黃奇帆：房?jī)r(jià)暴漲已成歷史 未來(lái)十年房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)

我今天講的趨勢(shì)是總的內(nèi)在的趨勢(shì)，長(zhǎng)效的、長(zhǎng)期的、基本面的、基礎(chǔ)性的趨勢(shì)。

1中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模有多大？

今后十幾年新房的銷售交易量會(huì)有一個(gè)比較大的下降，這個(gè)變化就是從這幾年的頂點(diǎn)到了拐點(diǎn)開始往下，趨勢(shì)性的總量縮減。

在過(guò)去的20年，中國(guó)房地產(chǎn)每年的新房銷售交易量差不多從1億平方米增長(zhǎng)到17億平方米，翻了四番多。

那么今后的十幾年會(huì)怎么走，是保持現(xiàn)狀17億平方米一年，維持10多年，還是繼續(xù)每5年、10年還要翻一番，17億平方米變成30億平方米、34億平方米？

我的判斷是今后十幾年，中國(guó)每年的房地產(chǎn)新房的交易量，不僅不會(huì)總量增長(zhǎng)翻番，還會(huì)每年小比例地有所萎縮，或者零增長(zhǎng)，或者負(fù)增長(zhǎng)。十幾年以后，每年房地產(chǎn)的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內(nèi)，大體上減少40%的總量。

在今后十幾年的長(zhǎng)周期里，中國(guó)房地產(chǎn)每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量，這個(gè)時(shí)代結(jié)束了。去年比前年只增加了1.8%，就是一個(gè)信號(hào)。

因?yàn)?998年到2008年，每年增長(zhǎng)25%左右，3年能夠翻一番，10年翻了3番。2008年到2012年期間，每年增長(zhǎng)15%左右，五六年翻一番。

2012年到2018年，大體上維持在6%-7%的區(qū)間，增幅進(jìn)一步下降，去年增長(zhǎng)率是1.8%。

我講這段話的意思是，今后十幾年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，不會(huì)是17億、18億、20億、30億平方米，而是逐漸萎縮。當(dāng)然，這個(gè)萎縮不會(huì)在一年里面大規(guī)模萎縮20%、30%，大體上有十幾年的過(guò)程，逐步往下降。十幾年后每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。

2總量萎縮后，中國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)在哪里？

過(guò)去十幾年的狀態(tài)，不管是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，還是中西部地區(qū)；不管是大城市、中城市，還是小城市、區(qū)縣城市，總之是全面開發(fā)，四面開花，到處都是房地產(chǎn)，是個(gè)全民造房運(yùn)動(dòng)的時(shí)代。

從現(xiàn)在開始，往后的十幾年，房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)四面開花，東西南北中全面發(fā)熱的狀態(tài)，但是房地產(chǎn)還會(huì)有熱點(diǎn)。我們說(shuō)的總量17億平方米一年，以后可能變?yōu)橐荒?5億、12億平方米。

這個(gè)建設(shè)量、生產(chǎn)量主要體現(xiàn)在三個(gè)熱點(diǎn)地方。

一個(gè)是中心城市。

所謂中心城市，指除了省會(huì)城市之外也包括一些同等級(jí)別區(qū)域性的中心城市。比如山東省除省會(huì)城市濟(jì)南外，也有區(qū)域中心城市青島；廣東除了省會(huì)城市廣州之外，還有同等級(jí)中心城市深圳。

第二個(gè)就是大都市圈。

超級(jí)大城市輻射會(huì)形成城市圈，城市圈里的那些中小城市會(huì)成為房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)。

第三個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)是城市群。

城市群里的大中型城市往往也會(huì)是今后十幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。我們國(guó)家人口在50萬(wàn)以下的城市叫小城市，50萬(wàn)-100萬(wàn)的叫中型城市，100萬(wàn)-500萬(wàn)的是大型城市，500萬(wàn)-1000萬(wàn)人口的是特大型城市，1000萬(wàn)人口以上的叫超級(jí)大城市。

在省會(huì)城市里有一批已經(jīng)過(guò)了1000萬(wàn)人口的超級(jí)大城市，比如鄭州、濟(jì)南、杭州、南京、合肥、武漢、成都、西安，這些城市還會(huì)向1500萬(wàn)、2000萬(wàn)發(fā)展。

有些省會(huì)城市現(xiàn)在是500萬(wàn)、600萬(wàn)人口，以后可能往1000萬(wàn)人口的方向走。

這里面有一個(gè)什么動(dòng)力呢？在中國(guó)各個(gè)省的省會(huì)城市，大體上發(fā)展規(guī)律都會(huì)遵循“一二三四”的邏輯。

所謂“一二三四”，就是這個(gè)省會(huì)城市往往占有這個(gè)省土地面積的10%不到，一般是5%-10%；但是它的人口一般會(huì)等于這個(gè)省總?cè)丝诘?0%；它的GDP有可能達(dá)到這個(gè)省總GDP的30%；它的服務(wù)業(yè)不論是學(xué)校、醫(yī)院、文化等政府主導(dǎo)的公共服務(wù)，還是金融、商業(yè)、旅游等市場(chǎng)化的服務(wù)業(yè)，一般會(huì)占到這個(gè)省總GDP的40%。

從這個(gè)意義上講，大家可以關(guān)注現(xiàn)在近10個(gè)跨入1000萬(wàn)的國(guó)家級(jí)超級(jí)大城市，根據(jù)這些省總的經(jīng)濟(jì)人口規(guī)模去算一下，他們都有十幾年以后人口增長(zhǎng)500萬(wàn)以上的可能。只要人口增長(zhǎng)了，城市住宅房地產(chǎn)就會(huì)跟上去。

所以我剛才說(shuō)的大都市、超級(jí)大城市，10 0 0萬(wàn)-2000萬(wàn)中間有一批城市還會(huì)擴(kuò)張，過(guò)了2000萬(wàn)的，可能上面要封頂，但是在1000萬(wàn)-2000萬(wàn)之間不會(huì)封頂，會(huì)形成它的趨勢(shì)。

如果已經(jīng)是2000萬(wàn)以上的超級(jí)大城市，這個(gè)超級(jí)大城市自身的核心圈已經(jīng)密密麻麻地碰了天花板了，它的發(fā)展將集中表現(xiàn)在大都市圈。

大都市圈不是一個(gè)行政范圍，而是它的經(jīng)濟(jì)輻射范圍，大都市圈的輻射范圍一般會(huì)有1.5萬(wàn)—2萬(wàn)平方公里。

大體上50公里—70公里的半徑繞一個(gè)圈，就構(gòu)成大都市圈。這個(gè)大都市圈里會(huì)有一些中小城市，這些中小城市單獨(dú)發(fā)展一般不構(gòu)成熱點(diǎn)，但是，一旦進(jìn)入大都市圈發(fā)展，這些中小城市會(huì)加快發(fā)展。

以超級(jí)大城市為中心的城市群，一般是四五百公里的半徑范圍內(nèi)的城市構(gòu)成城市群，相隔太遠(yuǎn)的城市之間不構(gòu)成城市群。比如上海和天津沒(méi)有城市群的關(guān)系，但是上海、南京、杭州、蘇州構(gòu)成了長(zhǎng)三角的城市群。城市群里的大中城市會(huì)加快發(fā)展，會(huì)互動(dòng)，會(huì)資源優(yōu)化配置。

總之，盡管今后十幾年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)交易年度的規(guī)模不會(huì)再翻番，20年以后回頭看，現(xiàn)在的17億平方米就是一個(gè)高點(diǎn)、就是一個(gè)拐點(diǎn)，以后逐漸變成了15億、12億、10億平方米一年。

在今后的十幾年，房地產(chǎn)開發(fā)不再是四處開花、全面開花，而會(huì)相對(duì)集聚在省會(huì)城市及同等級(jí)區(qū)域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市3個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)。

3決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的三個(gè)因素

今后十幾年，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，既不會(huì)大漲，也不會(huì)大跌，房?jī)r(jià)的平均增長(zhǎng)率將低于等于GDP的增長(zhǎng)率。

全國(guó)城市新開發(fā)房屋的平均交易價(jià)格1998年是每平方米2000元，2018年全國(guó)平均上漲到了8800元，大賬上說(shuō)的是翻了兩番。這是東中西全國(guó)城市房屋開發(fā)每平方米的均價(jià)，10年翻一番，20年翻兩番。

如果當(dāng)?shù)乇犬?dāng)?shù)?，那么不管是東部，還是西部，都翻了3番以上。比如，成都2000年主城房?jī)r(jià)均價(jià)1000多元，2017年到了10000元以上，翻了3番多。

沿海地區(qū)，比如北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州，熱點(diǎn)的一線城市房?jī)r(jià)基本上翻了3番，漲了8倍，有的特別熱的地方甚至漲了10倍以上。

總的來(lái)說(shuō)，在特別熱的一線城市，家庭收入30年、40年不吃不喝買不了一套房，房?jī)r(jià)收入比是很高的，與世界比較來(lái)說(shuō)是最高的。

講這段話的意思就是過(guò)去十幾年，中國(guó)的房?jī)r(jià)跟房地產(chǎn)的開發(fā)量、生產(chǎn)量是相同的趨勢(shì)，都是5年翻一番、10年翻兩番、十七八年翻3番的狀態(tài)。

支持這個(gè)狀態(tài)的原因是什么呢？大體上有3條，任何物價(jià)漲落總是跳不出3個(gè)原因。

第一個(gè)原因就是供求關(guān)系，商品的供求關(guān)系。

供不應(yīng)求會(huì)漲價(jià)，供過(guò)于求會(huì)跌價(jià)。我們可以說(shuō)過(guò)去十幾年、20年，中國(guó)房地產(chǎn)是供不應(yīng)求的，人均從10平方米往20、30、40平方米的這個(gè)過(guò)程是短缺經(jīng)濟(jì)下的補(bǔ)短板的過(guò)程，所以強(qiáng)烈的改善需求規(guī)模支撐它越造越多。在越造越多的過(guò)程中還供不應(yīng)求，就造成房?jī)r(jià)不斷往上漲，等等。

第二個(gè)原因就是房?jī)r(jià)上升當(dāng)然和貨幣有關(guān)，通貨膨脹是貨幣現(xiàn)象。

中國(guó)的M2從2004年、2005年開始，差不多有整整十幾年左右兩位數(shù)增長(zhǎng)，一年百分之十幾的增長(zhǎng)率，有若干年份甚至百分之二十幾的增長(zhǎng)。我們的M2今年6月份到了190多萬(wàn)億，去年180多萬(wàn)億，而在2004年的時(shí)候，M2其實(shí)就是20多萬(wàn)億。

也就是說(shuō)，這個(gè)十幾年，M2翻了3番，也漲了8倍。這個(gè)錢出來(lái)，當(dāng)然會(huì)影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)。

很幸運(yùn)，被房地產(chǎn)吸收了一大塊資金，房地產(chǎn)成了M2超出增長(zhǎng)的一個(gè)吸收器，使得整個(gè)社會(huì)商品的物價(jià)指數(shù)增長(zhǎng)平穩(wěn)，但房?jī)r(jià)出現(xiàn)了每3年、每5年翻一番的現(xiàn)象，所以這些年房?jī)r(jià)上升，也是通貨膨脹的現(xiàn)象。

第三個(gè)原因就是一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)受外部影響，受匯率影響，受國(guó)際購(gòu)買力影響，當(dāng)然也會(huì)受國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊。

比如美國(guó)房地產(chǎn)大漲的時(shí)候，美國(guó)經(jīng)濟(jì)好，當(dāng)然也會(huì)拉動(dòng)世界經(jīng)濟(jì)一起往上走；美國(guó)出現(xiàn)金融危機(jī)或者出現(xiàn)它的匯率大幅度的起伏，也會(huì)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)帶來(lái)沖擊。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的過(guò)程，也會(huì)吸引外資投資或購(gòu)買中國(guó)的房地產(chǎn)。

講這一段，我的意思就是說(shuō)物價(jià)、房?jī)r(jià)是和這3個(gè)因素相關(guān)的，我們過(guò)去十幾年房地產(chǎn)翻兩番、翻3番的價(jià)格是和這3個(gè)現(xiàn)象綜合在一起產(chǎn)生的。

根據(jù)這個(gè)觀點(diǎn)預(yù)測(cè)未來(lái)，在房地產(chǎn)供求關(guān)系方面，我們已經(jīng)進(jìn)入到盡管局部也還會(huì)有供不應(yīng)求，但是總體來(lái)看，供不應(yīng)求的時(shí)代結(jié)束了，已經(jīng)進(jìn)入到總量過(guò)剩的階段。所以供不應(yīng)求造成房?jī)r(jià)上升、推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的動(dòng)力下降了。

從通貨膨脹看，我國(guó)M2已經(jīng)到了190萬(wàn)億，會(huì)不會(huì)今后的10年M2再去翻兩番？不可能，這兩年國(guó)家去杠桿、穩(wěn)金融已經(jīng)做到了讓M2的增長(zhǎng)率大體上等于GDP的增長(zhǎng)率加物價(jià)指數(shù)。

這幾年的GDP增長(zhǎng)率百分之六點(diǎn)幾，物價(jià)指數(shù)加兩個(gè)點(diǎn)，所以M2在2017年、2018年都是八點(diǎn)幾，今年1-6月份8.5，基本上是這樣。

可以預(yù)判，今后十幾年，M2增長(zhǎng)率基本上與GDP增長(zhǎng)率加物價(jià)指數(shù)，保持均衡的增長(zhǎng)。

而中國(guó)的GDP今后十幾年平均增長(zhǎng)率大體在5%左右，房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)大體上不會(huì)超過(guò)M2的增長(zhǎng)率，大體上也不會(huì)超過(guò)GDP的增長(zhǎng)率，一般會(huì)小于老百姓家庭收入的增長(zhǎng)率。

總之，中國(guó)的城市化還在發(fā)展過(guò)程中，城市化率還有10%增長(zhǎng)空間。

城市群、大都市圈、國(guó)家中心城市、超級(jí)大城市還在發(fā)展中，中國(guó)不存在土地價(jià)格大幅下跌的可能性，中國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的往下墜落，沒(méi)有這個(gè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。但也不會(huì)再產(chǎn)生5年翻一番、10年翻兩番三番過(guò)去十幾年的那種歷史性現(xiàn)象。

今后十幾年，房?jī)r(jià)會(huì)趨于平穩(wěn)，既不會(huì)大跌，也不會(huì)大漲。