基于現(xiàn)金流量的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

■龐莉（中共陜西省委黨校 陜西行政學(xué)院）

一、引言

實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)控制是確保房地產(chǎn)企業(yè)健康長(zhǎng)期發(fā)展的關(guān)鍵所在，從現(xiàn)金流量的角度出發(fā)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行分析以此明確其主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)成為實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制的重要基礎(chǔ)。目前國內(nèi)學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的研究較多，但是基于現(xiàn)金流量的研究相對(duì)較少。本文基于現(xiàn)金流量的角度，從盈利能力、償債能力、運(yùn)營能力和發(fā)展能力四個(gè)方面出發(fā)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的對(duì)策建議，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上為其實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制提供一定的借鑒。

二、基于現(xiàn)金流量的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

（一）盈利能力指標(biāo)分析

盈利能力是房地產(chǎn)企業(yè)獲取利潤的能力，其發(fā)展的根本目的就是獲取利潤，這也決定了房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)市場(chǎng)中的生存和發(fā)展。所以，盈利能力是房地產(chǎn)企業(yè)利益各方關(guān)注的重要指標(biāo)。主要包括是主營業(yè)務(wù)收入凈利潤率、資產(chǎn)報(bào)酬率、成本費(fèi)用利潤率、股東權(quán)益報(bào)酬率等。從房地產(chǎn)行業(yè)被確立為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)以來，其發(fā)展速度不斷加快，房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)了高速增長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率不斷提高，因此也吸引了越來越多的企業(yè)開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)。但是，隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和度不斷提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過于激化，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力受到較大的挑戰(zhàn)，尤其是資產(chǎn)報(bào)酬率、主營業(yè)務(wù)收入凈利潤率等都具有不斷下降的趨勢(shì)，盈利能力的降低將影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營和發(fā)展，因此也會(huì)帶來諸多的風(fēng)險(xiǎn)因素。

（二）償債能力指標(biāo)分析

償債能力指標(biāo)代表了企業(yè)償還各種到期債務(wù)包括利息等的能力，償債能力的大小強(qiáng)弱直接是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行衡量的重要標(biāo)志，如果償債能力出現(xiàn)大幅下降，甚至出現(xiàn)資不抵債的現(xiàn)象，則就會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)的面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。償債能力指標(biāo)一般可以分為短期償債能力指標(biāo)和長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)。前者主要包括速動(dòng)比率、流動(dòng)比率、現(xiàn)金比率等，后者主要包括股東權(quán)益比率、資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率、利息保障倍數(shù)等。舉債經(jīng)營幾乎成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略，房地產(chǎn)行業(yè)雖然利潤水平較高，但很多企業(yè)都背負(fù)較大的債務(wù)，甚至出現(xiàn)了無力償還貸款的現(xiàn)象。償債能力如果較低，則使得房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)入不敷出的狀況，直接影響其生存和發(fā)展，使其因償還債務(wù)而出現(xiàn)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而面臨破產(chǎn)的問題。

（三）營運(yùn)能力指標(biāo)分析

營運(yùn)能力是房地產(chǎn)企業(yè)在充分利用現(xiàn)有資源創(chuàng)造價(jià)值的能力，主要是從其資金使用方面來說的，進(jìn)而對(duì)其經(jīng)營水平和資源周轉(zhuǎn)率進(jìn)行評(píng)價(jià)，有效的反映出房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)狀況。營運(yùn)能力的大小決定了房地產(chǎn)企業(yè)的獲利能力和償債能力?？梢詮墓潭ㄙY產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況三個(gè)方面對(duì)其營運(yùn)能力進(jìn)行分析，而各項(xiàng)情況中又包括諸多的指標(biāo)選項(xiàng)，其分析相對(duì)繁瑣。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營能力受到諸多層面因素的影響，比如市場(chǎng)波動(dòng)、政策變化、大眾需求等，隨著我國近年來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度的不斷加大，以及消費(fèi)市場(chǎng)的進(jìn)一步飽和，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)能力受到較大的打擊，尤其是那些單一化業(yè)務(wù)為主房地產(chǎn)企業(yè)，更是因?yàn)檫\(yùn)營能力不足而面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。

（四）發(fā)展能力指標(biāo)分析

房地產(chǎn)企業(yè)是以營利為目標(biāo)的組織，而在市場(chǎng)中謀求發(fā)展是房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)生存下去的重要前提條件，也是獲取利潤的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力是在生存的基礎(chǔ)上，不斷擴(kuò)大自身規(guī)模、拓展市場(chǎng)業(yè)務(wù)的潛在能力，主要表現(xiàn)在主營業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率、銷售增長(zhǎng)率、資產(chǎn)積累率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、凈利潤增長(zhǎng)率等方面。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度也不斷放緩，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷了高速發(fā)展和市場(chǎng)拓展之后，使得我國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的飽和狀態(tài)不斷強(qiáng)化，因此房地產(chǎn)企業(yè)在擴(kuò)大規(guī)模、拓展市場(chǎng)業(yè)務(wù)等方面的可能性不斷降低，其所面臨的競(jìng)爭(zhēng)和綜合成本也在不斷上升，其利潤空間受到進(jìn)一步擠壓。目前來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力都受到一定的影響，使其在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面的壓力也較大。

三、基于現(xiàn)金流量的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略

（一）提升對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的重視程度

風(fēng)險(xiǎn)無處不在，任何企業(yè)的發(fā)展都會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)一直伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展始終，在經(jīng)歷了高速發(fā)展之后，我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患不斷加大，很多房地產(chǎn)企業(yè)為獲取短期利潤，會(huì)掩蓋其風(fēng)險(xiǎn)隱患，而一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)自身的生存和發(fā)展，甚至?xí)暗秸麄€(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和國民經(jīng)濟(jì)。因此，從現(xiàn)金流量的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有一定的隱蔽性，其危害較大，所以必須要提升對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的重視程度，要求管理者將風(fēng)險(xiǎn)控制視為一項(xiàng)日常化的管理工作。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的各個(gè)環(huán)節(jié)都要充分考慮到風(fēng)險(xiǎn)隱患，為各部門制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理任務(wù)，避免盲目性拓展而忽視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)而產(chǎn)生損失的行為。

（二）建立完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系

在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中，其各類風(fēng)險(xiǎn)隱患因素?cái)?shù)量較多，且具有較強(qiáng)的隱蔽性，但其影響卻較大，因此從現(xiàn)金流量的角度來看，要建立完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系來實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制，進(jìn)而將風(fēng)險(xiǎn)隱患控制在最小程度。一方面，要以現(xiàn)金流量為基礎(chǔ)，對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行劃分，比如按照盈利能力指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、運(yùn)營能力指標(biāo)和發(fā)展能力指標(biāo)四個(gè)方面及其所涵蓋的各項(xiàng)子指標(biāo)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)隱患及因素的細(xì)化，使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)能夠充分涵蓋整個(gè)現(xiàn)金流量中的各項(xiàng)因素。另一方面，要參考行業(yè)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況，對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)設(shè)定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)外部環(huán)境和企業(yè)自身的發(fā)展變化對(duì)其標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。如果某項(xiàng)指標(biāo)超出正常范圍則表明具有風(fēng)險(xiǎn)隱患，因此就要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的控制。這樣一來就可以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素的有效預(yù)警，將風(fēng)險(xiǎn)及其損失控制在最小程度。

（三）提升綜合發(fā)展實(shí)力和盈利能力

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力，而發(fā)展能力會(huì)在很大程度上彌補(bǔ)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，具有較強(qiáng)發(fā)展實(shí)力和盈利能力的房地產(chǎn)企業(yè)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患就越小。因此，全面提升綜合發(fā)展實(shí)力和盈利能力實(shí)施財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)其發(fā)展所面臨的內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行深刻分析，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，通過實(shí)施有效的財(cái)務(wù)管理、人力資源管理、市場(chǎng)營銷管理、戰(zhàn)略管理、企業(yè)管理等，不斷強(qiáng)化發(fā)展能力，同時(shí)要逐步實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展，對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的分解，建立完善的市場(chǎng)拓展體系，逐步擴(kuò)大自身規(guī)模和市場(chǎng)覆蓋范圍，提升其在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在提升綜合發(fā)展實(shí)力的基礎(chǔ)上要重點(diǎn)提升盈利能力，獲取充足的利潤，為其發(fā)展提供全面的資金支持，進(jìn)而可以實(shí)現(xiàn)對(duì)各項(xiàng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)避。

（四）實(shí)施專業(yè)化的風(fēng)險(xiǎn)人才建設(shè)

隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來和不斷發(fā)展，人才已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵資源，在基于現(xiàn)金流量的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制過程中，必須要實(shí)施專業(yè)化的風(fēng)險(xiǎn)人才建設(shè)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)必須要充分重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的專業(yè)性和重要性，通過制定和實(shí)施完善的培訓(xùn)計(jì)劃、方案和內(nèi)容，對(duì)現(xiàn)有各崗位人員尤其是財(cái)務(wù)管理人員與風(fēng)險(xiǎn)管控人員進(jìn)行專業(yè)化的培訓(xùn)，使其掌握先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)管理等方法，并對(duì)其培訓(xùn)效果進(jìn)行嚴(yán)格的考核，提升其專業(yè)技能和綜合素質(zhì)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要充分重視引進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理人才，并加強(qiáng)對(duì)人才的管理，提升企業(yè)的吸引力。為企業(yè)引進(jìn)先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)管理理念和技能，進(jìn)而可以實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)管理人才團(tuán)隊(duì)的有效補(bǔ)充，為現(xiàn)金流量下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控提供專業(yè)化的人才保障。

四、總結(jié)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中所面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)之一，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，以現(xiàn)金流量為基礎(chǔ)制定和實(shí)施有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略成為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康長(zhǎng)期發(fā)展的關(guān)鍵所在。本文認(rèn)為應(yīng)該從提升對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的重視程度、建立完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系、提升綜合發(fā)展實(shí)力和盈利能力、實(shí)施專業(yè)化的風(fēng)險(xiǎn)人才建設(shè)等方面出發(fā)，制定和實(shí)施相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展提供相應(yīng)的保障。