居住權(quán)立法的制度構(gòu)想

譚茹今

山東師范大學(xué)法學(xué)院，山東 濟(jì)南 250358

早在《關(guān)于在我國物權(quán)法中設(shè)置居住權(quán)的幾個(gè)問題》的文章中，錢明星教授就對(duì)居住權(quán)的特征、作用、歷史沿革和效力進(jìn)行了表述，隨著社會(huì)主義法制不斷發(fā)展，開始出現(xiàn)越來越多的學(xué)者關(guān)注這項(xiàng)權(quán)利。學(xué)界對(duì)于是不是應(yīng)該正式確立居住權(quán)的制度大致分為兩派，其中江平、申衛(wèi)星等為代表的一派學(xué)者支持我國設(shè)立居住權(quán)制度，而梁慧星、房紹坤等學(xué)者們的觀點(diǎn)則是目前我國設(shè)立居住權(quán)是沒有意義的。

一、設(shè)立居住權(quán)的必要性

(一)解決老年人的住房問題

中國已開始邁進(jìn)了老齡化社會(huì)，如何養(yǎng)老開始漸漸變?yōu)樯鐣?huì)愈加在意的首要問題。中國巨大的人口基數(shù)導(dǎo)致社會(huì)的醫(yī)療、養(yǎng)老體系雖然范圍較廣，但保障的力度卻較小，導(dǎo)致很多老年人在子女贍養(yǎng)不足且自身無法承擔(dān)日常生活的情況下，將自己的住房賣出變現(xiàn)以獲取一定的收入來承擔(dān)生活費(fèi)用。

子女對(duì)于父母具有贍養(yǎng)義務(wù)，這是一項(xiàng)強(qiáng)制性規(guī)定，父母可以去法院提起訴訟請(qǐng)求子女承擔(dān)責(zé)任。但這是一種相對(duì)缺少穩(wěn)定性的債權(quán)，而且沒有監(jiān)督的部門，所以實(shí)際操作相對(duì)較難。而居住權(quán)如果設(shè)立，其定性應(yīng)為一種物權(quán)，其穩(wěn)定強(qiáng)于贍養(yǎng)請(qǐng)求權(quán)，可以進(jìn)一步提高老人最終獲得贍養(yǎng)而老有所養(yǎng)的概率。如果設(shè)立了居住權(quán)的制度，一方面可以保證老年人有最基礎(chǔ)的生活住處，而另一方面也可以讓老人在將自己的房屋轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與子女之時(shí)，仍然能夠保障自身能夠居住的權(quán)利。

(二)解決離婚后經(jīng)濟(jì)困難一方的住房問題

根據(jù)《婚姻法》規(guī)定的是夫妻雙方的資產(chǎn)共有制度，準(zhǔn)確來說是婚后所獲取的財(cái)物共同制，分別對(duì)于個(gè)人財(cái)物和夫妻共同財(cái)物進(jìn)行了區(qū)分。一旦夫妻選擇結(jié)束婚姻關(guān)系，則只分割夫妻共同財(cái)物部分。如果夫妻一方個(gè)人的財(cái)力雄厚，婚后所得的共同擁有的部分較少，一旦離婚，則對(duì)于處于弱勢(shì)一方容易造成無法保證正常生活的嚴(yán)重困難。雖然婚姻法也規(guī)定了離婚時(shí)如果其中一個(gè)存在生活困苦的現(xiàn)象，另一個(gè)應(yīng)從個(gè)人資產(chǎn)中給予部分補(bǔ)助。但應(yīng)幫助到一個(gè)什么樣的程度，也就是應(yīng)如何幫助才稱得上適當(dāng)，這個(gè)在司法實(shí)踐中是很難進(jìn)行界定的。如果明確規(guī)定了居住權(quán)的制度，則可以解決上述問題，在離婚訴訟中可以判決為離婚后生活較為困難的一方設(shè)立居住權(quán)，但其實(shí)所有權(quán)還在另一方手中。實(shí)際上，在物權(quán)法制定之前，最高院的司法解釋就已經(jīng)對(duì)居住權(quán)進(jìn)行了規(guī)定，但因?yàn)槲餀?quán)法并沒有進(jìn)行規(guī)定，而使得該項(xiàng)司法解釋有些蒼白，沒有特定的法律地位，不具有物權(quán)法的效力而只能變?yōu)橐环N債權(quán)性的權(quán)利，效力較低。

(三)解決當(dāng)下社會(huì)環(huán)境住房壓力大的問題

社會(huì)發(fā)展至今，租房居住已成為一種普遍現(xiàn)象。從法律上來講，房屋的租賃時(shí)建立在租賃合同之上的權(quán)利，不具備物權(quán)那樣的絕對(duì)穩(wěn)定性，而居住權(quán)制度則提供了另外一種選擇的方式，對(duì)于那些無經(jīng)濟(jì)能力購買商品房而又不愿意租房居住的人來說，可以通過購買房屋的居住權(quán)予以解決。

二、設(shè)立居住權(quán)的可行性

對(duì)于設(shè)立居住權(quán)的支持觀點(diǎn)，筆者在本文中不再贅述，以下僅對(duì)學(xué)界的反對(duì)觀點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)一概述：

一是居住權(quán)制度不適用于我國的法律體系。居住權(quán)的概念產(chǎn)生于地役權(quán)與人役權(quán)的二元模式，而我國并沒有對(duì)地役權(quán)和人役權(quán)進(jìn)行約定的區(qū)分，因此設(shè)立居住權(quán)的法律基礎(chǔ)在我國法治背景之下并不能合理存在。

二是居住權(quán)與我國固有的社會(huì)基礎(chǔ)之間的沖突。我國對(duì)于家庭依附觀和社會(huì)的基本倫理都很重視，而居住權(quán)制度存在的意義是為了改變西方國家的繼承關(guān)系和不太緊密的家庭親屬關(guān)系，因此移植居住權(quán)制度進(jìn)入我國社會(huì)法制，肯能會(huì)造成“水土不服”與我國人文大環(huán)境等社會(huì)基礎(chǔ)產(chǎn)生沖突。

三是居住權(quán)將對(duì)作為所有權(quán)的物權(quán)產(chǎn)生限制。一旦搭建了居住權(quán)的基本內(nèi)涵，相當(dāng)于在房屋的所有權(quán)之下由存在了另一項(xiàng)權(quán)利，這樣極大限制了其所有權(quán)人對(duì)于所有物的處分權(quán)利，附著于房屋之上的居住權(quán)將極大地增加該不動(dòng)產(chǎn)的封閉性，削減了房屋作為物的流通性。

筆者認(rèn)為，居住權(quán)的家庭倫理屬性已慢慢喪失，當(dāng)代社會(huì)已經(jīng)將其由固定的人占有和使用特定房屋的一項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)變成了居住人對(duì)于全部或其中一些的房屋享有的占有或使用的權(quán)利。居住權(quán)的人役權(quán)屬性已漸漸被改變，在這種前提之下，我們是否還需要堅(jiān)持居住權(quán)的人役權(quán)屬性是一個(gè)需要探討的問題了。

對(duì)于居住權(quán)是否可能構(gòu)成限制房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制性因素，在筆者看來，并非一定如此。居住權(quán)本身具有可轉(zhuǎn)讓的屬性，可以通過轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)權(quán)利而使權(quán)利人獲得收益。且如今學(xué)界對(duì)于居住權(quán)的定義，倫理色彩已逐漸剝離，居住權(quán)的使用范圍也不僅僅局限于家庭婚姻關(guān)系，居住權(quán)人可以根據(jù)自身情況靈活選擇是否轉(zhuǎn)移部分或全部權(quán)利和利益。如果所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓的是所有權(quán)，則可同居住權(quán)的權(quán)利人達(dá)成一致意見，在轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的同時(shí)將房屋之上附著的居住權(quán)一并處分，從而并不影響房屋轉(zhuǎn)讓的靈活性和有效性。

居住權(quán)應(yīng)定義為一種物權(quán)，比之債權(quán)則更加直接，這種直接體現(xiàn)在居住權(quán)人可以直接對(duì)其享有居住權(quán)的房屋進(jìn)行支配，這種支配是絕對(duì)的、排他的，而居住權(quán)的這種絕對(duì)性屬性，其賦予物之上的物權(quán)保護(hù)，能夠?qū)崿F(xiàn)物利用價(jià)值的最大化。

三、居住權(quán)的制度設(shè)計(jì)

(一)居住權(quán)的主體設(shè)計(jì)

根據(jù)當(dāng)前學(xué)界關(guān)于居住權(quán)的討論，大體上將居住權(quán)分為房屋使用權(quán)、出租權(quán)、物上請(qǐng)求權(quán)和房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)得以優(yōu)先行使的優(yōu)先購買權(quán)。下面筆者將分別進(jìn)行解釋說明：

1.使用權(quán)。居住權(quán)人擁有的為了自身生活所需而使用房屋不動(dòng)產(chǎn)的全部或部分的利益，該權(quán)利應(yīng)遵循合理原則。所謂合理即居住權(quán)既要充分安排好權(quán)利人的生活所需，即保障其與房屋所有權(quán)人包括但不限于家庭成員的其他分子與其共同居住，并享有該房屋之上附著的其他物權(quán)。但同時(shí)，又要對(duì)居住權(quán)予以限制，不能對(duì)該權(quán)利作擴(kuò)大化解釋，不得侵害房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。

2.出租權(quán)。能夠受到居住權(quán)保護(hù)者，往往都因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力較弱而無力購買一套不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，居住權(quán)允許出租，則能緩解租住者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。但是從另一方面來看，居住權(quán)的權(quán)利人和所居住房屋的所有權(quán)人往往具備親屬關(guān)系，如果打破這種親屬關(guān)系，可能會(huì)喪失居住權(quán)人和房屋所有權(quán)人之間的信任基礎(chǔ)，因此，允許居住權(quán)人將對(duì)于房屋不動(dòng)產(chǎn)享有的居住權(quán)對(duì)外出租，應(yīng)以不損害房屋所有權(quán)人的合法權(quán)利為限。

3.物上請(qǐng)求權(quán)，該權(quán)利在民法上的定義及當(dāng)權(quán)利利益受到損失時(shí)，受到損失的人享有要求損害人排除妨害、消除危險(xiǎn)、停止侵害、恢復(fù)原狀的權(quán)利。物上請(qǐng)求權(quán)是物權(quán)所具有的固有屬性，因此該權(quán)利無需多言，應(yīng)列為居住權(quán)的基本權(quán)利。

4.優(yōu)先購買權(quán)。在居住權(quán)制度下設(shè)立優(yōu)先購買權(quán)，在權(quán)利人對(duì)外轉(zhuǎn)讓該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)利時(shí)，在給出的相同經(jīng)濟(jì)利益的條件下應(yīng)允許該房屋之上附著的居住權(quán)的權(quán)利人享有首先得到該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的權(quán)利。并且該項(xiàng)設(shè)定應(yīng)為物權(quán)上排位優(yōu)先的權(quán)利，其效力還應(yīng)高于擁有債權(quán)屬性的租賃權(quán)。

(二)居住權(quán)的取得和消滅

對(duì)于居住權(quán)是如何獲得的，可以參照傳統(tǒng)物權(quán)的獲得方式，分為依法律取得或者依雙方合意取得。法定獲得即根據(jù)相關(guān)法律的具體內(nèi)容或根據(jù)法官的文書取得，而意定獲得則包括實(shí)行轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或遺囑等方式獲取。而居住權(quán)的消滅方式則應(yīng)按照傳統(tǒng)物權(quán)的消滅方式作同等定義，權(quán)利人死亡、權(quán)利人拋棄、撤銷等。

四、結(jié)語

事實(shí)上，居住權(quán)的內(nèi)涵外延其實(shí)早已超越了居住的基本范疇，逐漸演變成了以占有、使用為基本內(nèi)容的一項(xiàng)投資性權(quán)利，而不再是單純的居住屬性。結(jié)合國情現(xiàn)狀，我國的立法方向就是要構(gòu)建多方面供給、多道路救濟(jì)、租房和購房雙管齊下的住房制度，讓廣大人民群眾做到住有所居。因此，居住權(quán)的確立對(duì)于我國國情而言富有極大的現(xiàn)實(shí)作用。