房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對“營改增”

摘 ?要：在“營改增”政策實施之前，我國稅收主要包括增值稅和營業(yè)稅，對企業(yè)來說稅負壓力較大。為了改善這一情況，促進市場經(jīng)濟良好發(fā)展，我國政府開始全國實施“營改增”政策。而由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其財務(wù)管理工作隨之發(fā)生了巨大的變化，如何在“營改增”背景下做好財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)需要重點考慮的問題?；诖?，文章就“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響進行分析，并提出了幾點管理策略。

關(guān)鍵詞：營改增;增值稅;房地產(chǎn)企業(yè)

土地增值稅在“營改增”之前是地方稅收中的一個小稅種，其占地方稅收收入比重低，且因征管程序復(fù)雜、難度較大，地方稅務(wù)機關(guān)有限的征管力量一定程度上沒有深挖此項稅源。但“營改增”之后，地稅機關(guān)失去了第一大稅源“營業(yè)稅”，征管范圍變窄，為完成稅收任務(wù)只能“精耕細作”深挖存量稅源。加之從2016年以來逐步火爆的房地產(chǎn)市場，土地增值稅作為之前未被深挖的稅源必然會引起地方稅務(wù)主管機關(guān)的高度重視。特別是在具體實踐中，土地增值稅曾把許多房地產(chǎn)企業(yè)推上風口浪尖，具有代表性的就是2014年央視兩次報道的知名房企“欠稅門”及其引發(fā)的爭論和社會關(guān)注，十余家上市房地產(chǎn)企業(yè)為此發(fā)布公告，對市場和企業(yè)形象造成了很大的影響。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅的日常管理和納稅籌劃，增強在土地增值稅稅收實踐中把控不確定性問題的能力，對房地產(chǎn)企業(yè)具有十分重要的意義。房地產(chǎn)企業(yè)要通過加強日常管理、完善內(nèi)控制度、打造專業(yè)化的財稅人才隊伍、做好納稅籌劃等方面加強土地增值稅管理和風險防控，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)減少納稅成本、控制稅收風險。

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）取得收入的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅，土地增值稅實行四級超率累進稅率。改革開放前，我國土地一直為無償、無限期的行政劃撥方式使用，這種方式?jīng)]有發(fā)揮土地這一稀缺資源的價值和效益，與社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求不相符。1987年，我國對土地使用制度進行了改革探索，允許在國家保留土地所有權(quán)的前提下，通過拍賣等方式以一定價格，將土地使用權(quán)按規(guī)定年限和用途出讓給使用者。這一根本性改革，確立了市場配置土地資源的新制度，為我國房地產(chǎn)市場的建立和迅速發(fā)展提供了基礎(chǔ)。但是迅速被激發(fā)的市場需求加上相關(guān)配套制度的缺失，使得房地產(chǎn)市場在之后的一段時間內(nèi)持續(xù)升溫，土地炒賣嚴重，部分地區(qū)房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，影響到了國民經(jīng)濟的良好運行。為了扭轉(zhuǎn)這一局面，規(guī)范土地和房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)收入分配，增加土地收益，國務(wù)院于1993年12月13日公布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，土地增值稅從1994年1月1日起開始在全國范圍內(nèi)征收。土地增值稅開征24年來，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展壯大，其占地方財政收入的比重逐年增加，作為稅收手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的作用逐漸顯現(xiàn)，維護國家參與土地增值收益分配的職能更被認可。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅管理是一個復(fù)雜的、各要素相互聯(lián)動的系統(tǒng)工程。要使房地產(chǎn)企業(yè)能夠加強土地增值稅的管理和風險防控，使相關(guān)利益最大化和風險最小化，就要做好土地增值稅日常管理，從項目之初便進行應(yīng)對土地增值稅清算的準備。清算資料準備必須貫穿整個項目，企業(yè)要確保賬目完善清楚、內(nèi)部資料銜接順暢、財務(wù)及時入賬，避免財務(wù)瑕疵。同時，要打破財稅專業(yè)人員處于企業(yè)鏈條末端的格局，使其提前介入土地增值稅清算，理清房地產(chǎn)開發(fā)流程，參與項目綜合規(guī)劃與配置，做好納稅籌劃。面對特殊問題和情況時，要及時發(fā)現(xiàn)、提前處置，注意搜集過程中的佐證材料;要加強風險防控管理，面對制度空白尋求對企業(yè)自身最有利的解決方案，并做好與稅務(wù)機關(guān)溝通說明的準備。最后，培養(yǎng)專業(yè)化的財稅人才隊伍，做好這一土地增值稅管理和風險防控中至關(guān)重要的基礎(chǔ)工作。

土地增值稅是一個稅制設(shè)計存在空白和不合理，且要素不明、可操作性不強的“先天畸形”的稅種。但國家需要土地增值稅履行維護國家參與土地增值收益分配、調(diào)控房地產(chǎn)市場、調(diào)節(jié)收入差距和增加地方財政收入的職能，所以土地增值稅在一定時期內(nèi)會長期存在。而由土地增值稅缺陷而來的制度漏洞和涉稅風險，需要房地產(chǎn)企業(yè)高度重視予以解決和防范：

（1）稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅的征管必將強化。房地產(chǎn)企業(yè)要做好土地增值稅征管力度大幅加強的準備。

（2）土地增值稅存在嚴重缺陷，且土地增值稅清算存在明顯不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)須充分把握土地增值稅的特殊性，明確土地增值稅的缺陷和政策空白，熟悉各省土地增值稅的不同規(guī)定，有針對性的進行風險防控和個別情況處理。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)要建立一個完整嚴密的、各要素相互聯(lián)動的土地增值稅管理系統(tǒng)工程。做好日常管理、清理內(nèi)部阻隔、打破財務(wù)末端格局，以此作為做好土地增值稅管理和防范相關(guān)涉稅風險的有效手段。

參考文獻

[1]田志偉，胡怡建.“營改增”對各行業(yè)稅負影響的動態(tài)分析——基于CGE模型的分析[J].財經(jīng)論叢，2013（04）

[2]趙暉.“營改增”改革對房地產(chǎn)企業(yè)未來影響的研究[J].財會學習，2013（06）

作者簡介：何婧婷，女，漢族 籍貫成都，學歷本科，成都金控融資租賃有限公司，工作人員。