論文結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)上地產(chǎn)企業(yè)主要融資模式，探討了政策落地對(duì)地產(chǎn)企業(yè)融資產(chǎn)生的影響，簡(jiǎn)要分析了地產(chǎn)企業(yè)融資策略，助力推動(dòng)地產(chǎn)企業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)企業(yè)；政策組合；融資

【中圖分類(lèi)號(hào)】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號(hào)】1673-1069（2023）06-0175-03

1 引言

2023年是貫徹黨的二十大精神的開(kāi)局之年，是“十四五”承上啟下的關(guān)鍵一年，2023年政府工作報(bào)告指出，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)仍是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過(guò)了一系列強(qiáng)有力宏觀調(diào)控后，行業(yè)發(fā)展正在逐步回歸良性健康軌道，2022年年末以來(lái)房地產(chǎn)信貸、債券、股權(quán)、內(nèi)保外貸等政策陸續(xù)出臺(tái)，預(yù)計(jì)在未來(lái)一個(gè)時(shí)期內(nèi)，中國(guó)城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，將有足夠的市場(chǎng)需求空間，為房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供支撐，市場(chǎng)有望逐步恢復(fù)。

2 地產(chǎn)企業(yè)融資政策分析

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，國(guó)家層面為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)新變化而制定了系列宏觀調(diào)控政策，其中融資政策是主要的房地產(chǎn)調(diào)控政策之一，對(duì)平抑房地產(chǎn)周期波動(dòng)具有不可替代的作用。在房地產(chǎn)不同的周期中，融資政策存在著動(dòng)態(tài)的調(diào)整和變化，對(duì)于近年的政策主要分兩個(gè)階段。

2.1 融資渠道分層管控階段

基于2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的房住不炒的總基調(diào)，為有效化解房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、融資占比大、投資熱度高等系列問(wèn)題，房地產(chǎn)審慎監(jiān)管階段性加強(qiáng)，自2018年開(kāi)始相關(guān)監(jiān)管部門(mén)即針對(duì)不同渠道的房地產(chǎn)融資規(guī)模進(jìn)行不同程度的管控，行業(yè)融資環(huán)境處于嚴(yán)監(jiān)管模式，包括企業(yè)發(fā)債用途限制、地產(chǎn)非標(biāo)融資規(guī)模限制等。2020年房地產(chǎn)融資監(jiān)管在以往針對(duì)房企不同融資渠道的總量控制基礎(chǔ)上，進(jìn)一步豐富了作用于具體房企的精細(xì)化管理手段，2020年8月，住建部、央行等多部委，聯(lián)合推動(dòng)地產(chǎn)融資長(zhǎng)效機(jī)制的建立，形成了重點(diǎn)地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，制定地產(chǎn)企業(yè)融資的“三道紅線”；2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了有關(guān)房貸“兩集中”的通知，規(guī)定了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款余額占比以及個(gè)人住房貸款余額占比，不得高于中國(guó)人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)確定的管理要求上限，該規(guī)定進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)信貸增量的調(diào)控力度，釋放了從嚴(yán)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展的政策意圖。2021年3月26日，銀保監(jiān)會(huì)、住建廳、人行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步加強(qiáng)審慎合規(guī)經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)格防范經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房市。在這個(gè)階段，“房住不炒”的政策導(dǎo)向和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立，地產(chǎn)行業(yè)快速擴(kuò)張的勢(shì)頭得到遏制。

2.2 融資審慎有序綜合施策階段

2022年，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨著“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”等三重壓力，疊加國(guó)內(nèi)外疫情反復(fù)沖擊，受?chē)?guó)際環(huán)境影響，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)乏力情形。在此背景下，穩(wěn)增長(zhǎng)系列經(jīng)濟(jì)舉措發(fā)布實(shí)施，“穩(wěn)”成為地產(chǎn)行業(yè)的總基調(diào)，為確保地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎扎實(shí)實(shí)地做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，確保滿足地產(chǎn)行業(yè)的合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，2022年末以來(lái)，多項(xiàng)重磅政策落地，“金融十六條”明確要給予房地產(chǎn)融資支持，支持房企債務(wù)展期，緩解企業(yè)的資金壓力，穩(wěn)定市場(chǎng)主體預(yù)期。上市地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資5項(xiàng)優(yōu)化調(diào)整措施，提出了數(shù)量眾多、內(nèi)容豐富的政策工具箱，其中一是恢復(fù)涉及房地產(chǎn)的上市公司并購(gòu)重組以及配套融資；二是恢復(fù)上市地產(chǎn)企業(yè)和涉及房地產(chǎn)的上市公司再融資；三是調(diào)整完善了地產(chǎn)企業(yè)在境外市場(chǎng)的上市政策；四是提出要進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活地產(chǎn)企業(yè)存量資產(chǎn)的作用；五是要積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金的作用。2023年1月，為防范風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生擴(kuò)散，相關(guān)部門(mén)起草了關(guān)于改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)的方案，聚焦于專(zhuān)注公司主要業(yè)務(wù)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好，并且具有一定的系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)，重點(diǎn)著力推進(jìn)包括“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四大方面涵蓋共21項(xiàng)工作任務(wù)，通過(guò)系統(tǒng)全面綜合施策，持續(xù)改善優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流情況，積極引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表逐步回歸到安全的區(qū)間。2023年2月，證券投資基金協(xié)會(huì)發(fā)布了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案的相關(guān)指引，這一項(xiàng)試點(diǎn)工作，有助于進(jìn)一步發(fā)揮私募資金的靈活性和專(zhuān)業(yè)性的優(yōu)勢(shì)；同月，人行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了關(guān)于以金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)文件，廣泛征集意見(jiàn)，探索為建設(shè)和持有長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)租賃住房的企業(yè)，在投資開(kāi)發(fā)以及運(yùn)營(yíng)管理等階段提供多元化的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系；3月份，央行發(fā)布了降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，其中不包含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)。在相對(duì)緊湊的時(shí)間內(nèi)，前述多項(xiàng)舉措陸續(xù)發(fā)布，預(yù)期未來(lái)將逐步落地實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)整體的融資環(huán)境預(yù)期將有顯著改善。

3 地產(chǎn)企業(yè)融資的主要模式分析

地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，地產(chǎn)項(xiàng)目的全生命周期中，從土地獲取到開(kāi)發(fā)建設(shè)，各環(huán)節(jié)資金投入金額大、資金占用周期長(zhǎng)，且前期經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入較少，主要依靠融資性現(xiàn)金流入解決項(xiàng)目資金需求，近些年，隨著系列調(diào)控政策的出臺(tái)，為適應(yīng)新形勢(shì)下的資金需求，地產(chǎn)企業(yè)融資模式在不斷創(chuàng)新，目前主要的融資模式有以下幾種。

3.1 企業(yè)內(nèi)部融資

地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要是通過(guò)內(nèi)部的留存收益和利潤(rùn)分配來(lái)籌集資金，內(nèi)部融資的優(yōu)勢(shì)是限制條件較少、籌資成本較低、可以保持控制權(quán)不被稀釋。目前地產(chǎn)企業(yè)獲取土地，一般需要以自有資金參與競(jìng)買(mǎi)。同時(shí)內(nèi)部融資的缺點(diǎn)在于規(guī)模相對(duì)受限、在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況不佳時(shí)內(nèi)部融資較為困難。內(nèi)部融資一般適用于競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯、經(jīng)營(yíng)狀況較好、盈利能力較強(qiáng)、規(guī)模較大的地產(chǎn)企業(yè)。

3.2 債務(wù)融資

3.2.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)前期，在取得土地證、工規(guī)證等四證后，可申請(qǐng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款，主要用途是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)資金需要，授信額度一般為項(xiàng)目總投資的70%以?xún)?nèi)，具體根據(jù)不同業(yè)態(tài)進(jìn)行授信。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款要求貸款企業(yè)或關(guān)聯(lián)單位具備二級(jí)以上的開(kāi)發(fā)資質(zhì)。在項(xiàng)目開(kāi)始施工建設(shè)后，由銀行采取受托支付的方式支付給施工單位，使用期限一般為兩年以上，一般以項(xiàng)目的物業(yè)銷(xiāo)售回款作為還款來(lái)源。目前銀行要求的增信措施主要為土地抵押、在建工程抵押、股東擔(dān)保等方式。

3.2.2 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款

對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)的自持物業(yè)，在項(xiàng)目竣工交付且實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)之后，根據(jù)取得的現(xiàn)金流入的情況，同時(shí)結(jié)合自持物業(yè)的評(píng)估價(jià)值，可向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)獲取經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，貸款資金主要用于歸還股東借款、銀行借款、物業(yè)裝修改建等?？色@取的授信額度一般通過(guò)對(duì)比預(yù)期租金流入扣除相關(guān)費(fèi)用的凈值與自持物業(yè)評(píng)估價(jià)值50%，二者中取較低值，貸款期限一般不低于10年，貸款增信措施主要為自持物業(yè)抵押、擔(dān)保等。

3.3 債券融資

地產(chǎn)企業(yè)的債券融資，主要是指通過(guò)在資本市場(chǎng)發(fā)行債券實(shí)現(xiàn)融資，就境內(nèi)的上市地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，大部分是通過(guò)上市主體，發(fā)行境內(nèi)公司債或者中期票據(jù)；對(duì)于境外的上市地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)是依托境外上市主體，發(fā)行美元債實(shí)現(xiàn)資金籌集。債券融資過(guò)程中，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)有一定要求，同時(shí)信用評(píng)級(jí)與債券融資成本具有較強(qiáng)的相關(guān)性，資本市場(chǎng)主要通過(guò)綜合信用評(píng)級(jí)來(lái)進(jìn)行債券投資。

3.4 股權(quán)融資

地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資是指通過(guò)轉(zhuǎn)讓公司部分所有權(quán)以籌集資金引入新股東的融資模式，股權(quán)融資的優(yōu)勢(shì)在于無(wú)還本付息的壓力，但無(wú)法享受利息抵稅的效應(yīng)，同時(shí)新股東要參與公司利潤(rùn)分配、分享公司增值收益。股權(quán)融資目前主要適用于經(jīng)營(yíng)狀況良好、資產(chǎn)雄厚的中型房企和上市地產(chǎn)公司。

3.5 合作開(kāi)發(fā)融資

3.5.1 成立聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司

在參與土地競(jìng)買(mǎi)的過(guò)程中，地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合成立合營(yíng)公司，共同參與土地競(jìng)買(mǎi)，獲取招拍掛土地，或者合作一方在已獲取到土地之后，采用股權(quán)融資的方式，進(jìn)一步引入聯(lián)合開(kāi)發(fā)公司，合作雙方采用諸如聯(lián)合操盤(pán)、一方操盤(pán)另一方合并報(bào)表、雙方區(qū)分不同業(yè)務(wù)條線操盤(pán)等各種模式，最終實(shí)現(xiàn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

3.5.2? 引入信托及私募基金股權(quán)

一般情況下，有的地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地時(shí)，或者在已經(jīng)取得土地使用權(quán)之后，積極引入地產(chǎn)信托、地產(chǎn)私募基金等類(lèi)型的財(cái)務(wù)投資人，財(cái)務(wù)投資人僅僅提供資金，不直接參與后續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；地產(chǎn)企業(yè)一般通過(guò)明股實(shí)債、兜底收益等合作模式取得超股比的墊資，同時(shí)在經(jīng)歷了融資渠道分層管控后，也出現(xiàn)了夾層嵌套式SPV架構(gòu)及一般合伙人、有限合伙人組建合伙企業(yè)制模式等創(chuàng)新。

3.6 資產(chǎn)證券化融資

地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化融資主要基于存量資產(chǎn)，如地產(chǎn)企業(yè)自持的自營(yíng)或出租的街區(qū)商業(yè)、商業(yè)辦公用的寫(xiě)字樓、經(jīng)營(yíng)性的公寓、商場(chǎng)或者購(gòu)物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，該類(lèi)資產(chǎn)一般在短期內(nèi)不會(huì)出售，通過(guò)一定時(shí)期的運(yùn)營(yíng)，有著穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入。資產(chǎn)證券化可以在降低融資成本和債務(wù)杠桿的同時(shí)解決資源的供需錯(cuò)配問(wèn)題，通過(guò)對(duì)資產(chǎn)現(xiàn)金流量的分析，借助證券市場(chǎng)功能，從資本市場(chǎng)直接融資。地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化融資目前的主要模式有CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）、CMBN（商業(yè)抵押貸款支持票據(jù)）、類(lèi)REITs、應(yīng)收物業(yè)費(fèi)ABS、應(yīng)收購(gòu)房尾款A(yù)BS、運(yùn)營(yíng)收益權(quán)ABS/ABN等傳統(tǒng)及創(chuàng)新產(chǎn)品類(lèi)型。

3.7 供應(yīng)鏈金融保理ABS/ABN

房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融保理ABS/ABN主要基于地產(chǎn)企業(yè)施工單位、材料供應(yīng)商等上游供應(yīng)鏈條上，因項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、材料采購(gòu)等對(duì)地產(chǎn)企業(yè)形成的應(yīng)收賬款債權(quán)，融資一般需要地產(chǎn)企業(yè)與上游單位之間的建筑工程承包合同、建筑材料采購(gòu)合同存在真實(shí)的交易背景，在上游單位提供勞務(wù)、商品等形成應(yīng)收賬款后，地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商以及保理商，三方簽訂融資合同，共同約定付款主體、還款主體、還款時(shí)間等事項(xiàng)，當(dāng)前一般要求上下游單位的資信狀況需符合供應(yīng)鏈發(fā)行方的要求。供應(yīng)鏈金融保理ABS/ABN目前成為地產(chǎn)企業(yè)解決應(yīng)付賬款、資金來(lái)源端比較常用的方式，對(duì)于緩解地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力比較有利。

4 政策組合落地對(duì)地產(chǎn)企業(yè)融資的影響

隨著穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)、穩(wěn)定房地產(chǎn)政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，多項(xiàng)指標(biāo)較上年出現(xiàn)邊際好轉(zhuǎn)，在地產(chǎn)融資數(shù)據(jù)上也有所反映。根據(jù)人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)，一季度開(kāi)發(fā)貸款累計(jì)新增約5 700億元，季度末的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為13.3萬(wàn)億元，較上年同比增長(zhǎng)5.9%，增速相比于上年末高2.2個(gè)百分點(diǎn)；一季度地產(chǎn)企業(yè)，在境內(nèi)通過(guò)債券發(fā)行融資1 500多億元，較上年同比增長(zhǎng)超過(guò)20%，同時(shí)境外債券市場(chǎng)的信心也在逐步恢復(fù)，呈現(xiàn)向好態(tài)勢(shì)。在國(guó)家系列政策措施發(fā)布后，地產(chǎn)企業(yè)的融資總體情況有了大幅改善，融資需求正在逐步得到滿足。隨著多項(xiàng)政策組合落地，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)融資的影響主要體現(xiàn)在以下方面。

4.1 助力豐富整體融資結(jié)構(gòu)

地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，主要由資本市場(chǎng)類(lèi)、銀行類(lèi)、信托類(lèi)和其他類(lèi)組成，隨著信貸、債券、股權(quán)、基金等政策陸續(xù)落地、接連發(fā)力，將為地產(chǎn)企業(yè)提供更為豐富的融資方式，其中，隨著股權(quán)融資規(guī)模不斷擴(kuò)容，既能緩解其融資困境，又能降低整體負(fù)債率水平，并在一定程度上構(gòu)建起風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制，降低企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)。在整體資產(chǎn)負(fù)債狀況有所改善后，將有助于提升公司整體的資信狀況和市場(chǎng)融資能力，為信貸、債券、基金等融資方式的拓展提供有利支持，地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)將趨于穩(wěn)健、可持續(xù)。

4.2 穩(wěn)步降低綜合融資成本

系列政策組合落地推動(dòng)市場(chǎng)融資環(huán)境改善，地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的成本有所降低，據(jù)克而瑞研究統(tǒng)計(jì)，2023年一季度80家典型房企新增債券融資成本3.98%，比2022全年降低0.25%。2022年底，信貸融資渠道暢通后，部分地產(chǎn)企業(yè)可獲取到成本相對(duì)較低的貸款資金，在保障生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，可以置換部分資金成本較高的融資產(chǎn)品。同時(shí)隨著降息降準(zhǔn)政策的實(shí)施，將有效增加資金投放規(guī)模，抑制地產(chǎn)信托融資等高成本融資的規(guī)模，助力地產(chǎn)企業(yè)降低融資成本，減輕資金歸還壓力。

4.3 合理管控整體融資風(fēng)險(xiǎn)

在前期行業(yè)收緊階段，不少地產(chǎn)企業(yè)的融資戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略嚴(yán)重脫節(jié)，出現(xiàn)了資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高、融資渠道單一且額度與期限錯(cuò)配等問(wèn)題，進(jìn)而引發(fā)了現(xiàn)金流危機(jī)，融資風(fēng)險(xiǎn)日益加劇，甚至頻繁地瀕臨暴雷邊緣。伴隨著金融市場(chǎng)的政策逐步調(diào)整，地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)多元化融資，進(jìn)一步拓展融資渠道，形成多元化的融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散，有效降低整體融資風(fēng)險(xiǎn)。

5 地產(chǎn)企業(yè)下一步融資策略簡(jiǎn)析

2023年4月28日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，會(huì)議指出，要有效地防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步統(tǒng)籌做好中小銀行、保險(xiǎn)和信托機(jī)構(gòu)改革的化險(xiǎn)工作。要繼續(xù)堅(jiān)持房住不炒的定位，通過(guò)因城施策，支持剛性和改善性的住房需求，做好“三保工作”，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)的新模式。基于此，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，平穩(wěn)有序開(kāi)展融資工作，推動(dòng)企業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。在融資策略方面，首先要通過(guò)改善公司運(yùn)營(yíng)管理模式，提高融資主導(dǎo)權(quán)。地產(chǎn)企業(yè)的融資能力關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展，為提高融資能力，企業(yè)要持續(xù)深化行業(yè)政策研究，緊跟國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式，優(yōu)化發(fā)展模式，全方位提高融資議價(jià)能力。其次要加強(qiáng)統(tǒng)籌謀劃，創(chuàng)新開(kāi)展多元化融資。地產(chǎn)企業(yè)要充分利用資本市場(chǎng)直接融資功能，保證合理融資需要，持續(xù)改善企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，有力推動(dòng)企業(yè)借助市場(chǎng)創(chuàng)新融資工具，豐富融資結(jié)構(gòu)。最后整合資源，優(yōu)化融資管理。為暢通資金流轉(zhuǎn)，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)搭建更為集約、高效的融資管理機(jī)制，通過(guò)實(shí)行集中統(tǒng)一管理等管控制度，實(shí)現(xiàn)融資精細(xì)化管理，合理評(píng)估融資風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)行有效防控，將融資整體風(fēng)險(xiǎn)控制在可接受范圍內(nèi)。地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)秉持穩(wěn)健可持續(xù)的融資管理理念，增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提升內(nèi)源性融資規(guī)模，降低資產(chǎn)負(fù)債率，促進(jìn)融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

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【作者簡(jiǎn)介】杜承星（1988-），女，甘肅白銀人，會(huì)計(jì)師，初級(jí)經(jīng)濟(jì)師，研究方向：CFO與資本運(yùn)營(yíng)。