現(xiàn)階段我國(guó)“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)狀及對(duì)策

華雨菲 謝帝

【摘 要】“以房養(yǎng)老”的概念最早出現(xiàn)于荷蘭，之后在美國(guó)發(fā)展成熟，然后在各國(guó)的實(shí)踐中逐步改善。我國(guó)在2014年7月1日進(jìn)行試行，雖然國(guó)家積極地制定相應(yīng)政策，但現(xiàn)階段“以房養(yǎng)老”發(fā)展得不盡如人意，其中尚有一些問(wèn)題需要應(yīng)對(duì)。

【關(guān)鍵詞】以房養(yǎng)老;“倒按揭”養(yǎng)老;養(yǎng)老模式

一、引言

我國(guó)的養(yǎng)老問(wèn)題一直是社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題，但如今的養(yǎng)老現(xiàn)狀卻令人堪憂(yōu)。中國(guó)傳統(tǒng)思想影響下的居家養(yǎng)老模式在社會(huì)理念和文化思想發(fā)生深刻變化的大環(huán)境下，已日益顯示出不適應(yīng)。至2018年，我國(guó)65周歲及以上的人口占比為11.9%，老年撫養(yǎng)比為16.8%。目前仍有部分老人因?yàn)榉N種原因而得不到贍養(yǎng)，我國(guó)也積極地尋找解決辦法，其中包括了“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)。

二、我國(guó)“以房養(yǎng)老”現(xiàn)狀

1、“以房養(yǎng)老”概念簡(jiǎn)述

“以房養(yǎng)老”是依據(jù)擁有資源，利用住房壽命周期和老年住戶(hù)生存余命的差異，對(duì)廣大老年人擁有的巨大房產(chǎn)資源，尤其是人們死亡后住房尚余存的價(jià)值，通過(guò)一定的金融或非金融機(jī)制的融會(huì)以提前套現(xiàn)變現(xiàn)。從而實(shí)現(xiàn)價(jià)值上的流動(dòng)，為老年人在其余存生命期間，建立起一筆長(zhǎng)期、持續(xù)、穩(wěn)定乃至延續(xù)終生的現(xiàn)金流入。從概念中也可以了解，此項(xiàng)政策是適用于擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人的。

2、“以房養(yǎng)老”在我國(guó)的發(fā)展及現(xiàn)狀

早在2002年，“反向抵押貸款”這一概念被引入中國(guó)。2004年底，中國(guó)保監(jiān)會(huì)計(jì)劃在廣州、北京、上海等全國(guó)幾大重點(diǎn)城市，試點(diǎn)推出主要面向老年群體的住房逆向抵押貸款的壽險(xiǎn)品種。自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、廣州、武漢試點(diǎn)實(shí)施老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。但試點(diǎn)至今，只有一家保險(xiǎn)公司（華夏幸福）推出“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，4個(gè)試點(diǎn)城市合計(jì)僅59戶(hù)、78人以自己房產(chǎn)做抵押，購(gòu)買(mǎi)了該產(chǎn)品。這其中，僅38戶(hù)47人辦完所有流程。事實(shí)上，這一狀況依然在業(yè)內(nèi)和管理層預(yù)料之中。日前，保監(jiān)會(huì)發(fā)出通知，將“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)時(shí)間延長(zhǎng)至2018年6月30日，并在原有北京、上海、廣州、武漢四城的基礎(chǔ)上，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至各直轄市、省會(huì)城市（自治區(qū)首府）、計(jì)劃單列市，以及部分省的地級(jí)市。如果能將養(yǎng)老和房產(chǎn)結(jié)合起來(lái)，那對(duì)樓市和逼近的養(yǎng)老壓力來(lái)說(shuō)是一大利好。

三、現(xiàn)階段我國(guó)“以房養(yǎng)老”存在的問(wèn)題

1、國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老觀(guān)念落后

“養(yǎng)兒防老”的養(yǎng)老觀(guān)念還在深深地影響著這一代老人，許多老人認(rèn)為養(yǎng)老的事還需自己的子女親力親為，卻不管如今“421”家庭的大量涌現(xiàn)使家庭養(yǎng)老方式功能有所下降，給予現(xiàn)代年輕人巨大的壓力。房產(chǎn)也是一代人奮斗一輩子的象征，將自己居住多年的房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老院，不給子女，許多老人和年輕人還難以接受。

2、我國(guó)的法律制度的局限性

“以房養(yǎng)老”需要透明、公正的法治環(huán)境?！耙苑筐B(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門(mén)，對(duì)這些領(lǐng)域的運(yùn)作質(zhì)量要求相當(dāng)高。而目前我國(guó)法律制度還有許多需要完善的地方，尤其是房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)，由于起步較晚，中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還極不規(guī)范，不但整體素質(zhì)偏低，而且市場(chǎng)存在惡性競(jìng)爭(zhēng)，有爭(zhēng)議的評(píng)估結(jié)果，尤其對(duì)于弱勢(shì)群體來(lái)說(shuō)，更難以得到及時(shí)、公正、合理的處理。

3、產(chǎn)權(quán)制約導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)推行的住宅用地70年年限也是相關(guān)機(jī)構(gòu)顧慮的一個(gè)原因。當(dāng)老人將房產(chǎn)抵押時(shí)，房產(chǎn)可使用年限所剩不多。保險(xiǎn)公司或銀行依靠剩下的使用年限來(lái)補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險(xiǎn)也較大。

四、我國(guó)“以房養(yǎng)老”發(fā)展對(duì)策

1、政府積極宣傳，扭轉(zhuǎn)固有觀(guān)念

“以房養(yǎng)老”的公共屬性很突出，政府作用至關(guān)重要。受儒家思想的影響，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老觀(guān)念在我國(guó)根深蒂固。要想扭轉(zhuǎn)這一固有觀(guān)念，政府的宣傳作用非常重要。政府可以通過(guò)講座、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)等多種方式進(jìn)行有效地宣傳，使大眾在潛移默化中改變固有觀(guān)念，了解模式的可靠性與可行性。同時(shí)可以向大眾普及理財(cái)和養(yǎng)老保險(xiǎn)知識(shí)，讓大家不再害怕理財(cái)，不再認(rèn)為養(yǎng)老保險(xiǎn)是“騙錢(qián)”的。

2、明確政府職能，完善“以房養(yǎng)老”制度環(huán)境

政府要培育評(píng)估、擔(dān)保、法律、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、金融服務(wù)等中介體系，不僅讓圍繞房屋價(jià)值實(shí)現(xiàn)的中介體系完善起來(lái)，而且要通過(guò)信息透明化，攻克“黑中介”頑疾，實(shí)現(xiàn)中介服務(wù)高效率、透明化、低成本，讓老人可以放心地將房產(chǎn)交予中介手中，以最大程度地體現(xiàn)房屋的價(jià)值，讓房屋流動(dòng)起來(lái)。同時(shí)也要完善相關(guān)法律制度，破除產(chǎn)權(quán)限制等帶來(lái)的法律障礙，協(xié)調(diào)多方的利益，使“以房養(yǎng)老”政策利益最大化。

3、大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，加快資產(chǎn)證券化步伐

“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的資金流動(dòng)還缺乏保證，重點(diǎn)城市可探索房屋資產(chǎn)證券化，金融機(jī)構(gòu)發(fā)售“反向按揭”產(chǎn)品時(shí)，可將房屋在二級(jí)市場(chǎng)上證券化，緩解流動(dòng)性壓力，這也是規(guī)避違約、吸引機(jī)構(gòu)參與、分散風(fēng)險(xiǎn)的渠道之一。

總的來(lái)看，“以房養(yǎng)老”的市場(chǎng)前景是值得期待的，一是因?yàn)椤?+2+1”的家庭模式已經(jīng)出現(xiàn)于人們眼前，面對(duì)巨大的家庭壓力，獨(dú)生子女一代很難再穩(wěn)妥地用自己的力量給老年人一個(gè)天倫之樂(lè)的晚年。二是因?yàn)槔夏耆苏麄€(gè)晚年的花費(fèi)也在不斷增大。而以房養(yǎng)老的養(yǎng)老模式恰恰能改善“有房富人，現(xiàn)金窮人”的“中國(guó)窮老人”現(xiàn)狀。

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作者簡(jiǎn)介：華雨菲（1998—），女，漢族，江蘇無(wú)錫人，江蘇大學(xué)本科在讀，會(huì)計(jì)學(xué)方向。謝帝（1998—），男，漢族，江蘇淮安人，江蘇大學(xué)本科在讀，會(huì)計(jì)學(xué)方向。

項(xiàng)目信息：本文系江蘇大學(xué)第十八批科研立項(xiàng)項(xiàng)目，項(xiàng)目編號(hào)18C132