房地產(chǎn)工程中甲方管理的探討及應(yīng)用

王永州

山東房源實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 山東臨沂 2 7 6 0 0 0

1 概述

甲方作為負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的一方，承擔(dān)的工作比較多，工作內(nèi)容比較相對(duì)較多，管理范疇也就相對(duì)比較廣，因此工程在建設(shè)的過(guò)程中，就需要工作人員的專(zhuān)業(yè)高效管理。甲方工程項(xiàng)目管理主要包括管理工程前期、工程進(jìn)度，工程造價(jià)，工程安全建設(shè)，工程項(xiàng)目檢查和驗(yàn)收，工程項(xiàng)目移交和產(chǎn)權(quán)辦理。這些內(nèi)容都由甲方進(jìn)行管理協(xié)調(diào)，因此相關(guān)人員必須要結(jié)合專(zhuān)業(yè)的工程技術(shù)知識(shí)，對(duì)工程采取專(zhuān)業(yè)化、系統(tǒng)化管理的方式。由于三方都有著各自的經(jīng)濟(jì)利益，所以容易出現(xiàn)溝通不暢等問(wèn)題，此時(shí)甲方代表應(yīng)從三方角度出發(fā)，合理協(xié)調(diào)建筑項(xiàng)目的各施工環(huán)節(jié)，處理施工項(xiàng)目在各環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題，保證項(xiàng)目可以安全有序?qū)嵤1]。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)甲方代表職能簡(jiǎn)述

2.1 投資控制

投資管理質(zhì)量和工程效益高低有著直接聯(lián)系，這就必須要強(qiáng)化投資管理。首先，嚴(yán)格對(duì)待工程變更，任何變更方案都要嚴(yán)肅審核，規(guī)范工程變更程，盡可能降低因?yàn)楣こ套兏黾拥耐顿Y量。其次，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程所涉及到的經(jīng)費(fèi)支出索賠、簽證嚴(yán)格審核。再次，乙方工程施工實(shí)際情況要與施工圖相吻合，監(jiān)理驗(yàn)收工作完畢后，即可對(duì)工程進(jìn)度款項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)，之后再審核施工進(jìn)度款支付額度。最后，全面組織、開(kāi)展竣工結(jié)算工作，對(duì)工程變更、工程量變化、材料與設(shè)備逐項(xiàng)進(jìn)行審核，做到不重不漏。

2.2 進(jìn)度控制

想要充分發(fā)揮工程項(xiàng)目的投資效益，需要保證工程在合同規(guī)定內(nèi)將工程項(xiàng)目交付使用。所以對(duì)甲方來(lái)說(shuō)，要嚴(yán)格控制工程項(xiàng)目施工進(jìn)程?；诖?，甲方要根據(jù)單位建設(shè)要求、工程整體特性、施工客觀環(huán)境等多個(gè)方面對(duì)工期進(jìn)行控制，充分考慮可能對(duì)施工進(jìn)度造成負(fù)面影響的各項(xiàng)因素，事先制定好進(jìn)度計(jì)劃，做好事前準(zhǔn)備工作，甲方代表要深入現(xiàn)場(chǎng)實(shí)時(shí)監(jiān)督，做好施工現(xiàn)場(chǎng)跟蹤檢查工作。

2.3 質(zhì)量與安全管理

質(zhì)量管理作為甲方施工管理的核心工作，需要事先熟練掌握施工工序和組織計(jì)劃，可以采用旁站的方式對(duì)每個(gè)施工程序進(jìn)一步規(guī)范和指導(dǎo)，每個(gè)施工環(huán)節(jié)都要全面進(jìn)行質(zhì)量檢查，以細(xì)節(jié)決定成敗。安全管理關(guān)乎到施工現(xiàn)場(chǎng)每名工作人員的生命健康安全，安全管理會(huì)直接涉及到工程質(zhì)量、進(jìn)度、效益。甲方也要參與到施工安全管理中，指定出安全應(yīng)急措施和安全管理針對(duì)，消除安全隱患，盡可能保障房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中萬(wàn)無(wú)一失。

3 房地產(chǎn)工程中甲方管理的應(yīng)用

3.1 加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)階段的管理

（1）做好開(kāi)工前的準(zhǔn)備工作。在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工開(kāi)始前，甲方需要對(duì)施工單位擬派的相關(guān)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行面試及約談，確認(rèn)其管理團(tuán)隊(duì)能夠勝任項(xiàng)目管理的一系列工作；對(duì)材料的選型及確認(rèn)也需要進(jìn)行反復(fù)校核，確保材料質(zhì)量能夠符合工程施工要求。若施工單位項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的關(guān)鍵性崗位人員發(fā)生變化，需要其書(shū)面通知甲方，擬派新的管理人員需要經(jīng)過(guò)甲方面試并同意才能上任。通過(guò)該管理手段，確保施工單位項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的配置符合工程開(kāi)發(fā)要求[2]。

（2）結(jié)合設(shè)計(jì)做好現(xiàn)場(chǎng)勘查。施工單位工程預(yù)算應(yīng)根據(jù)施工圖紙、竣工資料、預(yù)算定額等進(jìn)行編制。但實(shí)際施工情況可能與預(yù)算編制情況有所不同，從而引起不必要的浪費(fèi)?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查就是要確定項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況是否與報(bào)告的內(nèi)容一致，是審計(jì)工程量和預(yù)算單價(jià)最有效、最直觀的方法。

（3）做好設(shè)計(jì)會(huì)審。甲方收到設(shè)計(jì)文件后，應(yīng)全面、細(xì)致地熟悉圖紙，找出施工圖中存在的問(wèn)題和不合理情況，提交設(shè)計(jì)單位處理。通過(guò)圖紙的審查，甲方和施工單位可以熟悉設(shè)計(jì)圖紙，了解設(shè)計(jì)意圖，掌握工程的特點(diǎn)和難點(diǎn)；找出需要解決的技術(shù)問(wèn)題，制訂解決方案。

3.2 做好工程施工階段的管理

（1）合同管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程甲方代表在合同管理期間的職能是待選出承建本次房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)任務(wù)的施工方后，甲方需要結(jié)合工程建設(shè)具體情況擬定符合法律要求與工程建設(shè)雙方權(quán)益的施工合同，之后在簽署合同期間，若承建方認(rèn)可擬訂合同的各項(xiàng)條款，雙方需要在律師的見(jiàn)證下簽訂合同，一旦后續(xù)雙方在工程建設(shè)期間或竣工后出現(xiàn)糾紛問(wèn)題，雙方就可以利用簽署的具有法律效力的合同來(lái)維權(quán)。

（2）投資管理。投資管理直接涉及到投資的多少以及日后的收益問(wèn)題，因此甲方要重視對(duì)投資的管理。投資管理最重要的是工程變更管理，當(dāng)施工方申請(qǐng)工程變更時(shí)，甲方要及時(shí)與之協(xié)商，了解工程變更的原因，分析工程變更導(dǎo)致的投資變化，如果工程變更造成投資增加，則甲方要慎重考慮、盡量避免。

（3）施工進(jìn)度管理。整個(gè)建筑項(xiàng)目過(guò)程由于涉及到較多的人與物，同時(shí)也會(huì)存在各種各樣的問(wèn)題，因此各項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃勢(shì)必會(huì)因?yàn)楦鞣N現(xiàn)實(shí)原因不能按時(shí)完成。所以甲方代表在施工進(jìn)度的監(jiān)督管理工作中顯示出很重要的作用。

（4）施工成本管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程在開(kāi)始前必須有相應(yīng)的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，也就是對(duì)整個(gè)工程的規(guī)劃。雖然設(shè)計(jì)所需要的經(jīng)費(fèi)在整個(gè)施工成本中只占到很小的比例，但是卻對(duì)很大一部分施工成本產(chǎn)生影響，比如 5%的設(shè)計(jì)成本可以影響75%的其他施工成本。如果工程量龐大，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)甚至能對(duì)施工成本超過(guò) 90%的部分產(chǎn)生重大影響?？梢?jiàn)，甲方在成本管理工作中應(yīng)該著力關(guān)注設(shè)計(jì)階段的成本投入。

4 結(jié)語(yǔ)

總之，現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)建設(shè)期間甲方代表職能包含的內(nèi)容較多且產(chǎn)生的作用明顯，如果管理人員未能準(zhǔn)確把握職能，沒(méi)有履行好職能，將會(huì)給工程順利建設(shè)埋下隱患，為此工程甲方代表需要對(duì)自身的管理職能進(jìn)行積極的學(xué)習(xí)與掌握，以便在之后的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)中可以與施工方的管理人員一道完成工程建設(shè)管理工作任務(wù)，從各個(gè)方面增強(qiáng)工程建設(shè)的有效性。因此，本文的研究也就顯得十分的有意義[3]。