萬達轉型現(xiàn)代化商業(yè)管理

萬達集團宣傳部

萬達集團創(chuàng)始人王健林在萬達集團2018年年會上表示，2018年是中國改革開放40周年，也是萬達集團成立30周年，所以今年年會對萬達有特殊意義。

30年前，在中國改革開放大潮的推動下，我們成立了幾十個人的小企業(yè)。歷經30年發(fā)展，萬達現(xiàn)在已成為一家大型跨國企業(yè)集團。每年年會都有很多外國同仁來參加會議，工作報告也有同聲傳譯，這些都是國際化的標志。

在中國，萬達創(chuàng)造了“萬達廣場就是城市中心”的奇跡和獨特的商業(yè)模式。在世界，我們創(chuàng)造了唯一一家橫跨亞洲、歐洲、美洲、澳洲四大洲，處于全球領先地位的影視企業(yè)。在萬達之前，還沒有跨洲經營的影視企業(yè)，萬達創(chuàng)造了世界嶄新的模式。

萬達30年的發(fā)展就是中國改革開放的一個縮影?？梢哉f，沒有黨和政府領導的改革開放，就沒有今天的萬達。因此萬達發(fā)自內心感謝黨和政府，感謝改革開放。

2018年，萬達集團在董事會正確指導下，在管理層和全體員工奮斗下，實現(xiàn)了年初預定的各項指標。

以下為萬達集團2018年年會報告實錄：

2018年工作主要成績

（一）全面完成工作任務

2018年，全集團資產（按成本法計算）6257.3億元，因為去年資產轉讓因素，同比下降11.5%;收入實際實現(xiàn)2512.7億元，我們決定將其中已簽訂項目轉讓協(xié)議、但還沒辦理完手續(xù)部分的370億元收入從年度計劃及統(tǒng)計中減去，所以萬達2018年收入為2142.8億元，完成年計劃的101.6%。

（二）持續(xù)轉型顯示效果

萬達初始轉型始于20年前，從單純住宅開發(fā)轉向持有商業(yè)中心開發(fā)運營，4年前集團又提出全面轉型現(xiàn)代服務業(yè)，2018年，我們堅持轉型見到明顯效果。

1.服務業(yè)收入占比提高。

2018年，萬達服務業(yè)收入1609億元，占總收入的75.1%，房地產收入僅占24.9%。應該說萬達已經不是房地產企業(yè)，而是以服務業(yè)為主、有房地產業(yè)務的綜合性企業(yè)集團。服務業(yè)收入中，有穩(wěn)定增長預期的租金收入達328.8億元，占總收入的15.3%。這是集團收入中，我們最希望看到增長的部分，也是最可靠的部分。再過幾年，萬達租金收入將達到千億。

萬達商管是萬達的核心企業(yè)，什么企業(yè)都能丟，就是這個不能丟。萬達商管也不是傳統(tǒng)企業(yè)，現(xiàn)在商業(yè)講線上線下融合，線下同樣在進步。外面看沒有變，里面內容不斷在變。不用說二十年，就是與十年、五年前相比萬達廣場店家都大不一樣，誰不行就淘汰出去，不斷有新內容進來。建一個商業(yè)項目費時費力，但是一旦建成，經過兩三年培育期就成為穩(wěn)定的經濟增長點。舉個例子，上海五角場萬達廣場12年前開業(yè)，當時投資成本大約21億，現(xiàn)在一年租金7億，而且每年還在增長。雖然萬達商管看起來比一些科技企業(yè)“笨”一點，但現(xiàn)金流穩(wěn)定，收入雖然不能每年漲百分之幾十，但每年都在兩位數(shù)增長。很多企業(yè)一時干得挺好，但一個調整可能就沒了，而商業(yè)中心50年、100年都還在，都能看得見，所以萬達商管就是萬達的核心產業(yè)和核心現(xiàn)金流。

2.輕資產戰(zhàn)略見到效果。2018年開業(yè)的萬達廣場中，輕資產已達19個。新發(fā)展的58個萬達廣場中，輕資產達50個。從2019年起，開業(yè)的輕資產廣場超過一半，以后占比越來越高，也許幾年以后開業(yè)項目全部都是輕資產。新開業(yè)的酒店全部是委托管理的輕資產。

3.企業(yè)負債大幅下降。企業(yè)負債最重要的兩個指標：負債率和有息負債。負債率因行業(yè)不同，統(tǒng)計口徑不同，合理標準也不同。如金融業(yè)負債率90%都很正常，房地產行業(yè)因預收帳款也算負債，負債率也相對高一些。有息負債才是硬指標，是不能太多的。2018年，萬達有息負債大幅減少，同比2017年減少約30%。應該是國內大型企業(yè)中，有息負債率下降最多的企業(yè)之一?，F(xiàn)在都說去杠桿、降負債，但很多企業(yè)降負債兩三個百分點就很痛苦、很吃力。特別是萬達海外負債基本解決，目前只剩下少部分沒有到期的負債，萬達在海外有高于其額度的應收款和現(xiàn)金存款。說萬達海外要違約的人，恐怕永遠要被打臉。

4.轉型認識更趨一致。萬達為什么要從房地產轉型？為什么否定自己已經成熟、做得不錯的商業(yè)模式？為什么折騰自己？因為房地產行業(yè)有兩個比較大的缺陷，一是房地產是強周期性行業(yè)，好幾年差幾年，在周期變化中很多企業(yè)死掉。大型企業(yè)通過開發(fā)比較多的項目，似乎可以一定程度熨平周期，但是不可能完全擺脫周期。二是房地產現(xiàn)金流不長遠。房子不是快銷品，即使比起汽車這樣的耐用消費品，更新速度也慢得多。買多套房的人基本都是為了投資，真正自己居住，更新?lián)Q代是很慢的，很多人買一套房子住一輩子，甚至傳承幾代人。一個國家城市化率達到70%左右，房地產市場就會萎縮。一些企業(yè)在房地產行業(yè)活上幾十年、上百年是可能的，但是市場銷量萎縮后，行業(yè)里的企業(yè)數(shù)就會大幅減少。

基于這兩點原因，萬達一定要堅決轉型，發(fā)展擁有長期穩(wěn)定現(xiàn)金流、有科技含量的產業(yè)。前兩年對集團轉型現(xiàn)代服務業(yè)，部分管理層還有疑慮。2018年看到國家對房地產行業(yè)政策的調整和整個行業(yè)的變化，萬達同仁特別是管理層對萬達轉型現(xiàn)代服務業(yè)的認識更趨一致，大家更認同集團董事會戰(zhàn)略決策的前瞻性。

（三）文化成為最大收入

2018年，萬達轉型成果最重要標志之一，是文化成為最大收入。文化產業(yè)收入占集團比重達32.3%。文化集團不僅規(guī)模中國最大，在世界也排在前列，經營質量非常良好。

1.影視產業(yè)。去年收入達580.6億元，同比增長9.2%。去年新開業(yè)影城114家，新增屏幕1009塊，其中國內新開業(yè)影城105家，新增屏幕889塊。累計萬達開業(yè)影城1641家，屏幕16576塊。影視產業(yè)內容制作也有進步，制作《唐人街探案2》、全國收視率第一的《正陽門下小女人》、全球網(wǎng)劇收視率第一的美劇《迷失太空》等口碑、收入俱佳的作品。

2.體育產業(yè)。

一是收入大増。2018年收入88.3億元，同比增長22.9%。海外市場非常成熟，每年維持這么高的增長不太可能，世界杯年是重要因素，因為足球是萬達體育收入比重最大的幾個產業(yè)之一。

二是中國繼續(xù)落地頂級賽事。成都落地“馬拉松世界大滿貫預備賽”，廣州落地“國際羽聯(lián)世界巡回賽年終總決賽”，搖滾馬拉松重慶、廣州等賽事，加上原有“環(huán)廣西”公路自行車世界巡回賽、”中國杯”國際足球錦標賽、鐵人三項等，萬達在中國已落地7類世界級、中國唯一性體育賽事。

三是海外新獲大量權益。如2020年足球歐洲杯媒體制作，冰雪、手球、橄欖球、自行車等多項世界大賽的商業(yè)或媒體權益。

四是世界杯影響大増。俄羅斯世界杯萬達是全球6家頂級贊助商之一，萬達體育旗下公司又獲得世界杯電視制作主傳播權。據(jù)官方數(shù)據(jù)，俄羅斯世界杯收看人數(shù)創(chuàng)紀錄超過600億人次，萬達中英文標識在比賽轉播中反復主位出現(xiàn)，使萬達擴大了世界影響。特別是萬達推選的6名護旗手出現(xiàn)在世界杯揭幕戰(zhàn)上。六名護旗手全部選自貴州丹寨，極佳宣傳了貴州和丹寨，在全球產生了很大影響。

3.寶貝王。收入同比增長44.3%。2018年因為前期制作、談判原因，《海底小縱隊》沒有新制作動漫，這種情況下，國內仍有超百家電視臺、網(wǎng)絡平臺播放，全網(wǎng)點擊量翻倍增長至240億人次，成為中國領先的超級兒童IP。去年寶貝王與4個全球知名的兒童動漫作品簽約中國地區(qū)控股合作，說明寶貝王已經受到世界頂級娛樂公司的認可，愿意把自己的重要作品交給寶貝王控股運作，未來寶貝王IP產品將有很大成長空間。

2018年寶貝王樂園新開業(yè)69家，早教50家，年度總客流1.99億，同比增長36%。萬達電影很有人氣，是商業(yè)中心的標配，但寶貝王在門店數(shù)量不到萬達電影一半的情況下，僅用3年時間就達到萬達電影13年才達到的客流量，可見寶貝王多有人氣。

（四）正式進軍健康產業(yè)

大健康產業(yè)萬達歷時3年探索，先后與英國、亞洲等企業(yè)洽談合作，最終決定現(xiàn)在的模式。

1.引進國際頂級醫(yī)療體系。去年萬達與美國匹茲堡大學醫(yī)學中心（UPMC）簽訂協(xié)議，在中國5個一線城市投資建設國際一流的綜合醫(yī)院，全面引進UPMC的醫(yī)院品牌、管理團隊、技術骨干、醫(yī)護培訓等整體醫(yī)療體系，這是國內唯一真正引進的國際一流醫(yī)院體系項目。我們跟美國排名前十幾位的醫(yī)院都談過，他們不愿意到中國開分院，在美國也少有分院。之前有些企業(yè)號稱引進知名國際醫(yī)院，其實都是技術咨詢和管理咨詢。打個比方，著名酒店品牌管理和提供咨詢服務能一樣嗎？何況酒店管理和醫(yī)院管理在科技、人才、難度等方面完全不能相提并論。大學和醫(yī)院就是服務產業(yè)上兩顆皇冠明珠?，F(xiàn)代服務業(yè)中最難做的就是大學和醫(yī)院，不是投多少錢的問題，還需要時間積累、文化沉淀，著名大學很少有辦分校的，醫(yī)院辦分院的也很少。所以，萬達能引進美國頂尖醫(yī)院，不僅是萬達產業(yè)發(fā)展的一件大事，對中國醫(yī)療產業(yè)、中國服務業(yè)也是創(chuàng)舉。

2.創(chuàng)新大健康產業(yè)新模式。通過3年研討，創(chuàng)新以頂級醫(yī)院為核心，綜合醫(yī)藥、康養(yǎng)、商業(yè)、培訓多種產業(yè)為一體的中國大健康產業(yè)新模式，這種模式也可叫做大健康綜合體、大健康綜合園。只要有兩個項目實踐驗證創(chuàng)新是正確的，萬達就又有了一門絕活，一個大產業(yè)。

3.落地成都、廣州項目。特別是廣州項目，這么大規(guī)模的項目，從洽談、選址到簽約只用了兩個月，令我感到驚嘆。我拜會廣州市委書記時候就說，“這是新廣州速度”。

（五）資本運作取得進展

1.引進騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)4家戰(zhàn)投，340億元入股萬達商業(yè)。

2.引進阿里、北京文投70億元入股萬達電影。

3.60億元向融創(chuàng)轉讓文旅管理公司。

4.AMC5億美元引進新投資者。新投資者銀狐資本是美國很有名的文投基金，而且萬達保持了控股權。

5.海外轉讓4個地產項目，收回18億美元現(xiàn)金。

另外還有其它一些資本方面項目。2018年資本運作合同收入827億元人民幣，已收回現(xiàn)金627億元人民幣。這些收入中，絕大部分是股權資本運作，少部分是資產轉讓。這些資本運作收入支持了萬達去杠桿、降負債戰(zhàn)略，保證了企業(yè)現(xiàn)金流需要。

（六）帶頭履行社會責任

1.就業(yè)。2018年萬達新增服務業(yè)就業(yè)崗位20.2萬人，預計占當年全國新增就業(yè)總額的1.5%，其中大學生就業(yè)9.5萬人。在全國經濟普遍下行，就業(yè)壓力逐漸增大形勢下，萬達還能如此大規(guī)模新創(chuàng)造服務業(yè)就業(yè)崗位，我認為是對國家最大的貢獻。截至2018年，僅全國280家萬達廣場就創(chuàng)造約120萬個服務業(yè)就業(yè)崗位，這還不包括萬達酒店管理、文化旅游、體育、影視等其它產業(yè)創(chuàng)造的就業(yè)。萬達已經連續(xù)10年成為全國新增就業(yè)最多的企業(yè)，連續(xù)3年新增就業(yè)占當年全國新增就業(yè)的1.5%。中央去年提出要做好穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預期工作，第一位就是穩(wěn)就業(yè)。有人說，如果全國有100個萬達，就業(yè)就不愁了。

2.扶貧。丹寨旅游小鎮(zhèn)2018年游客再次超過500萬人次，每年500萬游客人次就作為商管考核的標準，不要求再增加，也不能掉下來，現(xiàn)在要求增加的是過夜游客數(shù)量。2018年帶動丹寨全縣旅游收入37億元，帶動12810個貧困人口增收。去年丹寨推出扶貧茶園，首批使500戶貧困戶脫貧。丹寨扶貧輪值鎮(zhèn)長項目，全年連獲三項國際大獎，創(chuàng)造中國創(chuàng)意活動與扶貧實踐相結合的范例。很多創(chuàng)意脫離實際，能跟實踐相結合就不簡單，將創(chuàng)意跟扶貧結合，在全世界都是范例。萬達正在規(guī)劃丹寨旅游小鎮(zhèn)開業(yè)后5年的建設規(guī)劃，不是說幫助丹寨縣脫貧就行了，還要幫助致富，創(chuàng)造中國旅游產業(yè)扶貧新模式。

3.納稅。2018年萬達納稅284億元（不含轉讓項目稅收）。

4.捐贈。萬達2018年現(xiàn)金捐贈3.21億元。

5.環(huán)保。去年獲國家綠建標識105項，綠色運行標識35項，綠色飯店8個。自從國家推出綠建標識認證，十多年來每年都是萬達獲得認證最多。

6.義工。組織義工活動2600次，10.2萬人次參加。萬達義工是萬達企業(yè)文化一大特色，沒有其它企業(yè)像萬達這么重視義工，不僅組織活動，還要內部宣傳報道。為什么？大家都在寫字樓里上班，收入不錯，怕大家忘了自己的初心。

2019年主要工作安排

（一）今年工作主要任務

2019年，萬達集團計劃收入2326億元。其中：

商管集團收入438.3億元，其中租金收入386.2億元。從今年起，租金收入增幅比前幾年略低，但凈租金增幅差不多。原因在于輕資產項目增多，輕資產項目收入扣除所得稅后就是利潤，重資產項目租金雖然全歸自己，但要扣除各種費用。萬達商管越往后，租金收入含金量會越高。從今年開始，計劃模塊要延伸到所有輕資產項目業(yè)主。從明年開始，每年開業(yè)計劃要有富余量，至少增加10%，確保毎年不低于50個廣場開業(yè)。

文化集團收入743.1億元。其中：影視公司收入623.7億元;新開業(yè)影城104家，新增屏幕903塊;國內新開影城81家，新增屏幕674塊。體育公司收入85.1億元。寶貝王公司收入31.3億元，新開業(yè)寶貝王樂園132家，早教中心134家。文旅公司收入3億元。

地產集團收入521.9億元，回款457億元，竣工入伙497億元;金融集團收入496.4億元;萬達其它公司收入101億元。

（二）調整轉型發(fā)展思路

萬達目標是2020年完成企業(yè)轉型，隨著形勢發(fā)生變化，萬達轉型思路也要調整。

1.重點服務消費。中國經濟正發(fā)生兩大深刻變化。一是內需成為經濟發(fā)展主動能。過去外貿、投資是主動能，現(xiàn)在內需是主動能。二是由商品消費為主轉向服務消費為主。預計十年之內，服務消費會占據(jù)消費主導地位。這是符合經濟學原理的，生產的最終目的是消費，消費的最高層次是體驗、享受。這種轉變既是沖擊，也是商機。服務消費的最大特點是體驗價值大于價格，對于當下中國商品消費重價不重質是一種糾偏。現(xiàn)在很多人買東西就上APP比價，誰便宜買誰的。服務消費屬于比商品消費更高層次的消費，需要更高的消費能力，對于品牌造就、工匠精神更有利。為什么大家要買德國東西、買日本東西？為什么國外有幾千個奢侈品品牌，中國一個出不來？奢侈品需要工匠精神、需要幾代人去完善一個東西，而我們缺這種東西。萬達今后要緊緊抓住服務消費、體驗消費產業(yè)，把這些產業(yè)做大做強。

2.聚焦優(yōu)勢產業(yè)。萬達轉型戰(zhàn)略調整的另一重點就是梳理現(xiàn)有產業(yè)，聚焦我們在國際國內有競爭優(yōu)勢，或者很快能形成競爭優(yōu)勢的產業(yè)。比如大健康，以前萬達沒有優(yōu)勢，但現(xiàn)在我們有了優(yōu)秀的合作伙伴，很快就形成競爭能力。萬達一定要”咬定青山不放松，任爾東西南北風”。

3.做高門檻的生意。萬達這些年，一直在創(chuàng)新，一直被模仿，一直被挖人，各產業(yè)都是這樣。為防止被簡單模仿，我們就要提高競爭難度，進入高門檻的產業(yè)，如科技、創(chuàng)意、人才資源等方面都要求高的，就是我們今后發(fā)展產業(yè)的方向。這幾年，萬達新進入的兒童產業(yè)、體育賽事、國際醫(yī)院等產業(yè)，模仿者就少了。

4.輕資產為主。萬達是強調輕資產為主，不是完全放棄重資產，是在有息負債總體逐年減少的情況下做重資產。首先得有品牌，還要有能力才能做。在這里我要強調，地產集團為了保證商管每年開業(yè)50個廣場，每年還需要力爭上10到15個重資產項目，地產集團不追求銷售額，追求每毎年保多少萬達廣場開業(yè)，地產集團就是為商管而存在。一是為了資本市場的需要，徹底把商業(yè)管理和地產業(yè)務剝離。二是一些商業(yè)項目本身帶有住宅開發(fā)，不能因為不做住宅舍棄項目。三是做輕資產，需要團隊指導業(yè)主建設。

5.持續(xù)降低企業(yè)負債。2019年力爭有息負債再降8一10%。到2020年底將萬達集團有息負債降至絕對安全水平。從今年開始，萬達商管有息負債不再增加，但收入要逐年增加，怎么辦？就是不斷提高開業(yè)輕資產項目的數(shù)量和占比。萬達既然認準了輕資產、低負債發(fā)展的戰(zhàn)略，就不能動搖。

（三）依靠創(chuàng)新推動工作

萬達集團三十年發(fā)展史，就是一部創(chuàng)新史，如全國首家跨區(qū)域發(fā)展的房企，首家連鎖大型商業(yè)中心企業(yè)，首家全國性大型連鎖電影院線，首個全國性高端酒店管理公司，首個大型體育公司，首家大型文旅項目企業(yè)，首家頂級國際醫(yī)院等等。就是依靠不斷創(chuàng)新，萬達才能從零發(fā)展到今天，才能保持超常的發(fā)展速度，今后萬達也永遠要靠創(chuàng)新來發(fā)展。

（四）提高文化產品質量

萬達文化產業(yè)規(guī)模已經較大，收入想持續(xù)以往那種高速增長難度很大，今后要把提高質量、提升利潤作為重點。不斷加大影視產業(yè)、體育產業(yè)、寶貝王、文旅公司等相關業(yè)態(tài)的投資管理力度。要創(chuàng)新項目發(fā)展模式，提高產品規(guī)劃、內容、和利潤率，提高文化產品質量，為實現(xiàn)文化產品質量又好又快發(fā)展奠定堅實基礎。

（五）大力發(fā)展健康產業(yè)

萬達聚焦優(yōu)勢產業(yè)，對一些非優(yōu)勢產業(yè)退出瘦身，不是今后不再發(fā)展任何新產業(yè)，對不是傳統(tǒng)產業(yè)、科技含量高、又看準了的新興產業(yè)還是要進入。

力爭大健康全部落地。盡早完成單個國際醫(yī)院管理合同;設計世界一流的花園式國際醫(yī)院;組建開工項目的中方團隊。力爭5個一線城市大健康力爭全部落地，至少3個項目開工。

（六）資本市場要有進展

1.萬達體育和傳奇影業(yè)都要開展資本運作，今年要出成績。

2.萬達商業(yè)剝離房地產業(yè)務。按照投資協(xié)議，萬達商業(yè)今年內要剝離所有房地產業(yè)務，一平方米房地產開發(fā)也不能有，成為徹底的商業(yè)管理運營企業(yè)。

3.萬達廣場資產證券化。像萬達廣場現(xiàn)金流好，資產又有升值空間，這么好的物業(yè)，我理解在市場上應該屬于稀缺資源。希望資本中心努力，今年要把資產證券化做起來。

（七）嚴格抓好企業(yè)管理

1.堅決抓好安全生產。這是一切工作前提。一是提升制度安全標準。二是狠抓工程質量，恢復工程質量現(xiàn)場會制度。三是重獎重罰，特別對領導班子及一把手。

2.提高科技管理水平。就是靠科技、信息中心當年能研發(fā)出慧云、筑云、工作計劃模塊萬達科技管理3大法寶，使我們現(xiàn)在能撐得住。今后發(fā)展到500個店、1000個店，科技手段也需要進步。

3.重點抓住落后公司。木桶能裝多少水，是由最短的木板決定。今年管理工作重點是抓落后的公司，抓完不成指標的公司，特別是地產、院線、寶貝王這些大型連鎖企業(yè)，領導要把精力放在完不成任務的公司身上，希望在2019年年會的時候，完不成任務公司的比例比今年降低。

4.反腐常抓不懈。高薪不能養(yǎng)廉，只能長期反腐。審計中心工作重點是預防，多開一些會、多搞一些教育、多搞一些走訪。

今年是萬達三十周年，作為一個獻禮，我們推出了一首《萬達之歌》，歌詞是我作的。原來通過征集收到幾千首歌詞，有的寫得特別漂亮，但是不像萬達，說是萬科也行，華為也行，沒有萬達特點。有的又特別具體，總之沒有滿意的，我就自己花時間寫了一個，歌詞像萬達，“求創(chuàng)新、守信用、重執(zhí)行、做慈善”，萬達的特點都有。我自認為寫得可以，但是曲我不懂，就找人作了曲。今年年會首唱，大家覺得還過得去的話，以后萬達每年年會都唱《萬達之歌》。中國三千萬企業(yè)，還沒有幾個公司歌曲能傳唱久遠，希望《萬達之歌》能不斷地傳唱下去！