房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的必要性及方法

康磊

（陜西服裝工程學(xué)院，陜西 咸陽(yáng) 712046）

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類型分析

（一）非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)的類型不是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息環(huán)境決定的，而是由于房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中沒(méi)有做出科學(xué)有效的管理決策。這些風(fēng)險(xiǎn)包括資本結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)重失衡，財(cái)務(wù)管理能力低，房地產(chǎn)資源信息不完整。一旦這些問(wèn)題暴露出來(lái)，它們將給房地產(chǎn)公司帶來(lái)嚴(yán)重的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。由于這些風(fēng)險(xiǎn)是由公司內(nèi)部的不一致造成的，因此它們具有一定的可控性。

（二）資金管理風(fēng)險(xiǎn)

資金管理風(fēng)險(xiǎn)可分為三類：融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)和資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，融資風(fēng)險(xiǎn)由資本密集型產(chǎn)業(yè)控制。房地產(chǎn)公司希望確保所有類型的業(yè)務(wù)活動(dòng)都在有效范圍內(nèi)進(jìn)行，并且有必須準(zhǔn)備足夠的流動(dòng)資金。但是，所有這些資金在企業(yè)內(nèi)運(yùn)作是不合理的。他們只能向金融機(jī)構(gòu)尋求幫助，以獲得有效的融資方式。但是，由于這些融資部門和融資方式受當(dāng)?shù)卣吆拖拗?，只要房地產(chǎn)企業(yè)未能實(shí)現(xiàn)其業(yè)務(wù)目標(biāo)或犯錯(cuò)誤，他們將無(wú)法獲得必要的資金，從而限制了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。

（三）投資風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)公司的投資項(xiàng)目大多具有較長(zhǎng)的周期性，投資形式對(duì)企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營(yíng)有很高的要求，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)決策和信息的有效性不夠重視。對(duì)企業(yè)而言，從而大大提高了投資決策的變動(dòng)。

（四）資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和進(jìn)步需要一定的流動(dòng)資金。因此，要不斷優(yōu)化資金的融資和配置，切實(shí)提高資金的使用效率。但是，由于外部政策信息和市場(chǎng)環(huán)境的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生各種金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于資金的合理運(yùn)行。

二、是房地產(chǎn)融資的主要問(wèn)題

（一）金融體系不健全

目前，許多金融企業(yè)財(cái)務(wù)管理中比較重要的問(wèn)題之一是金融體系不健全。首先，財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工作。如果一個(gè)房地產(chǎn)公司沒(méi)有完整的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，那這個(gè)公司的財(cái)務(wù)工作就無(wú)法有序而又高效的運(yùn)作，對(duì)于日常管理工作將帶來(lái)更大的困擾。而又因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)有很大的關(guān)聯(lián)，造成資金鏈的跨度較大，包括很多環(huán)節(jié)，資金的存儲(chǔ)分散。結(jié)果就會(huì)導(dǎo)致，企業(yè)的資金無(wú)法集中管理分配，如果沒(méi)有完整的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)支撐持，很容易發(fā)生金融安全事件。此外，盡管一些公司已經(jīng)建立了財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，但許多系統(tǒng)尚未實(shí)施，仍然起不到財(cái)務(wù)管理的作用。

（二）缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)公司在財(cái)務(wù)管理中必須關(guān)注的一個(gè)方面。在實(shí)際管理中，許多房地產(chǎn)公司沒(méi)有強(qiáng)烈的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。為了進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，有必要對(duì)工作中實(shí)施的具體措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，然后提出有針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃。

（三）管理人員綜合水平不高

想要確保一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理不出現(xiàn)問(wèn)題，必須要?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)專業(yè)的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)。財(cái)務(wù)管理職位要求上崗者必須要有過(guò)硬的技術(shù)以及技能，這樣才能在問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)臨危不亂，沉著冷靜地解決問(wèn)題。但是，根據(jù)目前對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的技能調(diào)研中發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理人員學(xué)歷不高，工作經(jīng)驗(yàn)匱乏，沒(méi)有過(guò)硬的技能。而且有少部分的財(cái)務(wù)管理人員意識(shí)不到財(cái)務(wù)管理的重要性，抱著得過(guò)且過(guò)的心態(tài)。而且其財(cái)務(wù)管理技能僅限于簡(jiǎn)單的資金鏈接與周轉(zhuǎn)。由于一些管理人員缺乏從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)只能以直覺(jué)去判斷問(wèn)題發(fā)生的原因以及影響，不能科學(xué)的合理的去結(jié)局問(wèn)題從而對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理構(gòu)成潛在的安全隱患。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策，完善財(cái)務(wù)管理制度。

（一）健全財(cái)務(wù)管理制度

每個(gè)房地產(chǎn)公司都存在財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，而想要解決其財(cái)務(wù)你管理中存在的問(wèn)題，必須優(yōu)化其財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)。根據(jù)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理所存在的特點(diǎn)完善財(cái)務(wù)管理的相關(guān)制度，并且嚴(yán)格執(zhí)行每一條制度要求，以達(dá)到徹底解決財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)作為財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要組成分支，務(wù)必達(dá)到其完整性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員精心培訓(xùn)，嚴(yán)格上課，使他們熟練地掌握財(cái)務(wù)審計(jì)工作，以達(dá)到資金效益最大化的效果。

（二）提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

房地產(chǎn)公司的在進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，必定會(huì)出現(xiàn)一些不可控的內(nèi)外因素，而這些不可控的因素必定會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)問(wèn)題。因此，企業(yè)的管理層人員與企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員務(wù)必對(duì)這些不可靠的因素準(zhǔn)備好應(yīng)急預(yù)案，以達(dá)到在問(wèn)題剛出現(xiàn)時(shí)就解決問(wèn)題不能使問(wèn)題產(chǎn)生的影響擴(kuò)大化。而對(duì)于企業(yè)的管理層來(lái)說(shuō)，一定要了解財(cái)務(wù)管理的重要性，并且要學(xué)習(xí)一些優(yōu)秀管理案例，將一些成功的管理案例合理的運(yùn)用在自身的管理之中，提高自身的管理水平。其次，是提高財(cái)務(wù)管理人員和財(cái)務(wù)工作人員的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，有針對(duì)性地進(jìn)行培訓(xùn)。財(cái)務(wù)管理人員要對(duì)現(xiàn)有的管理體系進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，查出其存在的問(wèn)題及隱患，并提出相應(yīng)的解決對(duì)策。從而最大限度地降低財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)對(duì)公司的影響。

（三）提高管理人員的整體素質(zhì)

面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的現(xiàn)狀，作為高級(jí)管理人員，要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的引進(jìn)。首先，作為財(cái)務(wù)主管，您必須具備良好的專業(yè)知識(shí)和技能以及豐富的經(jīng)驗(yàn)，以便更好地管理房地產(chǎn)融資。二是加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員培訓(xùn)，不斷提高管理水平。我們必須不斷提高我們的專業(yè)技能，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，有效提高房地產(chǎn)融資質(zhì)量。

（四）加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本控制

在開(kāi)始房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，有必要將成本管理有效地整合到財(cái)務(wù)管理中。成本管理是提高財(cái)務(wù)管理水平的重要措施，也可以有效節(jié)省項(xiàng)目成本和總成本。在制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的過(guò)程中，有必要對(duì)所有資本投資進(jìn)行科學(xué)分析，并根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)制定合理的投資計(jì)劃，以減少后期成本的實(shí)際投資額與計(jì)劃預(yù)算之間的差額。更好地促進(jìn)財(cái)務(wù)管理的發(fā)展。