房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方法分析

摘 ?要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起并在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)了重要地位。然而，房地產(chǎn)行業(yè)巨額的收益代表著巨額的投入，風(fēng)險(xiǎn)如影隨形。本文將圍繞對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，以A公司為例，對(duì)相應(yīng)的控制方法進(jìn)行探索研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);風(fēng)險(xiǎn)控制

近年來(lái)隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售下滑，售價(jià)也不再一味上升。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，財(cái)務(wù)管理還很不成熟，一旦市場(chǎng)冷卻，資金難以周轉(zhuǎn)，種種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)紛紛冒頭。曾經(jīng)炙手可熱的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因可歸納為以下四點(diǎn)：

第一，宏觀環(huán)境的變動(dòng)導(dǎo)致市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及政府政策的變動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生沖擊。

第二，房地產(chǎn)行業(yè)有投資多、回收慢、存貨周轉(zhuǎn)困難的特點(diǎn)。

第三，資本結(jié)構(gòu)不合理，以貸款融資為主，資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高。

第四，房地產(chǎn)企業(yè)自身財(cái)務(wù)管理不成熟。

房地產(chǎn)企業(yè)大多財(cái)務(wù)隱患嚴(yán)重，產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因又多種多樣。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制就尤為重要

A企業(yè)股份有限公司作為中國(guó)最為成功的房地產(chǎn)企業(yè)之一，它擁有著專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)，時(shí)刻采取著最有效的方式控制和管理著企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并取得了良好效果，它的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制經(jīng)驗(yàn)是非常值得借鑒的。以下，我們將就A公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方法進(jìn)行分析。

一、A公司針對(duì)宏觀環(huán)境變動(dòng)采取的應(yīng)對(duì)措施

A公司能夠根據(jù)外部環(huán)境的變化調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)策略，從A公司多年來(lái)的公開(kāi)報(bào)告可以看到，A公司在2001年就已經(jīng)預(yù)料到了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在未來(lái)的蓬勃發(fā)展，并采取了相應(yīng)措施利用優(yōu)良的市場(chǎng)環(huán)境謀取最大利益。2005年年報(bào)中公司已經(jīng)對(duì)房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲產(chǎn)生了憂(yōu)慮。在2005年半年報(bào)中.該公司在肯定了“調(diào)控有利于行業(yè)健康成長(zhǎng)”的同時(shí)，也要求企業(yè)所屬的各地公司在制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施時(shí)，要考慮到行業(yè)可能面臨到的最為不利的局面。2006年起，變革更加深入推進(jìn)，企業(yè)針對(duì)外部環(huán)境進(jìn)行了完全性的戰(zhàn)略變化。

A公司將宏觀環(huán)境的變化當(dāng)做機(jī)遇和挑戰(zhàn)，能夠及時(shí)認(rèn)識(shí)到宏觀調(diào)控對(duì)本公司的影響并正確認(rèn)識(shí)其中的利弊，調(diào)整公司戰(zhàn)略，靈活的應(yīng)對(duì)了宏觀環(huán)境的變動(dòng)，使A公司在房地產(chǎn)巨頭的寶座上穩(wěn)居不下。這說(shuō)明了只有正確認(rèn)識(shí)宏觀環(huán)境的變動(dòng)，不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，提高企業(yè)管理的靈活性，才能提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、A公司針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資多、回收慢、存貨周轉(zhuǎn)率低的特點(diǎn)和資本結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題采取的控制措施

（1）“寧可錯(cuò)過(guò)，絕不拿錯(cuò)”的謹(jǐn)慎拿地原則。雖然土地拍賣(mài)的溢價(jià)率在不斷降低，A公司仍然堅(jiān)持審慎拿地的原則，利用市場(chǎng)趨勢(shì)，不斷攤低土地成本，大大降低了企業(yè)的成本和投資風(fēng)險(xiǎn)。

（2）快速周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。A的土地持有量?jī)H保持在能夠維持未來(lái)兩到三年開(kāi)發(fā)所需的水平。房地產(chǎn)企業(yè)具有存貨周轉(zhuǎn)率低的特點(diǎn)，資金鏈的周轉(zhuǎn)比較困難。在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)搏弈市場(chǎng)中，快速周轉(zhuǎn)就意味著更多的勝出機(jī)會(huì)。

（3）面向自住的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。自住是指自己居住而非用來(lái)投資升值的住房。A公司近期的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要以經(jīng)營(yíng)中小戶(hù)型、裝修房為主，這類(lèi)房屋主要面向自住的普通群眾，最大限度的避免了國(guó)家嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控對(duì)銷(xiāo)售的影響，控制了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（4）確立明確的目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高是引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重大原因。為此，A采取的是一貫穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策——保證資產(chǎn)負(fù)債率不超出企業(yè)的能力和預(yù)算。A總裁郁亮曾經(jīng)表示，“我們主要控制負(fù)債率，將資產(chǎn)負(fù)債率控制在65%以下?！盇副總裁劉愛(ài)明也曾表示，快速發(fā)展中的A在融資上要“適度從緊”。

（5）全球視野的多元融資渠道。中國(guó)資本市場(chǎng)的建立和快速發(fā)展，為A的融資創(chuàng)造了最為有利的融資條件。A利用了所有中國(guó)上市公司能夠使用的幾乎全部的融資手段，還創(chuàng)新性的開(kāi)始了利用國(guó)內(nèi)外資金“二種資源”的嘗試，在籌資方面，除最為常見(jiàn)的銀行貸款和商業(yè)貸款之外，A海涉及了GIC、Hypo 國(guó)際地產(chǎn)銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金、二次可轉(zhuǎn)債、信托產(chǎn)品、授信額度和公司債等多種融資方式，為A在全國(guó)擴(kuò)張打造了一條堅(jiān)韌的資金鏈。

三、A公司加強(qiáng)自身財(cái)務(wù)管理水平的方法措施

A公司的預(yù)算以公司利潤(rùn)最大化為前提，年度預(yù)算與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃目標(biāo)相一致。預(yù)算管理納入績(jī)效考核體系，每季度進(jìn)行考核。做到賞罰分明，充分發(fā)揮了預(yù)算的激勵(lì)和約束作用。

A公司財(cái)務(wù)部的經(jīng)理曾經(jīng)在演講中提到，一個(gè)企業(yè)如果沒(méi)有成本優(yōu)勢(shì)很難做大。降低成本的目的不僅在于獲得更多的利潤(rùn)，最重要的是能獲得行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。公司多年來(lái)致力于從多角度加強(qiáng)成本管理，提高了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持著優(yōu)勢(shì)。

另外，根據(jù)A的內(nèi)部審計(jì)手冊(cè)可知，A非常重視內(nèi)部審計(jì)。A董事會(huì)審計(jì)委員會(huì)是公司專(zhuān)門(mén)進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)的權(quán)力機(jī)構(gòu)，公司審計(jì)人員必須精通會(huì)計(jì)工作，并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)、英語(yǔ)和計(jì)算機(jī)都有一定涉獵。審計(jì)人員不允許與公司成員有客觀關(guān)系，確保了審計(jì)結(jié)果的公正。A還明確規(guī)定了內(nèi)部審計(jì)部門(mén)的審計(jì)計(jì)劃，審計(jì)預(yù)警，審計(jì)職權(quán)以及審計(jì)工作范圍。確保了企業(yè)擁有完善合理的內(nèi)部審計(jì)系統(tǒng)。

A企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制經(jīng)驗(yàn)，我們房地產(chǎn)企業(yè)只有在加強(qiáng)自身對(duì)環(huán)境的靈活適應(yīng)性和加強(qiáng)企業(yè)實(shí)力的同時(shí)做好對(duì)籌資投資和資金回收的管理，多元融資，改善資本結(jié)構(gòu) ;加強(qiáng)銷(xiāo)售力度，合理定價(jià)，促進(jìn)資本回收;并做好自身的財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化并進(jìn)行有效的成本管理，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)和資金管理。多管齊下，才能達(dá)到全面降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

作者簡(jiǎn)介：徐博洋（1992年11月）女，漢族，籍貫：貴州省安順市，職稱(chēng)：助教。大學(xué)本科，會(huì)計(jì)學(xué)，單位：安順職業(yè)技術(shù)學(xué)院。