濰坊市市直公共租賃住房現(xiàn)狀研究

朱磊

【摘 要】公共租賃住房是我國目前住房保障的最重要環(huán)節(jié)，作為一項長期的惠民工程，公共租賃住房的使用狀況和未來發(fā)展都備受矚目。本文從布局定位、建筑設計、交通、環(huán)境、配套設施等多個角度，對山東省濰坊市市直系統(tǒng)已投入使用的公共租賃住房的現(xiàn)狀進行調(diào)查研究，總結已有經(jīng)驗，分析存在的問題，供城市建設部門和管理部門在實踐中參考，也為其他城市的公租房發(fā)展提供一定的借鑒。

【關鍵詞】濰坊市;公共租賃住房;規(guī)劃設計

中圖分類號： F299.27文獻標識碼： A文章編號： 2095-2457（2019）31-0217-002

DOI：10.19694/j.cnki.issn2095-2457.2019.31.104

在全國大力發(fā)展公共租賃住房的起步階段，“量”是各個城市關注的主要焦點，濰坊市也不例外。但在進入“十三五”之后，公共租賃住房的發(fā)展開始進入一個相對平穩(wěn)的時期，除了“數(shù)量”的要求，“質(zhì)量”也開始受到重視。濰坊市已經(jīng)投入使用的公共租賃住房，使用狀況如何，存在哪些問題，需要做哪些優(yōu)化，都是濰坊市公租房面臨的現(xiàn)實問題，也是推進下一步公共租賃住房建設和管理工作的基礎。

1 濰坊市公共租賃住房的現(xiàn)狀概況

截止到2019年8月，濰坊市目前已公示的市直公租房資源分布的小區(qū)有：錦繡櫻園、居易家園、渤景灣、玉清嘉苑、金豐名苑、金都國際廣場、銀泉廣場、中央生活城、朝陽錦園、江山帝景、鳳凰山莊11個，分布在濰城區(qū)、奎文區(qū)、高新區(qū)，房源共計964套。目前配租工作正有條不紊地進行。

按照國家對于公租房的面積和租金的規(guī)定，濰坊市在結合目前實際情況的基礎上，選擇了盡量滿足要求的小面積套型住宅作為公租房配租，并在租金上實行了較為低廉的收費標準。最低是渤景灣的1.36元/m2，最高的是錦繡櫻園和居易家園的7.50元/m2，大多數(shù)戶型的租金在3-5元/m2。

濰坊市各小區(qū)的公租房面積集中在50m2左右，其中最小的套型為金都國際廣場的35.35m2套型，最大的為渤景灣的72.69m2的套型，較為符合公租房的面積要求。目前濰坊市的市直公租房基本都是采用政府采購的方式，并非是有針對性設計的公租房，所以套型的種類較為豐富，面積上差別也比較大。

2 濰坊市公共租賃住房的現(xiàn)狀分析

2.1 濰坊市公租房的區(qū)位分析

濰坊市的市直公租房目前由11個住宅小區(qū)組成，其中濰城區(qū)2個，奎文區(qū)5個，高新區(qū)4個，基本可以分為西北、北部、東北、南部四大組團，基本覆蓋了市區(qū)的范圍，形成了較為完整的區(qū)位體系。

濰坊市公租房的東北組團由玉清嘉苑、金豐名苑、金都國際廣場組成，共有公租房158套;北部組團由居易家園和江山帝景組成，共有公租房139套;南部組團由銀泉廣場和錦繡櫻園組成，共有公租房198套;西北組團由渤景灣和朝陽錦園組成，共有公租房329套;另外市中心中央生活城有114套公租房，東南角鳳凰山莊有公租房26套。

從數(shù)量上看，各區(qū)公租房的分布較為平均，基本能夠滿足各個區(qū)域的配租需要。但在西南方向和東南方向還缺少公租房的布局。另外濰坊市大量新入職和外來務工人員有在東部集中的趨勢，這樣東部的公租房的數(shù)量就略顯不足。

2.2 濰坊市公租房的交通分析

公租房保障的是中低收入家庭和新入職及外來務工人員的住房需求，在就近安排配租的前提下，公共交通的可達性也較為重要。濰坊市的市區(qū)范圍不是很大，這就為交通可達奠定了較好的基礎，公租房的分布小區(qū)也沒有非常偏遠的，基本都在城市公交系統(tǒng)的覆蓋范圍以內(nèi)。

衡量交通可達性的一個重要條件就是步行范圍內(nèi)（500米）內(nèi)公共交通線路的數(shù)量。從實際調(diào)查情況來看，交通最為優(yōu)越的是中央生活城和銀泉廣場，公共交通條件優(yōu)越，公交線路在5條以上;江山帝景、朝陽錦園、渤景灣、錦繡櫻園交通條件良好，擁有3-5條公交線路;居易家園、玉清嘉苑、金豐名苑、金都國際廣場、鳳凰山莊的交通條件較為一般，僅有1-2條公共交通線路。

除了公共交通線路的數(shù)量以外，還需要考慮的是進入市中心的時間成本。從區(qū)域位置和公共交通數(shù)量綜合來看，南部組團和北部組團的交通優(yōu)勢略為明顯，而東北和西北的兩個組團稍顯劣勢，而交通條件最不利當屬東南方向的鳳凰山莊，地處偏遠且公共交通的條件也不夠充足，不過考慮到僅有26套公租房，對濰坊市公租房的整體交通可達性影響不大。

2.3 濰坊市公租房的生活服務分析

住宅區(qū)周邊的商業(yè)、銀行、餐飲、醫(yī)療、教育等各類和生活息息相關的公共服務資源對于居民的日常生活的保障顯得尤為重要，公租房也不例外。

靠近市區(qū)的中央生活城、銀泉廣場、錦繡櫻園優(yōu)勢較明顯，不但商業(yè)網(wǎng)點密集，而且周邊有較好的醫(yī)療和教育資源，為公租房的租戶提供了很好的日常生活的資源，例如錦繡櫻園小區(qū)對面即是奎文區(qū)櫻桃園小學和幼兒園。東北組團的玉清嘉苑、金豐名苑、金都國際廣場的周邊商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量多;在教育資源上，金豐名苑和金都國際廣場幼兒園資源相對較好，但三個小區(qū)距附近小學的距離較遠;另外在醫(yī)療保障方面也略顯不足。北部的江山帝景各方面的資源也比較充足，在教育和醫(yī)療保障上都要優(yōu)于更北部的居易家園。西北組團的渤景灣和朝陽錦園總體情況要略遜于東部的各個小區(qū)，朝陽錦園得益于周邊小區(qū)的現(xiàn)有條件，各種服務配套較為齊全;渤景灣商業(yè)、教育、餐飲等資源都略顯匱乏，但距八九醫(yī)院較近，有大型的醫(yī)療資源。東南角的鳳凰山莊的總體條件要差一些，好在小區(qū)內(nèi)部提供了較為便利的生活網(wǎng)點，另外周邊大型醫(yī)療服務也很出色。

2.4 濰坊市公租房的住區(qū)環(huán)境分析

住宅區(qū)的住區(qū)環(huán)境也是一個重要的考量對象，主要是包括小區(qū)綠化、活動場地、服務設施的配套。濰坊市的市直公租房目前并沒有獨立的公租房社區(qū)，都是傳統(tǒng)住宅小區(qū)內(nèi)政府采購的房源，所以住區(qū)環(huán)境基本由所在小區(qū)的設施水平所決定。

綜合三方面來看，大型社區(qū)在住區(qū)環(huán)境方面有較大的優(yōu)勢，如江山帝景、中央生活城、渤景灣，金豐名苑各方面都比較出色;而小型社區(qū)相比之下要遜色很多，居易家園、朝陽錦園均屬于這種情況。

2.5 濰坊市公租房的住宅套型分析

從套型組織方式上區(qū)分，基本可以分為內(nèi)廊式和單元式兩種。內(nèi)廊式有助于節(jié)約公共交通面積，也比較適合小戶型的組織，但在采光和通風上存在天然的缺陷。濰坊市的公租房基本是使用內(nèi)廊式的方式，并且北向的居多，這樣在使用中就會存在一定的問題，如果設備跟不上，室內(nèi)的物理環(huán)境會受到影響。單元式住宅在小戶型組織上沒有優(yōu)勢，但采光通風會好一些，使用單元式的小區(qū)數(shù)量較少，如金豐名苑，居易家園。

由于受到面積的限制，濰坊市的公租房基本以一室一廳一廚一衛(wèi)為主。很多都使用了類似公寓式的布局方式。對于30㎡至45㎡的戶型來說，一室一廳甚至臥室起居合用都是比較正常的方案;但是對于50m2以上的戶型，一室一廳的做法就略顯粗糙，顯然對于小戶型的設計把握上有欠缺，缺乏足夠的空間劃分，使得面積沒有得到充足的利用。如錦繡櫻園的戶型，設計上沒有太大的差別，66m2的戶型基本就是44m2戶型的放大版。

相較而言，居易家園的小戶型設計就顯得專業(yè)了很多，在59m2和62m2的兩種戶型的設計上，都實現(xiàn)了兩個臥室一個書房的三室一廳的設計，空間利用率提高了很多，成了濰坊市公租房套型設計中為數(shù)不多的亮點。

3 濰坊市公共租賃住房的主要問題

3.1 數(shù)量上略顯不足

目前濰坊市市直公租房不足1000套，公租房的租賃年限一般是3年，這樣一來首批租戶還未退出，而市直公租房的房源基本已經(jīng)枯竭。當然各區(qū)政府通過政企共建的方式也興建了一批公租房作為補充，但公租房在整體數(shù)量上還是稍顯不足。

3.2 總體布局不夠全面

通過現(xiàn)狀分析可以看出，目前在西南和東南方向還沒有公租房的布局，未來需要在這兩個方向進行補充。另外目前東部高新區(qū)新興工業(yè)園區(qū)發(fā)展較快，新入職人員和外來務工人員增多，需要進一步充實東部公租房的數(shù)量。

3.3 套型設計不夠合理

通過對現(xiàn)有公租房套型的分析可以看出，大多數(shù)公租房還沒有針對性的設計，體現(xiàn)出適用性低，面積浪費大的劣勢。下一步需要更加專業(yè)的設計，使得公租房的套型更加合理，功能更加緊湊，空間利用率提高。

3.4 室內(nèi)部品亟待完善

按照住建部的指導意見，公租房應達到公寓一樣的“拎包入住”的要求，室內(nèi)部品應能滿足基本生活的要求。這一點目前濰坊市的公租房差距較大，多數(shù)公租房的部品水準較低，甚至沒有安置，這一點成為濰坊市公租房整體水準提高的障礙。

【參考文獻】

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