論共有產(chǎn)權(quán)下房屋租賃事中問題的解決

嚴(yán)佳菁 常慶茜 楊雨佳 潘韻竹 王澤華

（310018 浙江理工大學(xué) 浙江 杭州）

由于我國房屋租賃市場存在房屋承租人權(quán)利受到損害、房屋租賃人與承租人租賃合同糾紛、房屋租賃涉及第三人、權(quán)利競合以及我國房屋租賃制度不完善的問題，使得我國房屋租賃市場發(fā)展得到限制，無法為我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展與社會的穩(wěn)定發(fā)展提供基礎(chǔ)，我國政府出臺了共有產(chǎn)權(quán)房屋的政策并正在進行試點。本文針對房屋租賃市場出現(xiàn)的問題進行分析，并對共有產(chǎn)權(quán)房的制度的完善提供了一定的政策建議與立法建議。本文分為三部分，第一部分為介紹我國共有產(chǎn)權(quán)住房租賃主體，并引出第二部分共有產(chǎn)權(quán)房存在的糾紛，第三部分是針對共有產(chǎn)權(quán)房提出的政策建議與立法建議。

一、共有產(chǎn)權(quán)住房租賃主體

共有產(chǎn)權(quán)房，是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。

共有產(chǎn)權(quán)住房租賃主體有三類：政府、企業(yè)、個人。

政府是以讓渡部分土地或者給予參與的企業(yè)一定的土地優(yōu)惠或者稅收優(yōu)惠并對共有產(chǎn)權(quán)房租賃過程進行監(jiān)管的方式參與共有產(chǎn)權(quán)住房租賃中。

參與企業(yè)應(yīng)當(dāng)是具有有相應(yīng)的房屋建設(shè)資格與雄厚的資金實力。

個人參與人主要是指符合各地共有產(chǎn)權(quán)房租賃申請要求并積極參與其中的個人。

二、共有產(chǎn)權(quán)房屋租賃事中合同糾紛

（一）費用繳納與故障賠償問題

1.物業(yè)費繳納問題。

在共有產(chǎn)權(quán)模式下，房屋產(chǎn)權(quán)由政府和企業(yè)雙方按照比例享有，無論是由政府或者企業(yè)繳納又或是房屋承租人繳納都涉及到如何繳納的問題，畢竟此時的房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)被劃分，而并不是單獨產(chǎn)權(quán)的問題，此時便涉及到物業(yè)費如何繳納的問題。

2.當(dāng)對于房屋內(nèi)設(shè)施故障責(zé)任是否由哪方主體承擔(dān)的問題

共有產(chǎn)權(quán)房下房屋產(chǎn)權(quán)由政府與企業(yè)按照比例劃分享有，房屋中的設(shè)備出現(xiàn)使用故障問題時，按照現(xiàn)有普通租賃模式下，合同規(guī)定中使用物品損壞存在兩種情況：分為房屋固有設(shè)施損壞、電器類損壞的情況，由合同約定賠償人。在共有產(chǎn)權(quán)房屋租賃下，政府與企業(yè)與承租人承擔(dān)修理賠償費用與現(xiàn)有模式的租賃應(yīng)當(dāng)予以區(qū)別，是由政府或者企業(yè)賠償還是承租人自身承擔(dān)賠償責(zé)任？

3.租金繳納問題

由于共有產(chǎn)權(quán)房屋租賃屬于一種政策上給予特定人群的福利措施，且由于政府與企業(yè)共同享有房屋產(chǎn)權(quán)，對于房屋租金的繳納便區(qū)別于現(xiàn)有模式下的房屋租賃租金的繳納。租房者在交納房屋押金時不協(xié)商好是房屋租金繳納的方式以及期限的問題時，以及房租繳納后政府與企業(yè)如何分成的問題上產(chǎn)生糾紛。

4.公用區(qū)域維修護理費用

一般來說，在繳納物業(yè)費后，物業(yè)公司公司便承擔(dān)了基本的維修與管理責(zé)任，但是當(dāng)樓層中電梯損壞至一定的程度需要只能更換時，由于更換費用較大，物業(yè)公司無法承擔(dān)其全部費用，此時共有產(chǎn)權(quán)房屋承租人是否需要承擔(dān)一部分費用？

（二）租賃房屋添附問題

1.在原有房屋基礎(chǔ)上進行新添附

房屋承租人在取得房屋租賃資格后，由于自身原因便對承租的房屋進行新的添附，且并未得到政府和其他產(chǎn)權(quán)共有人的同意，私自改造房屋。承租人在租賃房屋后對房屋進行新的裝修或者添附，以便于自己的生活使用方便，可能造成房屋結(jié)構(gòu)的改變影響之后使用。對于進行新的添附問題如何規(guī)范？

2.惡意拆除、改造原有添附

房屋承租人在取得房屋租賃資格后，為了自身生活的便利，私自拆除租賃房屋中原有的設(shè)施，改造房屋結(jié)構(gòu)，將房屋改造成符合自身居住需求，但有可能使得房屋出現(xiàn)由于改造和拆除行為而價值受損或者不利于下一方承租人居住以及甚至可能造成可能導(dǎo)致租賃人或者他人受傷害的行為的問題，惡意拆除、改造房屋的承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任與賠償問題值得探討。

（三）共有產(chǎn)權(quán)房租賃是否享有繼承權(quán)的問題

1.法定繼承權(quán)與遺囑、遺贈相沖突問題

共有產(chǎn)權(quán)下房屋租賃是有一定設(shè)定條件的，符合條件的人才能符合租賃房屋享受該項政策優(yōu)惠，當(dāng)房屋承租人在承租房屋未到期前身亡，承租人在身前立下遺囑或者遺贈將其房屋承租權(quán)贈送或者贈與給并非為法定繼承人的第三人，被繼承人的法定繼承人提出質(zhì)疑，質(zhì)疑其遺囑、遺贈的效力，認(rèn)為其無效，認(rèn)為自己為唯一有效繼承人的問題。

2.法定繼承人之間的沖突

共有產(chǎn)權(quán)下房屋租賃是有一定設(shè)定條件的，符合條件的人才能符合租賃房屋享受該項政策優(yōu)惠，當(dāng)房屋承租人在承租房屋未到期前身亡，承租人的法定繼承人之間該如何享有該租賃權(quán)問題發(fā)生爭執(zhí)，甚至?xí)l(fā)生一方并擅自對房屋進行處理、占為己有的行為或者繼承人中的一人或數(shù)人不征得其他共同繼承人同意，擅自出售共有房屋牟利，造成房屋買賣合同無效，買房人的權(quán)益受損的情形，如何認(rèn)定該繼承權(quán)的有效繼承人？

三、共有產(chǎn)權(quán)下房屋事中租賃問題的解決

（一）費用繳納與故障賠償問題

1.物業(yè)費的繳納主體問題

按照原有的租賃模式，物業(yè)費由合同約定，一就是房東也就是房屋產(chǎn)權(quán)所有人繳納給物業(yè)公司，二是合同約定由房屋承租人繳納。共有產(chǎn)權(quán)模式下房屋產(chǎn)權(quán)是由政府與企業(yè)共同享有的，所以物業(yè)費繳收受的主體可以由合同約定。一種方案是由產(chǎn)權(quán)所有人按照所擁有的產(chǎn)權(quán)比例來繳納，即政府和企業(yè)來繳納，另一種方案便是由承租人自己來繳納。

2.當(dāng)對于房屋內(nèi)設(shè)施故障責(zé)任是否由哪方主體承擔(dān)的問題

維修責(zé)任根據(jù)使用者來賠償。水電煤氣等費用以及家電等都是存在使用情況才會導(dǎo)致?lián)p耗的，所以當(dāng)出現(xiàn)租賃期間內(nèi)設(shè)備損害問題應(yīng)當(dāng)皆由使用者承擔(dān)其維修責(zé)任。由于共有產(chǎn)權(quán)房的特性，所有維修費用應(yīng)當(dāng)是按照產(chǎn)權(quán)比列分配分別繳納給政府與企業(yè)兩個主體。倘若是在承租人尚未使用前發(fā)生的狀況應(yīng)當(dāng)由政府和企業(yè)承擔(dān)維修責(zé)任。物品尚未使用便損壞說明是事前裝修的問題與承租人無關(guān)，承租人不承擔(dān)維修責(zé)任。

3.公用區(qū)域維修護理費用

共有產(chǎn)權(quán)房屋承租人可以設(shè)立一個公共區(qū)域維修專項資金，政府或者企業(yè)補貼一部分資金，承租人承擔(dān)部分資金，由政府或者承租人自身指定專人管理，當(dāng)需要更換電梯等高費用維修活動時，便啟動該資金。

根據(jù)《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主在購置物業(yè)時沒有和物業(yè)公司對于電梯的更換費用另有約定的，更換電梯的費用應(yīng)當(dāng)由全部業(yè)主承擔(dān)《物權(quán)法》第七十九條規(guī)定：建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。質(zhì)監(jiān)局特種設(shè)備處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，小區(qū)電梯在產(chǎn)權(quán)上應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，電梯維修更換費用也應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)?。物業(yè)只能受委托進行維護管理，維修花費較少可以適當(dāng)從物業(yè)費中抽取。但一旦遇到電梯需要大修或更換等問題，最終還得由業(yè)主來分?jǐn)偂?/p>

（二）租賃房屋添附問題

1.在原有房屋基礎(chǔ)上進行新添附

租賃房屋并對其進行添附，若對該添附對房屋之后使用造成損害責(zé)令其整改，不整改予以處罰。對于在租賃房屋時對房屋進行添附或者裝修整改需征得政府和另外產(chǎn)權(quán)所有人的同意或者未經(jīng)過批準(zhǔn)，但未對房屋造成較大的損害或者改變，不影響整體使用，可以不予以處罰。①新的添附影響了房屋原本的結(jié)果和狀態(tài)，且如果違背合同的約定，便是不合理不合法的，應(yīng)當(dāng)予以整改。如果合同沒有約定，未形成附合的裝飾裝修物的所有權(quán)即歸承租人所有，那么，承租人就可基于自己的所有權(quán)拆走未形成附合的裝飾裝修物。當(dāng)然，承租人在自行拆除時，應(yīng)當(dāng)盡量避免損失的發(fā)生，盡到合理注意義務(wù)，不產(chǎn)生影響或者影響最小，承租人的故意或者過失，造成房屋損毀或者給出租人造成不必要的損失，承租人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。②

2.惡意拆除、改造原有添附

原有裝修被承租人拆除，涉及到損害了房屋，承租人承擔(dān)全部的賠償責(zé)任，以及恢復(fù)原有裝修的責(zé)任。當(dāng)承租人惡意拆除房屋中原有的裝修，承租人承擔(dān)全部的賠償責(zé)任，政府或者企業(yè)可以任何一方可以向承租人單方求償，另外一方也按照產(chǎn)權(quán)比例原則得到賠償。惡意拆除、改造原有添附對于房屋結(jié)構(gòu)造成了極大的損害，影響了房屋的正常居住，且違背了合同的約定，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原有裝修的責(zé)任并給予賠償。

（三）房屋承租人與房屋產(chǎn)權(quán)共有人優(yōu)先購買權(quán)競合的問題

當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)房屋的產(chǎn)權(quán)擁有者即除政府外其他產(chǎn)權(quán)擁有者想轉(zhuǎn)賣其所擁有的房屋，那么政府作為原與想要轉(zhuǎn)賣產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人的同等地位，擁有優(yōu)先購買權(quán)。承租人只有在政府放棄了優(yōu)先購買權(quán)之后才享有優(yōu)先購買權(quán)。在房屋可分時，最高院認(rèn)為承租人的優(yōu)先購買權(quán)“僅及于其承租的部分房屋”即最高院是承認(rèn)房屋承租人是具有優(yōu)先購買權(quán)的。

（四）共有產(chǎn)權(quán)房租賃是否享有繼承權(quán)的問題

1.法定繼承權(quán)與遺囑、遺贈相沖突問題

遺贈的受益人享有該權(quán)利的繼承。根據(jù)《中華人民共和國繼承法》第五條規(guī)定：“繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或遺贈辦理；有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。”《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》第五條也規(guī)定：“被繼承人生前與他人訂有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議，同時又立有遺囑的，繼承開始后，如果遺贈扶養(yǎng)協(xié)議與遺囑沒有抵觸，遺產(chǎn)分別按協(xié)議和遺囑處理；如果有抵觸，按協(xié)議處理，與協(xié)議抵觸的遺囑全部或部分無效?！卑凑丈鲜鲆?guī)定，在繼承中，如果各種繼承方式并存，應(yīng)首先執(zhí)行遺贈扶養(yǎng)協(xié)議，其次是遺囑繼承和遺贈，最后才是法定繼承。因遺贈扶養(yǎng)協(xié)議是一個雙方有償?shù)拿袷路珊贤f(xié)議為扶養(yǎng)人設(shè)定了義務(wù)，扶養(yǎng)人在協(xié)議履行的過程中付出了勞動，所以應(yīng)當(dāng)在繼承開始后優(yōu)先就遺產(chǎn)進行受償。遺囑繼承和遺贈是一種意定繼承，在遺產(chǎn)分割時雖優(yōu)于法定繼承，但效力卻在遺贈扶養(yǎng)協(xié)議之后。因此，有效的遺贈扶養(yǎng)協(xié)議具有最強效力，當(dāng)它與法定繼承、遺囑繼承共同存在并發(fā)生沖突時，應(yīng)按遺贈扶養(yǎng)協(xié)議分割遺產(chǎn)。

2.法定繼承人之間的沖突

共有產(chǎn)權(quán)住房租賃權(quán)的法定繼承，與承租人共同居住的人享有優(yōu)先繼承的權(quán)利，繼承人不具備共有產(chǎn)權(quán)住房繼承資格的時候，對其進行適當(dāng)?shù)倪M行經(jīng)濟補償。當(dāng)承租人的法定繼承人有多個時，與原承租人共同居住過的人便具有優(yōu)先繼承權(quán)，原因在于與原承租人共同生活過的法定繼承人一般是原承租人的父母、妻子或者兒女，具有直系血緣關(guān)系，在生活中可能彼此照顧或者屬于一方照顧另一方的狀態(tài)，給予他們繼承權(quán)是合情合理合法的。當(dāng)其他不與其共同居住的人，他們也有法定繼承權(quán)，但由于他們沒有原承租人一起居住，或者沒有共有產(chǎn)權(quán)房的繼承資格時，便由繼承了該項權(quán)利的繼承人給予一定的補償。

四、總結(jié)

共有產(chǎn)權(quán)下的房屋租賃制度的出臺有效地緩解了房屋租賃市場中現(xiàn)存的一些問題，例如承租人權(quán)利分配問題、房源不足問題等等，我們應(yīng)根據(jù)現(xiàn)存或者可能存在的房屋租賃中的問題去思考解決方法，用法律和行政規(guī)制的手段去解決相應(yīng)的問題。

注釋：

①王鈺.房屋租賃合同中裝飾裝修物爭議處理的法律調(diào)整[D].華中科技大學(xué),2014.

②石綻薇.租賃房屋裝飾裝修物的歸屬與補償法律問題研究[D].大連海事大學(xué),2015.