投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更動(dòng)因及影響分析

褚紅梅

【摘要】? 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更屬于自發(fā)性政策變更，會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生一定的影響。文章以恒順醋業(yè)為例，分析投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更的動(dòng)因，基于恒順醋業(yè)2012—2018年公司年報(bào)數(shù)據(jù)，分析后續(xù)計(jì)量模式變更對(duì)企業(yè)的影響。研究發(fā)現(xiàn)后續(xù)計(jì)量模式的變更，能夠降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、加大企業(yè)利潤(rùn)波動(dòng)、增強(qiáng)企業(yè)融資能力，同時(shí)對(duì)會(huì)計(jì)人員的知識(shí)儲(chǔ)備和業(yè)務(wù)處理能力提出更高要求。針對(duì)公允估值變更引致的利潤(rùn)波動(dòng)和公允價(jià)值信息披露不充分的問(wèn)題，提出可行性建議。對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的實(shí)務(wù)應(yīng)用具有借鑒作用。

【關(guān)鍵詞】? ?計(jì)量模式變更;內(nèi)外動(dòng)因;影響;投資性房地產(chǎn)

【中圖分類號(hào)】? F275? 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】? A? 【文章編號(hào)】? 1002-5812（2019）20-0037-04

企業(yè)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式有兩種，一種是成本模式，另一種是公允價(jià)值模式。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則（CAS 3）實(shí)施十多年來(lái)，有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)大部分選擇成本模式，只有少部分選擇公允價(jià)值模式。目前江蘇A股上市公司僅有4家企業(yè)采用公允價(jià)值模式。其中兩家企業(yè)從有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之初就采用公允價(jià)值模式，另外兩家企業(yè)（恒順醋業(yè)和中南建設(shè)）一開(kāi)始選擇成本模式，后續(xù)變更為公允價(jià)值模式。本文以恒順醋業(yè)為例，分析該公司為什么要對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式進(jìn)行變更？這種變更又會(huì)帶來(lái)怎樣的影響。

一、 后續(xù)計(jì)量模式變更的動(dòng)因

江蘇恒順醋業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“恒順醋業(yè)”）主營(yíng)業(yè)務(wù)是醬醋調(diào)味品。除個(gè)別年份公司多元化經(jīng)營(yíng)命途多舛，大部分年份業(yè)績(jī)平穩(wěn)。截至2018年12月31日，公司資產(chǎn)負(fù)債率25.45%，總資產(chǎn)2 850 364 487.59元，其中投資性房地產(chǎn)為391 939 800元，占資產(chǎn)的比重為13.75%。公司于2010年開(kāi)始涉及投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并采用成本模式進(jìn)行計(jì)量，2012年公司變更計(jì)量模式為公允價(jià)值。當(dāng)前由其子公司鎮(zhèn)江恒順商城有限公司持有投資性房地產(chǎn)，收入來(lái)源于對(duì)外出租建筑物獲取的租金。2010—2012年公司凈利潤(rùn)逐年下降且幅度較大，且 2012年財(cái)務(wù)費(fèi)用高達(dá)1.37億元，恒順醋業(yè)選擇此時(shí)將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式從成本模式變更為公允價(jià)值模式，其動(dòng)因如下：

（一）外在動(dòng)因

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式從成本模式變更為公允價(jià)值模式的外在動(dòng)因主要指企業(yè)基于客觀實(shí)際情況選擇變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式。

1.市場(chǎng)環(huán)境的影響。雖然2010—2012年房地產(chǎn)景氣指數(shù)出現(xiàn)過(guò)波動(dòng)，但是江蘇省房地產(chǎn)市場(chǎng)整體穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體仍然呈上升趨勢(shì)。恒順醋業(yè)新設(shè)立的子公司“鎮(zhèn)江恒順商城有限公司”主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為投資性物業(yè)，其所持有的投資性物業(yè)所在地段為江蘇省鎮(zhèn)江市主城區(qū)的核心商業(yè)區(qū)，市場(chǎng)氛圍成熟，房屋建筑物的價(jià)值增值較快，房產(chǎn)持有升值潛力大，活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)為投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值應(yīng)用提供了良好的土壤。加上公司計(jì)劃逐年增加商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位，因此市場(chǎng)環(huán)境客觀上開(kāi)啟了公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更的進(jìn)程。

2.部門(mén)規(guī)章和規(guī)范性文件的影響。CAS 3沒(méi)有規(guī)定公允價(jià)值模式條件成熟時(shí)，企業(yè)投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)采用何種后續(xù)計(jì)量模式，而是將選擇權(quán)交給了企業(yè)，由企業(yè)根據(jù)情況自行選擇，已經(jīng)采用的成本模式可以變更為公允模式，但是不可以反向變更。采用公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量也是目前國(guó)際通行的成熟做法。因此當(dāng)準(zhǔn)則所指的市場(chǎng)環(huán)境成熟時(shí)，恒順醋業(yè)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更符合國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。依據(jù)投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行），企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)數(shù)據(jù)資料收集和評(píng)估對(duì)象等具體情況恰當(dāng)選擇評(píng)估方法。恒順醋業(yè)2012年年報(bào)公布公司將針對(duì)不同物業(yè)，采用不同方法確定其公允價(jià)值。

（二）內(nèi)在動(dòng)因

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式從成本模式變更為公允價(jià)值模式的內(nèi)在動(dòng)因主要指企業(yè)基于自身主觀需要選擇變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式。

1.提供有效的會(huì)計(jì)信息。2011年恒順醋業(yè)采用成本模式核算的投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值為222 325 494.55元，2012年投資性房地產(chǎn)變更為公允價(jià)值模式后，重新對(duì)2011年的年報(bào)進(jìn)行追溯調(diào)整，調(diào)整后的投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值為256 504 621.03元，占公司總資產(chǎn)比重的7.73%。根據(jù)公司年報(bào)披露的資料：“按預(yù)計(jì)可使用年限30年，采用年限平均法計(jì)提投資性房地產(chǎn)折舊，預(yù)計(jì)凈殘值率為5%”，考慮到公司2012年新增的23 387 978.97元投資性房地產(chǎn)?？梢缘贸?，假設(shè)2012年公司仍然采用成本模式作為投資性物業(yè)的后續(xù)計(jì)量模式，那么投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值約為2.39億元左右，而公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值為291 398 200元，如果后續(xù)計(jì)量模式不變更，投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的賬面價(jià)值將比公允價(jià)值模式低22%左右。這是因?yàn)椋杀灸Ｊ较滦枰獙?duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊（攤銷(xiāo)），賬面價(jià)值會(huì)不斷減少，無(wú)法客觀真實(shí)反映投資性物業(yè)的增值部分，一定程度上不利于投資者全面了解公司的實(shí)際資產(chǎn)狀況。相反，公允價(jià)值模式更能反映投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)行情變動(dòng)，為公司相關(guān)利益者提供更有效的決策依據(jù)。

2.縮小業(yè)績(jī)虧損幅度。公司在復(fù)合多元化經(jīng)營(yíng)探索中損失慘重，2010年到2011年凈利潤(rùn)減少71.39%，2012年形勢(shì)更加嚴(yán)峻，2012年1—9月份公司凈利潤(rùn)降為9 340 310.52元，第四季度公司凈利潤(rùn)進(jìn)一步下降，公司面臨著2008年金融危機(jī)以來(lái)的第二次虧損，管理層經(jīng)營(yíng)壓力巨大。因此在此時(shí)選擇公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，會(huì)減小公司利潤(rùn)的下降幅度。盡管隨后的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示2012年公司的凈利潤(rùn)沒(méi)能扭虧為盈，同比下降了659.67%，但是如果沒(méi)有投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益貢獻(xiàn)出的11 505 600元，虧損幅度會(huì)更大。

3.改善融資需求。除自有資金外，恒順醋業(yè)保障公司平穩(wěn)發(fā)展的資金主要來(lái)源于銀行貸款。預(yù)測(cè)2013年資金需求主要包括正常營(yíng)運(yùn)資金需求和項(xiàng)目技術(shù)改造投資資金需求兩個(gè)方面。在想方設(shè)法降低財(cái)務(wù)費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)，需要積極拓展融資渠道，通過(guò)再融資、銀行存款等多種融資方式改善資金需求，而這些融資渠道需要公司具備一定的信用資質(zhì)和償債能力。2010年、2011年公司的資產(chǎn)負(fù)債率一直超過(guò)警戒紅線，分別高達(dá)84.75%、85.45%，超高的資產(chǎn)負(fù)債率勢(shì)必進(jìn)一步加劇恒順醋業(yè)的融資成本和難度。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量后賬面價(jià)值增長(zhǎng)20%以上，這意味著恒順醋業(yè)投資性房地產(chǎn)抵押額可以增加上千萬(wàn)元，投資性房地產(chǎn)抵押貸款額隨之增加，在一定程度上將改善企業(yè)的融資需求。

二、后續(xù)計(jì)量模式變更的影響

（一）對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響

1.降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值上升會(huì)增加企業(yè)總資產(chǎn)，從而降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示2010—2011年恒順醋業(yè)面臨著高債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其中，2012年資產(chǎn)負(fù)債率創(chuàng)下歷史新高的85.45%，2012年開(kāi)始，伴隨公司逐步回歸主業(yè)，高額財(cái)務(wù)費(fèi)用不斷下降，公司資產(chǎn)負(fù)債率逐年下降。為了更清楚地找出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式變更對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率的影響，我們先將恒順醋業(yè)的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式還原成成本模式，然后得出公允價(jià)值對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率下降的影響程度。

由于公開(kāi)數(shù)據(jù)無(wú)法獲得2012年恒順醋業(yè)是幾月份開(kāi)始新增的23 387 978.97元投資性房地產(chǎn)，我們假定最遲12月份新增這項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，成本模式下這筆新增的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)月不提折舊。恒順醋業(yè)在2013—2018年沒(méi)有增加或減少投資性房地產(chǎn)，為問(wèn)題的分析帶來(lái)了便利。按照恒順醋業(yè)2011年、2012年對(duì)投資性房地產(chǎn)成本模式折舊攤銷(xiāo)披露的信息對(duì)2012—2018年投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊。結(jié)果顯示，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式后的2012—2018年確實(shí)使公司的資產(chǎn)負(fù)債率下降的更多，尤其是2012年、2013年資產(chǎn)負(fù)債率分別多下降7.66%和7.69%。

2.加大企業(yè)凈利潤(rùn)波動(dòng)幅度。選擇公允價(jià)值模式可能會(huì)增加恒順醋業(yè)的凈利潤(rùn)。2012—2018年公司的凈利潤(rùn)分別為-57 782 963.53元、4 178 217 417.17元、80 987 964.80元、237 606 037.11元、168 261 045元、280 072 942.56元和303 843 292.39元。下頁(yè)表2表明投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益以及公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)凈利潤(rùn)的影響程度。

我們注意到2012年和2014年公司的公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)凈利潤(rùn)的影響為負(fù)數(shù)。2012年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)凈利潤(rùn)的影響為負(fù)數(shù)，主要是因?yàn)?012年巨額虧損，公允價(jià)值的選擇雖然增加了公司的利潤(rùn)，但是未能扭轉(zhuǎn)虧損局面。2014年雖然比2013年公司盈利增長(zhǎng)93.83%，但是公允價(jià)值變動(dòng)損益卻降低183.97%，可能受2014年鎮(zhèn)江地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行調(diào)整的影響。2017年和2018年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值波動(dòng)對(duì)凈利潤(rùn)的影響大幅增長(zhǎng)，2017年比2016年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)增加43 339 700元，增長(zhǎng)了37倍多。而公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)凈利潤(rùn)的影響也從0.69%增加到15.89%。究竟是什么原因?qū)е鹿蕛r(jià)值發(fā)生如此大波動(dòng)呢？恒順醋業(yè)2017年報(bào)沒(méi)有直接披露公允價(jià)值突然大幅增長(zhǎng)的原因，但是從年報(bào)對(duì)投資性房地產(chǎn)估值技術(shù)披露信息中可見(jiàn)一斑。恒順醋業(yè)在2017年年報(bào)中披露：“公司選擇采用收益法及市場(chǎng)法計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值”，而2012—2016年年報(bào)曾經(jīng)披露公司選用收益法計(jì)量投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值。因此，2017年如此大的價(jià)值變動(dòng)與公司的投資性房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)變動(dòng)有關(guān)。估值技術(shù)變動(dòng)后2017年和2018年投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)凈利潤(rùn)的影響顯著增長(zhǎng)。

3.增強(qiáng)企業(yè)融資能力。償債和盈利能力是影響企業(yè)融資的重要因素。先前的研究表明恒順醋業(yè)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量采用公允價(jià)值計(jì)量在一定程度上降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。而企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的下降，會(huì)提高企業(yè)的償債能力，增強(qiáng)債權(quán)人對(duì)企業(yè)的信心，使企業(yè)更容易獲得外部融資。此外，抵押貸款也可以緩解企業(yè)的資金壓力。如表3所示，除2018年以外，2012—2017年，隨著投資性房地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)，抵押額占投資性房地產(chǎn)比重穩(wěn)步上升，企業(yè)投資性房地產(chǎn)抵押額絕對(duì)數(shù)呈逐年增加，以投資性房地產(chǎn)作為抵押獲得的貸款額度理論上也可以逐年增加，在一定程度上增強(qiáng)企業(yè)的融資能力。

（二）對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的影響

1.會(huì)計(jì)人員面臨的業(yè)務(wù)處理更加復(fù)雜。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更后，雖然不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊攤銷(xiāo)，也不需要計(jì)提減值準(zhǔn)備，但是業(yè)務(wù)處理和納稅調(diào)整更為復(fù)雜。（1）涉及更多會(huì)計(jì)科目。需要在“投資性房地產(chǎn)”一級(jí)科目下增設(shè)二級(jí)明細(xì)科目“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”，設(shè)置“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目反映資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)情況等。（2）需要進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更處理。2012年12月恒順醋業(yè)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更后，財(cái)務(wù)人員需要依據(jù)CAS 28有關(guān)會(huì)計(jì)政策變更的規(guī)定對(duì)企業(yè)2011年的留存收益、盈余公積、未分配利潤(rùn)等追溯調(diào)整。（3）納稅調(diào)整更加復(fù)雜。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更后，稅法仍遵循歷史成本原則，不認(rèn)投資性房地產(chǎn)持有期間的公允價(jià)值變動(dòng)。稅法和會(huì)計(jì)處理方式的不同增加了財(cái)務(wù)人員期末所得稅納稅調(diào)整工作量。

2.會(huì)計(jì)人員需要具備資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。企業(yè)的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值通常從以下三種途徑獲得：（1）依據(jù)專業(yè)評(píng)估的認(rèn)定;（2）企業(yè)自行評(píng)估;（3）根據(jù)第三方調(diào)查報(bào)告。專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估更具專業(yè)性，其出具的評(píng)估結(jié)果更具客觀公正性，但是企業(yè)需要支付較高的評(píng)估費(fèi)用。企業(yè)自行評(píng)估可以為企業(yè)節(jié)省一部分評(píng)估費(fèi)用，但是自行評(píng)估結(jié)果的客觀性和準(zhǔn)確性值得關(guān)注。第三方調(diào)查是企業(yè)基于第三方調(diào)查結(jié)果獲得投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值。

從節(jié)約成本的角度出發(fā)，恒順醋業(yè)最終選擇自行評(píng)估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值。2017年10月1日開(kāi)始施行的投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（以下簡(jiǎn)稱“評(píng)估意見(jiàn)”），去除了原先投資性房地產(chǎn)指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）中的“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師”字樣，表明評(píng)估意見(jiàn)不僅針對(duì)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師，而是針對(duì)所有的評(píng)估人員，包括專業(yè)評(píng)估人員和非專業(yè)評(píng)估人員。雖然恒順醋業(yè)采用自行評(píng)估方式，同樣要遵守評(píng)估意見(jiàn)的規(guī)定。評(píng)估意見(jiàn)第二章第五條對(duì)評(píng)估人員提出了具體的要求，投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的人員需要具備評(píng)估專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，如果缺乏特定投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)相關(guān)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)借助專家工作以及第三方調(diào)查報(bào)告等以保證公允價(jià)值的可靠性。因此，恒順醋業(yè)能勝任投資性房地產(chǎn)自行評(píng)估的人員除了掌握會(huì)計(jì)專業(yè)知識(shí)，還應(yīng)具備房地產(chǎn)評(píng)估知識(shí)、資產(chǎn)評(píng)估知識(shí)等并積累相關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

三、后續(xù)計(jì)量模式變?yōu)楣蕛r(jià)值后存在的問(wèn)題

（一）估值技術(shù)的變更導(dǎo)致公允價(jià)值波動(dòng)異常

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估技術(shù)包括市場(chǎng)法、收益法和成本法。2010—2016年恒順醋業(yè)主要采用收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)價(jià)值，而2017年主要評(píng)估技術(shù)由收益法變更為收益法和市場(chǎng)法，屬于估計(jì)變更，無(wú)需追溯調(diào)整。2016年、2017年投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值分別為1 166 500元和44 506 200元，增長(zhǎng)3 715.36%（37倍多）?？紤]投資性房地產(chǎn)對(duì)外出租的合同基本為長(zhǎng)期租賃合同，剔除2017年公允價(jià)值正常變動(dòng)，可以推測(cè)投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值異常波動(dòng)至少95%歸因于估值技術(shù)的變更，公允價(jià)值的大幅波動(dòng)對(duì)公司的凈利潤(rùn)產(chǎn)生重大影響，公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)凈利潤(rùn)的影響從2016年的0.69%變?yōu)?017年的15.89%。不同的估值技術(shù)誠(chéng)然會(huì)產(chǎn)生不同的估值結(jié)果，但是如此巨大的差異讓我們對(duì)該公司之前的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估值持懷疑態(tài)度，如果不同估值技術(shù)下的評(píng)估結(jié)果能懸殊幾十倍，勢(shì)必為公司操控利潤(rùn)留下了空間。如果估值技術(shù)應(yīng)用沒(méi)有問(wèn)題，那么另外的解釋是恒順醋業(yè)當(dāng)年投資性房地產(chǎn)的租金水平與該物業(yè)的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格存在明顯背離，租售比低。

（二）公允價(jià)值信息披露不充分

估值技術(shù)的重要參數(shù)披露不充分。2012—2013公司沒(méi)有披露有關(guān)公允價(jià)值的估值技術(shù)、投資性房地產(chǎn)具體項(xiàng)目信息等。2014—2016年開(kāi)始披露公允價(jià)值的評(píng)估技術(shù)為收益法，所使用的輸入值為第三層次不可觀測(cè)的輸入，但是對(duì)輸入值和估值流程等信息只是輕描淡寫(xiě)地以“適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率”等披露。眾所周知，這些關(guān)鍵參數(shù)是基于一定假設(shè)和評(píng)估人員的主觀判斷之上的，直接影響投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估結(jié)果。

估值技術(shù)變更信息披露不充分。2017年公司投資性房地產(chǎn)的估值技術(shù)發(fā)生變更，但是當(dāng)年的報(bào)表中并沒(méi)有單獨(dú)披露這一估值技術(shù)的變更及其變更的原因。只是在原先披露收益法的后面添加了“及市場(chǎng)法”四個(gè)字，然后在其后添加了一句“市場(chǎng)法選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將他們與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)期間的差額對(duì)比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)合理價(jià)值”。盡管估值技術(shù)的變更使投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值發(fā)生巨大的增幅，但是恒順醋業(yè)卻未能按照相關(guān)規(guī)定在報(bào)表中明確描述公允價(jià)值大幅波動(dòng)的原因、2017年公司評(píng)估技術(shù)變更的原因、采用市場(chǎng)法評(píng)估的投資性房地產(chǎn)相關(guān)信息等。

信息披露隨意性大。以投資性房地產(chǎn)抵押相關(guān)信息為例，恒順醋業(yè)披露了2010年抵押的投資性房地產(chǎn)為學(xué)府路土地使用權(quán)，但未交代抵押金額。2012年之后則披露抵押金額，不再披露投資性房地產(chǎn)抵押標(biāo)的物信息。2010—2014年披露了投資性房地產(chǎn)抵押貸款額，但是2015年之后沒(méi)有再披露抵押貸款額的具體金額。

四、相關(guān)建議

（一）加強(qiáng)自行評(píng)估公允價(jià)值的合規(guī)性管理

評(píng)估意見(jiàn)對(duì)勝任評(píng)估工作的評(píng)估人員應(yīng)具備的能力做了說(shuō)明，即使企業(yè)選擇自行評(píng)估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，也有必要對(duì)外披露企業(yè)評(píng)估人員的資質(zhì)情況，以體現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估的合規(guī)性。企業(yè)需要在年度報(bào)告中披露從事房地產(chǎn)評(píng)估工作的具體部門(mén)、相關(guān)人員勝任能力評(píng)估說(shuō)明、評(píng)估結(jié)果驗(yàn)證說(shuō)明等。上市公司自行評(píng)估投資性房地產(chǎn)工作時(shí)，除了自律遵守投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則、公允價(jià)值準(zhǔn)則等企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則外，同樣要符合評(píng)估意見(jiàn)、上市公司信息披露管理辦法等文件規(guī)定，確保投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值自行評(píng)估的合規(guī)性。

（二）規(guī)范投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息披露

規(guī)范投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息披露需要政府相關(guān)部門(mén)和企業(yè)共同努力。（1）相關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)解釋性文件的制定，并對(duì)信息披露進(jìn)行管制。雖然CAS 39應(yīng)用指南已對(duì)企業(yè)應(yīng)該披露哪些投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息以及信息內(nèi)容披露到何種程度等做出解釋。諸如“持續(xù)和非持續(xù)第三層次公允價(jià)值計(jì)量項(xiàng)目，采用的估值技術(shù)和重要參數(shù)的定性及定量信息披露”，指南中列示了可參考的公允價(jià)值披露計(jì)量格式和第三層次公允價(jià)值計(jì)量的定量信息表，要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露詳細(xì)的資本化率、公式模型等定量定性信息，但是目前部分上市公司年報(bào)中披露的公允價(jià)值信息不完整，例如恒順醋業(yè)沒(méi)能夠披露第三層次公允價(jià)值計(jì)量的具體定量信息。因此，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該加大監(jiān)管力度，提高公允價(jià)值信息披露的透明性，尤其是最高層次的信息披露必須詳細(xì)，盡量減少評(píng)估過(guò)程中主觀隱瞞造成的“信息不對(duì)稱”。（2）企業(yè)有必要披露有助于報(bào)告使用者恰當(dāng)使用公允價(jià)值評(píng)估結(jié)果的信息。按照CAS 3、CAS 39、評(píng)估意見(jiàn)、上市公司信息披露管理辦法等規(guī)定主動(dòng)充分披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息。如果估值技術(shù)發(fā)生變更，公司應(yīng)當(dāng)依規(guī)及時(shí)披露這一變更以及變更的原因。自愿信息披露也要注意連續(xù)性，防止信息披露的隨意性給報(bào)告使用者帶來(lái)困惑。

【主要參考文獻(xiàn)】

[1] 財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（合訂本）[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2019.

[2] 財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南2019年版[M].上海：立信會(huì)計(jì)出版社，2019.

[3] 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì).投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)[Z].[2017]53號(hào).

[4] 尹宗成，王小梅.投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更與債務(wù)融資規(guī)?！赑SM-DID的研究[J].財(cái)會(huì)月刊，2018，（16）.

[5] 王雷，李冰心.強(qiáng)制分層披露提高了公允價(jià)值信息的決策有用性嗎？——基于中國(guó) A 股上市公司的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)[J].審計(jì)與經(jīng)濟(jì)研究，2018，（04）.

[6] 張奇峰，張鳴，戴佳君.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)影響與決定因素——以北辰實(shí)業(yè)為例[J].會(huì)計(jì)研究，2011，（08）.