淺析房地產(chǎn)信托相關(guān)法律問題

費(fèi) 越

國浩律師(南京)事務(wù)所，江蘇 南京 210000

房地產(chǎn)行業(yè)的資本非常密集，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的過程中需要非常龐大的現(xiàn)金流提供支持，在其中由于一些金融產(chǎn)品如股票、債權(quán)，房地產(chǎn)也顯現(xiàn)出了高收益、低風(fēng)險等特點(diǎn)，因此在近些年房地產(chǎn)市場也被廣大投資者所青睞。雖然隨著《國五條》的發(fā)布，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了有效的調(diào)控，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍然呈現(xiàn)出非?；鸨陌l(fā)展態(tài)勢。

一、房地產(chǎn)信托的內(nèi)涵

(一)信托的概念

信托也就是信任托付的意思，俗話所說的“受人之托，代人理財”就是信托的根本解釋。信托起源于英國，并且也是為了規(guī)避《沒收法》而創(chuàng)設(shè)的相關(guān)制度，信托在其他國家得到快速發(fā)展，在美國達(dá)到了鼎盛時期，并且在日本實現(xiàn)了創(chuàng)新。信托與銀行、證券、保險并列為四大金融工具，其可以將金融與道德進(jìn)行充分的結(jié)合，并且在資金融入時也具有很大的靈活性。

(二)房地產(chǎn)信托的內(nèi)涵

房地產(chǎn)信托可以為房地產(chǎn)行業(yè)提供強(qiáng)大的資產(chǎn)支持，其作為一種融資工具，有著非常明顯的優(yōu)勢。相比于銀行貸款，這種信托具備更強(qiáng)的靈活性，并且可以盤活社會各種資源。當(dāng)前房地產(chǎn)信托，包含股權(quán)類、貸款類、收益權(quán)利類和組合類四種類型，目前較為普遍的是貸款類房地產(chǎn)信托，其操作較為簡單。

二、我國房地產(chǎn)信托現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)信托立法問題

房地產(chǎn)信托在受托人立法方面存在一定的法律問題。當(dāng)前關(guān)于信托主要是由“一法兩規(guī)”調(diào)整后的內(nèi)容加以約束，在房地產(chǎn)方面沒有專門的法律對其解釋。房地產(chǎn)信托立法也僅僅是依靠《信托法》來進(jìn)行宏觀層面的調(diào)整，因此在房地產(chǎn)信托的受托人權(quán)利義務(wù)的適用上也會存在著很多問題，并且《信托法》從其頒布至今已經(jīng)有超過18年的時間，在期間并沒有進(jìn)行修改，其中一些法條與當(dāng)下的實務(wù)相脫節(jié)。在法律規(guī)定中關(guān)于受托人的義務(wù)規(guī)定比受托人權(quán)利的規(guī)定要多得多，受托人的權(quán)利在相應(yīng)的法條中也只有報酬取得權(quán)，這和一些非一般情況下的優(yōu)先受償權(quán)也有所不同。在受托人義務(wù)中最為重要的就是忠誠謹(jǐn)慎的義務(wù)，也就是在接受委托時，需要對其資金進(jìn)行有效的運(yùn)營管理，防止謀取私利。尤其是對于房地產(chǎn)信托來說，其涉及的資金非常大，利潤也非常可觀，如果出現(xiàn)非法謀私現(xiàn)象，那么很容易會造成資金短缺。因此如果有受托人借助自身的優(yōu)勢地位來獲取利益，那么會對委托人造成很大的損失。

在受益人立法方面也存在一定的法律問題。受益人在進(jìn)行信托運(yùn)營的過程中僅僅是一個獲利的主體，而法律對于受益人的規(guī)定也較為簡單，主要是對其知情權(quán)、撤銷權(quán)進(jìn)行規(guī)定，因此信托存在的意義就是要確保受益人能夠得到合同上的利益保障。但我國法律在該方面存在一定的問題，比如受益人的利益遭受損害時范圍不夠確切，并且房地產(chǎn)信托較之于其他產(chǎn)品存在特殊性，其本身就存在較大的風(fēng)險，因此如果沒有對收益人的賠償范圍進(jìn)行明確，那么可能存在較大的潛在危險。此外，受益人的訴訟主體資格不明確等也是立法需要完善的問題。

(二)房地產(chǎn)信托實務(wù)問題

房地產(chǎn)信托內(nèi)部治理存在一定的法律問題，由于房地產(chǎn)信托是由房地產(chǎn)行業(yè)和信托相結(jié)合而成的，因此在實踐操作中需要遵守多方規(guī)定，比如要遵循信托規(guī)定以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，其中會存在股權(quán)結(jié)構(gòu)的問題。結(jié)合當(dāng)前調(diào)查數(shù)據(jù)，我國房地產(chǎn)業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)是相當(dāng)集中的，往往都是一家獨(dú)大，其中很多大股東是一些國有企業(yè)或者是地方政府，而在這種特殊的股權(quán)結(jié)構(gòu)模式下，如果信托公司和房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行結(jié)合投資，那么就會出現(xiàn)利益導(dǎo)向，比如會為了增加業(yè)績而存在一些對受益人不合法的投資選擇，或者是僅僅借助信托公司來謀取私利。

在房地產(chǎn)信托中，企業(yè)內(nèi)部的董事或者監(jiān)事人員一般都是通過控股方或者大股東直接委派，在開展房地產(chǎn)信托時信托公司的一些指示也容易受到相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的出面干預(yù)，并且在房地產(chǎn)行業(yè)有著很強(qiáng)的專業(yè)性。因為這些指派的董事監(jiān)事不具備相應(yīng)的專業(yè)知識，也會存在一定的隱性風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)信托法律制度與國外對比

(一)美國房地產(chǎn)信托法律制度

美國的房地產(chǎn)投資信托基金經(jīng)過了近幾十年的發(fā)展達(dá)到了巔峰時期，并且當(dāng)前已經(jīng)成為一項非常成熟的投資理財產(chǎn)品。當(dāng)然其在發(fā)展初期也并非一帆風(fēng)順，其經(jīng)過了緩慢期、上升期、調(diào)整期、加速期等階段發(fā)展至今。在發(fā)展中，房地產(chǎn)信托的熱度變化與國家的稅務(wù)調(diào)控有關(guān)。比如政府對于房地產(chǎn)信托有一定的優(yōu)惠政策時會大大刺激其發(fā)展。

在美國國內(nèi)的法律中，對于房地產(chǎn)信托有著較為嚴(yán)格的監(jiān)督。用于投入房地產(chǎn)信托資金的資產(chǎn)其中四分之三以上是需要通過現(xiàn)金、有價證券或者其他現(xiàn)金類的財務(wù)、地產(chǎn)等組合而成，同時其中的投資證券資產(chǎn)不得超過整個投資的四分之一。在房地產(chǎn)投資信托基金中，對單個發(fā)行人證券的數(shù)量也不得超過總額的一半。如果在每個季度末，投資方都能夠滿足法律所規(guī)定的要求，那么就可以享受其中的投資基金免稅資格，這種優(yōu)惠政策在很大程度上刺激了美國區(qū)域房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展，并且使其具備較為完善的二級流通市場。

(二)日本房地產(chǎn)信托法律制度

日本在上世紀(jì)九十年代對于房地產(chǎn)話題非常關(guān)注，但由于法律限制關(guān)于房地產(chǎn)，信托業(yè)并沒有得到發(fā)展。在1997年日本受到了金融危機(jī)的影響，因此也開始逐漸重視房地產(chǎn)信托，并且在法律上提供支持。2001年東京證交所設(shè)立了房地產(chǎn)信托上市系統(tǒng)。在日本除了有價證券、不動產(chǎn)，信托收益等不同的財產(chǎn)都可以用于投資信托基金。同時日本還創(chuàng)造性地提出委托人非指令型投資信托。投資者如果持有信托受益憑證，其可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，委托人非指令型房地產(chǎn)投資信托基金在中間過程并沒有管理人參與運(yùn)作，因此其承擔(dān)著較為獨(dú)立的角色。

四、我國房地產(chǎn)信托法律制度發(fā)展建議

(一)設(shè)立專業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)信托本身就是一種金融工具，其具備很多特征，比如專業(yè)性強(qiáng)、資金量大、風(fēng)險較高、收益較高等。因此需要針對其特點(diǎn)設(shè)置專門的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行管控，確保規(guī)避其中的風(fēng)險，同時在完善監(jiān)管立法時也需要確保對其收益風(fēng)險進(jìn)行統(tǒng)一。要做到專人專事、專門監(jiān)管，避免房地產(chǎn)信托與監(jiān)管行業(yè)存在利益沖突，也需要做到分業(yè)監(jiān)管的原則，以此為基礎(chǔ)促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

(二)減少現(xiàn)有法規(guī)沖突

當(dāng)前關(guān)于房地產(chǎn)信托法律制度的完善，需要減少現(xiàn)行的法律法規(guī)沖突，要構(gòu)建更為完善的監(jiān)管體系，同時在監(jiān)管中也需要保證適度的干預(yù)，通過市場的正常運(yùn)作機(jī)制來進(jìn)行調(diào)節(jié)。要充分意識到房地產(chǎn)信托的獨(dú)特之處，在對其監(jiān)管時要把握度。雖然嚴(yán)格的監(jiān)管可以確保各項工作的開展處于規(guī)章制度中，但也可能會阻礙房地產(chǎn)信托行業(yè)的發(fā)展，要確保有法可依，也應(yīng)當(dāng)結(jié)合實際狀況來做好房地產(chǎn)信托監(jiān)管工作。結(jié)合我國的基本國情、投資環(huán)境、法律背景等多種因素來構(gòu)建完善的監(jiān)管法規(guī)。

(三)完善行政執(zhí)法

要為我國房地產(chǎn)信托行業(yè)構(gòu)建更為完善的法律環(huán)境。由于法律本身就具有一定的滯后性等特征，因此在完善房地產(chǎn)信托法律制度時需要考慮相關(guān)因素，增加一些具備前瞻性的法條，這樣也可以以此為基礎(chǔ)構(gòu)建一個較為寬松的環(huán)境，并且增強(qiáng)法律的壽命，減少市場資源的浪費(fèi)。我國的信托業(yè)發(fā)展至今已經(jīng)有四十余年，“一法兩規(guī)”已經(jīng)無法滿足現(xiàn)有市場的快速發(fā)展。不僅需要對監(jiān)管體系進(jìn)行創(chuàng)新，也需要結(jié)合證券保險行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗來修訂、立法，確保符合我國現(xiàn)狀。對于監(jiān)管主體來說，其權(quán)限應(yīng)當(dāng)由法律進(jìn)行明確規(guī)定，監(jiān)管人員也需要具備專業(yè)素養(yǎng)。要發(fā)揮一些行業(yè)協(xié)會的力量，使之與法律監(jiān)管能夠協(xié)同并進(jìn)，建立一個更為完善高效的房地產(chǎn)信托監(jiān)管體系。

五、結(jié)束語

在當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)仍然發(fā)展火爆，這也吸引了越來越多的投資人參與其中。房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求需要通過信托等金融工具作為支持來確保其融資能力。需要結(jié)合房地產(chǎn)信托存在的法律問題進(jìn)行分析，并且加強(qiáng)監(jiān)管、合理征稅，為我國房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展鋪平道路。