房地產(chǎn)金融創(chuàng)新之路

山西財經(jīng)大學(xué)，山西　太原　030006

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房地產(chǎn)金融創(chuàng)新之路

山西財經(jīng)大學(xué)，山西太原030006

摘要：在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，利用金融杠桿是其必不可少的條件。從我國的實際發(fā)展?fàn)顩r來看，我國房地產(chǎn)金融還處于一個初級階段，在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、持有的各個環(huán)節(jié)中，銀行貸款是最基本的融資手段。房地產(chǎn)業(yè)是一個高風(fēng)險的行業(yè)，其行業(yè)的特殊性要求其所需資金應(yīng)當(dāng)主要依靠直接融資的方式，即由資金所有者直接承擔(dān)風(fēng)險的融資，而不是讓銀行成為房地產(chǎn)行業(yè)的貨幣供應(yīng)者。正是由于缺少必要的市場參與機(jī)制和創(chuàng)新機(jī)制，使得很多地方房價波動的風(fēng)險無法得到均衡釋放。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，迫切需要借鑒引入國外的先進(jìn)經(jīng)驗，推動房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；風(fēng)險；創(chuàng)新

一、導(dǎo)論

近年來我國房地產(chǎn)市場價格異化的根本原因之一，就在于房地產(chǎn)金融的落后。一直以來，我國在對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控過程中都是通過銀行這種間接融資的方式去控制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，直接融資的方式在很多方面受到限制。不合理的融資結(jié)構(gòu)并沒有隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展而好轉(zhuǎn)，這就將原本應(yīng)該分散在各個環(huán)節(jié)的風(fēng)險過分集中到了銀行身上，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來很多不穩(wěn)定的因素。

二、我國房地產(chǎn)金融的問題

(一)分散風(fēng)險的能力差

一方面，銀行是一種保守的貨幣供應(yīng)者，保障儲戶資金安全是第一位的，其所釋放出的貸款只能依靠貸款者按時還款來實現(xiàn)，除此之外沒有其他可以回收資金的方式。一旦開發(fā)商還不上貸款，銀行受壞賬率提升的影響，其所承擔(dān)的風(fēng)險就會增大。銀行就會采取提高按揭貸款利率的方式來讓購房人還款，這樣就又會出現(xiàn)購房人違約的風(fēng)險，最終受影響的還是銀行自身。另一方面，銀行更強(qiáng)調(diào)的是資金的流動性，即當(dāng)出現(xiàn)有利可圖的項目時，能夠保證銀行有足夠的資金進(jìn)行投入，在銀行不能及時收回貸款時，就會降低銀行的收益。盡管有一種叫做銀行信貸證券化的方式能夠有效保障銀行利益，分散銀行承擔(dān)的風(fēng)險，但在我國卻仍未有實質(zhì)性進(jìn)展。

(二)風(fēng)險配置不均衡

在我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商自有資金的比例一般都很低，很大部分需要來自銀行的貸款，如果這部分貸款由銀行獨(dú)自提供，那么銀行就需要承擔(dān)全部開發(fā)貸款的風(fēng)險。銀行為了降低風(fēng)險，就會只提供給開放商一部分開發(fā)貸款，剩下的部分由購房人先從銀行以按揭貸款的方式從銀行拿到錢，然后再通過預(yù)付款的方式交給開發(fā)商，也就是所謂的“預(yù)售制”。這樣原本應(yīng)該由銀行承擔(dān)的風(fēng)險就轉(zhuǎn)移給了購房人，從而大大降低了銀行自身的風(fēng)險。因為提供按揭貸款的風(fēng)險要比提供開發(fā)貸款的風(fēng)險小得多，購房人從銀行拿到按揭貸款的過程，是以自己所購買住房為抵押的，即使開發(fā)商在預(yù)售中出現(xiàn)了問題，按揭貸款也需要購房人來償還。這種做法實際上是將銀行所面臨的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房人，使購房人處于不利的位置。

(三)房地產(chǎn)市場化水平低

我國的房地產(chǎn)市場，通常只包括開發(fā)商，銀行和購房人三者，市場化水平還很低。很多地方還要受到政府的限制，如開發(fā)商自有資金比例，貸款利率的高低等等。這樣不僅無法真實反映市場的供求關(guān)系，而且也起不到政策調(diào)控的作用。由于市場缺少機(jī)構(gòu)投資者的參與，不能發(fā)揮出其他市場參與者在平衡供求，穩(wěn)定房價方面的作用，使得開發(fā)商在銷售住房時，經(jīng)常會出現(xiàn)供求不平等的現(xiàn)象，從而提高了銷售成本造成房價波動的風(fēng)險，還同時加大了提供給開發(fā)商貸款的銀行的風(fēng)險，加劇了房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定。

三、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新之路

(一)完善風(fēng)險分散的渠道

首先是積極推動銀行信貸資產(chǎn)證券化，這種通過將銀行所釋放出的貸款轉(zhuǎn)賣給證券市場上的投資者的方式，能夠在優(yōu)化銀行資產(chǎn)機(jī)構(gòu)、分散銀行風(fēng)險以及提高銀行資金流動性方面發(fā)揮重要的作用。針對證券化發(fā)展緩慢的事實，要提高對證券化發(fā)展的重視程度，完善相關(guān)制度和規(guī)定，勇于在一定程度上進(jìn)行嘗試，從而真正發(fā)揮證券化的作用。其次是建立完整的個人信用評價體系，我們都知道購房人在向銀行進(jìn)行按揭貸款時，都是以長期貸款為主，銀行就有了長期持有債權(quán)的風(fēng)險，而隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，個人按揭貸款的規(guī)?？隙〞饾u升高，意味著銀行將持有越來越多的債權(quán)。而如果銀行將款項貸給了個人信用差的對象，就會加大銀行的壞賬風(fēng)險。因此，建立個人信用評價體系可以在很大程度上排除惡性貸款，保障銀行的利益。

(二)推動新型預(yù)售制的實施

在發(fā)達(dá)國家的預(yù)售制中，第三方監(jiān)督者發(fā)揮了重要的作用，這個監(jiān)督者可以是律師，也可以是中介機(jī)構(gòu)。開發(fā)商在預(yù)售過程中并不直接面對購房人，購房人先將一定數(shù)量的保證金交到第三方監(jiān)督者手中，開發(fā)商也通過第三方監(jiān)督者簽署自身違約雙倍返還保證金的協(xié)議，當(dāng)有購房意愿的購房人達(dá)到一定數(shù)量時，開發(fā)商就可以憑此去向銀行貸款，此時銀行面臨的收回貸款的風(fēng)險已變得很低，自然會向開發(fā)商提供貸款。不論購房人和開發(fā)商誰最終違約，銀行都可以從第三方監(jiān)督者手中收回保證金，不至于造成損失。這樣一來，不僅開發(fā)商能夠拿到開發(fā)貸款，銀行也不必?fù)?dān)心收不回貸款，購房人還可以免于開發(fā)商不能按時交房而承擔(dān)的損失。這種新型的預(yù)售制很值得我們國家去借鑒實施，可以讓風(fēng)險均衡的分散在開發(fā)商，銀行和購房人之間。

(三)強(qiáng)調(diào)機(jī)構(gòu)投資者的作用

與我國住房由開發(fā)商直銷的方式不同，國外開發(fā)商在進(jìn)行住房銷售時是通過投資機(jī)構(gòu)以代銷的方式來實現(xiàn)的，對那些不能按時銷售出去的房子，投資機(jī)構(gòu)就先用自己的錢將其買下，這樣既可以降低開發(fā)商的銷售成本，還可以降低銀行的資金風(fēng)險。不僅如此，機(jī)構(gòu)投資者在住房市場出現(xiàn)供求不平衡的現(xiàn)象時，可以拋出和持有住房來緩解供求變化帶來的房價波動，不同于我們所理解的投機(jī)，這種方式更多的是起到平衡供求，穩(wěn)定房價的作用。這種完善的房地產(chǎn)市場體系，正是我們所最終要實現(xiàn)的目標(biāo)。

四、結(jié)語

通過借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗，推動房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的創(chuàng)新，可以讓房價變動所帶來的風(fēng)險能夠在開發(fā)商、銀行、中介機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)和購房人等不同主體之間實現(xiàn)自主配置，改變過分依賴于銀行的傳統(tǒng)方式，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

[參考文獻(xiàn)]

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[2]曹振良.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)通論[M].北京：北京大學(xué)出版社，2003，6：75-95.

中圖分類號：F299.233.38

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1006-0049-(2016)06-0085-01

作者簡介：呂卿*呂卿(1992-)，男，漢族，山西壺關(guān)人，山西財經(jīng)大學(xué)碩士研究生，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營專業(yè)。