非洲，樓市比“鶴崗”更魔幻

真叫盧俊

如果告訴你，有一個城市寫字樓的月租金回報達(dá)到85美元每平米，你會猜測這樣的城市是紐約，還是倫敦？

其實(shí)都不是，這個城市叫拉各斯（lagos），估計99.99%的中國人都沒有聽過，它位處非洲西部。

記得小時候，一本風(fēng)行一時的《彩圖世界上下五千年》有著這么一個章節(jié)，至今讓我記憶深刻。

西亞的腓尼基人在2600年前，第一次完成環(huán)非洲航行。插畫中種種不可思議的故事，至今留在我這個中年人心頭，一片神奇的大陸，而這，也是非洲大陸的某種側(cè)寫。

1

如果你在北上廣買不起房子，這里你很可能也同樣買不起。

這里是東非塞舌爾，有的均價可以高達(dá)每平米9000美元即約6萬元人民幣。這樣算來，一套普通的兩居室公寓，大概要支付約468萬元人民幣。而根據(jù)中國房價行情網(wǎng)最新的2019年3月數(shù)據(jù)，上海均價剛到5.21萬元一平米。

但非要說賽舌爾是一個旅游國家的話，那么現(xiàn)在已被標(biāo)為發(fā)展中國家的南非，主流城市房屋的均價約為2.8萬元每平米，而在中國，除了北上深之外，這個價格差不多也是其他城市當(dāng)下的天花板了。

行走在夜晚的約翰內(nèi)斯堡，你會錯覺于南非第一大城市的夢幻。

假如你覺得還不夠魔幻的話，法屬留尼旺，一個非洲中等國家，房屋均價約1.52萬元每平米，差不多是國內(nèi)強(qiáng)二線城市成都樓市門檻了。

但這僅僅是明面成本，冰山之下，在留尼旺購房，新房要交高達(dá)44%的稅費(fèi)，同樣在南非，沉沒成本是28%。

只能感慨，至少以我們的標(biāo)準(zhǔn)，非洲人民有錢的魔幻程度，超出我們的想象。

2

其實(shí)，非洲這些年經(jīng)濟(jì)發(fā)展遠(yuǎn)比大家認(rèn)為的要好。

根據(jù)好旺觀察提供的報告，我看到了一個很出人意料的數(shù)據(jù)，就是非洲的中產(chǎn)階級目前占比。按非洲發(fā)展銀行的調(diào)查，有消費(fèi)能力的非洲中產(chǎn)階級已達(dá)2.6億人，占了非洲總?cè)丝诘?0%。

中產(chǎn)階級的涌現(xiàn)，往往意味著城市化崛起。非洲發(fā)展銀行統(tǒng)計中，這些人平均每日要消費(fèi)總額4億美元。

這背后是2000年以來，非洲大陸經(jīng)濟(jì)增速每年5%，撒哈拉以南的非洲經(jīng)濟(jì)增速高達(dá)6%。過去十多年里，埃塞俄比亞經(jīng)濟(jì)平均增速超過10%，是世界上經(jīng)濟(jì)增速最快的國家之一。

但是更夸張的是，非洲的人口預(yù)期。

我們都知道，真正意義上能承載經(jīng)濟(jì)，是錢、土地，還有人口。但錢和土地稀缺都是人口變量的結(jié)果，所以我們國內(nèi)很多城市對人口態(tài)度，能搶則搶，特別是年輕人。

而非洲在人口增量上，對世界進(jìn)行了降維碾壓。2017年非洲人口增速達(dá)到2.7%，是世界平均水平的3倍，今天地球上每3個新生兒，有一個就降生在非洲。

這個能量可以夸張到什么地步 ？在非洲人口第一大國尼日利亞有1.7億人，并有可能在30年內(nèi)成為僅次于中印的人口大國。

而且有著遠(yuǎn)超世界2.4%和中國1.6%的4.9%生育率，讓人口結(jié)構(gòu)年輕得過分，困擾世界的老齡化，距離非洲還很遙遠(yuǎn)。

漫步在拉各斯，這個有著120萬輛汽車的城市，到處都是堵車的街道和年輕的面孔。

同樣遙遠(yuǎn)的還有城市化，目前非洲城市化率還不足43%，而遙遠(yuǎn)，則意味著想象空間。

在尼日利亞，房地產(chǎn)已經(jīng)是經(jīng)濟(jì)第六大產(chǎn)業(yè)；在埃及，房地產(chǎn)增速4.8%，這里將是本世紀(jì)中葉全球城市化最快的地區(qū)。遙遠(yuǎn)的非洲，我們仿佛看到了一個80年代的中國，在復(fù)刻。

3

資本是最靈敏的貓，有一點(diǎn)魚腥，身子已經(jīng)在路上了。

2016 年，英國著名 Actis 募集了5億美金非洲地產(chǎn)基金，打破了過往紀(jì)錄，而我們中國人是最敏銳的那批。

到2017年為止，中國海外企業(yè)在非洲的覆蓋率已經(jīng)超過北美，86.7%僅次于亞歐。更耐人尋味的是，現(xiàn)在非洲淘金的中國企業(yè)，至少有14%在做著建筑和房地產(chǎn)。

非洲和西亞的分界線，叫紅海，現(xiàn)在看起來，似乎往西走一走，一片藍(lán)海在等待新一代的“迪亞士”。

可沒有一片海不蘊(yùn)藏風(fēng)暴和未知的危險，當(dāng)你真正肉身去切入非洲真實(shí)市場中，里子遠(yuǎn)比表象還要魔幻。

非洲的樓市，是折疊的。

埃及開羅，大概是非洲最具國際知名度的城市。在新市中心，有個商場叫“the Mall of Egypt”，我上海的埃及朋友，每次都很自豪地和我說：“你們上海沒有一個mall能大過我們那。”

這是事實(shí)，但就在距離這個mall不遠(yuǎn)的老開羅市區(qū)，有個我們不能想象的地方，叫死人城，是一片陰森詭異的墓園，但這里，居住著近100萬流離失所的埃及人。

同樣，這座1800萬人的國際都市，居然有1100萬人居住在違章建筑中。

馬爾扎克斯筆下最魔幻的章節(jié)也不過如此。在這，卻以三維空間的沖擊力，讓你感受到非洲樓市最真實(shí)的立面。

4

一面歌舞升平，華燈夜上，一面生存掙扎，度日如艱，巨大不平衡性神奇地交織貫穿于這片大陸的每一寸土地。

宏觀上，這種不平衡，依然被切割得支離破碎。

塞舌爾，毛里求斯，人均GDP已經(jīng)超過2萬美元，接近發(fā)達(dá)國家，而撒哈拉以南的非洲，如坦桑尼亞，普遍還在3000美元上下掙扎。

農(nóng)業(yè)在南非的GDP占比有2%，可在利比里亞這樣的國家甚至能達(dá)到70%，而這同樣強(qiáng)化地折射到非洲樓市每個角落。

在肯尼亞的內(nèi)羅畢，2000年到現(xiàn)在，房價已經(jīng)漲了10倍。在全球房地產(chǎn)咨詢公司萊坊官方網(wǎng)站上，內(nèi)羅畢的可售房產(chǎn)最低也要200萬元以上，而且每月可以租到折合人民幣超過1.7萬元，超過7%租售比讓國內(nèi)一二線城市汗顏。

而納米比亞，僅2018年上半年的房價跌幅就高達(dá)21%，現(xiàn)階段房屋均價大概在1216元人民幣每平米。

在加納，這個人口超過2700萬的國家，最大的開發(fā)商，在過去整整10年僅為3500戶家庭建設(shè)了住宅，大量的家庭不得以，采用違章自建來個自己的家。

所以我們總是看到各種影視中，成片的貧民窟是?？?，而這背后是非洲魔幻房價的推手。

我們一直吐槽國內(nèi)對住宅用地供給偏少，但在整個非洲，只有10%的土地被人為規(guī)定是可用于建筑的。也就是說，能真正用于開發(fā)的土地，在人為的操盤下，實(shí)在太稀缺了，違章，在天量的人口擠壓面前，是一種必要的手段了。

這讓非洲樓市普遍現(xiàn)狀是，住房類型是別墅、低層住宅、貧民窟鐵皮屋三角組合，能住上低層住宅的大致是政府公職人員或者技術(shù)人員，而別墅則多是富裕階層。

而這同樣加深了非洲樓市供給斷層，中端房產(chǎn)的短缺和高端房產(chǎn)的過度供應(yīng)?？铺氐贤撸壳爸械投朔康禺a(chǎn)需求有40萬套尚未被滿足的需求，但是前文的加納則以無人購買的大量豪宅著稱。

同時還有個我們其實(shí)少見，所以容易忽略的原因，就是因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施落后，房地產(chǎn)營造成本在這邊很高。

不穩(wěn)定的供水和供電使得房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本大大增長，于是難以開發(fā)出針對中等或低收入人群的房產(chǎn)。在整個非洲大陸，你都很難找到幾條國家之間連貫的鐵路。

在人均GDP不足3000美元的坦桑尼亞的首都公寓的價格，幾乎可以和更加富裕繁華的南非城市開普敦相媲美，這正是由于基礎(chǔ)設(shè)施落后的拖累。

這造成非洲樓市一種很神奇的格局，非洲鬧市區(qū)房價瘋漲，而衛(wèi)星城或郊區(qū)房卻無人問津，就是源于公路和交通設(shè)施的不便利。

同樣，這種分化還折射到非洲金融系統(tǒng)，有的貸款壞賬率能到15%，有的貸款利率高達(dá)25%，有的直接就沒有不動產(chǎn)貸款。

對了，惡性通貨膨脹也是定時炸彈。

總之，對非洲樓市的基本認(rèn)知，是個極其分散、極其分化、極其復(fù)雜的，這里，沒有統(tǒng)一的市場，無論你是開發(fā)商，還是投資者，請務(wù)必要牢記這點(diǎn)。

5

然而，補(bǔ)缺依舊是驚人的。

尼日利亞，這個未來人口要過5億的第三人口大國，年城鎮(zhèn)化速度達(dá)到了3.75%，房地產(chǎn)也一舉成為第六大產(chǎn)業(yè)，年復(fù)合增長10%，是其產(chǎn)業(yè)最快的那批。

從住宅市場來看，尼日利亞目前還有1900萬的住房短缺，總值約3.6萬億美元，并且在以每年200萬的速度在增加。

商業(yè)更誘人。這個國家年產(chǎn)電影超過1000部，成為繼美國和印度之后的第三大電影生產(chǎn)基地，人稱尼萊塢。而平均每1000人享用的零售門店規(guī)模只有1平方米，而在南非則是480平方米。

正在籌建中的尼日利亞購物中心就有25個，總造價高達(dá)35億美金。同樣，前文中每一處的不確定性都在這里時隱時現(xiàn)。

非洲，53個國家和6個地區(qū)，12億人口，不確定也好，不平衡也好，依然要飛奔向前。

6

最后聊點(diǎn)和我們有關(guān)的。

2008年中非貿(mào)易額首次突破千億美元大關(guān)，2009年中國首次成為非洲第一大貿(mào)易伙伴國。至今，中國連續(xù)9年都是非洲第一大貿(mào)易伙伴國。

在非洲，最暢銷的10款手機(jī)中，常年有7-8款是一家深圳制造商生產(chǎn)制造的，叫傳音；在非洲，30個國家，480個電視頻道，7000家渠道商的最大數(shù)字電視運(yùn)營商之一，叫四達(dá)時代。

現(xiàn)在，最少有上千萬中國人在非洲淘金，但無論樓市還是開發(fā)，這片處女地，對國內(nèi)依舊神秘。

其實(shí)本質(zhì)上，這就是一片未知的海域，無視，嘗試，觀察，都沒有錯。但我還是想起了書中的腓尼基人用簡陋帆船，第一次環(huán)繞非洲的場景。

“太陽又一次出現(xiàn)在我們南面?！蹦谴蟾攀菚r代對先行者最好的獎賞。