淺談保障性安居工程審計(jì)經(jīng)驗(yàn)

■武占成

保障性安居工程審計(jì)是一個(gè)較大的審計(jì)項(xiàng)目，包括公租房、廉租房、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造等子項(xiàng)目?jī)?nèi)容，涉及財(cái)政、土地、發(fā)展和改革、城鄉(xiāng)住房建設(shè)、規(guī)劃、民政、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等單位。這個(gè)項(xiàng)目的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)較大，必然需要較多的審計(jì)人力、資金資源及審計(jì)時(shí)間，對(duì)審計(jì)人員的專業(yè)勝任能力要求也很高。筆者結(jié)合這幾年保障性安居工程跟蹤審計(jì)工作實(shí)踐，談?wù)勛约嚎偨Y(jié)的一些思考、經(jīng)驗(yàn)。

一、制定切實(shí)可行的審計(jì)組實(shí)施方案

雖然廳級(jí)審計(jì)機(jī)關(guān)編制了工作方案，支出了審計(jì)的重點(diǎn)內(nèi)容、方向，但是具體到審計(jì)組來說務(wù)必要編制一個(gè)切實(shí)可行、操作性強(qiáng)的實(shí)施方案，這樣就可以讓審計(jì)組在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，按照實(shí)施方案的規(guī)定審計(jì)內(nèi)容、審計(jì)方式及人員組織安排，有效的使用審計(jì)資源，最終實(shí)現(xiàn)審計(jì)目標(biāo)。在審計(jì)實(shí)踐中，往往是接到上級(jí)審計(jì)機(jī)關(guān)的該項(xiàng)目的工作方案，組長(zhǎng)做簡(jiǎn)單的分工，就匆匆“進(jìn)點(diǎn)”了，審計(jì)抓不住重點(diǎn)，眉毛胡子一把抓，費(fèi)時(shí)費(fèi)力費(fèi)經(jīng)費(fèi)，結(jié)果卻達(dá)不到預(yù)期的效果。對(duì)這個(gè)縣的保障性安居工程建設(shè)、資金使用過程的風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)在哪里，哪里需要安排重要的、專業(yè)勝任能力強(qiáng)的審計(jì)人員去審計(jì)，不在實(shí)施方案中細(xì)化規(guī)定。比如對(duì)公租房、廉租房的審計(jì)，需要關(guān)注基本建設(shè)程序、工程決算中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)，招投標(biāo)是否存在串標(biāo)、舞弊現(xiàn)象，是否存在先施工后補(bǔ)招投標(biāo)手續(xù)情況，是否存在建設(shè)單位與施工單位惡意串通損害國(guó)有資產(chǎn)的行為，工程造價(jià)確定的依據(jù)是什么，造價(jià)依據(jù)是否合法，是否存在高估工程價(jià)款騙取財(cái)政資金的行為。這些內(nèi)容需要編制詳細(xì)的方案規(guī)定下來，安排法律、建筑工程、造價(jià)方面的審計(jì)人員重點(diǎn)審計(jì)，才能發(fā)現(xiàn)隱蔽的、深層次的重要問題。在實(shí)踐中，我們審計(jì)組寧愿遲“進(jìn)點(diǎn)”幾天，也要編制一個(gè)切實(shí)可行的、操作性強(qiáng)的審計(jì)組實(shí)施方案，即“磨刀不誤砍柴工”，將實(shí)施方案編制好，審計(jì)起來就省時(shí)、省力多了，并且在短時(shí)間內(nèi)取得“豐碩”的審計(jì)成果。

好的審計(jì)組實(shí)施方案的執(zhí)行，必然需要專業(yè)素質(zhì)高的審計(jì)人員。在保障性安居工程跟蹤審計(jì)的實(shí)踐中，需要的是建筑工程、工程造價(jià)、法律、財(cái)務(wù)方面的專業(yè)技術(shù)人才，而我們的審計(jì)機(jī)關(guān)往往在財(cái)務(wù)方面的人員比較多，缺乏建筑工程、工程造價(jià)、法律方面的人才。對(duì)于基層審計(jì)人員來說，財(cái)務(wù)方面的知識(shí)人員也比較少，更談不上保障性安居工程審計(jì)所需的其他方面的專業(yè)知識(shí)人員了。面對(duì)這樣的人才缺乏的困難，我們還是在“進(jìn)點(diǎn)”之前，找建筑工程、造價(jià)、法律方面有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)技術(shù)人才，結(jié)合保障性安居工程相關(guān)的法律、法規(guī)，對(duì)審計(jì)組人員做1到2天的培訓(xùn)（在審計(jì)廳組織視頻培訓(xùn)后，我們還組織審計(jì)小組人員培訓(xùn)），培訓(xùn)后才組織安排審計(jì)人員按照實(shí)施方案規(guī)定的人員組織安排，“進(jìn)點(diǎn)”審計(jì)。這樣就能保證審計(jì)組的實(shí)施方案得到順利、有效的執(zhí)行。

二、從財(cái)政的專項(xiàng)資金指標(biāo)和上級(jí)主管部門下達(dá)的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)任務(wù)入手

財(cái)務(wù)管理無非就是資金來源和使用的管理，對(duì)于保障性安居工程跟蹤審計(jì)來說，資金的來源（籌集）、使用同樣重要。保障性安居工程的資金來源一部分是上級(jí)財(cái)政部門專項(xiàng)資金，一部分是地方財(cái)政安排的資金，還有一部分是金融部門提供的貸款，即資金來源主要由上級(jí)財(cái)政、本級(jí)財(cái)政、金融部門貸款組成。審計(jì)組首先要取得上級(jí)財(cái)政部門的專項(xiàng)指標(biāo)文件，沿著上級(jí)財(cái)政下達(dá)的專項(xiàng)資金的流向這條主線，去審查上級(jí)財(cái)政部門的專項(xiàng)資金是否存在滯留、截留、挪用情況。鄧小平同志曾對(duì)財(cái)政數(shù)字解釋過：“要懂得數(shù)字中有政策，決定數(shù)字就是決定政策。數(shù)字內(nèi)包括輕重緩急，哪個(gè)項(xiàng)目該辦，哪個(gè)項(xiàng)目不該辦，這是一個(gè)政治性的問題?！鄙霞?jí)有關(guān)保障性安居工程的專項(xiàng)指標(biāo)金額，隱含的是國(guó)家對(duì)保障性安居工程的惠民政策，所以首先要取得上級(jí)財(cái)政部門的保障性安居工程財(cái)政指標(biāo)數(shù)據(jù)，認(rèn)真審查上級(jí)財(cái)政安排用于保障性安居工程專項(xiàng)資金的到位、使用情況，是否體現(xiàn)了國(guó)家在保障性安居工程方面的惠民政策。

上級(jí)主管部門下達(dá)的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)或者說上級(jí)主管部門交給當(dāng)?shù)乇Ｕ闲园簿庸こ谈鱾€(gè)主管部門的任務(wù)數(shù)據(jù)，例如：公租房、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造的開工任務(wù)數(shù)、基本建成任務(wù)數(shù)，租賃補(bǔ)貼發(fā)放的任務(wù)數(shù)，這些數(shù)據(jù)是上級(jí)主管部門要求的必須完成的任務(wù)數(shù)字，是對(duì)當(dāng)?shù)卣块T在保障性安居工程考核的標(biāo)準(zhǔn)、尺子。審計(jì)在取得上級(jí)財(cái)政指標(biāo)數(shù)據(jù)后，一定要取得與相關(guān)的任務(wù)數(shù)據(jù)。這樣順著財(cái)政資金流向這條主線結(jié)合著任務(wù)數(shù)據(jù)，去發(fā)現(xiàn)保障性安居工程專項(xiàng)資金的使用是否合法（包括合規(guī)）、使用的效果程度是否到預(yù)期目標(biāo)。審計(jì)時(shí)不要僅僅關(guān)注資金管理使用方面，忽視了審查保障性安居工程建設(shè)的任務(wù)完成情況，務(wù)必將二者結(jié)合起來，即“兩手抓、兩手都要硬”，去審查分析，從而避免審計(jì)進(jìn)入財(cái)務(wù)審計(jì)的死角，淡化了通過審計(jì)要揭示財(cái)政資金背后隱藏的是國(guó)家對(duì)保障性安居工程惠民政策貫徹、落實(shí)效果的重大意義。審計(jì)思路的主線有了，接下來就對(duì)保障性安居工程的各個(gè)項(xiàng)目逐一進(jìn)行審計(jì)、調(diào)查了。

三、公共租賃房（廉租房）審計(jì)要關(guān)注的方面

公共租賃房（廉租房）審計(jì)、調(diào)查，主要關(guān)注以下幾個(gè)方面：

1.公共租賃房（廉租房）專項(xiàng)資金是否存在滯留、截留、擠占挪用情況。該項(xiàng)審計(jì)、調(diào)查順著專項(xiàng)資金的流向就可以發(fā)現(xiàn)是否存在上述情況，比較容易。

2.公共租賃房（廉租房）建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的工程勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工的招投標(biāo)手續(xù)是否合法、合規(guī)；是否存在應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)的未進(jìn)行公開招標(biāo)；是否存在虛假招標(biāo)和串標(biāo)情況，建設(shè)單位和施工單位惡意串通簽訂合同損害國(guó)家利益。

在審計(jì)實(shí)踐當(dāng)中，常常發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位對(duì)于工程的監(jiān)理不重視，由施工單位“大包”實(shí)施，由施工單位出資或者墊資尋找有資質(zhì)的監(jiān)理公司對(duì)施工工程進(jìn)行監(jiān)理，這樣施工單位和監(jiān)理公司就有了經(jīng)濟(jì)利益之間的關(guān)系，影響到監(jiān)理公司對(duì)施工單位監(jiān)理的獨(dú)立性，即損害了“獨(dú)立性”，監(jiān)理公司的監(jiān)理很難保證客觀、公正。實(shí)質(zhì)上形成了施工單位自己監(jiān)理自己的現(xiàn)象，這樣工程質(zhì)量得到保證就會(huì)受到懷疑。

根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第279號(hào)，經(jīng)2000年1月10日國(guó)務(wù)院第25次常務(wù)會(huì)議通過，2000年1月30日發(fā)布起施行）第十二條：“實(shí)行監(jiān)理的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的工程監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，也可以委托具有工程監(jiān)理相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)并與被監(jiān)理工程的施工承包單位沒有隸屬關(guān)系或者其他利害關(guān)系的該工程的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行監(jiān)理?！钡囊?guī)定，建設(shè)單位將公共租賃房（廉租房）的監(jiān)理連同施工工程“大包”給施工單位，顯然不符合規(guī)定。

關(guān)于公共租賃房（廉租房）建設(shè)工程項(xiàng)目的串標(biāo)、建設(shè)單位和施工單位相互串通損害國(guó)家利益的現(xiàn)象，在審計(jì)實(shí)踐中，常常遇到（審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)以質(zhì)疑的態(tài)度去審計(jì)、調(diào)查），但是收集充分、適當(dāng)?shù)淖C據(jù)，證明投標(biāo)人串標(biāo)、建設(shè)單位和施工單位相互串通是非常困難的一項(xiàng)審計(jì)。

在審計(jì)實(shí)踐中，我們認(rèn)為判斷建設(shè)單位和施工單位之間是否存在惡意串通，以合法形式掩蓋非法目的，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注兩點(diǎn)：工程價(jià)款的結(jié)算與合同變更情況。如果建設(shè)單位與施工單位在合同中關(guān)于工程價(jià)款的結(jié)算造價(jià)（價(jià)格）含糊不清，比如：通過招標(biāo)手續(xù)確定施工單位后，在簽訂合同的時(shí)候關(guān)于施工造價(jià)的結(jié)算最終以審計(jì)部門審定的結(jié)果為結(jié)算依據(jù)，這個(gè)審計(jì)部門是審計(jì)機(jī)關(guān)還是會(huì)計(jì)師事務(wù)所、造價(jià)師事務(wù)所等不明確。為什么建設(shè)單位不積極在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上對(duì)工程（施工工程）的結(jié)算持有消極態(tài)度呢？招標(biāo)后已經(jīng)確定的工程價(jià)款為什么要以審計(jì)部門的審計(jì)結(jié)果為依據(jù)呢？這時(shí)，審計(jì)人員以質(zhì)疑的思維方式會(huì)得到建設(shè)單位和施工單位之間存在惡意串通、以合法形式掩蓋非法目的的可能性很大，但是如何去搜集證據(jù)去證明自己的觀點(diǎn)呢？那就應(yīng)當(dāng)結(jié)合施工合同的施工內(nèi)容變更情況進(jìn)行分析了。如果施工內(nèi)容與原合同相比變化很大，在價(jià)款結(jié)算上超過了原合同的20%或者在20%左右，監(jiān)理公司沒有同意變更，或者雖然監(jiān)理公司同意了，但是這個(gè)監(jiān)理公司是施工單位聘用的或與施工單位之間有經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，變更合同的公平性明顯喪失。審計(jì)組就得進(jìn)行下一步程序了，那就是調(diào)查施工單位的負(fù)責(zé)人或者是高級(jí)管理人員與建設(shè)單位的負(fù)責(zé)人（包括高級(jí)管理人員）如何交往的歷史了，這是認(rèn)定建設(shè)單位和施工單位是否存在惡意串通、以合法形式掩蓋非法目的的焦點(diǎn)。審計(jì)人員可以通過實(shí)地外圍調(diào)查、談話的形式去取證、去收集影響（威脅）施工單位與建設(shè)單位公平交易的證據(jù)，這些證據(jù)往往是間接的，但我們要靠足夠的數(shù)據(jù)去證明自己的觀點(diǎn)。

關(guān)于投標(biāo)人之間串標(biāo)，在審計(jì)實(shí)踐中，往往是在建設(shè)單位主導(dǎo)授意下的投標(biāo)人之間的串標(biāo)。很少有投標(biāo)人之間串標(biāo)而建設(shè)單位不知道的情況。所以投標(biāo)人之間串標(biāo)往往伴隨著建設(shè)單位和施工單位惡意串通、以合法形式掩蓋非法目的損害國(guó)家利益的情況，這里不再贅述。

3.關(guān)于利用公共租賃房（廉租房）劃撥用地的便利條件，在政府的劃撥用地上建設(shè)商業(yè)建筑設(shè)施，進(jìn)行獲利情況。

這種情況在縣級(jí)公共租賃房（廉租房）建設(shè)用地的使用當(dāng)中常常出現(xiàn)，建筑公司往往在靠近街面的建設(shè)用地上建設(shè)一層街面房，然后以集資房的形式或者通過掛靠的房地產(chǎn)開發(fā)公司出售，獲取大額利潤(rùn)。對(duì)于這種項(xiàng)目的審計(jì)方法，直接去公共租賃房（廉租房）建設(shè)地點(diǎn)進(jìn)行實(shí)地審計(jì)調(diào)查取證，現(xiàn)場(chǎng)看看有沒有在公共租賃房（廉租房）建設(shè)用地上建設(shè)街面房。如果在建設(shè)用地上有街面房，就要求施工單位出具商用建設(shè)用地的權(quán)屬證書（證明）或者補(bǔ)交土地出讓金的證明憑證。如果施工單位沒有上述證明資料，則就可以認(rèn)定施工單位存在違法在劃撥用建設(shè)用地上建設(shè)商用建筑設(shè)施獲取大額利潤(rùn)問題。

4.關(guān)于公共租賃房（廉租房）建設(shè)面積超標(biāo)準(zhǔn)情況。

這方面的審計(jì)，需要審查公共租賃房（廉租房）建設(shè)的工程設(shè)計(jì)圖紙，到建設(shè)地點(diǎn)觀察取證就可以了，審計(jì)技術(shù)要求的水平不高。

5.關(guān)于公共租賃房（廉租房）的入住率情況。

入住率是體現(xiàn)國(guó)家公共租賃房（廉租房）惠民政策貫徹、落實(shí)效果的很重要的一個(gè)指標(biāo)，也是建設(shè)主管部門關(guān)于公共租賃房（廉租房）項(xiàng)目工程實(shí)施的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的一個(gè)重要指標(biāo)，所以審計(jì)組要高度重視審查這個(gè)指標(biāo)。在審計(jì)實(shí)踐中，通過觀察、調(diào)查、詢問等審計(jì)手段就可以做到，這項(xiàng)審計(jì)要求的技術(shù)水平不算太高，在編制審計(jì)組的實(shí)施方案時(shí)候，要重點(diǎn)關(guān)注這個(gè)指標(biāo)的審計(jì)，組織安排好審計(jì)人員去審計(jì)調(diào)查就行了。例如，可以在晚上去觀察房屋的照明情況，可以得出入住率高、低的可能性，到小區(qū)物業(yè)管理部門詢問、調(diào)查電費(fèi)的交費(fèi)情況，通過分析手段可以評(píng)價(jià)入住率的高低情況。

6.違規(guī)享受公共租賃房（廉租房）及租賃補(bǔ)貼情況。

不符合規(guī)定條件的居民戶享受公共租賃房（廉租房）及租賃補(bǔ)貼的審計(jì)，這需要到相關(guān)部門收集大量的信息數(shù)據(jù)，通過數(shù)據(jù)的比對(duì)篩選，就可以篩選出不符合條件的居民戶數(shù)。這涉及到哪個(gè)部門采集數(shù)據(jù)，如何比對(duì)數(shù)據(jù)，比對(duì)數(shù)據(jù)的目的是什么等問題，需要審計(jì)組組長(zhǎng)的指導(dǎo)，讓計(jì)算機(jī)人員采集、篩選、比對(duì)。在審計(jì)實(shí)踐當(dāng)中，常常有計(jì)算機(jī)審計(jì)人員根據(jù)比對(duì)結(jié)果就下定結(jié)論的情況，這是一個(gè)弊端。我們一定要根據(jù)計(jì)算機(jī)比對(duì)結(jié)果，去收集證明比對(duì)結(jié)果沒有錯(cuò)誤的證據(jù)，結(jié)合所取得的證據(jù)客觀分析形成比對(duì)結(jié)果的原因，然后得出審計(jì)結(jié)論。譬如，通過數(shù)據(jù)篩選、比對(duì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)開大藥房公司的股東享受公共租賃房的優(yōu)惠政策，我們就給這個(gè)股東下定違規(guī)享受公共租賃房?jī)?yōu)惠政策的結(jié)論，這樣就顯得有些武斷了，還需要審查這個(gè)股東是否真正是大藥房公司的股東，是否是別人借用了他的身份證信息去注冊(cè)公司的情況，調(diào)查核實(shí)后方可下定結(jié)論，得出的審計(jì)結(jié)論的證據(jù)一定要充分、適當(dāng)。

四、棚戶區(qū)改造審計(jì)要關(guān)注的方面

棚戶區(qū)改造具有資金量需求大、拆遷難、安置難、涉及面的特點(diǎn)，項(xiàng)目涉及到房地產(chǎn)開發(fā)公司、拆遷部門、土地部門、財(cái)政部門、住房管理部門等，注定了審計(jì)的難度、風(fēng)險(xiǎn)?？偨Y(jié)這幾年的審計(jì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，需要關(guān)注以下幾個(gè)方面：

1.建筑企業(yè)掛靠房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行棚戶區(qū)改造。

由于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目需要有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行改造進(jìn)行開發(fā)，在審計(jì)實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，往往是建筑企業(yè)在尋找一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掛靠進(jìn)行棚戶區(qū)改造。這項(xiàng)審計(jì)，需要收集棚戶區(qū)改造相關(guān)的招投標(biāo)手續(xù)，審查開發(fā)公司取得土地“招拍掛”情況，開發(fā)公司對(duì)建筑施工企業(yè)的招投標(biāo)手續(xù)，采用詢問、觀察、分析審計(jì)手段，結(jié)合實(shí)地調(diào)查就可以得出建筑企業(yè)是否存在掛靠開發(fā)公司對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行開發(fā)、改造情況。

2.是否存在開發(fā)公司虛報(bào)拆遷戶，騙取拆遷安置補(bǔ)助情況；采用貨幣化安置方式的，是否存在拆遷主管部門、拆遷戶以虛報(bào)拆遷補(bǔ)償面積套取、騙取拆遷安置補(bǔ)償資金情況。

這個(gè)項(xiàng)目的審計(jì)需要審計(jì)組掌握棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的拆遷戶住宅用地的使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)情況。在審計(jì)的實(shí)踐中，發(fā)現(xiàn)棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的戶主關(guān)于住宅用地的使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證（以下簡(jiǎn)稱兩證）的有無有三種情況：一是兩證都有，二是只有兩證之一，三是兩證都沒有。這對(duì)審計(jì)調(diào)查帶來了難度，即怎么能取得拆遷戶的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況的數(shù)字呢？尤其是兩證都沒有的拆遷戶的數(shù)字怎樣取得呢？在這種困境下，使用衛(wèi)星遙感技術(shù)對(duì)拆遷戶的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行確認(rèn)當(dāng)然可行，審計(jì)效果也不錯(cuò)。問題是審計(jì)組往往是拆遷戶的房屋被拆遷以后才進(jìn)行審計(jì)的（保障性安居工程審計(jì)往往安排在每年的12月初進(jìn)行），進(jìn)點(diǎn)審計(jì)時(shí)拆遷戶的房屋早已被拆除了。對(duì)于兩證都有的拆遷戶，到土地和房產(chǎn)部門核實(shí)就行了，對(duì)于一證的拆遷戶就存在房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)數(shù)字虛報(bào)的可能，對(duì)于兩證沒有的虛報(bào)的可能性更大。這又給審計(jì)調(diào)查帶來了困難。這時(shí)候，審計(jì)組只能通過棚戶區(qū)改造項(xiàng)目所在的社區(qū)進(jìn)行調(diào)查了解，社區(qū)提供給審計(jì)組的數(shù)字成為衡量拆遷戶土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)數(shù)字真實(shí)性的尺度，當(dāng)然審計(jì)組此時(shí)還要對(duì)補(bǔ)償金額大的拆遷戶進(jìn)行外圍調(diào)查，即通過對(duì)拆遷戶的鄰居進(jìn)行調(diào)查取證，來發(fā)現(xiàn)開發(fā)公司、房屋拆遷主管部門、拆遷戶是否存在虛報(bào)拆遷面積套取、騙取拆遷補(bǔ)償安置資金情況。問題又來了，社區(qū)提供的數(shù)字有證明效力嗎？有公示的法律效力嗎？希望同仁們共同研討這個(gè)問題。

3.土地出讓金返還問題。

棚戶區(qū)改造雖然國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)的給與開發(fā)商的優(yōu)惠政策，但是開發(fā)商出于追求利潤(rùn)最大化的考慮，讓政府返還其繳納的土地出讓金。在審計(jì)實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)有兩種情況返還土地出讓金：

一種是開發(fā)商將土地出讓金繳入財(cái)政非稅賬戶，并未繳入國(guó)庫，通過繳入非稅戶又從該非稅戶轉(zhuǎn)給開發(fā)公司，這樣開發(fā)公司就有了財(cái)政部門出具繳納土地出讓金的收據(jù)，作為土地管理部門辦理土地使用權(quán)證的條件之一。

二是開發(fā)商將土地出讓金繳入當(dāng)?shù)刎?cái)政國(guó)庫，國(guó)庫以地方財(cái)政安排的拆遷安置補(bǔ)償?shù)男问椒颠€給開發(fā)公司。審計(jì)在調(diào)查這部分財(cái)政安排的拆遷安置補(bǔ)償資金的使用情況時(shí)，發(fā)現(xiàn)找不到這筆資金安置補(bǔ)償?shù)牟疬w戶。最后審計(jì)組認(rèn)定了財(cái)政返還土地出讓金的結(jié)論。

4.棚戶區(qū)改造項(xiàng)目資本金抽逃的問題。

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目由政府部門實(shí)施，需要的資金量大，項(xiàng)目必然需要金融企業(yè)提供貸款。地方財(cái)政往往安排一部分自有資金到項(xiàng)目后，金融提供的貸款才能到位（保障性安居工程項(xiàng)目的資本金要求不低于項(xiàng)目總投資的20%）。由于地方財(cái)政的財(cái)力有限，不得不這樣去做，實(shí)際上棚戶區(qū)改造尤其是貨幣化安置改造，主要由金融企業(yè)提供的貸款進(jìn)行的。

這個(gè)問題的審計(jì)，需要沿著資金的流向到房地產(chǎn)開發(fā)公司去審計(jì)調(diào)查，才能發(fā)現(xiàn)。

五、農(nóng)村危房改造審計(jì)需要關(guān)注的方面

農(nóng)村危房改造在審計(jì)實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)農(nóng)村危房改造多數(shù)是由政府部門統(tǒng)一建設(shè)的，即統(tǒng)建的。這與住房建設(shè)部門規(guī)定的原則上以農(nóng)戶自建為主的政策相悖，但是地方政府統(tǒng)建也有他的理由，那就是由于農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到城市及農(nóng)村人口的老齡化，缺乏建設(shè)房屋的勞動(dòng)力，導(dǎo)致了政府以統(tǒng)建為主的情況。審計(jì)中，我們也采納了當(dāng)?shù)卣慕ㄗh，不將以統(tǒng)建為主、農(nóng)戶自建為輔的情況作為問題去反映了。

1.農(nóng)村危房改造的工程質(zhì)量。

施工單位由于受近前利潤(rùn)最大化的驅(qū)使，往在工程質(zhì)量方面存在瑕疵。在審計(jì)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有的農(nóng)戶反映房屋的質(zhì)量差、冬天冷的情況。審計(jì)組重點(diǎn)審查農(nóng)村危房改造工程項(xiàng)目的驗(yàn)收情況，查看工程是否存在未驗(yàn)收使用及驗(yàn)收不規(guī)范、不嚴(yán)格等問題，并且要到實(shí)地去調(diào)查，取得調(diào)查資料，將情況反映在報(bào)告中，避免審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

2.如果是政府組織統(tǒng)建的農(nóng)村危房改造工程，審計(jì)組要關(guān)注工程項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、招投標(biāo)手續(xù)。關(guān)于招投標(biāo)存在的問題，公共租賃房（廉租房）工程項(xiàng)目審計(jì)的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)說了，這里不再贅述了。

3.是否存在不符合條件的農(nóng)戶享受農(nóng)村危房改造的政策。

這個(gè)問題的審計(jì)，需要計(jì)算機(jī)人員到相關(guān)部門去采集數(shù)據(jù)，采集后分析比對(duì)，對(duì)不符合條件的農(nóng)戶結(jié)合實(shí)際取證的資料得出結(jié)論，不能僅僅依靠計(jì)算機(jī)比對(duì)的結(jié)果做出判斷。