基于房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)糾紛法律問(wèn)題的思考初探

黃 珣

四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院，四川 德陽(yáng) 618000

許多公司開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，都是為了盈利，這是毋庸置疑的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與合作中，最重要的一點(diǎn)，就是土地與資金的對(duì)接。因而，在市場(chǎng)的調(diào)節(jié)下，許多公司為了讓自己能夠獲取利益，都會(huì)盡可能地去參與到這個(gè)過(guò)程中來(lái)，用自己的資金來(lái)與擁有土地的公司進(jìn)行合作，以此來(lái)獲取可觀的經(jīng)濟(jì)效益。然而，就目前的情況而言，由于現(xiàn)有的與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的法律法規(guī)還不太完善，加之相關(guān)審批程序過(guò)于繁瑣，并且涉及資金巨大，稍有不慎就容易滿盤皆空，因而合作雙方非常容易產(chǎn)生一系列的糾紛問(wèn)題。本文主要針對(duì)現(xiàn)有情形進(jìn)行分析，并據(jù)此提出一些與之相關(guān)的解決措施，以此來(lái)促進(jìn)我國(guó)法制的長(zhǎng)足發(fā)展。

一、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的概念

所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，即投資方與土地資源持有方，通過(guò)自主自愿地商議，以簽訂書面合同或者構(gòu)成事實(shí)合同的形式，來(lái)合作進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)與房屋建設(shè)的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)大致被分成三種：“合作建房”、“合作開(kāi)發(fā)”和“聯(lián)建房屋”三種稱謂，其概念大致相同，在平時(shí)的學(xué)術(shù)研究以及司法實(shí)踐中，是可以被通用的[1]。房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的概念，有廣義和狹義的區(qū)分，狹義說(shuō)：必須是合法的合作方式，才能夠被稱作“房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)”；廣義說(shuō)：不需要有合法性這個(gè)前提，所有的通過(guò)合作來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，都可以被稱作房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)。其不僅包括國(guó)有土地的開(kāi)發(fā)，也包括集體土地和個(gè)人土地的開(kāi)發(fā)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)要求也很寬泛。總而言之，廣義解釋和狹義解釋的最大區(qū)別就在于：該經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是否具備合法性。

二、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的分類

(一)基于利益分配方式進(jìn)行分類

要想合作，最終就要落實(shí)到彼此利益的分配上。房地產(chǎn)的合作開(kāi)發(fā)模式，會(huì)根據(jù)合作者的利益分配，而產(chǎn)生一定的差異。根據(jù)利益分配方式，其大致可分為兩種模式：一種是房屋分配制；另一種是利潤(rùn)分配制。房屋分配制，是指在該房地產(chǎn)項(xiàng)目徹底完成之后，開(kāi)發(fā)者和投資方按照一定的比例來(lái)進(jìn)行房屋的分配，以此來(lái)進(jìn)行利益的分配。而利潤(rùn)分配制，則是開(kāi)發(fā)商和投資方主要將剛剛建成的房屋用于出售，以此來(lái)獲取相應(yīng)的利潤(rùn)。雙方在已經(jīng)獲取了一定的商業(yè)利潤(rùn)后，以利潤(rùn)分配的方式來(lái)進(jìn)行利益的分配，而不是以房屋的形式來(lái)進(jìn)行利益的分配，這是房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)分類的一種。

(二)基于出資方式進(jìn)行分類

就目前的情況而言，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的合作方式大多是“土地和錢財(cái)分開(kāi)，有錢的一方出錢，有地的一方出地”。然而，這并不排除，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，還有其他的合作方式。除了土地和資金之外，還有許多要素可以進(jìn)行投資與合作，例如：技術(shù)、勞務(wù)等等。商人在進(jìn)行房地產(chǎn)的合作開(kāi)發(fā)時(shí)，可以根據(jù)一些其他的要素來(lái)進(jìn)行投資，可以僅僅投資一項(xiàng)，也可以投資好幾項(xiàng)?；诖?，我們可以把房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)分成這樣的兩種模式：?jiǎn)我煌顿Y模式與復(fù)合投資模式。

(三)基于開(kāi)發(fā)主體的數(shù)量進(jìn)行分類

合作的概念，即兩個(gè)及以上的主體，通過(guò)自主協(xié)商，為了達(dá)成彼此的共同目的，而共同去進(jìn)行一項(xiàng)活動(dòng)。房地產(chǎn)的合作開(kāi)發(fā)，就可以引申為：兩個(gè)及以上的主體，基于共同的盈利目的，來(lái)對(duì)房地產(chǎn)工作進(jìn)行開(kāi)發(fā)的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。就目前的情況而言，我們的國(guó)家還沒(méi)有對(duì)合作的主體數(shù)量進(jìn)行過(guò)限制。因此，我們可以根據(jù)合作主體的數(shù)量不同，來(lái)將房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)分成這樣的兩種模式：雙向合作開(kāi)發(fā)模式與多向合作開(kāi)發(fā)模式。

三、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的特征分析

(一)行為的盈利性

不可否認(rèn)的一點(diǎn)是，商人合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的目的是為了盈利。廣義上的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)，由于其范圍較廣，在這里就先不作討論了。狹義上的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)，主要是指合作雙方以合法的方式，以房產(chǎn)或者地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓為目的，來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。一般來(lái)說(shuō)，自己建造、自己使用的房屋，是不包含在這個(gè)范圍之內(nèi)的。因而，我們可以發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是從房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的廣義概念還是狹義概念來(lái)看，其合作主體的行為都是帶有較強(qiáng)的盈利性的。

(二)“三共模式”的必然要求

商人要想與他人進(jìn)行房地產(chǎn)的合作開(kāi)發(fā)，其中不可避免的一點(diǎn)，就是合作方之間簽訂合同，以此來(lái)通過(guò)法律的形式，保障自身的合法權(quán)益，也能夠在某種程度上對(duì)于合作方產(chǎn)生一種約束力，讓合作能夠順利進(jìn)行。而合同和保底條款是不同的，無(wú)論是在學(xué)術(shù)理論界，還是在法律實(shí)務(wù)界，“三共模式”都是使合同區(qū)別于保底條款的，最本質(zhì)的特征。所謂“三共模式”，即：“共同出資”、“共享利潤(rùn)”、“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”。

其中，“共同出資”是前提，“共享利潤(rùn)”是合作方的共同目標(biāo)，“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”則是合作方之間在面臨風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，一起去承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)[2]。如果互相合作的一方或者多方存在不符合“三共模式”的情況，那么其簽訂的合同性質(zhì)和合同效力都會(huì)發(fā)生變化，會(huì)在很大程度上影響最終的盈利效果。

(三)法律規(guī)定的靈活性

現(xiàn)如今，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定，相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較靈活的。其在一方面注重保護(hù)合作雙方或者合作多方的合法權(quán)益，另一方面也注重規(guī)范市場(chǎng)秩序，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。針對(duì)剛才提到的“三共模式”，有些學(xué)者主張把“共同經(jīng)營(yíng)”也納入在該類合同的特征當(dāng)中，但是，由于不同的市場(chǎng)主體在面對(duì)同一種市場(chǎng)情況時(shí)，他們的經(jīng)營(yíng)方式很可能是不一樣的，并且我們現(xiàn)有的“三共模式”已經(jīng)能夠很好地概括其特征，因此法律不宜并且沒(méi)有對(duì)該類問(wèn)題進(jìn)行強(qiáng)制規(guī)定，這可以在一定程度上體現(xiàn)出法律的靈活性以及以人為本的立法特征。

四、在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的過(guò)程中簽訂合同的重要性

(一)有利于規(guī)范市場(chǎng)秩序

如果合作雙方或者合作多方能夠在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)中依照法律程序簽訂合同的話，那么在某些程度上，會(huì)非常有利于規(guī)范市場(chǎng)秩序，其能夠在很大程度上防止一些經(jīng)濟(jì)詐騙發(fā)生。

(二)促進(jìn)良性合作

如果大家能夠在合作之初簽訂合同，在合同里提前說(shuō)好了如何進(jìn)行利益的分配的話，那么會(huì)為之后的利益分配奠定一個(gè)良好的基礎(chǔ)，以此來(lái)避免因利益爭(zhēng)奪而反目成仇的現(xiàn)象發(fā)生，讓大家能夠去進(jìn)行良性合作。

(三)有利于發(fā)揚(yáng)契約精神

對(duì)于商人而言，最重要的就是契約精神。如果大家能夠在合作之前，能夠用一種公平公正的心態(tài)，秉持著利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則來(lái)進(jìn)行合同的簽訂的話，那么會(huì)非常有利于契約精神的發(fā)揚(yáng)，讓人們明白在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中簽訂合同的重要性。

五、提高房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同完善性的有效策略

(一)明確合同的性質(zhì)

國(guó)家可以根據(jù)上文提到的合同的特征，來(lái)對(duì)合同的性質(zhì)進(jìn)行一個(gè)有效的規(guī)制，把“三共模式”變得更加突出，以此來(lái)防止部分人擅自轉(zhuǎn)變合同性質(zhì)，并做出一些違法行為。如果按照這樣的觀點(diǎn)看待的話，那么合作主體之間的法律關(guān)系就非常明確了：首先，必須要共同出資，資本不做規(guī)制，房產(chǎn)地產(chǎn)資金勞務(wù)都可以；其次，合作開(kāi)發(fā)者對(duì)于第三方，承無(wú)限連帶責(zé)任，合作雙方或者合作多方利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。這樣，合作方之間的利益關(guān)系就變得非常清晰且明朗，能夠在很大程度上，降低其出現(xiàn)相關(guān)法律糾紛的可能性，促進(jìn)合作的良性發(fā)展。

(二)簡(jiǎn)化合同的審批程序

就目前的情況而言，在房地產(chǎn)的合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在著許多合同審批程序不當(dāng)?shù)膯?wèn)題。部分商人由于合同的審批程序過(guò)于繁瑣，審批時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，而房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)涉及的資金鏈又非常巨大，因而不少商人會(huì)出于逐利的目的而私自改變合同的性質(zhì)，以擴(kuò)大自己的盈利空間?；诖耍覈?guó)應(yīng)該在一定程度上，簡(jiǎn)化其合同審批程序，讓更多的商人能夠按照法律規(guī)定的程序，來(lái)合理、合法地去簽訂合同。

(三)合同無(wú)效后對(duì)各方利益的平衡

如果現(xiàn)有的合同因?yàn)橐恍┰?，被政府確定為無(wú)效合同，那么法律應(yīng)該著重規(guī)定在這種情況下，如何讓各方的利益達(dá)成一個(gè)平衡點(diǎn)，以此來(lái)減少糾紛的產(chǎn)生。然而，就目前的情況而言，我國(guó)的法律法規(guī)以及司法解釋，都沒(méi)有很好地解決這一問(wèn)題，最終導(dǎo)致這一問(wèn)題在很大程度上給司法實(shí)踐造成了困擾。因而，國(guó)家應(yīng)該根據(jù)具體情況，來(lái)對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行規(guī)制，以此來(lái)減少相應(yīng)的法律糾紛事件發(fā)生。

例如：我們可以根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化情況，來(lái)對(duì)各方的利益進(jìn)行一個(gè)有效平衡：首先，當(dāng)合同認(rèn)定沒(méi)有效力，并且建筑方還沒(méi)有把投資方投來(lái)的資金轉(zhuǎn)化為實(shí)體建筑時(shí)，建筑方就可以直接把資金還給投資方；其次，當(dāng)合同認(rèn)定沒(méi)有效力，但是建筑方已經(jīng)把投資方的一部分資金用于房產(chǎn)建設(shè)時(shí)，建筑方可以把剩下的資金不還給投資方，并且劃撥一部分房產(chǎn)給投資方；最后，當(dāng)合同被認(rèn)定沒(méi)有效力，而房屋已經(jīng)全部建成的話，那么其應(yīng)歸土地所有者所有。具體的利益劃分，不是說(shuō)原來(lái)是誰(shuí)的就是誰(shuí)的，我們主要應(yīng)該看到底是因?yàn)檎l(shuí)使得合同失效，誰(shuí)應(yīng)該負(fù)擔(dān)合同失效的主要責(zé)任，以此來(lái)進(jìn)行相應(yīng)的利益分配，這樣才是公平合理的。

(四)加大對(duì)違法行為的處罰力度

針對(duì)部分不法商人，為了盈利不擇手段，最終走向歧途的現(xiàn)象，國(guó)家應(yīng)加大對(duì)于該類經(jīng)濟(jì)違法行為的處罰力度，以此來(lái)規(guī)范市場(chǎng)秩序，減少此類糾紛的發(fā)生[3]。

首先，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，嚴(yán)厲打擊越級(jí)開(kāi)發(fā)土地之類的現(xiàn)象；其次，對(duì)于違法在集體土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，并且沒(méi)有按照法定程序進(jìn)行注冊(cè)的開(kāi)發(fā)商，應(yīng)該嚴(yán)厲處罰，處以相應(yīng)的罰金，以此來(lái)遏制此類行為……總而言之，國(guó)家應(yīng)根據(jù)具體的情況，來(lái)加大對(duì)違法行為的處罰力度，以此來(lái)維護(hù)秩序，減少此類糾紛的發(fā)生。

六、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)在房地產(chǎn)的立法層面，還不夠完善。因而，國(guó)家需要在房地產(chǎn)合同的各個(gè)方面，來(lái)完善立法，并予以相應(yīng)的司法解釋，以此來(lái)更好地保護(hù)公民的權(quán)利，減少糾紛現(xiàn)象的發(fā)生。