集團(tuán)化房企開發(fā)鏈財(cái)務(wù)危機(jī)成因及對策

郭欣

[提要] 集團(tuán)化房地產(chǎn)企業(yè)除了以地產(chǎn)為主業(yè)，還會(huì)涉足其他行業(yè)。多行業(yè)、多項(xiàng)目并存后本身財(cái)務(wù)就很復(fù)雜，同時(shí)項(xiàng)目開發(fā)周期長，資金占用大，市場變化風(fēng)險(xiǎn)大，從而極可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)。本文對集團(tuán)化房地產(chǎn)公司開發(fā)鏈主要環(huán)節(jié)中財(cái)務(wù)危機(jī)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，對財(cái)務(wù)危機(jī)的成因進(jìn)行深度剖析，從人為維度提出集團(tuán)化房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)危機(jī)解決方案，從而讓集團(tuán)化房企在地產(chǎn)開發(fā)中各個(gè)開發(fā)鏈上進(jìn)行把握風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，使企業(yè)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：集團(tuán);房地產(chǎn)公司;開發(fā)鏈;財(cái)務(wù)危機(jī)

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2019年7月10日

一、集團(tuán)化房企財(cái)務(wù)危機(jī)現(xiàn)狀

地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際上是一個(gè)鏈條式工作，其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)大的問題，都會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。根據(jù)集團(tuán)化房企財(cái)務(wù)危機(jī)的特點(diǎn)，主要集中在盲目拿地?cái)U(kuò)張、資金借貸、產(chǎn)品定位和資金挪用等方面。

（一）誤判市場，盲目拿地，導(dǎo)致資金流枯竭。2016年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的地區(qū)分化正在加劇，迫使行業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，并對資源進(jìn)行再分配。但踏對周期，看準(zhǔn)市場并不容易。這時(shí)極有可能出現(xiàn)拿地拿得猛、拿得高、拿得快問題。前幾年曾一度躍居中國百強(qiáng)的某房企看到2008年地產(chǎn)行情火熱，錯(cuò)誤估計(jì)形勢，認(rèn)為火熱將會(huì)延續(xù)。繼而在上海周邊等地盲目高價(jià)猛拿地，結(jié)果遇到政策調(diào)控，多個(gè)高端改善項(xiàng)目嚴(yán)重滯銷，導(dǎo)致公司資金流枯竭。公司之所以出現(xiàn)這種問題，不得不歸結(jié)于其激進(jìn)的拿地做法。

（二）資金不足時(shí)，多方融資舉債，甚至高息借貸。當(dāng)集團(tuán)化房企出現(xiàn)資金不足時(shí)，往往第一步想的是借錢，債務(wù)規(guī)模過大、利率過高而導(dǎo)致的籌資成本費(fèi)用過高。而2019年是房企償債高峰期之一，多數(shù)房企面臨較大的債務(wù)壓力。華南某房企由于資金緊張，多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)延遲交樓，停工后，開始大舉借債，向銀行借款幾千億元，并且每月支付，另外還有高利貸借款。最后公司完全被高利貸拖垮，進(jìn)行了破產(chǎn)重整。

（三）產(chǎn)品定位不正確，房子開發(fā)了賣不出去。環(huán)顧地產(chǎn)業(yè)，由于產(chǎn)品規(guī)劃不符合市場實(shí)際情況，導(dǎo)致項(xiàng)目滯銷，進(jìn)而引發(fā)企業(yè)資金斷裂的例子也是比比皆是。如三線城市某房企拿的一地塊，那一板塊在當(dāng)時(shí)根本不成熟，交通不便、商業(yè)空白，也缺乏其他配套資源。在缺乏對當(dāng)?shù)厥袌鰧I(yè)調(diào)研的情況下，房企就貿(mào)然選擇將項(xiàng)目定位高端產(chǎn)品。而項(xiàng)目在開盤后，完全不被客戶所接受，導(dǎo)致嚴(yán)重滯銷。受慘淡的銷售影響，項(xiàng)目資金鏈最終斷裂，而開發(fā)商也最終破產(chǎn)。

（四）內(nèi)部管理混亂，資金被子公司嚴(yán)重挪用。2015年下半年開始房地產(chǎn)企業(yè)資金呈現(xiàn)改善跡象，市場銷售回籠資金明顯。此時(shí)房企公司老板往往就會(huì)在集團(tuán)內(nèi)隨意調(diào)撥資金。而之所以出現(xiàn)這種情況，是因項(xiàng)目的母公司將項(xiàng)目預(yù)售資金挪到了旗下的酒店、商業(yè)地產(chǎn)、制造及股權(quán)投資等業(yè)務(wù)。而個(gè)別業(yè)務(wù)投資遇挫，使得挪用的資金無法及時(shí)回籠，導(dǎo)致項(xiàng)目的現(xiàn)金流最終斷裂。

二、財(cái)務(wù)危機(jī)表現(xiàn)形式

每個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)顯現(xiàn)的方式都不同，而且在每個(gè)開發(fā)鏈條中也會(huì)有明顯不同。

（一）融資風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目無論是拍賣出讓或項(xiàng)目收購，前期都需要大量資金投入，除了自有資金之外，對外融資是重要的方式。如果事先沒有進(jìn)行融資籌劃，萬一項(xiàng)目簽約后，而融資沒有及時(shí)到位，則會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目停滯，甚至造成違約，從而造成重大財(cái)務(wù)危機(jī)。

（二）資金回籠風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金回收大部分是通過銷售期房或現(xiàn)房實(shí)現(xiàn)的，而從拿地到銷售一般有一年左右甚至更長的時(shí)間，這當(dāng)時(shí)市場會(huì)變化、政策也會(huì)變化，如果產(chǎn)品沒有吸引力、管理團(tuán)隊(duì)的銷售運(yùn)營能力不足等，極可能導(dǎo)致銷售不樂觀，從而產(chǎn)生極大的資金危機(jī)。

（三）成本支出風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)支出項(xiàng)目中除了土地之外，還有建安成本、管理費(fèi)用、稅費(fèi)等支出，而這部分是否及時(shí)支付直接影響到項(xiàng)目開發(fā)鏈中的能否正常運(yùn)轉(zhuǎn)。拖欠必將導(dǎo)致連鎖反應(yīng)，從而使集團(tuán)產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)。

（四）股東變化風(fēng)險(xiǎn)：房企或項(xiàng)目經(jīng)常是幾個(gè)或多個(gè)股東合作，而項(xiàng)目開發(fā)周期長，如果中途合作不愉快，或股東出現(xiàn)變化，導(dǎo)致資金抽走，也會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)危機(jī)，多而導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)。

三、集團(tuán)化房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)危機(jī)成因分析

房企陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，資金鏈斷裂，看起來是地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的一個(gè)現(xiàn)象，其實(shí)更深次的原因在于有的房企過于自我膨脹，忽視市場變化，貽誤時(shí)機(jī)。

（一）忽視市場調(diào)研環(huán)節(jié)，盲從規(guī)模擴(kuò)張。房企盲從大致的表現(xiàn)是缺乏思考和分析。比如有的開發(fā)商可以沉下心來充分調(diào)研市場后做產(chǎn)品，但是有的開發(fā)商市場什么好賣就復(fù)制過來，結(jié)果產(chǎn)品沒開發(fā)出來就死在資金不足上，或者開發(fā)出來倒在項(xiàng)目不適銷中。而一個(gè)房企要想踏對時(shí)機(jī)，少拿錯(cuò)地，少做錯(cuò)產(chǎn)品，則需要嚴(yán)格分析市場及地塊條件。如這兩年發(fā)展迅速的旭輝在拿地方面就極為用心。其每拿一塊地，都會(huì)準(zhǔn)備52個(gè)備選方案。這也就意味著每塊地背后會(huì)有著52次強(qiáng)排、52次測算、52次踏勘。而這52次努力換來的是一個(gè)個(gè)成功的開發(fā)項(xiàng)目。

（二）急功冒進(jìn)，忘記及時(shí)止損。出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)直至破產(chǎn)的房企可謂都是想追求更快的節(jié)奏，拿更多地，蓋更多的房子，有更高的利潤。這些房企過于急功冒進(jìn)，不解決現(xiàn)實(shí)中的經(jīng)營問題。市場變化了，要懂得知進(jìn)退，懂得及時(shí)止損，才是一個(gè)房企該有的成熟和智慧。比如世茂，在地產(chǎn)行業(yè)集體狂奔時(shí)，急流勇退，果斷降速，解決前期歷史遺留問題，苦練內(nèi)功。論規(guī)模，世茂與這兩年大幅前進(jìn)的同檔次的房企比，似乎掉隊(duì)。但從整體運(yùn)營和盈利來說，及時(shí)止損，懂得舍棄的世茂走得更遠(yuǎn)。

（三）集團(tuán)內(nèi)資金流動(dòng)過于復(fù)雜隨意，資產(chǎn)負(fù)債率過高。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身特點(diǎn)決定了項(xiàng)目規(guī)模較大、開發(fā)周期較長，這很可能導(dǎo)致資金補(bǔ)充速度無法跟上各類成本支付的步伐。許多房地產(chǎn)公司盲目地?cái)U(kuò)大融資規(guī)模，外源資金數(shù)額驟升，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平也隨之升高。企業(yè)通過負(fù)債籌資來滿足自己的資金需求，事實(shí)上是在運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，如果企業(yè)的投資利潤率低于企業(yè)負(fù)債籌資的成本率，則企業(yè)就會(huì)發(fā)生償債困難。一旦企業(yè)不能按時(shí)償還，可能會(huì)受到法律的制裁，甚至被迫破產(chǎn)清算。

（四）過度自信，無視開發(fā)規(guī)則。房企過度自信很多就是對自身開發(fā)能力、操盤能力、資金能力認(rèn)識(shí)不足，表現(xiàn)出了過多的樂觀，進(jìn)而無視開發(fā)中的游戲規(guī)則。他們覺得行，不會(huì)想到要去尋求合作找人幫忙。但其實(shí)無論大房企還是小房企都需要懂得準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)自我。如果有難的項(xiàng)目你自身缺乏操盤經(jīng)驗(yàn)?zāi)憧梢再u給更具實(shí)力的開發(fā)商，亦或者可以找其他房企一起聯(lián)合開發(fā)。而這些合作的成功項(xiàng)目也是不勝枚舉。

四、集團(tuán)化房企財(cái)務(wù)危機(jī)防范

（一）提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，提升企業(yè)營運(yùn)能力。集團(tuán)化房企資產(chǎn)周轉(zhuǎn)越快，流動(dòng)性越高，企業(yè)的償債能力越強(qiáng)。房企在做出投資決策前應(yīng)該從稅收、財(cái)務(wù)狀況、市場前景、資源配置等多個(gè)維度對該項(xiàng)目的可實(shí)施性進(jìn)行分析。當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率低時(shí)，往往表明企業(yè)有大量呆滯的存貨、逾期的不良應(yīng)收賬款、閑置的固定資產(chǎn)。因此，企業(yè)要加快閑置資產(chǎn)的處置，進(jìn)一步盤活公司資產(chǎn)，充分提高公司資產(chǎn)運(yùn)營效率，降低進(jìn)入財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性。

（二）控制資產(chǎn)負(fù)債率，增強(qiáng)企業(yè)償債能力。企業(yè)合理的資產(chǎn)負(fù)債率通常在70%之內(nèi)，適度負(fù)債可以獲取財(cái)務(wù)杠桿收益，但過度負(fù)債則會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)的支付能力，發(fā)生支付危機(jī)。擴(kuò)大債券籌資，規(guī)范籌資結(jié)構(gòu)。因此，負(fù)債已經(jīng)較高的公司如果再融資，不能通過債權(quán)融資，可以應(yīng)通過股權(quán)融資，以降低資產(chǎn)負(fù)債率，降低進(jìn)入財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性。

（三）利用流動(dòng)資金比率，增強(qiáng)盈利能力，保障現(xiàn)金流的充足。經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量對負(fù)債的比率是衡量現(xiàn)金流的狀況好壞的一個(gè)指標(biāo)。做好公司資金預(yù)算，提高資金使用效率。也就是說，房企要充分利用流動(dòng)資金，進(jìn)行固定資產(chǎn)或其他投資，使盈利能力增強(qiáng)，降低經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量對負(fù)債的比率，使進(jìn)入財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性降低。

五、小結(jié)

有的房企最終破產(chǎn)退出地產(chǎn)舞臺(tái)，主要原因是一些企業(yè)或者老板因?yàn)檫^往的成功，在運(yùn)作地產(chǎn)行業(yè)時(shí)沒有控制好自身欲望，失去判斷能力，從而使企業(yè)走向終結(jié)。集團(tuán)化房企在整個(gè)開發(fā)鏈中要時(shí)時(shí)計(jì)算并預(yù)測企業(yè)將要面臨的各方面財(cái)務(wù)危機(jī)，盡早察覺并采取措施，降低企業(yè)因?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)的麻痹或預(yù)防不專業(yè)而造成的損失，降低企業(yè)因風(fēng)險(xiǎn)防范不恰當(dāng)而破產(chǎn)的比率。

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