2019年中國(guó)樓市最后的10大懸念

張大偉

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)牽動(dòng)著金融系統(tǒng)、民生領(lǐng)域和國(guó)民經(jīng)濟(jì)大局;誰(shuí)也不可能保證自己完全踏準(zhǔn)，在房?jī)r(jià)波峰波谷完成資產(chǎn)轉(zhuǎn)移。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期看政策、中期看政策、長(zhǎng)期還是看政策，政策邏輯歸根結(jié)底還是看經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：15萬(wàn)億;房?jī)r(jià)走勢(shì);貸款利率

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）11-0028-30 收稿日期：2019-10-15

2019年很可能是過(guò)去10年最難判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的一年。

全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售面積也出現(xiàn)了40多個(gè)月的同比首次下調(diào)。房住不炒一直在強(qiáng)調(diào)。但從房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，依然刷新紀(jì)錄，土地市場(chǎng)雖然降溫，但部分企業(yè)依然在積極拿地。

這種情況，筆者總結(jié)一下2019年四季度樓市的10大懸念。

1 2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)突破15萬(wàn)億的歷史銷(xiāo)售額大關(guān)嗎？

2018年，商品房銷(xiāo)售面積171654萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.3%，商品房銷(xiāo)售額149973億元，增長(zhǎng)12.2%。

2019年1-8月商品房銷(xiāo)售額95373億元，增長(zhǎng)6.7%，增速加快0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)9.9%，見(jiàn)表1。

單獨(dú)看8月份數(shù)據(jù)，環(huán)比同比都有輕微上行。9月數(shù)據(jù)繼續(xù)環(huán)比上漲，這種情況下，2019年全年銷(xiāo)售額會(huì)不會(huì)再次刷新15萬(wàn)億的歷史記錄？

2房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)趨勢(shì)性下調(diào)嗎？

3 1個(gè)二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅連續(xù)3個(gè)月相同;二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。

整體市場(chǎng)看，全國(guó)大部分城市明顯分化，見(jiàn)表2。

3房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額會(huì)不會(huì)觸頂？

大部分企業(yè)在9月份銷(xiāo)售均出現(xiàn)了一個(gè)高峰。截至日前，標(biāo)桿房企公布2019年前9月銷(xiāo)售額的企業(yè)合計(jì)有30家，這30家企業(yè)前9月合計(jì)銷(xiāo)售額39240億，同比2018年同期上漲了18.2%。

單獨(dú)看9月份，這30家房企合計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)到了5634億，環(huán)比8月份的4396億，上漲了28.1%。

4房地產(chǎn)貸款利率會(huì)不會(huì)下調(diào)？

整體看，LPR降低已經(jīng)是趨勢(shì)，10月20日的再一次LPR報(bào)價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)再次下調(diào)。

目前各地房貸額度基本平穩(wěn)，出現(xiàn)明顯波動(dòng)的不多，大部分銀行依然正常放款，利率微調(diào)很少。從全國(guó)主要的一二線城市看，目前利率水平相比2019年2季度有輕微波動(dòng)，但80%以上城市依然是依然維持在過(guò)去2年的最低利率，目前看，所有城市的房貸利率相比2018年四季度，都沒(méi)有上行。

5哪些企業(yè)會(huì)在年末再搶地？抄底？

具體情況見(jiàn)表3。

6三四線城市會(huì)不會(huì)出現(xiàn)明顯調(diào)整？

三四線城市房?jī)r(jià)在棚改貨幣化逐步退出后，面臨一定的調(diào)整壓力，尤其是缺乏經(jīng)濟(jì)基本面支撐、前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大、土地供應(yīng)較為充足的三四線城市，房?jī)r(jià)調(diào)整幅度可能更大一些。

2019年豬年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要看三四線城市，在春節(jié)期間就體現(xiàn)了出來(lái)。對(duì)比2018年春節(jié)期間三四線城市的活躍，2019年整體看，返鄉(xiāng)置業(yè)明顯退燒，購(gòu)房者愈加理性，大部分三四線城市的市場(chǎng)成交均比去年開(kāi)始降溫。

大部分三四線城市樓市在2019年春節(jié)期間開(kāi)啟了觀望+有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象。這也使得很多重倉(cāng)三四線城市的房企開(kāi)始銷(xiāo)售乏力。

2019樓市除非信貸政策出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向，否則三四線城市從春節(jié)開(kāi)始進(jìn)人明顯調(diào)整期的可能性越來(lái)越大。

7會(huì)不會(huì)有城市開(kāi)始松綁首套房購(gòu)房資格認(rèn)定

市場(chǎng)退燒，政策微調(diào)，這是趨勢(shì)，特別是年末年初的窗口期。

不要老看動(dòng)不動(dòng)幾個(gè)小銀行房地產(chǎn)貸款，房貸利率+首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

本來(lái)這些銀行也沒(méi)什么房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。歸根結(jié)底房地產(chǎn)貸款的業(yè)務(wù)集中在幾個(gè)國(guó)有大行，在市場(chǎng)火爆的時(shí)候，有些外資有些股份銀行也會(huì)因?yàn)橘Y金成本的原因有布局。但歸根結(jié)底市場(chǎng)90%以上的份額在工農(nóng)建交等幾個(gè)大行。這些銀行的利率情況，房貸放款情況，代表了市場(chǎng)。

其他銀行的房貸政策一點(diǎn)市場(chǎng)意義沒(méi)有。核心是要看，首套房購(gòu)房資格認(rèn)定，首付成數(shù)。對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，也同樣存在這個(gè)問(wèn)題，如果認(rèn)房又認(rèn)貸不松綁，市場(chǎng)不可能有本質(zhì)的變化。

8那個(gè)城市圈會(huì)比較活躍？

當(dāng)下市場(chǎng)看，除了深圳周?chē)鄬?duì)活躍，其他區(qū)域都在退燒甚至低迷。四季度會(huì)如何表現(xiàn)？

城市級(jí)別這個(gè)概念失效了，一二線和三四線的劃分意義不大，反而是城市圈、城市群會(huì)成為房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到崩潰的時(shí)候，因?yàn)槌擎?zhèn)化率戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率，兩者之間存在著10幾個(gè)百分點(diǎn)的差距。這其中，除部分城市落戶(hù)難外，大部分都是買(mǎi)不起房的打工族，需求基礎(chǔ)依然存在。

9租賃價(jià)格繼續(xù)下跌？租賃企業(yè)繼續(xù)跑路？

四季度是窗口期，作為市場(chǎng)的淡季，租賃的二房東會(huì)不會(huì)出現(xiàn)集中跑路？

2018年大部分人都看到了7-8月一次明顯的租金上漲，對(duì)于2019年來(lái)說(shuō)，公寓企業(yè)依然在大規(guī)模融資與擴(kuò)展，但從經(jīng)濟(jì)角度看，漲幅放緩下，年輕人收入漲幅并沒(méi)有增加，這種情況，2019年房租會(huì)如何走？

10房地產(chǎn)稅到底如何？

房地產(chǎn)稅落地的速度預(yù)期在加快，房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國(guó)包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。這也意味著很多人說(shuō)的“房產(chǎn)稅”其實(shí)是“房地產(chǎn)稅”的一個(gè)組成部分。

穩(wěn)步推進(jìn)下的房地產(chǎn)稅，還需要一定時(shí)間。立法過(guò)程較長(zhǎng)，3年內(nèi)落地執(zhí)行的可能性不大，房地產(chǎn)稅目前在積極準(zhǔn)備草案階段，那么2019年-2020年兩會(huì)最大的懸念是，到底什么時(shí)候會(huì)提交草案？