商事租賃合同中擴(kuò)建費(fèi)用負(fù)擔(dān)的法律解析

李公科

摘 要：《合同法》對(duì)租賃合同的規(guī)制偏重于民法意義上的倫理與公平價(jià)值，相關(guān)司法解釋的規(guī)定也較為原則、粗疏，商事租賃合同中的擴(kuò)建費(fèi)用爭(zhēng)議已日漸成為交易實(shí)踐與司法實(shí)務(wù)中的重點(diǎn)與難點(diǎn)問(wèn)題。除租賃合同當(dāng)事方應(yīng)當(dāng)提高注意程度完善合同約定外，在立法層面也需要充分貫徹商法思維，出臺(tái)商事租賃合同的特殊規(guī)范。

關(guān)鍵詞：商事租賃合同；擴(kuò)建費(fèi)用；風(fēng)險(xiǎn)防控；立法完善

中圖分類號(hào)：D9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.19311/j.cnki.16723198.2019.31.068

租賃合同作為《合同法》規(guī)定的十五種有名合同之一，因合同法采用的民商合一體例，在規(guī)則適用上并未對(duì)民事租賃與商事租賃予以區(qū)分。但在交易實(shí)踐中，因商事租賃與民事租賃合同目的不同，二者在倫理觀念與價(jià)值取向上已經(jīng)嚴(yán)重分野并逐步呈現(xiàn)極端化取向。商事租賃的營(yíng)業(yè)性與經(jīng)營(yíng)性特征，導(dǎo)致其追求兼顧安全之下的效率優(yōu)先，與民事租賃的倫理與公平價(jià)值明顯區(qū)別；但另一方面受制于合同法對(duì)租賃合同規(guī)制的商化屬性考慮不足，導(dǎo)致交易實(shí)踐與法律規(guī)范之間的關(guān)系緊張，本文論述的租賃合同擴(kuò)建費(fèi)用負(fù)擔(dān)問(wèn)題即是其反映之一。

1 案例簡(jiǎn)介

承租人承租出租人下屬加油站（含土地、房屋、設(shè)施設(shè)備、經(jīng)營(yíng)證照手續(xù)等），租賃合同未對(duì)擴(kuò)建事項(xiàng)予以明確約定。期間承租人投入資金對(duì)加油站房屋及經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行擴(kuò)建、改造、添加，并以個(gè)人名義租用站旁土地新建道路；期間因政策法律規(guī)定的變動(dòng)，承租人為加油站辦理取得成品油零售許可證及危險(xiǎn)化學(xué)品經(jīng)營(yíng)許可證。租賃期限屆滿后，出租人要求返還加油站；承租人提出反訴，要求出租人承擔(dān)租賃期間投入的改造、擴(kuò)建費(fèi)用（含土地租賃及道路修建費(fèi)用），并就辦理取得成品油零售許可證及危險(xiǎn)化學(xué)品經(jīng)營(yíng)許可證增加的加油站價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，出租人基于價(jià)值增值給予合理補(bǔ)償。出租人對(duì)承租人反訴請(qǐng)求抗辯：改造、擴(kuò)建系承租人為其自身合同目的而實(shí)施，目前其合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)；根據(jù)合同約定及法律規(guī)定，出租人不應(yīng)給予補(bǔ)償；加油站屬于出租人所有，加油站價(jià)值增值歸出租人享有，承租人無(wú)權(quán)要求分配。

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：出租人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)承租人投入的改造、擴(kuò)建費(fèi)用；改造、擴(kuò)建費(fèi)用投入金額的計(jì)算；出租人承擔(dān)改造、擴(kuò)建費(fèi)用的金額或比例。

2 法律解讀與實(shí)務(wù)運(yùn)用要點(diǎn)分析

2.1 法律規(guī)則解析

本案涉爭(zhēng)擴(kuò)建物的權(quán)屬及費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題，牽涉物權(quán)法的添附原則以及債權(quán)法上的不當(dāng)?shù)美c損害賠償規(guī)則。承租人在租賃物上實(shí)施的擴(kuò)建行為，以其投入產(chǎn)生新的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，但該動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)附合于出租人的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，被吸收合并由出租人享有；也有觀點(diǎn)認(rèn)為擴(kuò)建行為產(chǎn)生新的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，但該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)須依附于出租人的土地使用權(quán)成立，故被土地使用權(quán)吞并。因出租人享有了由承租人投入形成的超出房屋租金的額外權(quán)益，可依據(jù)不當(dāng)?shù)美?guī)則及損失分擔(dān)原則由出租人承擔(dān)或分擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用。如果承租人未經(jīng)同意擅自擴(kuò)建或擅自拆除、毀損擴(kuò)建物，則因侵害出租人物權(quán)而構(gòu)成侵權(quán)，承租人不僅自行承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，另需向出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任；如因某方過(guò)錯(cuò)或雙方混合過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致擴(kuò)建物建設(shè)手續(xù)不合法而致使擴(kuò)建物權(quán)利未能成立，由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)責(zé)任或由雙方按各自過(guò)錯(cuò)程度分別承擔(dān)，如雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，則按公平原則由雙方分擔(dān)損失。

2.2 法律規(guī)范梳理

現(xiàn)有法律規(guī)范主要包括《物權(quán)法》《合同法》《城市房屋租賃管理辦法》《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《房屋租賃解釋》）等。較為系統(tǒng)、細(xì)致的規(guī)定，主要參見(jiàn)《房屋租賃司法解釋》，以下主要依據(jù)《房屋租賃司法解釋》，對(duì)相關(guān)法律規(guī)定予以梳理。

前述規(guī)范對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用負(fù)擔(dān)的規(guī)則，主要從兩個(gè)路徑展開(kāi)。

路徑一，是基于擴(kuò)建行為是否取得出租人同意——取得出租人同意且對(duì)費(fèi)用處理有約定——取得出租人同意但對(duì)費(fèi)用沒(méi)有約定情形下區(qū)分是否辦理合法建設(shè)手續(xù)這三個(gè)邏輯前提，推演出三種結(jié)論：承租人未經(jīng)出租人同意擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用由承租人承擔(dān)；承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理有約定的，按約定處理；承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但沒(méi)有約定費(fèi)用處理的，如已經(jīng)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)，未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。

路徑二，根據(jù)合同效力與合同履行情況確定費(fèi)用承擔(dān)規(guī)則。如合同無(wú)效，出租人愿意利用擴(kuò)建物的，適用不當(dāng)?shù)美?guī)則由出租人在獲得利益的范圍內(nèi)承擔(dān)費(fèi)用，如出租人不愿意利用，則擴(kuò)建費(fèi)用作為損失按照過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則承擔(dān)；如合同解除，由合同解除責(zé)任方承擔(dān)損失，如均無(wú)過(guò)錯(cuò)，按照公平原則分擔(dān)損失，合同解除后如出租人愿意利用租賃物的，可按不當(dāng)?shù)美?guī)則處理；合同履行期限正常屆滿，按路徑一處理。

3 實(shí)務(wù)運(yùn)用要點(diǎn)分析

3.1 出租人同意承租人擴(kuò)建的形式與內(nèi)容

出租人的同意包括明示與默示，明示指出租人以積極行為明確表示同意，包括文字、電話、短信、微信等方式；默示指根據(jù)出租人的行為與意思可以推定出租人對(duì)此無(wú)異議或不持反對(duì)態(tài)度。司法實(shí)踐中，對(duì)出租人的同意應(yīng)由承租人承擔(dān)舉證責(zé)任，必要時(shí)出租人應(yīng)對(duì)其“不同意”或不成立“默示同意”予以證實(shí)。

擴(kuò)建內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括擴(kuò)建物的位置、用途、面積、工期、投入、手續(xù)辦理、費(fèi)用承擔(dān)、權(quán)屬安排等必要事項(xiàng)。交易實(shí)踐中，承租人的擴(kuò)建方案雖取得了出租人的有效確認(rèn)，但擴(kuò)建內(nèi)容不完善或存有違法瑕疵，也有承租人在擴(kuò)建過(guò)程中變更擴(kuò)建方案，并因此釀成爭(zhēng)議。就前述情形，已經(jīng)超越了《租賃司法解釋》的覆蓋范圍，應(yīng)當(dāng)基于“保障交易、增進(jìn)效率”的商事審判思維，并根據(jù)合公平、誠(chéng)實(shí)信用等法律原則，結(jié)合雙方過(guò)錯(cuò)，判定雙方責(zé)任。

3.2 對(duì)于“辦理合法建設(shè)手續(xù)”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與后果分析

是否辦理合法建設(shè)手續(xù)，決定了擴(kuò)建物是否合法，直接影響到擴(kuò)建物能否作為合法附合物并入到出租人的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)中。故《司法解釋》對(duì)此作出了較為嚴(yán)格的要求，其目的既是是對(duì)物權(quán)法的執(zhí)行與行政管理秩序的尊重，也是對(duì)租賃合同雙方當(dāng)事人的提醒與告誡。但《租賃合同司法解釋》并未對(duì)這一可能導(dǎo)致擴(kuò)建費(fèi)用分擔(dān)方式出現(xiàn)天壤之別的規(guī)定予以細(xì)化，需要援引執(zhí)行其他法律規(guī)定才能釋疑解惑。實(shí)務(wù)中，應(yīng)當(dāng)注意三點(diǎn)：第一，擴(kuò)建物包括永久建筑與臨時(shí)建筑兩類，應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)劃、建設(shè)、安全、質(zhì)量、消防等部門(mén)的規(guī)定辦理取得相關(guān)審批、備案手續(xù)，程序瑕疵與結(jié)果違法均會(huì)導(dǎo)致建設(shè)手續(xù)不合法；第二，建設(shè)手續(xù)辦理的主體與費(fèi)用承擔(dān)，在合同沒(méi)有約定的情形下，以承租人承擔(dān)主要責(zé)任為宜；第三，建設(shè)手續(xù)是否合法可以區(qū)分為“完全不合法”及“部分不合法”兩種情形，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)充辦理取得全部合法手續(xù)的機(jī)會(huì)，并區(qū)分最終合法以及最終不合法但擴(kuò)建物是否拆除等不同情形，合理分擔(dān)損失。

3.3 擴(kuò)建費(fèi)用的計(jì)算

根據(jù)《房屋租賃司法解釋》的規(guī)定，出租人承擔(dān)的擴(kuò)建費(fèi)用為實(shí)際投入的“造價(jià)費(fèi)用”。關(guān)于造價(jià)費(fèi)用的計(jì)算，最高人民法院主張采用工程造價(jià)費(fèi)用支出法核定，對(duì)此，實(shí)務(wù)中認(rèn)識(shí)分歧較大。其一是“工程造價(jià)費(fèi)用”的范圍是否包括建設(shè)手續(xù)辦理費(fèi)用，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)包括，但對(duì)于本案涉爭(zhēng)的辦理經(jīng)營(yíng)證照手續(xù)的費(fèi)用屬于另一關(guān)系，與擴(kuò)建無(wú)關(guān)，不應(yīng)納入；其二是工程造價(jià)費(fèi)用計(jì)算的方法，主要有三種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)以租賃合同終止日為基準(zhǔn)日按照重置成本法計(jì)算當(dāng)期價(jià)值；第二種觀點(diǎn)主張以原始投入金額計(jì)算；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)按最初投入金額折舊減值后的賬面凈值計(jì)算。慮及承租人擴(kuò)建行為的自利動(dòng)機(jī)，以及其在擴(kuò)建投入之初已經(jīng)對(duì)投擴(kuò)建行為的收益與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了合理評(píng)估，其在租賃期內(nèi)已經(jīng)享受了擴(kuò)建之后增加的經(jīng)營(yíng)收益，故筆者傾向于第三種觀點(diǎn)。

3.4 過(guò)錯(cuò)的認(rèn)定與責(zé)任承擔(dān)

過(guò)錯(cuò)的認(rèn)定及責(zé)任承擔(dān)，特別是混合過(guò)錯(cuò)情形下，一直是司法審判的難點(diǎn)。具體可以根據(jù)當(dāng)事方的主觀心態(tài)、客觀行為、行為近因、后果關(guān)聯(lián)等因素予以考量?；谏淌伦赓U合同的承租人在租期內(nèi)占有、使用租賃物并獲得經(jīng)營(yíng)收益，擴(kuò)建行為系基于承租人利益考慮并由承租人管理實(shí)施，承租人對(duì)擴(kuò)建行為的合法性應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更多的注意義務(wù)，在過(guò)錯(cuò)認(rèn)定上，可對(duì)承租人適用更為嚴(yán)格的歸責(zé)原則。

4 對(duì)本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)的分析與評(píng)判

（1）租賃合同期限屆滿后，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物；承租人實(shí)施的擴(kuò)建行為，系為其自身利益需要而非出租人利益需要，且租賃期限正常屆滿，未出現(xiàn)解除合同的情形，承租人的利益預(yù)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，擴(kuò)建費(fèi)用之爭(zhēng)不能成為其逾期返還加油站的抗辯理由。

（2）出租人需要負(fù)擔(dān)的擴(kuò)建費(fèi)為承租人實(shí)際投入的“造價(jià)費(fèi)用”，而不是承租人請(qǐng)求的按照加油站評(píng)估價(jià)值支付補(bǔ)償金。即使加油站評(píng)估價(jià)值有增值，也是由加油站原有經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備、土地、市場(chǎng)變化、物價(jià)上漲等綜合因素形成，并非僅僅依據(jù)期間擴(kuò)建行為形成。并且，出租人作為加油站的所有權(quán)人，加油站價(jià)值（含無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值）的增加，自然應(yīng)當(dāng)由所有權(quán)人享有，承租人除在符合約定與法律規(guī)定前提下主張實(shí)際投入的“造價(jià)費(fèi)用”的合理補(bǔ)償之外，無(wú)權(quán)要求參與分配加油站的價(jià)值增值部分。

（3）承租人主張出租人分擔(dān)其辦理經(jīng)營(yíng)資質(zhì)手續(xù)的費(fèi)用，不應(yīng)得到支持，承租人辦理經(jīng)營(yíng)資質(zhì)手續(xù)，本系其作為經(jīng)營(yíng)者的義務(wù)與責(zé)任。如果涉及費(fèi)用較大，應(yīng)當(dāng)事前約定處理方式，前置予以解決。

5 防控風(fēng)險(xiǎn)與息訟止?fàn)幍膶?duì)策建議

商事租賃系雙方當(dāng)事人的私法自治行為，《合同法》現(xiàn)有規(guī)則較多效力性強(qiáng)制性規(guī)范，抑制了商事交易功能的充分釋放?；跔I(yíng)業(yè)與營(yíng)利目的的商事租賃行為，承租人為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要，在租賃期限內(nèi)進(jìn)行改造、擴(kuò)建是必要的、合理的。由于合同簽訂時(shí)的合同利益錯(cuò)位，合同地位事實(shí)上的不平等，以及對(duì)合同履行預(yù)期的不準(zhǔn)確，雙方在合同履行過(guò)程中產(chǎn)生利益沖突在所難免。《房屋租賃司法解釋》作為目前解決擴(kuò)建費(fèi)用爭(zhēng)議的主要規(guī)定，對(duì)“出租人同意的判定、建設(shè)手續(xù)合法性的認(rèn)定、擴(kuò)建費(fèi)用的核定、過(guò)錯(cuò)責(zé)任的界定”等問(wèn)題的規(guī)定仍顯原則、框架，在具體執(zhí)行中，尚需更多援引其他規(guī)范，并需要通過(guò)司法裁判者公平正義理念與商事審判思維予以妥當(dāng)裁量。

為防控合同風(fēng)險(xiǎn)，租賃合同當(dāng)事方應(yīng)當(dāng)對(duì)擴(kuò)建事項(xiàng)在合同中予以明確約定，內(nèi)容不得疏漏，不得與法律規(guī)定沖突，不能在實(shí)施中突破與改變約定的內(nèi)容。在立法層面，應(yīng)當(dāng)區(qū)分民事租賃與商事租賃的不同邏輯，對(duì)商事租賃采用實(shí)質(zhì)意義上的商法規(guī)范立法技術(shù)，確立商事租賃的特殊規(guī)則，并進(jìn)一步細(xì)化規(guī)則，提高規(guī)則的獨(dú)立適用效力，在增強(qiáng)可操作性的同時(shí)，提升爭(zhēng)議解決效率。

參考文獻(xiàn)

[1]崔建遠(yuǎn).租賃房屋裝飾裝修物的歸屬及利益返還——對(duì)法釋[2009]11號(hào)關(guān)于租賃房屋之裝飾裝修及其法律后果的規(guī)定的評(píng)論[J].法學(xué)家，2009，（05）.

[2]黃俊.淺析房屋租賃合同特點(diǎn)與存在的問(wèn)題[J].人民論壇，2015，（04）.

[3]曾大鵬.商鋪?zhàn)赓U的權(quán)利與義務(wù)配置[J].法學(xué)，2016，（03）.

[4]聶圣，魏文基.租賃合同的再法典化[J].法學(xué)研究，2018，（05）.