全都在跌，就它們漲！樓市大逆轉(zhuǎn)？

呂韜

整體看，“金九”確實(shí)沒來，局部看，分化仍在繼續(xù)。

8月，樓市出現(xiàn)驚人變化，三四線城市突然逆襲，一二線城市迅速沒落；9月，樓市分化持續(xù)，三四線依然強(qiáng)勢，一二線繼續(xù)低迷。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2019年9月上半月，全國樓市“金九”不再，新房成交量較8月同期下滑7%。

拆分看，帶領(lǐng)全國樓市下滑的并不是三四線，而是樓市大白馬——一二線。

據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，9月上旬，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下跌7%；16個(gè)二線城市環(huán)比下跌8%；而15個(gè)三四線城市成交面積下滑幅度最小，僅僅微跌3%。

萬萬想不到，樓市大逆轉(zhuǎn)！神逆襲！

一二線，真熄火了！

8月25日，著名財(cái)經(jīng)作家葉檀親赴一線實(shí)地考察，發(fā)現(xiàn)上海幾個(gè)樓盤，二手房價(jià)格下跌將近20%。上?？疾烨埃~檀在北京也目睹了類似的情況，二手房價(jià)格實(shí)實(shí)在在下跌中。

北京、上海之外，廣州情況也是不容樂觀。

據(jù)廣州鏈家研究院數(shù)據(jù)，8月份，廣州二手房成交量環(huán)比7月下降12%，成交價(jià)格則連降4個(gè)月創(chuàng)年內(nèi)最低水平。

進(jìn)入9月，一線城市頹勢不改。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至9月17日，北京地區(qū)二手房成交量同比下跌44.51%，環(huán)比下降7.42%。

中國證券報(bào)消息，北京地區(qū)二手房源十分充裕，為了突出所賣房源，不少房源甚至被貼上了“甩賣”的標(biāo)簽。

一線熄火，二線同樣轉(zhuǎn)涼。

2019年，被譽(yù)為樓市風(fēng)向標(biāo)的最火蘇州，從8月開始正式從熱轉(zhuǎn)冷。

據(jù)克而瑞蘇州數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年8月，蘇州（含吳江）商品住宅的成交均價(jià)環(huán)比下跌14%。進(jìn)入9月，蘇州樓市出現(xiàn)新的情況。樓市低迷，導(dǎo)致開發(fā)商甚至開始放棄購買蘇州土地。

據(jù)澎湃新聞消息，9月18日，蘇州土地市場，2019年首次出現(xiàn)流拍的情況。

一二線不容樂觀，三四線卻是另外一副模樣。

此前，有人曾經(jīng)分析道，8月份，三四線城市逆勢成交上漲，且漲幅表現(xiàn)明顯，不同等級城市，8月份二手房變化，三四線城市明顯上行。

9月，三四線城市數(shù)據(jù)，依舊鶴立雞群。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，9月最近一周，二手住宅市場均價(jià)表現(xiàn)各異，一線城市微漲，三四線城市持續(xù)上漲，二線城市持續(xù)下跌。

其中一線城市二手住宅市場環(huán)比均價(jià)59866元/平方米微漲0.05%，一線城市二手住宅市場均價(jià)小幅波動，趨于穩(wěn)定；二線城市市場均價(jià)17903元/平方米，環(huán)比下跌0.41%，跌幅擴(kuò)大，連續(xù)5周下跌；三四線城市市場均價(jià)11496元/平方米，環(huán)比上漲0.11%。

“水龍頭”擰緊 三四線竟還能逆襲？

7月以來，從信托開始，銀行接力，發(fā)債繼續(xù)，樓市資金控制之嚴(yán)，史上罕見。

7月之后，資金嚴(yán)控蔓延，從房企到個(gè)人，全渠道封鎖，緊之又緊。

以最先控制的地產(chǎn)信托融資為例，2019年前兩個(gè)季度，地產(chǎn)信托融資高歌猛進(jìn)，余額占比創(chuàng)8年新高，新增融資占比創(chuàng)歷史新高。

進(jìn)入7月，地產(chǎn)信托明顯收緊。

據(jù)用益信托數(shù)據(jù)，7月68家信托公司共發(fā)行323只房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，規(guī)模僅達(dá)655.8億元，較6月份的605只1084.51億元的規(guī)模，在發(fā)行數(shù)量上“縮水”了46.6%，在發(fā)行規(guī)模上下降了40%。

8月，在7月地產(chǎn)信托大幅縮水的情況下，又進(jìn)一步下降，融資規(guī)模環(huán)比7月降低近4成，還剩下402億元。

9月，悲催繼續(xù)。

9月9日到15日，房地產(chǎn)類信托的資金募集規(guī)模大幅回落，僅僅募集到8.50億元，環(huán)比縮水幅度接近90%。

9月20日，央行降息，只調(diào)整1年期LPR，而選擇維持房貸利率新錨——5年期LPR，不動。

此舉信號非常明顯，降息可以，樓市無緣。

表面看，樓市資金如此緊張，三四線應(yīng)該和一二線同甘苦共進(jìn)退，那么問題來了，為什么從8月開始，三四線反而脫穎而出？

據(jù)觀察，三四線樓市反常，主要有如下幾個(gè)原因。

第一，不對稱加息，三四線獨(dú)善其身。

匯總各大新聞源，以及融360每月不定期公布的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)房貸利率上漲的絕大多數(shù)是一二線城市。

比如蘇州，已經(jīng)突破6%，成了房貸利率最高的城市。

而三四線及以下城市，不但罕有聲音傳出來，房貸利率提高，反而不少地方出現(xiàn)買房給補(bǔ)貼，政策邊際不斷放松。

9月20日，據(jù)九江新聞，九江市企業(yè)引進(jìn)人才，首次購房最高補(bǔ)貼3萬元。

9月12日，據(jù)網(wǎng)易新聞，連云港贛榆財(cái)政補(bǔ)貼鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房， 90平米以上按購房款1.2%獎(jiǎng)勵(lì)。

9月10日，據(jù)臨澧廣播電視臺，湖南臨澧縣出臺進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的9條意見，放寬首套房認(rèn)定條件，實(shí)行購房貨幣補(bǔ)貼。

第二，資金嚴(yán)控，三四線有緩解之道

7月樓市資金開始嚴(yán)控的時(shí)候，三四線城市有“額外接口”，引入資金，這個(gè)接口叫專項(xiàng)債。

過往歷史，專項(xiàng)債有70%左右是用于棚改和土儲等項(xiàng)目。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2019年前7個(gè)月專項(xiàng)債已經(jīng)用去80%的額度，且8月份發(fā)行速度進(jìn)一步升溫，單月發(fā)行專項(xiàng)債近3200億元，比7月份多出200億元。

從規(guī)?？?，8月的發(fā)行量僅次于樓市小陽春3月，以及提出加大專項(xiàng)債投放的6月。

據(jù)證券日報(bào)，8月，河南等地專項(xiàng)債甚至已經(jīng)提前完成了全年的發(fā)行任務(wù)。

8月專項(xiàng)債的發(fā)放規(guī)?？氨刃￡柎簳r(shí)期，同時(shí)，8月三四線樓市異軍突起，毋庸置疑，這個(gè)邏輯對應(yīng)關(guān)系非常明顯。

第三，超級文件的影響可能出乎意料

2019年4月，發(fā)改委曾經(jīng)下發(fā)過一份名為《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》的文件?，F(xiàn)在一般稱之為超級文件。

在這份文件里，破天荒的提出，未來除了超大城市，都要全面放開落戶限制。

過往分析，長期看，此舉必然利好大城市、核心城市。

但現(xiàn)實(shí)看，短期內(nèi)三四線城市率先享受到利好，尤其在三四線城市不斷祭出農(nóng)民入城買房給補(bǔ)貼的優(yōu)惠政策引導(dǎo)下，這種效應(yīng)進(jìn)一步放大。

8月、9月樓市變化確實(shí)超乎想象，那么未來三四線城市能否持續(xù)一馬當(dāng)先？

答案很明確，恐難再續(xù)！

原因也很簡單。8月4日，國常會上已經(jīng)明確指出，三四線樓市發(fā)動機(jī)——專項(xiàng)債，從10月份開始不得用于房地產(chǎn)項(xiàng)目。

考慮到絕大多數(shù)省市2019年的專項(xiàng)債已經(jīng)發(fā)放完畢，接下來這方面的資金無法再成為三四線樓市的頂梁柱。

此外，政策變量存在邊際效應(yīng)遞減，如果城市吸引力匱乏，落戶放開的買房需求很難長遠(yuǎn)。

當(dāng)然，最重要是大環(huán)境對樓市依然嚴(yán)峻。

9月23日，官媒新華社旗下經(jīng)濟(jì)參考報(bào)特別刊發(fā)題為《堅(jiān)定推動樓市向“房住不炒”理性回歸》的評論文章，里面有一段話值得大家思考：“過去我國房價(jià)存在非理性剛性上漲預(yù)期，但凡有宏觀金融政策出臺，總有大量的市場參與者從有利于‘買的角度片面理解。有鑒于此，當(dāng)前要著重對樓市這種“‘自我陶醉保持高度警醒，防止形成羊群效應(yīng)?！?/p>

想要打破樓市長牛20年建立起來的剛性預(yù)期，避免樓市自我陶醉，保持定力，住房不炒，不讓房價(jià)大漲，太重要！