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    淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理

    2019-11-28 15:25:27中國鐵建地產(chǎn)集團(tuán)
    財(cái)會(huì)學(xué)習(xí) 2019年12期
    關(guān)鍵詞:財(cái)務(wù)人員管控資金

    中國鐵建地產(chǎn)集團(tuán)

    一、引言

    我國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)二十多年的持續(xù)發(fā)展,在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有較強(qiáng)的支撐作用。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到資金投入金額巨大,屬于資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及產(chǎn)業(yè)板塊多、資金投入時(shí)間長、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和管控風(fēng)險(xiǎn)大,由此也使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理業(yè)需要依照房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目特點(diǎn)和企業(yè)管控模式,借助信息化管控體系,將可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài),來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康快速發(fā)展。

    二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容

    傳統(tǒng)意義上的財(cái)務(wù)管理是對(duì)資金的使用和分配,結(jié)合房地產(chǎn)資金投入大、周轉(zhuǎn)期限一般較長的特點(diǎn),房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的核心是資金的籌集和使用,也就是房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)資金的投放,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利益分配重點(diǎn)體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的管控程度和開發(fā)節(jié)奏的把控上。

    房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特色顯著,在遵守國家法律和會(huì)計(jì)規(guī)章的前提下,做好成本控制和核算、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)效率、減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金占用成為財(cái)務(wù)人員,甚至是房地產(chǎn)企業(yè)管理者的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理,不僅僅要在成本核算上做上功夫,還要在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控、提高資金回報(bào)率上做好前置性考慮。從而才能充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的分析指導(dǎo)功能,為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。

    經(jīng)過二十多年的充分競爭和持續(xù)發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模越來越大,房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化運(yùn)營、規(guī)?;l(fā)展特點(diǎn)越來越突出,其財(cái)務(wù)管理可以概括為以下幾個(gè)方面:

    (一)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理效率和管理水平持續(xù)提高

    隨著社會(huì)文化水平的提高,財(cái)務(wù)人才隊(duì)伍對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資長、資金大的行業(yè)特點(diǎn)和周期屬性的認(rèn)識(shí)程度不斷成熟,伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)全過程的越來越規(guī)范,貫穿房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營整個(gè)階段的管理水平穩(wěn)步提高,特別是隨著信息化水平的引入,整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率逐步提高,財(cái)務(wù)管理水平上升到前所未有的高度。

    (二)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理挑戰(zhàn)越來越高

    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從土地獲取到竣工交付,至少需要兩到三年的時(shí)間、甚至更長,項(xiàng)目開發(fā)涉及到跨地域情況居多,同時(shí)隨著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模集中程度越來越高,千億級(jí)的房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加,行業(yè)呈現(xiàn)集中化趨勢(shì),強(qiáng)者恒強(qiáng)的時(shí)代已經(jīng)來臨。規(guī)模化、集中化、跨地域的生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn),使得房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理面臨的管理難度和管理挑戰(zhàn)越來越多,不同地域的政府收費(fèi)政策不同、監(jiān)管特點(diǎn)有所區(qū)別,對(duì)財(cái)務(wù)人員的要求也越來越高。整體性上,房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的困難程度增加。

    (三)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控風(fēng)險(xiǎn)越來越高

    房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長,面臨的各種不確定性會(huì)有所增加。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理水平的高低直接影響了開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益,甚至直接決定了投資項(xiàng)目的成敗,所以在整個(gè)項(xiàng)目投資和開發(fā)建設(shè)運(yùn)營過程,預(yù)防各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),提供財(cái)務(wù)管控水平,成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大難題。另一方面,伴隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)公開市場(chǎng)融資越來越多,政策監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)和公開市場(chǎng)財(cái)務(wù)披露也客觀上提高了對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控的要求。因此,房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控風(fēng)險(xiǎn)越來越高。

    三、當(dāng)前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

    房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近十年的黃金發(fā)展期,房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大。而隨著房地產(chǎn)政策調(diào)控的不斷多元化,房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理也呈現(xiàn)出獨(dú)有的特點(diǎn)。

    (一)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方面

    中央政府對(duì)房地產(chǎn)監(jiān)管日趨嚴(yán)格,地方政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施越來越豐富和密集多。在土地獲取階段增加的自有資金要求、開發(fā)前期階段支付各項(xiàng)規(guī)費(fèi)和保證金、建設(shè)階段要支付的材料款和工程款的結(jié)算等要求,給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來巨大的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)隨著房地產(chǎn)行業(yè)限購、限貸、限售、限簽、限價(jià)等政策的日益嚴(yán)格,同時(shí)伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的集中化和規(guī)模化,房地產(chǎn)企業(yè)的資金優(yōu)勢(shì)越來越向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中。無形當(dāng)中給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

    (二)房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集方面

    2016年以來,人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等各個(gè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)頻頻發(fā)文規(guī)范房企融資,公開募集資金不得用于土地款、開發(fā)貸款條件調(diào)高、信托融資通道被限制、房地產(chǎn)債券發(fā)行被叫停、資管新規(guī)暫停了房地產(chǎn)資管類產(chǎn)品、委托貸款新規(guī)出臺(tái)、銀行理財(cái)辦法出臺(tái)、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化窗口指導(dǎo)趨嚴(yán)、金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合授信辦法出臺(tái)、監(jiān)管層禁止房地產(chǎn)企業(yè)融資公司債與票據(jù)互還。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)外部融資主要依靠銀行開發(fā)貸款、信托融資、企業(yè)債券等渠道,客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大、財(cái)務(wù)成本偏高。如何取得成本低、額度高的外部融資成本房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集面臨的難題。

    (三)房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)管理方面

    房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的稅種有契稅、增值稅、增值稅附加(城建稅、教育費(fèi)用附加、地方教育費(fèi)用附加)、土增稅、所得稅、土地使用稅、印花稅等多種,涉及的各類政策性費(fèi)用更是種類繁多。如何在企業(yè)全面發(fā)展的基礎(chǔ)上,統(tǒng)籌安排協(xié)調(diào)好稅費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流和成本的影響,提高企業(yè)內(nèi)部競爭力,成為考驗(yàn)財(cái)務(wù)人員的重中之重。

    四、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的建議

    (一)培養(yǎng)專業(yè)的財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍

    財(cái)務(wù)人員水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。無論是校招生逐步培養(yǎng)、還是社會(huì)化高薪招聘,培養(yǎng)專業(yè)財(cái)務(wù)人才隊(duì)伍,提高房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)并長期為企業(yè)服務(wù)是最終目的。專業(yè)、穩(wěn)定、高效的財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍,不僅提高可以提高解決財(cái)務(wù)問題的能力,而且可以防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),甚至可以提出合理化的企業(yè)發(fā)展建議,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

    (二)健全財(cái)務(wù)管控體系

    隨著房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不斷做強(qiáng)做大,全國性房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息化水平發(fā)展很快,財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化水平取得了長足的發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作者而言,具備的系統(tǒng)管理思維、優(yōu)化財(cái)務(wù)邏輯關(guān)系、健全完善的房地產(chǎn)管理財(cái)務(wù)管理和控制體系,實(shí)現(xiàn)有效的財(cái)務(wù)管控成為克敵制勝的法寶。同時(shí)財(cái)務(wù)人員在實(shí)際業(yè)務(wù)開展中,還要統(tǒng)籌考慮人力資源、成本管理等協(xié)同業(yè)務(wù)內(nèi)容,制定符合企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)施方案,使得具體工作順利貫徹落實(shí),發(fā)揮財(cái)務(wù)管控作用,才能使財(cái)務(wù)工作成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。

    房地產(chǎn)企業(yè)外部政府關(guān)聯(lián)單位多、合同合作方多的特點(diǎn),客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范水平,按照事前、事中、事后三個(gè)不同時(shí)段控制財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),縮小、降低、甚至避免因?yàn)樨?cái)務(wù)管理帶來的風(fēng)險(xiǎn)和損失。只有建立健全的財(cái)務(wù)管控體系、具備良好的風(fēng)險(xiǎn)管理理念,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有充分的認(rèn)識(shí),才能真正防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

    (三)強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本管理職責(zé)

    房地產(chǎn)的成本管理水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作者領(lǐng)導(dǎo)者,不僅要對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等整體情況有所了解,還要根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)展情況,利用財(cái)務(wù)的反映和監(jiān)督職責(zé),通過控制手段實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)的無效成本最低、有效成本最大化。在房地產(chǎn)合約規(guī)劃和成本管理方面,發(fā)揮財(cái)務(wù)對(duì)資金流向的把控作用,建立獨(dú)立、完善的成本管理制度和集中采購體系,避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、降低財(cái)務(wù)成本、延緩現(xiàn)金流出,為企業(yè)發(fā)展的形成強(qiáng)大的支撐。

    (四)做好稅務(wù)管理

    房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳預(yù)征稅款比較多、金額比較大,對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的影響更是重要。稅務(wù)管理是財(cái)務(wù)管理的重要組成部分。借助專業(yè)的稅務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理水平不斷提高。隨著國家減稅降稅措施和簡化行政審批的不斷推進(jìn),通過財(cái)務(wù)人員與稅務(wù)部門的密切聯(lián)系,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了預(yù)繳稅款的返還,促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

    五、結(jié)束語

    總之,房地產(chǎn)企業(yè)只有在資金籌措和資金使用上相互銜接得當(dāng)、業(yè)務(wù)推進(jìn)和風(fēng)險(xiǎn)管理相得益彰、成本管理和規(guī)模發(fā)展高度契合的基礎(chǔ)上,才能取得長遠(yuǎn)的發(fā)展。

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