棚戶區(qū)改造項目相關(guān)稅收問題探討

西山煤電太原保障性住房建設(shè)有限公司

從國家層面著手，棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程，各地區(qū)、各有關(guān)部門以國家資源為支撐，通過整體規(guī)劃，將棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，大規(guī)模推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，即有效改善了困難群眾住房條件，又緩解了城市內(nèi)部矛盾，從某種程度上來說，促進了經(jīng)濟增長與社會和諧，發(fā)揮了經(jīng)濟實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應(yīng)。

一、關(guān)于棚戶區(qū)改造的基本認識

目前，在中國境內(nèi)，居住環(huán)境惡劣、簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房子年代久遠、使用功能不全、配套設(shè)施簡陋成了人們對棚戶區(qū)較為直接的印象。而工礦、煤礦棚戶區(qū)所處地理位置偏僻、交通不便，更加難以吸引房地產(chǎn)開發(fā)商眼球。為適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要，以改善群眾住房條件為出發(fā)點和落腳點，國家將棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，具體包括城市棚戶區(qū)、國有工礦(含煤礦)棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場危舊房、國有墾區(qū)危房。棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政府批準的棚戶區(qū)改造規(guī)劃或年度改造計劃的改造項目。加快推進各類棚戶區(qū)改造，有效改善困難群眾住房條件，緩解了城市內(nèi)部二元矛盾，提升了城鎮(zhèn)綜合承載能力，促進經(jīng)濟增長與社會和諧。

二、關(guān)于棚戶區(qū)改造項目的優(yōu)惠政策

2013年，國務(wù)院為有效拉動投資、消費需求，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，頒布了《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作意見》，要求全面推進城市、國有工礦、國有林區(qū)和國有墾區(qū)的棚戶區(qū)和危房改造，加大政策支持力度，對資金、建設(shè)用地供應(yīng)、稅費減免、完善安置補償政策作出了指導(dǎo)性意見。主要體現(xiàn)在：免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等行政事業(yè)性收費和政府性基金；對棚戶區(qū)改造中的安置住房建設(shè)用地，實行劃撥方式供應(yīng)，除依法征收土地補償費、拆遷補償費外，免收土地出讓收入；為了加快工礦、煤礦棚戶區(qū)改造工程，對于工程改造各階段的資金支出，有關(guān)部門也給予了大力扶持。

同時，財政部和國家稅務(wù)總局根據(jù)國務(wù)院的指導(dǎo)意見，也出臺了配套稅收優(yōu)惠政策，在2013年，國家財政部下發(fā)具體文件指示免除進行工礦、煤礦棚戶區(qū)安置房建造的各項稅費，主要包括印花稅、土地增值稅、土地使用稅等。具體政策如下：1.對改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與發(fā)行安置住房相關(guān)的印花稅予以免征。如果是在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)相關(guān)資料、房屋拆遷補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。舉例如下，一個房地產(chǎn)公司以貨幣出資，棚戶區(qū)產(chǎn)權(quán)單位以土地使用權(quán)出資，成立項目公司，實施棚戶區(qū)改造項目，這一做法的優(yōu)點是可能享受合作建房和棚戶區(qū)改造的稅收優(yōu)惠政策，同時能夠爭取當?shù)卣呐飸魠^(qū)財政扶持政策。

2.企事業(yè)單位、社會團體及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。舉例如下：某事業(yè)單位由于更改辦公地點，將原屬辦公地進行轉(zhuǎn)讓出售，單位財會人員保留原始購房相關(guān)票據(jù)，其中購房發(fā)票250萬，納稅憑證上記載繳納契稅12.5萬。參與接手此房產(chǎn)的有兩方，一方經(jīng)營單位隸屬安置房改造經(jīng)營范疇，想要購入該房作為安置房出售，另一方作為個體戶，購入該店目的在于進行食品買賣，雙方均報價300萬?；谠撌聵I(yè)單位出售的房屋未取得專業(yè)機構(gòu)的評估價格。以下，均以理論為基礎(chǔ)進行原因剖析：依照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》規(guī)定，對于進行出售舊房的納稅人未能獲得房產(chǎn)估計歷史成本，但存在發(fā)票證明的情況下，經(jīng)由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確定最終房產(chǎn)價值，同時，參照房產(chǎn)地上附著建筑物使用權(quán)的估價為依據(jù)，給出最終結(jié)果。如果該企業(yè)將此房出售給經(jīng)營安置房的單位，則根據(jù)上述稅收優(yōu)惠政策規(guī)定，該事業(yè)單位可以免除部分土地增值稅的繳納；如果將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給個體戶，那么事業(yè)單位還必須要承擔附加費用的繳納，包括教育費、城市建筑與維護費等，這些稅費的繳納均發(fā)生在轉(zhuǎn)讓過程中。

3.對經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。這里要求回購的必須是改造安置住房，同時必須繼續(xù)作為改造安置房源的才能享受免征契稅的政策，缺一不可。

除了國家在稅收上有相關(guān)優(yōu)惠政策外，部分省市地方稅務(wù)局也出臺了有關(guān)棚戶區(qū)改造保障房相關(guān)優(yōu)惠政策。具體列示如下：根據(jù)《吉林省人民政府關(guān)于城市棚戶區(qū)改造的實施意見》的規(guī)定，對符合條件的改造項目，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的不征契稅；棚戶區(qū)居民因拆遷而重新承受普通住房的，免征契稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)發(fā)行償還原拆遷面積房屋部分，暫不征收營業(yè)稅，納稅確有困難的，可減免房產(chǎn)稅和土地使用稅。

三、個人購置改造安置住房稅收優(yōu)惠政策

現(xiàn)階段，房屋對于每個家庭來說都是必需品，任何家庭都離不開住房問題；同時房屋作為一項固定資產(chǎn)，是一項有潛力的投資方向，故而房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟的平穩(wěn)運行對整個社會經(jīng)濟都具有巨大意義。但是，在市場中，往往存在著部分房地產(chǎn)開發(fā)商炒賣房子的情況，以高價售出謀取暴利，這樣的市場行情需要被堅決抵制，而這就需要相關(guān)部門的共同努力，維護房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。那么，對于個人而言，在進行房屋買賣中，較為合算的辦法是：購買安置住房，根據(jù)其購房優(yōu)惠政策可以省下很大一筆費用。在我國，根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，購入安置住房的個人在第一次進行此活動時，繳納契稅可以享受低稅率的優(yōu)惠(1%)；此外，當購入安置房住房面積大于標準面積時，購入個人還可以享受減半繳納契稅的優(yōu)惠。當然，如果購房者本身屬于工礦、煤礦棚戶區(qū)拆遷戶，在進行購置安置房時可以使用拆遷補償資金，同時享受免征個人所得稅以及契稅的優(yōu)惠。在這其中，依照相關(guān)文件，對工礦、煤礦棚戶區(qū)房屋隸屬舊房、危房的房屋進行合理性拆遷，被拆遷人可以獲得按照國家規(guī)定的一定款項，對于此部分資金，收款人不需要繳納個人所得稅，如果此收款人后續(xù)進行新房購置，而所購房屋性質(zhì)為安置房的，在進行付款時，針對拆遷補償款無須繳納契稅，但若是拆遷補償款無法彌補新房價的，購房者需要額外補交契稅。綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)在工礦、煤礦棚戶區(qū)改造以及個人購房過程中充當著重要的角色，因此房地產(chǎn)行業(yè)在某種意義上可以稱得上是社會經(jīng)濟和諧發(fā)展的風向標。

四、結(jié)語

總之，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，社會整體經(jīng)濟步伐都應(yīng)該一步步向前邁，在這過程中，不斷完善礦棚戶區(qū)拆遷改造翻新工作至關(guān)重要。棚戶區(qū)改造工作涵蓋內(nèi)容廣，牽涉居民多，因此在此項工作的執(zhí)行過程中，相關(guān)人員必須嚴格依照文件指示，研究稅收優(yōu)惠政策，合理規(guī)劃土地資源，科學(xué)配置安置房，從根本上促進棚戶區(qū)居民生活水平的提高。