關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理的探析

黃建國

摘? ? 要：最近幾十年來，作為我國龍頭行業(yè)的房地產(chǎn)，獲得了前所未有的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的突飛猛進，直接帶動我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，提高了我國國民經(jīng)濟的整體水平。與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)具有高資金、高投入、高負債的特點，同時房地產(chǎn)的開發(fā)周期長，所要面臨的各個部門、各個環(huán)節(jié)都比較多，因此，其面臨的種種風(fēng)險也是比較大。對此，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制管理顯得至關(guān)重要。本文主要是研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理存在問題，探討開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理策略，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)部控制管理方面提供可行性思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)企業(yè);內(nèi)部控制;管理研究

1? 前言

房子對于我國廣大的民眾來講，都是必需的，尤其是對于年輕人來講，結(jié)婚、生子都需要房子，房子是年輕人的剛需品。正因為此，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度越來越快，尤其是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到政策、行業(yè)等多方面的影響，目前是我國各大城市化進程的重要推動力。但是值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不是一帆風(fēng)順的，也是存在著各種問題和困難的，可以說是發(fā)展機遇與發(fā)展困難并存。為此，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制管理也就順理成章的成為焦點。本文旨在研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理存在問題及控制管理策略，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)部控制管理方面提供建議和意見。

2? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理問題

房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)是一個重資金產(chǎn)業(yè)，對于資金的需求極大，資金使用伴隨著風(fēng)險性，因此在實際的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，各種風(fēng)險因素存在。筆者認為，在實際的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)企業(yè)存在的內(nèi)部控制管理問題，可以總結(jié)為以下幾個方面：

（1）預(yù)算管理缺乏科學(xué)依據(jù)。預(yù)算管理是確保整個房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間的關(guān)鍵，是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的開端，也是保證房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)正確方向的重要指標參考。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身存在的業(yè)務(wù)周期長、環(huán)節(jié)過多、涉及部門多、涉及人員多的特點，預(yù)算管理錯綜復(fù)雜。但是實際情況是，房地產(chǎn)企業(yè)對于預(yù)算管理缺乏足夠的認識，加上預(yù)算管理體系不完善，使得預(yù)算結(jié)果與實際收益嚴重脫節(jié)，甚至直接影響到項目開發(fā)周期，資金使用斷檔，使得企業(yè)成本增加開發(fā)難度增大。

（2）內(nèi)控風(fēng)險控制機制落后。房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險評估方面存在的一大問題就是，對于投資前的風(fēng)險評估嚴重不足，房地產(chǎn)企業(yè)對于利潤利益過于追求，只顧眼前的利益，決策層盲目的做決策，對于不可預(yù)見的種種問題，無法進行提前預(yù)見，只有在項目開展之后才發(fā)現(xiàn)此時已經(jīng)為時已晚。內(nèi)控風(fēng)險控制機制落后，直接影響到企業(yè)內(nèi)部控制的困難度。

（3）內(nèi)控員工素質(zhì)有待提高。人是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的關(guān)鍵，所有的開發(fā)工作，基本上都是由人來完成的。在部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當中，一部分的開發(fā)人員思想覺悟低，跟不上時代或者是企業(yè)發(fā)展速度。再者，部分企業(yè)內(nèi)部員工思想覺悟差，缺乏凝聚力與創(chuàng)新力，以應(yīng)付工作的態(tài)度混日子，對于工作得過且過，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部管控力度不足。

（4）內(nèi)控監(jiān)管機制不完善。內(nèi)控監(jiān)管機制不完善，可以說是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的共同問題。為了節(jié)約資金節(jié)約成本，很多開發(fā)企業(yè)不設(shè)置監(jiān)督管理部門，甚至有些企業(yè)設(shè)置了監(jiān)督管理部門，但是監(jiān)督管理部門不作為，部門之間相互扯皮彼此之間相互制約，遇到問題無法及時精確解決，直接降低了企業(yè)的工作效率，使得企業(yè)內(nèi)部管理控制效率無法得到有效提高。

3? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理策略

3.1? 加強企業(yè)預(yù)算管理，提高預(yù)算精準度

房地產(chǎn)行業(yè)高成本、高投入、高負債，這就直接決定了企業(yè)預(yù)算的重要性。預(yù)算工作的準確性，直接關(guān)系到企業(yè)開發(fā)項目的整體統(tǒng)籌。企業(yè)預(yù)算需要結(jié)合項目實際情況來定，不要過高或者過低評估，要進行精細化預(yù)算梳理，在最大限度降低成本的同時，提高申請預(yù)算數(shù)據(jù)的精細化范疇。預(yù)算部門做好預(yù)算數(shù)據(jù)統(tǒng)計之后，一定要監(jiān)督好各個部門，將申請的預(yù)算與實際消耗進行監(jiān)控。同時，為了更好的監(jiān)控好企業(yè)預(yù)算，各個部門需要提前提交成本預(yù)算，后期預(yù)算執(zhí)行中，財務(wù)監(jiān)管部門一定要切實進行落實，避免預(yù)算與實際支出出現(xiàn)大的偏差等問題出現(xiàn)。如果后期出現(xiàn)大的偏差，企業(yè)需要制定出完善的獎懲機制，加大對于超預(yù)算部門的懲罰力度，提高對于預(yù)算內(nèi)部門的獎勵。這樣就可以從一定程度上提高各個部門預(yù)算的精準度，降低開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制問題的出現(xiàn)幾率。

3.2? 設(shè)立健全的企業(yè)內(nèi)控管理體系

健全的企業(yè)內(nèi)控管理體系，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的重要舉措，也是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的重要途徑。通過建立完善的內(nèi)控體系，可以隨時應(yīng)對來自各個方向的危機，同時及時快速處理危機事件，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的安全、高效、快速運轉(zhuǎn)。建立內(nèi)控體系過程中，可以從以下幾個方面著手：第一，利用SWOT系統(tǒng)針對企業(yè)利弊進行分析與評測，對于企業(yè)進行整體利弊測評，通過企業(yè)內(nèi)部優(yōu)劣勢的分析，將企業(yè)劣勢進行提前預(yù)見，針對企業(yè)自身實際，扭轉(zhuǎn)劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，提高企業(yè)內(nèi)部控制管理水平。第二，加強內(nèi)部控制職能部門設(shè)計，發(fā)揮各個職能部門優(yōu)勢避免部門雜多，保留具有發(fā)言權(quán)的核心部門，強化核心部門對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他部門的溝通與監(jiān)管，保持溝通渠道與溝通方式的完善，這樣可以使得出現(xiàn)危機時，可以最大限度的將整個企業(yè)的凝聚力全部聚集起來，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的快速高效運轉(zhuǎn)。

3.3? 加強企業(yè)員工培訓(xùn)，增強企業(yè)凝聚力

員工是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心與關(guān)鍵，畢竟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的執(zhí)行工作主要是由員工來完成的。高素質(zhì)的員工不僅僅可以提高工作效率與工作質(zhì)量，而且還可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的決策提高精準依據(jù)，而低素質(zhì)的員工，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展則是相反的。再加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部工作紛繁復(fù)雜，涉及到設(shè)計、財務(wù)、營銷、工程、審計、管理、法律等多方面的部門，多個部門對于高素質(zhì)員工的要求也是更高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金成本高，資金數(shù)額大，可以說每一個部門對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有著關(guān)鍵作用。因此，加強企業(yè)員工培訓(xùn)，提高員工的職業(yè)素養(yǎng)，增強企業(yè)凝聚力，保證企業(yè)內(nèi)部員工的平穩(wěn)流暢，為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年內(nèi)不管理決策提供合理性依據(jù)。

3.4? 有效規(guī)避企業(yè)風(fēng)險，加強風(fēng)控建設(shè)

風(fēng)控建設(shè)是每一個企業(yè)的基本建設(shè)，風(fēng)控的存在就是將可能存在的風(fēng)險扼殺在搖籃里，這樣可以在企業(yè)面臨重大的困難和危機時，可以有效的進行規(guī)避。尤其是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講也是如此，房地產(chǎn)開發(fā)受到國家政策、金融等都方面的政策影響，尤其是近些年的房地產(chǎn)開發(fā)，已經(jīng)沒有了原先的那種高歌猛進，因此，加強風(fēng)險防控意識至關(guān)重要。在這種情況下，提高企業(yè)風(fēng)險防范意識，加強風(fēng)險控制機制的建設(shè)十分必要。要將風(fēng)控機制的建設(shè)作為企業(yè)長期的戰(zhàn)略加以堅持實施。不斷的借鑒參考先進的風(fēng)控機制而對企業(yè)內(nèi)部機制進行改革創(chuàng)新，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理有著積極的影響。

4? 總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部控制與管理，已經(jīng)是成為直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，給國民經(jīng)濟的促進作用是極大的，對于城市建設(shè)與城市形象，對廣大人民群眾的生活水平的提升，起著關(guān)鍵性的作用。

對推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展，建立房地產(chǎn)市場的秩序具有極為深遠的現(xiàn)實意義。

參考文獻：

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