房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制研究

[摘要]文章對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的風(fēng)險進(jìn)行分析，并通過案例分析的方式，對企業(yè)在籌資活動、投資活動、運(yùn)營活動中的風(fēng)險識別與防控措施加以闡述，力求通過優(yōu)化籌資結(jié)構(gòu)、實施組合投資、強(qiáng)化存貨管理等方式，提高企業(yè)財務(wù)管理水平，使財務(wù)風(fēng)險得到有效防范和控制。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);財務(wù)管理;風(fēng)險防范

[中圖分類號]F293.33

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)得到飛速發(fā)展，在一定程度上使財務(wù)管理難度增加，財務(wù)風(fēng)險概率提升。我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)屬于中小型企業(yè)，在經(jīng)營與發(fā)展中受諸多因素影響，承擔(dān)較大的財務(wù)管理風(fēng)險。在激烈的競爭環(huán)境下，應(yīng)不斷提高企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險意識，健全各項管理制度，使財務(wù)風(fēng)險的防范和控制水平得到顯著提升。

1房地產(chǎn)財務(wù)管理存在的風(fēng)險

1.1財務(wù)管理不到位

由于房地產(chǎn)工程周期較長，需要大量資金支持，開發(fā)商無法一次性拿出充足資金，因此貸款開發(fā)現(xiàn)象在房地產(chǎn)行業(yè)中較為常見，借貸成為房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要獲取方式。當(dāng)企業(yè)所需的開發(fā)資金較多時，負(fù)債成本與償還壓力也隨之增加，在項目上項時，如若財務(wù)管理不到位，加上工程質(zhì)量風(fēng)險影響，使項目周期延長，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收與債務(wù)償還，很容易出現(xiàn)負(fù)債情況[1]。

1.2借貸計劃不合理

部分房地產(chǎn)企業(yè)急于項目上項，忽視資金規(guī)劃的重要性，無法對企業(yè)的資金潛力做出科學(xué)客觀地評估，沒有理性地看待自身負(fù)債情況，而是最大限度地從銀行和單位中以借貸的方式為自身運(yùn)行和施工提供資金支持，此種運(yùn)行模式勢必使企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險大大增加。同時，在企業(yè)取項后，部分企業(yè)沒有對市場現(xiàn)狀和項目需求進(jìn)行完整有效的調(diào)研，未制定出合理的借貸計劃便盲目上項，由于缺少對資金的有力掌控，使企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險在無形中增加。

1.3資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不完善

部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)不夠完善，流動資金與借貸的比例不相適應(yīng)，從而影響經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)建設(shè)與開發(fā)需要雄厚的資金支持，項目規(guī)劃、“拿地”、開發(fā)均需要在資金基礎(chǔ)上進(jìn)行，企業(yè)能否在市場競爭中獲取立足之地、工程建設(shè)質(zhì)量等均與資金的充足性具有直接影響，同時也是企業(yè)發(fā)展實力的重要體現(xiàn)。我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)以自身流動資金進(jìn)行“拿地”，再將土地抵押給銀行獲得大量貸款，利用這筆資金進(jìn)行項目施工，在接待過程中很容易出現(xiàn)借貸不對應(yīng)等情況，使企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)受到不良影響[2]。

2房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制措施

H房地產(chǎn)企業(yè)是一家綜合開發(fā)企業(yè)，涉及房地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營、銷售、物業(yè)管理等多個領(lǐng)域，在2000年建成，目前擁有員工200余人，是鄭州市發(fā)展速度較快、社會影響較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。隨著房地產(chǎn)競爭日益激烈，H企業(yè)對財務(wù)管理的重視程度不斷增加，為了提高財務(wù)風(fēng)險的預(yù)防和控制水平，主要采取以下措施。

2.1風(fēng)險識別

2.1.1籌資財務(wù)風(fēng)險

在H企業(yè)的籌資風(fēng)險識別中，主要分為短期和長期兩種償債能力進(jìn)行分析，在短期償債方面，每年的流動比率不盡相同，2015—2018年分別為1.54、1.44、1.61、1.42，速動比率分別為0.31、0.32、0.15、0.72，根據(jù)上述數(shù)據(jù)可知，H企業(yè)的流動和速動比率穩(wěn)定性較差。房地產(chǎn)行業(yè)的流動標(biāo)準(zhǔn)值始終為2左右，該企業(yè)數(shù)值與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相比較低，由于項目開發(fā)中資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，籌資數(shù)量有限，商業(yè)回遷項目的資金需求難以得到充分滿足，使完工率和銷售率受到不良影響，企業(yè)整體償債能力降低。在長期償債方面，每年的資產(chǎn)負(fù)債率與長期負(fù)債率不盡相同，在2015—2018年間分別為68.34、75.09、79.56、76.62，長期負(fù)債率分別為13.23、15.62、25.61、11.89，近四年來，該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均超過68%，主要由于借款和預(yù)收賬款數(shù)量較高，隨著新項目的引進(jìn)，資金需求逐漸增加，舉債更多，債務(wù)風(fēng)險也隨之增加，使企業(yè)融資難度加劇，長此以往，很可能使企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)停滯情況[3]。

2.1.2投資財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)開放項目并非全部都能獲得收益，如若投資項目不夠完善，很容易出現(xiàn)失誤，使資金運(yùn)轉(zhuǎn)難度增加，財務(wù)風(fēng)險加劇。對此，對該企業(yè)的對外和對內(nèi)投資風(fēng)險分別進(jìn)行分析，對外投資收益如表1所示。

從表中數(shù)據(jù)可知，該企業(yè)在2015年對中州商務(wù)的投資出現(xiàn)虧損，但在2018年將虧損補(bǔ)充為零，由于中州商務(wù)的成立時間較短，當(dāng)前收益較少，但未來的發(fā)展前景光明，可獲得預(yù)期收益。世貿(mào)購物中心的投資近四年仍然沒有扭轉(zhuǎn)虧損情況，且虧損程度不斷增加，主要受當(dāng)?shù)刭徫锸袌龈偁幱绊?，一些新興市場對世貿(mào)中心產(chǎn)生沖擊，使客戶流量減少，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)效益。對內(nèi)投資情況以凈資產(chǎn)收益率為例，對企業(yè)整體經(jīng)營情況和財務(wù)績效進(jìn)行體現(xiàn)，從2015—2018年凈資產(chǎn)收益率分別為4.38%、0.92%、-5.76%、-7.02%，可見該企業(yè)的凈利率起伏較大，且與行業(yè)均值之間存在較大差距，使企業(yè)的內(nèi)部投資效益受到不良影響。

2.1.3營運(yùn)財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)的營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)屬于整個行業(yè)中周期最長的，對企業(yè)資金周轉(zhuǎn)情況的分析和控制十分必要。據(jù)調(diào)查，H企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率方面，如表2所示[4]。

該項指標(biāo)主要由于房地產(chǎn)行業(yè)的非流動資產(chǎn)比例減少，在項目第三方管理中，將投資轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y性房地產(chǎn)，雖然總額未發(fā)生改變，但流動資產(chǎn)量降低，使非流動資產(chǎn)數(shù)額增加。從上述財務(wù)指標(biāo)可知，H企業(yè)的營運(yùn)能力較弱，主要受房地產(chǎn)競爭壓力影響，加上2018年的回遷安置項目委托給第三方，這些都使企業(yè)財務(wù)風(fēng)險增加，資金周轉(zhuǎn)率受到一定影響。

2.2控制措施

2.2.1籌資風(fēng)險控制

H企業(yè)主要經(jīng)營商品房和住宅，我國在2015年頒發(fā)房產(chǎn)新政，在一定程度上對該企業(yè)產(chǎn)生挑戰(zhàn)，新政實施雖然使房地產(chǎn)市場變得更加規(guī)范，但土地資源有效，房企的利潤空間不斷壓縮，要想實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，則需要籌集更多資金，加強(qiáng)籌資活動中的財務(wù)風(fēng)險控制顯得十分必要。

一方面，優(yōu)化籌資結(jié)構(gòu)。H企業(yè)正處于成長期，合理的籌資結(jié)構(gòu)十分重要，近年來該企業(yè)的償債能力不夠理想，并非單純由于房地產(chǎn)企業(yè)資金回收期限較長，還由于長期貸款額度較大，使還債壓力增加。對此，企業(yè)應(yīng)立足于實際情況，建立合理的籌資結(jié)構(gòu)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行融資。當(dāng)房地產(chǎn)銷售較為穩(wěn)定時，可發(fā)揮財務(wù)杠桿優(yōu)勢，使資產(chǎn)負(fù)債率得以提升，增加債務(wù)比率;當(dāng)銷售低迷時，可適當(dāng)減少負(fù)債規(guī)模，以免因財務(wù)杠桿影響企業(yè)經(jīng)營。另一方面，在外部籌資中應(yīng)積極拓展籌資渠道。H企業(yè)屬于中小型企業(yè)，主要的資金來源為銀行貸款，由于企業(yè)規(guī)模較小、信譽(yù)較低，常常出現(xiàn)“融資難”問題，影響項目開發(fā)。對此，企業(yè)可通過民間籌資、存貨籌資、應(yīng)收賬款籌資等方式，在項目開發(fā)之前對其進(jìn)行預(yù)售，加大宣傳力度吸引購房者預(yù)先交付房款，此種籌資模式的成本相對較低，且回收效率較高，可有效降低籌資風(fēng)險。

2.2.2投資風(fēng)險控制

企業(yè)在對項目可行性進(jìn)行判斷時，應(yīng)采用定量與定性相結(jié)合的方式進(jìn)行評估，不但使項目開發(fā)金額得以明確，還要對項目利潤進(jìn)行預(yù)計，判斷項目的收益率。在投資活動中，還要注重財務(wù)風(fēng)險的防范與掌控，以免企業(yè)受到經(jīng)濟(jì)損失。

（1）綜合分析項目可行性。應(yīng)對政府規(guī)劃、市民需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等多種因素進(jìn)行綜合考量，準(zhǔn)確掌握市場需求，既可使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到最大化，又可有效預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。在市民需求調(diào)查方面，對當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿磕芰?、居住環(huán)境、期望戶型進(jìn)行分析，以此來降低房屋的銷售風(fēng)險，以免因存貨堆積，使財務(wù)風(fēng)險增加;在政府規(guī)劃方面，應(yīng)與政府規(guī)劃意向相結(jié)合，如學(xué)校附近是否要建地鐵站、附近開發(fā)是否可獲得一定支持等，以此避免財務(wù)風(fēng)險。

（2）實施組合投資。由于外界環(huán)境變化多樣，H房地產(chǎn)項目投資較為單一，均為獨(dú)立經(jīng)營，承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險較高。對于大型項目的建設(shè)，企業(yè)可與其他房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)，使投資風(fēng)險分散。對此，H企業(yè)可采用多元組合投資的方式，以當(dāng)前實施的中州商務(wù)項目為例，可與電子商務(wù)行業(yè)相結(jié)合，將房地產(chǎn)的銷售風(fēng)險轉(zhuǎn)移給電子商務(wù)，依靠高新產(chǎn)業(yè)的帶動，使房企的綜合水平得到顯著提升，還可使財務(wù)風(fēng)險被分?jǐn)俒5]。

（3）合理規(guī)避和應(yīng)對風(fēng)險。在投資活動開展中，應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行綜合考量，采取最小風(fēng)險的決策，以免產(chǎn)生較大損失。在財務(wù)管理方面，如若股權(quán)投資與債券投資相比風(fēng)險較大，即使債券的投資成本較高，與股權(quán)投資相比損失也會較低，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的風(fēng)險承受力，選擇投資類型，并采取科學(xué)有效的措施進(jìn)行應(yīng)對。

2.2.3營運(yùn)風(fēng)險控制

在存貨管理方面，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)存貨特征，企業(yè)由一定量的土地儲備，但項目的特點(diǎn)有所區(qū)別，在銷售方面也不盡相同，導(dǎo)致不同的存貨留置。目前，房地產(chǎn)市場競爭激烈，企業(yè)要加強(qiáng)存貨管理力度，可采取以下措施：一是預(yù)測存貨周轉(zhuǎn)率，針對銷售困難的情況，通過加大廣告宣傳的方式解決，減少庫存積壓;二是完善存貨管理制度，堅實5S管理原則，提高管理效率。

在預(yù)算管理方面，應(yīng)從項目開發(fā)前、事中和事后多個階段進(jìn)行管理，使財務(wù)風(fēng)險得到有效控制。對此，企業(yè)應(yīng)以月和季為單位編制預(yù)算方案，提高監(jiān)督執(zhí)行效率，及時反饋意見，保障經(jīng)濟(jì)指標(biāo)得以實現(xiàn)。

在成本管理方面，在采購方面，應(yīng)根據(jù)項目實際需求選取采購商與材料，按需購入，且保障材料質(zhì)量，以免造成資源浪費(fèi)。

在設(shè)計方面，應(yīng)規(guī)范相關(guān)費(fèi)用支出，繪制成本費(fèi)用管控圖，使各項費(fèi)用能夠得到合理安排。

3結(jié)論

綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，財務(wù)管理的地位日益提升，企業(yè)應(yīng)積極轉(zhuǎn)變思想，完善各項財務(wù)制度與體系，采取多樣化措施加強(qiáng)籌資、投資、運(yùn)營活動中的管理力度，使財務(wù)風(fēng)險得到有效預(yù)防和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

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[作者簡介]劉伯偉（1979—），男，漢族，河南正陽人，中級會計師，研究方向：會計、財務(wù)管理。