淺析居間合同中的“跳單”現(xiàn)象

陳 策

（710119 陜西師范大學(xué)哲學(xué)與政府管理學(xué)院 陜西 西安）

一、“跳單”問題概述

隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，房地產(chǎn)媒介服務(wù)市場也隨著發(fā)展，實踐中“跳單”現(xiàn)象也逐漸增多。賣方想要出賣房屋，將房屋信息提供給房屋中介，多數(shù)情況下為盡快賣出房屋，賣方會委托多名房屋中介公司即居間人，較少會進(jìn)行獨家委托，而且獨家委托的期限都較短。委托人希望能從居間人處獲得房源信息、以較低價格并完成房屋過戶手續(xù)。同時出于自身利益的考量，在選擇房屋時，委托人必也然會“貨比三家”，即與多家房地產(chǎn)公司存在居間關(guān)系，委托人在經(jīng)過選擇比較之后，經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下“跳單”則是難以避免的問題。

（一）“跳單”的概念和類型

“跳單”也稱“跳中介”，顧名思義，即跳過中介人，委托人與他人達(dá)成交易的行為。關(guān)于何為“跳單”，一直以來沒有一個明確的概念界定。有的學(xué)者認(rèn)為，“跳單”是指在居間人提供居間服務(wù)后，委托人甩開居間人私下與相對人締約，或另行委托其他居間人與相對人締約的現(xiàn)象[1]。也有學(xué)者認(rèn)為“跳單”是指購房人或賣房人已經(jīng)與房產(chǎn)中介簽署了看房確認(rèn)書、委托購房或賣房協(xié)議，房產(chǎn)中介公司已經(jīng)按照協(xié)議履行了提供獨家房源信息并帶領(lǐng)看房、促使房屋買賣雙方見面洽談等促進(jìn)交易的義務(wù)，房屋買賣一方或雙方為了規(guī)避或減少按照協(xié)議約定履行向房產(chǎn)中介交付中介費的義務(wù)，跳過房產(chǎn)中介而私自簽訂房屋買賣合同的行為[2]?！疤鴨巍笔侵肝腥嗽谝雅c房屋中介公司簽訂《看房確認(rèn)書》等協(xié)議的情況下，房屋中介公司即居間人已提供了看房服務(wù)或房源信息，委托人為了逃避支付傭金的義務(wù)，利用居間人所提供的信息私下直接與賣方簽訂房屋買賣合同或者與其他房屋中介公司締約。在房屋買賣居間實踐中，“跳單”主要表現(xiàn)為“半跳”、“全跳”、“隱跳”這三種類型[3]?！鞍胩笔侵肝腥嗽谝患抑薪楣究春梅吭粗螅c傭金更低的另一家中介公司簽訂房屋買賣合同?！叭奔次蟹教^中介公司直接與賣方簽訂房屋買賣合同。“隱跳”則指委托人跳開中介，利用熟人關(guān)系私下成交。

（二）“跳單”行為的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

我國目前沒有關(guān)于跳單的認(rèn)定的具體法律規(guī)范規(guī)定等，各地法院在審查跳單糾紛中尚未形成相對統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)?！疤鴨巍毙袨橐话銘?yīng)當(dāng)滿足以下構(gòu)成要件，一是房屋中介公司與委托人之間存在委托關(guān)系，或者簽訂了《看房確認(rèn)書》，這是“跳單”行為成立的基礎(chǔ)條件，即二者間存在有效成立的居間合同。二是房地產(chǎn)中介公司履行約定義務(wù)，為委托人提供了正當(dāng)?shù)闹薪榉?wù)。三是利用該房屋中介公司提供的信息，與賣方或其他房屋中介公司簽訂了房屋買賣合同，在很多情況下，同一房源信息可能被多家中介公司所掌握，買房完全可能通過其他途徑獲得房源信息，因而不能僅因委托人最終所購買的房屋與原房產(chǎn)中介所提供的房屋信息一致而認(rèn)定委托人是利用原中介公司提供的信息達(dá)成房屋買賣交易[4]。四是委托人存在不履行或者不完全履行支付傭金義務(wù)的行為，損害居間人權(quán)益，委托人“跳單”的主要目的在于逃避支付傭金。

二、“跳單”條款的效力分析

為了適當(dāng)限制居間活動中委托人的自由選擇權(quán)，在提供看房服務(wù)前，居間人通常會要求委托人簽訂《看房確認(rèn)書》，其中“跳單”條款是《看房確認(rèn)書》的主要內(nèi)容?！疤鴨巍睏l款，也稱禁止跳單條款、規(guī)避跳單條款、防跳單條款。關(guān)于“跳單”條款的效力，一直以來存在較大爭議，主要有以下幾種觀點。一是有效說。該種觀點認(rèn)為“跳單”條款合法有效，委托人的“跳單”行為，阻止了使得居間人報酬請求權(quán)條件的成就，應(yīng)依照《合同法》第45條第2款應(yīng)視為居間人報酬請求權(quán)條件成就[5]。二是無效說。持有該觀點的人認(rèn)為，《看房確認(rèn)書》中的“跳單”條款是中介公司為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，而且就條款內(nèi)容在訂立時未與委托人協(xié)商，因而應(yīng)認(rèn)定為格式條款。該條款加重了委托人責(zé)任，排除了委托人的主要權(quán)利，應(yīng)依《合同法》四十條認(rèn)定無效。[6]三是折中說?！疤鴨巍睏l款效力不能一概而論，而應(yīng)視“跳單”行為的不同法律后果而定。對“跳單”行為的法律后果要做類型化處理，一是委托人與第三人私下締約，該締約機(jī)會系由居間人促成；二是委托人與第三人私下締約，該締約機(jī)會不是居間人所促成；三是委托人另行委托其他居間人并經(jīng)其促成締約；四是委托人另行委托其他居間人，但未促成締約。情形一中的居間人依《合同法》第426條享有報酬請求權(quán)，后三種情形依據(jù)《合同法》第四百二十七條的規(guī)定，可以要求委托人支付居間活動支出的必要費用，如必要費用不能填補(bǔ)實際損失，可按實際損失主張違約金支付請求權(quán)。還有一種獨特的觀點認(rèn)為“跳單”條款是反制委托人惡意逃避對居間人的報酬支付義務(wù)行為，居間人履行帶看房的義務(wù)之后，若委托人有惡意逃避報酬支付義務(wù)行為，即應(yīng)支付相當(dāng)于報酬的違約金[7]。

綜上所述，有效說與無效說均不合理。有效說認(rèn)為委托人的“跳單”行為，阻止了使得居間人報酬請求權(quán)條件的成就，應(yīng)視為居間人報酬請求權(quán)條件成就，顯然有失公允。觀點四則并非從單個居間活動中居間人的利益著手，而是從整個居間行業(yè)的利益出發(fā)，認(rèn)為只要委托人向其中一名居間人支付了報酬，沒有跳過整個居間行業(yè)，就不認(rèn)為是“跳單”行為，其認(rèn)為“跳單”條款所禁止的是委托人直接與賣方締約，而不限制與其他居間人的關(guān)系。該觀點的出發(fā)點明顯存在錯誤，合同主體具有相對性，居間合同雙方當(dāng)事人在締約是明顯是為了排除委托人與其他人締約而維護(hù)自身的利益，而并非是顧慮整個居間行業(yè)的利益。較之其余觀點而言，折中說結(jié)合具體案例進(jìn)行具體分析來判斷“跳單”條款的效力，顯然更加合理。該觀點對“跳單”行為所產(chǎn)生的法律后果劃分為四種類型進(jìn)行分析，并在效果上區(qū)分了報酬請求權(quán)、費用償還請求權(quán)及實際損失。

三、跳單行為的法律后果與居間人權(quán)利救濟(jì)

（一）居間報酬請求權(quán)

居間合同的特殊性在于委托人給付義務(wù)的附條件性以及居間人報酬請求權(quán)的不確定性。這里的給付是針對給付效果，給付義務(wù)的附條件性是指委托人的給付居間報酬的義務(wù)生效以居間人促成締約為前提，房屋中介公司為委托人選擇合適的房源和提供看房服務(wù)只是居間服務(wù)的開始，當(dāng)委托人利用居間人提供的信息簽訂了房屋買賣合同意味著居間服務(wù)獲得了成果，居間人因此成立報酬支付請求權(quán)。居間合同中委托人的給付義務(wù)具有附條件性，因此在委托人跳單后，居間人并不必然享有居間報酬請求權(quán)。

委托人給付義務(wù)的附條件性，致使居間人的報酬請求權(quán)具有不確定性，只有滿足一定的條件，居間人的報酬請求權(quán)才能成立。一是委托人與第三人締約，二是買賣合同的成立和居間行為具有因果關(guān)系。前者取決于居間人自身行為，認(rèn)定比較簡單，后者取決于委托人的締約意愿，由于我國未對因果關(guān)系的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行區(qū)分，進(jìn)而對其認(rèn)定不明，在這一問題上我們可以借鑒德國的共同原因性對因果關(guān)系進(jìn)行判斷。但是，委托人與第三人最終是否締約，不僅與居間人報告義務(wù)的履行質(zhì)量有關(guān)，更取決于委托人的締約意愿。一旦委托人出現(xiàn)機(jī)會主義傾向，居間人報酬請求權(quán)不能成就。但是一旦委托人實施了“跳單”行為，居間人的報酬請求權(quán)成立。關(guān)于報酬請求權(quán)成立的理論基礎(chǔ)，有以下幾個觀點，一是湯文平教授借鑒德國的共同原因性理論，居間人履行了主要義務(wù)，委托人逃避支付傭金不能中斷報酬成就的因果關(guān)系[8]。二是給付義務(wù)是附條件的，委托人不正當(dāng)阻止合同訂立，視為條件已成就，三是將跳單視為違約，委托人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，個人支持第一種觀點。

（二）違約賠償請求權(quán)

違約責(zé)任屬于無過錯責(zé)任，它不受當(dāng)事人從事違約行為時的主觀狀態(tài)的影響，也不會因行為的合理性而變化。在委托人與居間人簽訂的“跳單”條款合法有效的情況下，不論居間人是否是獨家委托，也不論委托人是否利用了居間人的房源信息，只要其繞開原居間人而與賣方私下締約或是另擇居間人最終簽訂買賣合同，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定委托人跳單違約，委托人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，支付居間人相應(yīng)的違約賠償金。在合同法中，違約責(zé)任的損失范圍包括違約責(zé)任的賠償范圍包括信賴?yán)媾c期待利益兩方面[9]。居間合同中委托人享有任意解除權(quán)，任意解除權(quán)的行使以承擔(dān)損害賠償責(zé)任為必要條件，然而我國當(dāng)前合同法并未對任意解除權(quán)的賠償范圍做出明確界定。因此在認(rèn)定賠償時可以考慮參照違約責(zé)任賠償范圍，但不能完全按照違約責(zé)任來要求，否則會加重委托人的賠償責(zé)任，將賠償范圍限縮于信賴?yán)鎿p失較為妥當(dāng)。

四、規(guī)制“跳單”問題之制度安排

（一）確定合理的“跳單”期間

對于如何判斷是否委托人利用了居間人提供的信息，一直是司法實踐中的一個難題。一個有效的解決辦法便是設(shè)立合理的“跳單”期間，在該期間內(nèi)排除委托人“跳單”行為的合法性。實踐中，“跳單期間”一般為2～12個月，根據(jù)中介交易流程與信息流通狀況，部分學(xué)者建議將其設(shè)定為3個月[10]。就我個人而言，“跳單期間”應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體案例所在地區(qū)具體分析。因為不同地區(qū)的房價波動有明顯不同，自然不應(yīng)一概而論。對于房價波動較大的地區(qū)，可以根據(jù)需要，設(shè)置較短的“跳單期間”，應(yīng)根據(jù)公平正義與利益平衡原則確定不同的“跳單期間”。

（二）設(shè)立階段性收取居間費用機(jī)制

居間人的利益很可能在最后關(guān)頭落空，得不償失，因而有必要給予居間人權(quán)利救濟(jì)。即使中介公司最終沒有促成買賣合同的締結(jié)，也應(yīng)按照利益填平責(zé)任原則，為補(bǔ)償其所付出的努力或遭受的損失，給予其向委托人主張所支出的必要費用的權(quán)利。對于如何具體對居間人的權(quán)利進(jìn)行救濟(jì)，可以考慮設(shè)立階段性收取居間費用機(jī)制。具體而言，則是將居間活動細(xì)分為不同的階段，例如提供信息階段、談判階段、締約階段等，按照進(jìn)行的階段履行不同的義務(wù)、支付不同的必要費用[11]。

（三）明確“跳單”行為與“跳單”條款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

判斷委托人是否“跳單”，要綜合考量各種因素。如果存在獨家委托，委托人利用中介公司提供的信息完成交易，視為“跳單”；如果不存在獨家委托，委托人利用居間人的信息，與出賣人直接締約，沒有證據(jù)表明其通過合法手段獲取信息，推定為“跳單”；如果委托人與其他中介締約，則應(yīng)審查具體情況。如上所述，“跳單”條款的效力尚存在較大爭議，建議有關(guān)部門針對“跳單”條款的效力認(rèn)定出臺統(tǒng)一的裁判規(guī)則。

（四）規(guī)范房屋買賣居間合同范本

我國法律未對房屋買賣居間合同的內(nèi)容、格式進(jìn)行規(guī)范和對雙方當(dāng)事人在該合同中的權(quán)利義務(wù)也未做規(guī)定，導(dǎo)致在目前的二手房中介市場中，中介公司與委托人簽訂的居間協(xié)議五花八門，存在著各式各樣的居間合同，關(guān)于禁止“跳單”條款的約定也形式多樣，沒有形成規(guī)范化房屋買賣居間合同范式，二手房買賣居間合同的內(nèi)容也缺乏規(guī)范性，很多中介機(jī)構(gòu)利用這種形式和內(nèi)容的不規(guī)范性來誤導(dǎo)買方。因而需要在尊重當(dāng)事人意思自治的情況下由政府主管部門規(guī)范房屋居間合同范本，發(fā)揮政府部門的監(jiān)督力量。必要時通過制定統(tǒng)一的居間合同范本，使用統(tǒng)一的名稱和制定統(tǒng)一的文本格式，規(guī)范雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，減少爭議。

（五）建立房產(chǎn)信息共享機(jī)制

我國沒有統(tǒng)一的房源信息系統(tǒng)，房屋中介公司各自為營，只為自己掌握的房屋信息進(jìn)行居間活動。這種情況阻礙了房源信息的流通，信息的封閉化也不利于房屋交易市場的規(guī)范，致使交易質(zhì)量參差不齊，最終影響了居間行業(yè)的發(fā)展。而美國的房源共享系統(tǒng)MLS，每一個中介機(jī)構(gòu)都把房產(chǎn)信息上傳到這個系統(tǒng)上，每個人都可以通過這個系統(tǒng)進(jìn)行查閱房源信息。中介公司可以為委托人尋找到最合適的房屋，即使該信息不是由該公司所有的。集體協(xié)商(談判)制度是集體勞動關(guān)系中最具有特色和最具有活力的制度[12]。中介公司之間信息共享，排除了惡性競爭的可能性，也加速了房源信息的流通與更替，使得整個居間行業(yè)健康發(fā)展。因而我們可以考慮借鑒美國的房源共享系統(tǒng)MLS，使得線上線下房源信息同步發(fā)布，并及時進(jìn)行更新，同時也要注重對房源信息的檢驗，確保真實可靠。該舉措可以大大減輕居間人的房源信息收集負(fù)擔(dān)，簡化工作流程，使得資源得到更有效的配置。