新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理優(yōu)化運(yùn)作機(jī)制思考

■ 吳玲玲（山東滕州市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司）

房地產(chǎn)行業(yè)是一個具有高風(fēng)險的行業(yè)，生產(chǎn)過程中需要大量的人力、物力、資金作為后備支持，且開發(fā)和銷售均需獲有關(guān)單位批準(zhǔn)后才能進(jìn)行，資金回籠慢，因此資金使用與配置和稅收籌劃成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的兩個重要工作。新形勢下，要想使房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)進(jìn)行良性發(fā)展，必須對其財務(wù)管理優(yōu)化運(yùn)行機(jī)制，使其適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理運(yùn)作機(jī)制存在的問題

（一）財務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制缺乏系統(tǒng)性管理

財務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是十分重要的，一個好的財務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決各種復(fù)雜的決策問題、目標(biāo)問題等，使整個企業(yè)的綜合實力得以提高。但是目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制方面都不能實現(xiàn)系統(tǒng)的、全面的管理，具體表現(xiàn)為財務(wù)部門與其他部門不能夠相互配合，不能夠很好地得到項目財務(wù)數(shù)據(jù)，項目預(yù)算管理工作難以開展，財務(wù)管理效率極低。為改變這一現(xiàn)狀，應(yīng)加大財務(wù)部門與其他部門的銜接，使制度建設(shè)更加完善。

（二）行業(yè)人員素質(zhì)有待提高

由于房地產(chǎn)行業(yè)資金流動性較大，其特殊性對財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)有較高的要求，無論是專業(yè)的管理能力、較高的風(fēng)險意識還是基本的職業(yè)道德，都需要房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人來對財務(wù)管理工作者進(jìn)行嚴(yán)格的篩選錄用。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人不夠重視企業(yè)的財務(wù)管理工作，在招聘過程中要求降低，導(dǎo)致財務(wù)管理人員在后期的財務(wù)活動中未能對項目進(jìn)行科學(xué)的分析、合理的評估，進(jìn)而影響到項目的流動資金，嚴(yán)重時會出現(xiàn)資金斷裂，企業(yè)虧損的情況。此外，相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)對財務(wù)管理人員的不重視，不能夠采取相應(yīng)的手段及政策來調(diào)動相關(guān)財務(wù)人員工作的積極性、主動性，致使財務(wù)管理人員未能在項目中傾盡全力發(fā)揮，這一現(xiàn)象將直接影響到整個企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)營和經(jīng)濟(jì)效益。

（三）籌資中的財務(wù)管理不到位

房地產(chǎn)項目籌建起來需要大量的資金支持，有效的籌資方式能夠維持項目成本輸出的同時，給企業(yè)帶來相應(yīng)的利潤。但很多房地產(chǎn)企業(yè)由于對財務(wù)管理的重視程度不高，在籌資活動中并未有合理的計劃和安排，導(dǎo)致籌資過程中融資、預(yù)算、稅收等方面出現(xiàn)或大或小的問題，進(jìn)而影響到整個房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營。

二、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理優(yōu)化運(yùn)作機(jī)制有關(guān)策略

（一）加強(qiáng)財務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制系統(tǒng)性管理

企業(yè)內(nèi)部制度管理很大程度上依賴財務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制系統(tǒng)性管理，就目前來說，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)形式化、片面化的預(yù)算管理使整個管理機(jī)制缺乏系統(tǒng)性，因此實施全面的預(yù)算管理對房地產(chǎn)企業(yè)是十分必要的。為使房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平得到提高，應(yīng)當(dāng)建立全面的運(yùn)算管理，充分發(fā)揮出預(yù)算管理的作用。新形勢下，隨著房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭的激烈化程度不斷增加，系統(tǒng)化的財務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制的重要性更加突顯。同時要加強(qiáng)企業(yè)各部門之間的溝通交流，促進(jìn)企業(yè)和諧發(fā)展。

（二）提高行業(yè)人員素質(zhì)

提高行業(yè)人員的素質(zhì)對整個房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有十分重要的影響。財務(wù)人員的素質(zhì)直接影響整個企業(yè)財務(wù)工作的成效，因此房地產(chǎn)公司必須不斷提高財務(wù)人員的知識技能和專業(yè)水平。新形勢下，各行各業(yè)都在尋求進(jìn)步發(fā)展，企業(yè)的財務(wù)人員更要不斷豐富自己的閱歷，不斷學(xué)習(xí)新的知識，在激烈的社會競爭中贏得自己的一席之地，不斷提高自己的綜合實力與素養(yǎng)，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)出自己的力量。對房地產(chǎn)企業(yè)做出的要求是，應(yīng)不斷完善財務(wù)管理人員招聘機(jī)制，引進(jìn)高素質(zhì)、更專業(yè)的人才，不定時對相關(guān)財務(wù)管理人員進(jìn)行道德素養(yǎng)和專業(yè)知識的培訓(xùn)，監(jiān)督財務(wù)管理人員提高自己的道德素養(yǎng)，監(jiān)督財務(wù)管理人員完善自己的專業(yè)知識體系，還應(yīng)在企業(yè)內(nèi)部建立明確的獎罰制度，確切落實每個崗位的具體職責(zé)，使企業(yè)優(yōu)化運(yùn)行。

（三）完善籌資過程中的財務(wù)管理

以下是對籌資過程中的財務(wù)管理，投資過程中的財務(wù)管理和運(yùn)營過程中的財務(wù)管理這三個方面的詳細(xì)介紹。首先在籌資活動中的財務(wù)管理，應(yīng)優(yōu)化企業(yè)的籌資結(jié)構(gòu)，充分考慮到籌資活動中可能存在的各種風(fēng)險，優(yōu)化籌資來源，適當(dāng)調(diào)節(jié)融資策略；應(yīng)選取多元化的籌資方式，除了大部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常選擇的銀行貸款，還可以通過開具發(fā)票、上下游供應(yīng)鏈等方式進(jìn)行融資，最終，企業(yè)應(yīng)從自身的實際情況出發(fā)，選擇最好的融資方式；房地產(chǎn)企業(yè)還可以考慮尋找戰(zhàn)略合作伙伴，與其他品牌聲譽(yù)好的企業(yè)合作，實現(xiàn)共同開發(fā)。其次，在投資活動的財務(wù)管理，應(yīng)調(diào)查當(dāng)?shù)鼐用竦男枨?，設(shè)計特色戶型，應(yīng)考慮政府給予的優(yōu)惠政策，還應(yīng)考慮到投資活動中貨幣的時間價值，采用最穩(wěn)健的投資策略，降低企業(yè)的投資風(fēng)險。在運(yùn)營活動的財務(wù)管理，應(yīng)當(dāng)規(guī)范財務(wù)管理水平，實現(xiàn)依法治企，提高財務(wù)管理水平，完善相關(guān)操作手冊；應(yīng)加強(qiáng)銷售及回款管理，建立完善的銷售回款機(jī)制，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)快速回籠，在滿足建設(shè)資金需求的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌安排資金調(diào)度；也應(yīng)做好預(yù)算管理工作，強(qiáng)化預(yù)算的管理和控制，確保各項預(yù)算可控，并及時溝通各業(yè)務(wù)部門落實資金計劃完成情況；還應(yīng)加強(qiáng)稅收政策研究，預(yù)防稅收風(fēng)險，加強(qiáng)各部門之間的協(xié)同工作，做好稅收籌劃，加強(qiáng)稅企溝通，做好合同涉稅條款的審核；更應(yīng)加強(qiáng)團(tuán)隊建設(shè)，努力提高財務(wù)人員水平，積極引導(dǎo)財務(wù)管理人員參加各種培訓(xùn)，增強(qiáng)規(guī)范意識。

三、加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)管理控制的作用

（一）大大降低財務(wù)風(fēng)險

相對于其他類型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動性強(qiáng)，其相關(guān)的項目往往都需要投入大量的資金來推動項目按照計劃進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對項目進(jìn)行投資時，往往需要提前對項目進(jìn)行全方位的評估，來避免財務(wù)風(fēng)險。而房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)了財務(wù)管理工作后，其完善的管理制度以及明確的評估流程都能夠確保高效、準(zhǔn)確地對項目進(jìn)行評估，最快獲得評估結(jié)果。

（二）大大增強(qiáng)了資金的利用率

由于房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時需要大量的資金流動，需要在合理的規(guī)劃中將資金的利用率算到最高。通過加強(qiáng)企業(yè)的財務(wù)管理，能夠在房地產(chǎn)項目中對材料的購買、設(shè)備的引進(jìn)及管理、相關(guān)工作人員的調(diào)動安排、稅收的籌劃等方面按照嚴(yán)格的制度進(jìn)行控制，能夠節(jié)約運(yùn)營成本；加之通過財務(wù)管理對企業(yè)籌資進(jìn)行合理規(guī)劃，能夠增加企業(yè)收入。收入增加成本減少，便能夠增大企業(yè)的利潤，增強(qiáng)企業(yè)的資金利用率。

四、結(jié)語

在當(dāng)今時代下，房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域不斷發(fā)展，企業(yè)的財務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制也應(yīng)當(dāng)逐步完善，為了保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須優(yōu)化其自身企業(yè)的財務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制。優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制具體做法為完善財務(wù)管理體制、加強(qiáng)財務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制系統(tǒng)性管理、提高行業(yè)人員素質(zhì)、完善成本管理。