“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下松江公租房運(yùn)行機(jī)制研究

郝英 張錄錄 艾昕 李明君 栗圣杰

摘 要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們面臨的住房壓力越來越大。十九報(bào)告明確指出：“房子是用來住的，不是用來炒的”，為了實(shí)現(xiàn)讓全體人民住有所居，各地相繼出臺相關(guān)的住房制度，其中公租房便是其中一項(xiàng)重要的舉措。因此，本文利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、大數(shù)據(jù)理論，結(jié)合松江區(qū)公租房運(yùn)行現(xiàn)狀，探尋新時(shí)代“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下松江區(qū)公租房的運(yùn)行機(jī)制，旨在為松江區(qū)更高效的運(yùn)轉(zhuǎn)公租房提供理論參考。

關(guān)鍵詞： 互聯(lián)網(wǎng)+;公租房;運(yùn)行機(jī)制;松江

【Abstract】 With the rapid development of the social economy， people are facing increasing housing pressure. The 19th report clearly pointed out： "The house is used for living， not for speculation." In order to realize the housing for all people， the local housing system has introduced relevant housing systems. Among them， public rental housing is one of the important measures. Therefore， this paper uses Internet technology and big data theory， combined with the current situation of public rental housing in Songjiang District， to explore the operating mechanism of public rental housing in Songjiang District under the background of “Internet +” in the new era， aiming to provide a theoretical reference for more efficient operation of public rental housing in Songjiang District.

【Key words】 ?Internet +; public rental housing; operating mechanism; Songjiang

0 引 言

黨的十九大報(bào)告指出：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！碧剿餍聲r(shí)代背景下公租房的發(fā)展模式依然成為公租房實(shí)踐應(yīng)用中探索研究的首要任務(wù)。而經(jīng)濟(jì)社會(huì)在取得長足進(jìn)步的同時(shí)也帶來了產(chǎn)業(yè)變革的機(jī)遇，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)重大突破成果的陸續(xù)涌現(xiàn)，為其它行業(yè)的優(yōu)化升級與完善也帶來了諸多可能。如何利用好“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)，加快公租房行業(yè)的發(fā)展速度，切實(shí)解決住房困難人員的住房問題已然成為了當(dāng)局管理者的關(guān)注重點(diǎn)。對此本文擬展開研究論述如下。

1 松江區(qū)公租房現(xiàn)行運(yùn)行機(jī)制

1.1 申請流程

公租房的申請由申請人首先在辦理窗口提出申請，公租房公司受理申請，對于材料不全者退回申請，待材料補(bǔ)齊后重新申請。申請材料齊全后，公租房公司對申請人進(jìn)行條件審核，通過審核后進(jìn)行網(wǎng)上公示并發(fā)放資格確認(rèn)書，如果審核不通過應(yīng)告知承租人不符合理由。發(fā)放資格確認(rèn)書后進(jìn)入配租程序，如果申請公租房的人數(shù)大于實(shí)際供給量，申請人則需要進(jìn)入輪候庫，直到出現(xiàn)新空房后，對申請人實(shí)施配租程序。配租成功后申請人正式進(jìn)入入住程序，申請人憑入住通知單到物業(yè)辦理入住手續(xù)，并簽訂合同，同時(shí)需要現(xiàn)場繳納租金和押金。具體申請流程如圖1所示。

1.2 申請公租房標(biāo)準(zhǔn)

單身申請的可以承租1套1居室住房，達(dá)到法定晚婚年齡（男25周歲;女23周歲）的可承租1套2居室住房;家庭申請的可承租1套1居室及以上住房，其中夫妻一方與異性子女或父母共同租賃的家庭可以承租1套2居室住房，3人以上家庭可以承租1套2居室或3居室住房。

1.3 公租房退出條件

通過承租、購買、獲贈(zèng)、繼承等方式獲得其他住房及保障性住房的，且超過人均住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)的;申請家庭因婚姻狀況或主申請人情況發(fā)生變化不再符合準(zhǔn)入資格申請條件的;因工作變動(dòng)不再符合準(zhǔn)入資格申請條件的;單位取消本單位職工承租公共租賃住房資格的;工作單位遷出本區(qū)的;因其他因素終止履行租賃合同的。

1.4 公租房收回條件

承租人的相關(guān)情況發(fā)生變化，不再符合公共租賃住房申請條件，但未按規(guī)定主動(dòng)辦理退出手續(xù)的;承租人在租賃住房過程中發(fā)生損害公共利益及他人利益的行為，經(jīng)警告或制止后拒不改正的;擅自將所承租的公共租賃住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租、調(diào)換的;擅自改變所承租的公共租賃住房用途的;擅自改變或惡意損壞所承租公共租賃住房房屋外貌、原有結(jié)構(gòu)、內(nèi)部設(shè)施、裝飾裝修現(xiàn)狀的;承租人無正當(dāng)理由累計(jì)6個(gè)月以上未實(shí)際居住所承租的公共租賃住房;承租人累計(jì)發(fā)生6個(gè)月以上拖欠租金的;存在違反公共租賃住房管理規(guī)定和租賃合同約定的其他行為;存在法律、法規(guī)和政府規(guī)章禁止的其他行為。

1.5 退租流程

合同到期或提前退租由承租人到公租房公司受理大廳辦理退租申請，退租申請通過后物業(yè)公司進(jìn)行房屋驗(yàn)收，雙方簽訂確認(rèn)書，公租房公司10日之內(nèi)結(jié)算承租方押金費(fèi)用。具體退租流程如圖2所示。

2 松江區(qū)公租房現(xiàn)行機(jī)制存在的問題

2.1 進(jìn)入機(jī)制存在的問題

進(jìn)入程序依然依靠人力完成，進(jìn)度緩慢，承租人從申請開始到配租持續(xù)時(shí)間較長。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行的運(yùn)行機(jī)制，當(dāng)承租人申請公租房時(shí)，依然需要去受理點(diǎn)填寫紙質(zhì)版的申請表，之后公租房公司受理申請人的申請，開始對申請人的資格條件進(jìn)行審查。從申請人申請到審查核實(shí)，全部采用的是線下流程，依靠人力來完成，不僅持續(xù)時(shí)間長，而且還較為繁瑣，嚴(yán)重降低了工作效率。

2.2 審核過程中存在的問題

首先，在審核過程中無法準(zhǔn)確對申請人的資格條件進(jìn)行界定。公租房公司作為獨(dú)立運(yùn)行的公司，在對申請人條件審核過程中對申請人的住房、收入等界定較為復(fù)雜，主要以承租人提交的相關(guān)資料作為審查的依據(jù)，對于部分材料的真實(shí)性無法準(zhǔn)確判斷，沒有與其他相關(guān)的單位形成大的信息互相平臺，在審查申請人資格條件時(shí)嚴(yán)重影響到了審查的真實(shí)性，無法綜合各種因素來確定合適的保障對象，從而可能出現(xiàn)“應(yīng)保的未保、不應(yīng)保的卻被保了”的現(xiàn)象。

其次，由于基層監(jiān)管過程中存在工作量大、取證困難，缺乏有效的審核方式等問題，使得有些環(huán)節(jié)的審核往往容易流于形式，導(dǎo)致保障性住房保障中存在弄虛作假現(xiàn)象。

2.3 管理過程中存在的問題

首先，缺乏有效的懲處措施。現(xiàn)行的保障性住房保障有關(guān)法規(guī)對虛報(bào)的個(gè)人和家庭的懲罰力度不夠，主要是以警告、責(zé)令退還、取消受保資格等一些相對較輕的處罰規(guī)定，這些規(guī)定無法震懾虛假情況的發(fā)生，存在尋租現(xiàn)象。

其次，無法及時(shí)掌握承租人的情況變化。在承租人租房過程中，公租房運(yùn)行公司無法掌握承租人的實(shí)際情況，不能夠確定承租人的情況發(fā)生變化后是否依然符合承租條件，不能夠及時(shí)收回房屋，降低了房屋的流轉(zhuǎn)率。

除以上問題之外，在管理過程中，公租房公司不能夠準(zhǔn)確判斷居住人是否是承租人本人，容易產(chǎn)生房屋空置、浪費(fèi)資源、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租、調(diào)換等現(xiàn)象。

2.4 退出環(huán)節(jié)中存在的問題

首先，在退出環(huán)節(jié)中與進(jìn)入環(huán)節(jié)相同，都是通過承租人到公租房辦理點(diǎn)填寫退租申請表等方式退出，依靠人力通過線下流程來完成，與市場上公寓類住房相比，程序復(fù)雜且進(jìn)度較慢，增加了房屋的空置時(shí)間，無形中延長了輪候等待申請人的入住時(shí)間。

其次，對于出現(xiàn)承租人情況發(fā)生變化不再滿足租賃公租房居住條件，承租人長時(shí)間未實(shí)際居住在承租房屋，以及承租人將房屋轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租、調(diào)換等現(xiàn)象，不能夠及時(shí)收回房屋，不能夠及時(shí)取消不符合居住條件的承租人居住權(quán)，不能夠?qū)⒎课菖渥饨o真正需要的人居住。

3 “互聯(lián)網(wǎng)+”松江公租房運(yùn)行機(jī)制探索

3.1 “互聯(lián)網(wǎng)+”公租房運(yùn)行機(jī)制基本理念

“互聯(lián)網(wǎng)+”公租房應(yīng)該以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為依托，構(gòu)建互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)云平臺，充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的特點(diǎn)、優(yōu)勢，以公租房的實(shí)際運(yùn)行為出發(fā)點(diǎn)，利用互聯(lián)網(wǎng)云平臺實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)與資源的整合，能夠使公租房運(yùn)行便捷，加快公租房的周轉(zhuǎn)速度，真正解決住房困難人員的住房問題[1]。

3.2 實(shí)施公租房流程網(wǎng)絡(luò)化，加快流程運(yùn)轉(zhuǎn)速度

目前公租房運(yùn)行機(jī)制依然采取的是線下流程，需要申請人到公租房辦理地點(diǎn)填寫相關(guān)的申請表，提交申請材料，而公租房公司工作人員通過申請人提交的材料審核申請人的申請資格，這不僅增加了工作人員的工作量，而且所需要的時(shí)間也較長。如果將現(xiàn)行的申請流程改用互聯(lián)網(wǎng)流程，申請人通過網(wǎng)絡(luò)申請窗口填寫相關(guān)的申請信息，并且將申請材料上傳至申請平臺，公租房公司的工作人員只需通過互聯(lián)網(wǎng)就可以審查、審批相關(guān)的申請，猶如現(xiàn)在大部分公司一樣，通過OA流程實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)辦公，較為復(fù)雜的申請流程通過互聯(lián)網(wǎng)平臺使之簡單、便捷，同時(shí)也減輕了工作人員的工作量，而且申請人也可以通過互聯(lián)網(wǎng)平臺實(shí)時(shí)了解申請進(jìn)程，既節(jié)省了申請人等待時(shí)間，也加快了申請流程的進(jìn)度，使申請人能夠較早地入住公租房。

3.3 整合資源，構(gòu)建多方主體參與平臺

公租房現(xiàn)行的運(yùn)行機(jī)制主要的問題之一就是當(dāng)公租房公司審核申請人的資格條件時(shí)，無法綜合審查申請人的條件，對于申請人故意隱瞞的資料審核時(shí)比較困難。如果將審核和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合起來則不僅能夠加快審核速度，提高工作人員的工作效率，更重要的是能夠提高審核的準(zhǔn)確性。想要籌建“互聯(lián)網(wǎng)+”的運(yùn)行機(jī)制則需利用互聯(lián)網(wǎng)的特點(diǎn)，構(gòu)建公租房運(yùn)行公司、信用平臺、銀行、房產(chǎn)中心等多方參與的數(shù)據(jù)平臺，多方參與主體通過數(shù)據(jù)平臺實(shí)現(xiàn)信息共享，而公租房運(yùn)行公司能夠通過數(shù)據(jù)共享平臺快速、高效地查詢與申請人相關(guān)的信息資料，從而判定申請人是否具備申請資格。

3.4 管理網(wǎng)絡(luò)化，提高管理效率

雖然在公租房收回條件中明確規(guī)定了如果承租人超過6個(gè)月沒有實(shí)際居住在公租房中，以及將公租房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借等行為，公租房運(yùn)行公司有權(quán)收回公租房，但在公租房實(shí)際運(yùn)行管理過程中，最大的問題就是無法清晰地判斷承租人是否實(shí)際居住在所申請的公租房中，以及承租人是否存在轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租等行為。而利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)則能夠有效地解決上述問題，如使用人臉識別、指紋識別等技術(shù)。如果使用人臉或者指紋識別系統(tǒng)，在承租人首次入住公租房時(shí)，公租房運(yùn)行公司采集承租人的相關(guān)信息，公租房運(yùn)行公司將承租人進(jìn)入公租房的方式設(shè)置為人臉識別或者是指紋識別等方式，承租人只能通過已采集的相關(guān)信息才能夠進(jìn)入房屋，進(jìn)入時(shí)識別系統(tǒng)將承租人信息自動(dòng)上傳至數(shù)據(jù)平臺，而公租房運(yùn)行公司只需要通過數(shù)據(jù)平臺定期檢查承租人的進(jìn)入信息即可清晰地了解到公租房的實(shí)際居住人是否是承租人本人。

3.5 “互聯(lián)網(wǎng)+”公租房運(yùn)行機(jī)制實(shí)施思路

首先，申請人通過管理平臺提出申請并填寫相關(guān)的申請材料，公租房運(yùn)營公司接受申請、且審核申請人是否滿足申請條件，如果申請人不符合申請條件，則退回申請，并告知申請人退回理由;如果申請人滿足申請條件，則公租房運(yùn)營公司進(jìn)行房屋配租。然后申請人憑借配租信息到公租房所在物業(yè)管理公司辦理入住手續(xù)，物業(yè)管理公司對申請人進(jìn)行臉部、指紋等信息的采集，申請人入住公租房。在日常管理過程中，物業(yè)公司通過數(shù)據(jù)管理平臺定期查詢承租人的入住信息，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象及時(shí)反饋至公租房運(yùn)營公司，運(yùn)營公司收到信息后核實(shí)承租人的違規(guī)信息，確認(rèn)無誤后按照規(guī)定收回承租人所居住的房屋并進(jìn)行相應(yīng)的懲罰。承租人在租約到期或者提前退租時(shí)，與申請時(shí)相同，同樣是通過管理平臺提出退租申請，公租房運(yùn)營公司審核退租通過后，由物業(yè)公司對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，雙方簽訂退租確認(rèn)單，物業(yè)公司將驗(yàn)收結(jié)果反饋至公租房運(yùn)營公司，公租房運(yùn)營公司為承租人辦理相關(guān)的退租手續(xù)，手續(xù)辦理完成后，承租人退出公租房租賃?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”公租房運(yùn)行機(jī)制實(shí)施思路如圖3所示。

4 結(jié)束語

現(xiàn)如今各行各業(yè)已不再是獨(dú)立發(fā)展的狀態(tài)了，如何利用好“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)，實(shí)現(xiàn)資源、信息共享高效、快速的發(fā)展已成為一種趨勢，公租房的發(fā)展也應(yīng)該緊跟時(shí)代潮流與前進(jìn)步伐，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、大數(shù)據(jù)平臺等新時(shí)代的科技手段，提高公租房的運(yùn)行效率，更好地滿足住房困難人員的住房需求，有效緩解住房壓力，提高生活品質(zhì)。

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