論房屋征收補(bǔ)償中承租人的地位和保障

苑文萍

（315000 浙江金漢律師事務(wù)所 浙江 寧波）

一、引言

近年來隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，房屋征收的面積和范圍也隨之顯著增加，其牽涉的利益群體也不斷擴(kuò)大。伴隨著房屋承租人利益保障制度的缺失，社會(huì)矛盾也隨之加劇,承租人是一個(gè)龐大的群體，依法保護(hù)承租人的合法權(quán)益成為了一個(gè)不可忽視的社會(huì)問題。

二、承租人的法律界定

（一）未簽書面承租合同的承租人

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房屋租賃應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，即以口頭形式以及其他形式的租賃合同不符合法律規(guī)定形式，是不合法的合同。但實(shí)際生活中，由于各方面的原因，以口頭形式存在的租承租合同不在少數(shù)，如果將此類承租關(guān)系的承租人排除在外則嚴(yán)重?fù)p害了這些承租人的利益，也勢(shì)必會(huì)引起社會(huì)矛盾。因此未簽訂書面租賃合同的承租人也應(yīng)被列為房屋征收補(bǔ)償?shù)膶?duì)象。

（二）轉(zhuǎn)租關(guān)系中的承租人

轉(zhuǎn)租關(guān)系分兩種，一種是經(jīng)房屋所有權(quán)人同意的轉(zhuǎn)租，根據(jù)《合同法》第二百四十條第一款的規(guī)定，此時(shí)的轉(zhuǎn)租合同并不影響原租賃合同的效力，故在征收補(bǔ)償時(shí)只需對(duì)原承租人進(jìn)行安置補(bǔ)償即可，而關(guān)于轉(zhuǎn)租合同中承租人的糾紛則可以通過民事訴訟等渠道解決。第二種是未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意的轉(zhuǎn)租，此種情況下房屋所有權(quán)人可以行使解除權(quán)，解除其與原承租人的租賃合同，也可以繼續(xù)履行原合同，由于合同具有相對(duì)性，此時(shí)都與轉(zhuǎn)租合同中的承租人無關(guān)，因此無需將轉(zhuǎn)租關(guān)系中的承租人納入房屋拆遷補(bǔ)償中承租人的范疇。

（三）不同時(shí)點(diǎn)的承租人

以房屋拆遷許可證為基準(zhǔn)日，租賃關(guān)系分為在基準(zhǔn)日前已經(jīng)終結(jié)的租賃關(guān)系。在基準(zhǔn)日未終結(jié)的租賃關(guān)系以及在基準(zhǔn)日后形成的租賃關(guān)系。房屋拆遷補(bǔ)償中的承租人應(yīng)當(dāng)限于在基準(zhǔn)日時(shí)還未終結(jié)的租賃關(guān)系中的承租人，而不包括在基準(zhǔn)日前已經(jīng)終結(jié)的租賃關(guān)系的承租人以及在基準(zhǔn)日后才形成的租賃關(guān)系中的承租人。

三、承租人的地位

房屋租賃權(quán)是具有用益性質(zhì)的債權(quán)，這決定了承租人在拆遷法律關(guān)系中的地位具有從屬性與獨(dú)立性。

（一）承租人具有從屬性

房屋使用權(quán)是所有權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能，從屬于所有權(quán)。且不存在拆遷人對(duì)房屋所有權(quán)人及承租人的重復(fù)補(bǔ)償安置，對(duì)承租人的補(bǔ)償實(shí)際上取決于房屋所有權(quán)人的讓渡。因此在拆遷法律關(guān)系中，承租人的法律地位在相當(dāng)程度上從屬于被拆遷人。

（二）承租人具有獨(dú)立性

承租人對(duì)其承租的房屋具有使用、收益的權(quán)利，其獨(dú)立性不僅體現(xiàn)在權(quán)利方面，更體現(xiàn)在義務(wù)方面。如承租人與房屋所有人及拆遷人不能就拆遷補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成一致時(shí)，承租人可以提起拆遷裁決申請(qǐng)，請(qǐng)求房屋拆遷主管部門保護(hù)自己的合法權(quán)益。對(duì)拆遷裁決具有獨(dú)立的提起司法審查的權(quán)利，以自己獨(dú)立的名義提起訴訟或申請(qǐng)行政復(fù)議，對(duì)生效法律文書具有申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利同時(shí)履行生效法律文書的義務(wù)等。

四、承租人的權(quán)益保障

房屋征收補(bǔ)償中承租人的權(quán)利既有實(shí)體上的也有程序上的，保護(hù)承租人的合法權(quán)益，除了界定承租人的范圍，明確承租人的法律地位外，還需要明確承租人的損失進(jìn)而明確補(bǔ)償?shù)姆秶?，最后在立法、司法以及承租人自身意識(shí)上著手保障承租人權(quán)益。

（一）立法上

（1）明確承租人征收補(bǔ)償?shù)姆秶?。房屋的征收必然?huì)給承租人帶來各方面的利益損失，包括：因房屋被征收而不得不搬遷所產(chǎn)生的拆卸、安裝、運(yùn)輸家具的費(fèi)用以及誤工費(fèi)交等因搬遷而導(dǎo)致在原住房添置的物品、裝修費(fèi)用損失等與搬遷具有直接因果關(guān)系的費(fèi)用。對(duì)于從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的承租人所造成的停產(chǎn)停業(yè)、可得利益損失，以及可能會(huì)因?yàn)闀簳r(shí)無法履行合同而導(dǎo)致需承擔(dān)違約責(zé)任等。為充分保障承租人的權(quán)益，必須對(duì)承租人給予相應(yīng)的補(bǔ)償，因此明確補(bǔ)償?shù)姆秶玛P(guān)重要。由于可得利益損失以及因無法履行合同需要承擔(dān)違約責(zé)任所帶來的損失不是直接經(jīng)濟(jì)損失，具有難以估量性，加之實(shí)踐中這類補(bǔ)償難以實(shí)現(xiàn)，因此對(duì)于除此以外的其他上述損失因其均是政府的征收行為所導(dǎo)致的，且承租人本身并沒有過錯(cuò)，因此應(yīng)當(dāng)納入房屋征收補(bǔ)償中對(duì)承租然補(bǔ)償范圍。

（2）明確承租人的權(quán)利救濟(jì)方式。在房屋拆遷補(bǔ)償過程中，當(dāng)承租人的權(quán)利遭受侵害時(shí)可以通過以下方式進(jìn)行解決：①如果承租人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收有異議的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或行政訴訟。②若承租人對(duì)損失評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估結(jié)論有疑義，可以申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，若對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議，則可以向有關(guān)專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。③補(bǔ)償協(xié)議簽訂后，若一方不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)，承租人可以提起訴訟。④若承租人對(duì)補(bǔ)償協(xié)議決定不服，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者依法提起行政訴訟。

（二）司法方面

（1）舉證責(zé)任分擔(dān)。司法實(shí)踐中常常存在著因?yàn)椴疬w問題承租人起訴要求房屋所有權(quán)人給予補(bǔ)償，而房屋所有權(quán)人由否認(rèn)其出租人身份。因此當(dāng)承租人提起訴訟后應(yīng)當(dāng)由承租人承擔(dān)其與被告之間存在承租法律關(guān)系的舉證責(zé)任，再就被告與補(bǔ)償款中應(yīng)屬于承租人的部分進(jìn)行舉證，因此補(bǔ)償協(xié)議是至關(guān)重要的證據(jù)。而在審理中，法官應(yīng)綜合考慮，通過調(diào)查取證或者指定出租人提供補(bǔ)償協(xié)議等方式使案件事實(shí)接近真實(shí)情況，進(jìn)而做出公正的裁判。

（2）法院重視調(diào)解。法院在審理案件過程中，也要重視調(diào)解的作用，一方面簡(jiǎn)化辦案程序，加快辦案進(jìn)度，另一方面撫平各方情緒，避免矛盾激化，必要時(shí)可以將房管局、拆遷辦等相關(guān)部門拉入案件審理中，重視案件的社會(huì)效果。

（3）承租人自我保障。承租人應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)自身法律意識(shí)，在簽訂租賃合同時(shí)，簽訂設(shè)備設(shè)施清單，對(duì)房屋征收可能涉及到的一系列問題作出詳細(xì)規(guī)定，同時(shí)承租人要注意保留自己作為承租人的身份證據(jù)，此外簽訂合同前，應(yīng)該檢查房屋產(chǎn)權(quán)證是否具備，防止因?yàn)樽陨韱栴}引發(fā)不必要的糾紛。

五、結(jié)束語

房屋拆遷補(bǔ)償關(guān)系民生，在拆遷補(bǔ)償工作中需要協(xié)調(diào)、平衡好各方利益，特別是在現(xiàn)今對(duì)房屋承租人權(quán)利忽略甚至嚴(yán)重侵害的情況下，注重保障房屋承租人的合法權(quán)益顯得尤為重要，這事關(guān)拆遷工作的順利開展，事關(guān)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。