項(xiàng)目前期的成本編制及管理

李元韶

大連渤海建筑集團(tuán)有限公司 遼寧大連 116000

目標(biāo)成本的制定非常復(fù)雜，需對(duì)設(shè)計(jì)方案充分理解并以以往類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)、考慮周邊項(xiàng)目配置標(biāo)準(zhǔn)及本項(xiàng)目定位、調(diào)研市場各種材料價(jià)格水平計(jì)算出合理目標(biāo)成本。因本人從事項(xiàng)目管理工作多年，本文以實(shí)際項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)及數(shù)據(jù)對(duì)項(xiàng)目前期成本編制及管理進(jìn)行分析說明。

1 目標(biāo)成本確定要綜合各因素

項(xiàng)目目標(biāo)成本編制的合理性至關(guān)重要，對(duì)于一個(gè)常規(guī)的復(fù)制性建造項(xiàng)目目標(biāo)成本可以在1天內(nèi)編制完成，但如果是一個(gè)陌生的業(yè)態(tài)類型，目標(biāo)成本編制過程可達(dá)1個(gè)月以上。本人在2018年初因公司業(yè)務(wù)拓展需要至河南省鄭州市進(jìn)行新項(xiàng)目開發(fā)，一個(gè)陌生的環(huán)境編制準(zhǔn)確的目標(biāo)成本則更加考驗(yàn)成本人員的專業(yè)能力。工作步驟如下：

首先，考察、約談當(dāng)?shù)乜偘鼏挝?，了解鋼筋、混凝土、模板、腳手架、砌筑分包價(jià)格，因上述5項(xiàng)占比總包合同造價(jià)在70%以上，占比項(xiàng)目總開發(fā)成本在30%左右。

其次，拜訪質(zhì)監(jiān)站、安監(jiān)站、環(huán)保、揚(yáng)塵、房管等政府部門，了解相關(guān)手續(xù)費(fèi)繳費(fèi)政策及當(dāng)?shù)毓芾硖厥庖蟆＠幽鲜…h(huán)保管控力度較大，工地現(xiàn)場必須實(shí)行“8個(gè)100%”，即：工地周邊100%圍擋、各類物料堆放100%覆蓋、土方開挖及拆遷作業(yè)100%濕法作業(yè)、出入車輛100%清洗、施工現(xiàn)場路面100%硬化、渣土車輛100%密閉運(yùn)輸、建筑面積1萬平方米以上及涉土石方作業(yè)的施工工地100%安裝在線視頻監(jiān)控。例河南省推進(jìn)裝配式建筑，新開發(fā)的住宅小區(qū)必須配建相應(yīng)比例裝配式建筑。例河南省的11月15日至來年3月15日為環(huán)保管控期，此期間土方、混凝土施工均受空氣質(zhì)量影響，停工、窩工現(xiàn)象以及違規(guī)處罰嚴(yán)重。

再次，溝通給水、燃?xì)?、采暖、排水等配套單位，了解?xiàng)目周邊管網(wǎng)布置情況、管徑大小，是否有額外需承擔(dān)的紅線外配套。（以往項(xiàng)目在目標(biāo)成本編制階段未調(diào)研清楚給水外線管徑后期承擔(dān)自來水管網(wǎng)增容費(fèi)用約600萬元）

最后，約調(diào)研當(dāng)?shù)卦牧鲜袌?，了解鋼筋、混凝土、砌塊等材料的價(jià)格波動(dòng)趨勢、常規(guī)調(diào)差原則，因鋼筋、混凝土的價(jià)格波動(dòng)對(duì)總目標(biāo)成本的影響范圍為3%~5%，已經(jīng)超出正?？偰繕?biāo)成本控制范圍0~-3%。例：鄭州市因環(huán)保管控影響，混凝土價(jià)格居高不下，以2018年4月至2019年2月間鄭州商品砼為例，含稅信息價(jià)持續(xù)上揚(yáng)：C15混凝土由375元每立方米上漲至555元每立方米；C20混凝土由390元每立方米上漲至570元每立方米；C25混凝土由410元每立方米上漲至600元每立方米；C30混凝土由425元每立方米上漲至613元每立方米；C35混凝土由445元每立方米上漲至615元每立方米；C40混凝土由455元每立方米上漲至633元每立方米。而同期大連市C30混凝土價(jià)格約為300元/立方米，價(jià)格差異2倍。

另外，調(diào)研周邊項(xiàng)目配置標(biāo)準(zhǔn)，包括：門窗材質(zhì)、外立面形式、景觀道路材質(zhì)、室內(nèi)交屋標(biāo)準(zhǔn)、電梯品牌、公共空間裝修標(biāo)準(zhǔn)等，結(jié)合銷售售價(jià)確定合理配置標(biāo)準(zhǔn)。

2 做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理

成本管理重心前置，任何一個(gè)成熟的地產(chǎn)公司均有完善的成本管理制度、流程、成本測算表，但僅有這些是不夠的，在項(xiàng)目全周期仍舊需要大量的成本管理方式、方法，成本管理者要思路清晰的在各個(gè)階段知道該做哪些管理，如果錯(cuò)過了管理點(diǎn)在后續(xù)階段無法進(jìn)行彌補(bǔ)。“影響成本變化的70%發(fā)生在設(shè)計(jì)階段”，即成本管控的重點(diǎn)也在設(shè)計(jì)階段。

拿地及方案階段在滿足地塊控規(guī)要求下確定項(xiàng)目整體數(shù)據(jù)指標(biāo)，包括：建筑風(fēng)格、樓棟數(shù)、層數(shù)、各業(yè)態(tài)建筑面積、單體長寬比、體形系數(shù)等。而相同的容積率不同產(chǎn)品組合會(huì)產(chǎn)生不同的凈利潤率，故需要進(jìn)行多產(chǎn)品組合布置，選擇最優(yōu)組合方案。

施工圖設(shè)計(jì)階段需確定具體地基基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案、材料做法。以基礎(chǔ)形式為例，地勘單位在地勘報(bào)告內(nèi)會(huì)提出多種基礎(chǔ)可能，設(shè)計(jì)院會(huì)根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)計(jì)，但到底各種基礎(chǔ)形式的造價(jià)差距如何無法判斷，故需進(jìn)行多種基礎(chǔ)方案對(duì)比測算[1]。以以往項(xiàng)目案例進(jìn)行說明如下，某別墅項(xiàng)目位于山谷低洼地勢需回填10米，設(shè)計(jì)院最早根據(jù)地勘情況建議采用樁基礎(chǔ)，我司各部門經(jīng)討論并進(jìn)行專家論證在進(jìn)行回填分層強(qiáng)夯后使用筏板基礎(chǔ)的可行方案，造價(jià)測算如下：

以單棟別墅4種基礎(chǔ)形式造價(jià)估算為例。筏板基礎(chǔ)造價(jià)：鋼筋7萬元，混凝土14萬元，磚模0萬元，樁基礎(chǔ)0萬元，合計(jì)21萬元；機(jī)械樁基礎(chǔ)造價(jià)：鋼筋7萬元，混凝土9萬元，磚模2萬元，樁基礎(chǔ)40萬元，合計(jì)58萬元；CFG樁基礎(chǔ)造價(jià)：鋼筋6萬元，混凝土10萬元，磚模0萬元，樁基礎(chǔ)53萬元，合計(jì)69萬元；預(yù)制方樁造價(jià)：鋼筋10萬元，混凝土10萬元，磚模3萬元，樁基礎(chǔ)55萬元，合計(jì)78萬元。

結(jié)論:造價(jià)從低到高為筏板基礎(chǔ)<機(jī)械樁

以結(jié)構(gòu)形式為例，在進(jìn)行施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)選型時(shí)，框架結(jié)構(gòu)、異形柱結(jié)構(gòu)、短肢剪力墻結(jié)構(gòu)不同的結(jié)構(gòu)形式其造價(jià)也各不相同。例如：矩形柱截面鋼筋工程量63.71千克，混凝土工程量0.378立方米，模板工程量4.41平方米；異形柱截面鋼筋工程量74.40千克，混凝土工程量0.504立方米，模板工程量6.3平方米。矩形柱截面與異形柱截面工程量差異：鋼筋工程量-10.69千克，混凝土工程量-0.31立方米，模板工程-1.89平方米。計(jì)算依據(jù)等面積替換：n2.π.R2.R2≥n1.π.R1R1（n1——代換前鋼筋的根數(shù)；R1——代換前鋼筋的半徑；n2——代換后鋼筋的根數(shù)；R2——代換后鋼筋的半徑）[2]。

3 結(jié)論

異形柱在鋼筋、混凝土、模板的消耗量上均大于矩形柱。

房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過期，在售價(jià)無法提升、保證產(chǎn)品質(zhì)量和品質(zhì)的前提下，成本管控的精細(xì)程度決定各大標(biāo)桿房企的利潤率的高低，而目標(biāo)成本準(zhǔn)確編制及成本管理的前置可以確保目標(biāo)成本的可控，若再在各個(gè)分項(xiàng)工程中也采用多方案比選方式就可以做到目標(biāo)成本的優(yōu)化與結(jié)余[3]。

新時(shí)代，新思路，成本管理的策略也在發(fā)生著變化，隨著信息化、人工智能的發(fā)展，后續(xù)會(huì)有更加先進(jìn)成熟的成本管控方法，成本管理人員也要跳出固有思維與時(shí)俱進(jìn)，才能尋找到最合適的成本管理方法。