我國期房預(yù)售制度改革的比較視角

鄒琳華

期房預(yù)售制度對(duì)于推動(dòng)我國城市規(guī)模的快速擴(kuò)張?jiān)?jīng)起到了重要作用。但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)步，現(xiàn)有期房預(yù)售制度已經(jīng)在一定程度上滯后于市場發(fā)展，不利于購房者權(quán)益的保護(hù)和宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)的防范。從基于購房者權(quán)益視角的多維制度比較發(fā)現(xiàn)，中國期房預(yù)售制度與成熟市場期房銷售制度，無論從目標(biāo)定位、監(jiān)管手段還是風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)看，都具有巨大的差異。中國期房預(yù)售制度相對(duì)更有利于開發(fā)商籌資，而無法實(shí)現(xiàn)對(duì)購房者權(quán)益的有效保護(hù)。在“房住不炒”的新形勢下，有必要從保護(hù)購房者權(quán)益出發(fā)，因地制宜穩(wěn)妥推進(jìn)改革。?

比較視角之一：性質(zhì)及目標(biāo)

論起中國內(nèi)地期房預(yù)售制度，很多人習(xí)慣性地認(rèn)為它是源自中國香港的“賣樓花”，并順理成章地認(rèn)為二者具有天然的相似性。事實(shí)上，這可能是當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)最大的認(rèn)識(shí)謬誤之一。通過對(duì)期房性質(zhì)、定位及購銷雙方的權(quán)利義務(wù)比較，可以發(fā)現(xiàn)內(nèi)地期房與香港的“樓花”二者并無關(guān)鍵性相似之處。從買賣“樓花”的流程、支付方式及悔約退房權(quán)利可以明顯看出，“樓花”的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)更接近于信用預(yù)訂或分期付款等促銷手段。而內(nèi)地的期房預(yù)售，更接近于“集資建房”。

從交易流程來看，中國香港“樓花”買賣的一般流程為首先簽訂臨時(shí)買賣合同，支付5%左右的定金;然后一般在簽訂臨時(shí)合同之后一個(gè)星期以內(nèi)簽訂正式買賣合同;正式買賣合同簽訂后的90天內(nèi)，購房者再支付房款的5%～10%作為追加定金。而中國內(nèi)地的期房買賣，一般要求在訂房一周內(nèi)交足首付并開始申請貸款支付剩余款項(xiàng)，放款后即開始償付按揭貸款本息。這相當(dāng)于購買期房后就要求支付全部款項(xiàng)。

從支付比較方式看，中國香港“樓花”房款支付方式包括即供付款和建筑期付款，而中國內(nèi)地的期房買賣購房即付全款，與此兩種付款方式均存在較大差異。“樓花”建筑期付款是指待物業(yè)落成后，業(yè)主收樓后才開始供款。

從雙方關(guān)鍵權(quán)益比較看，中國香港“樓花”還具有一定的悔約退房機(jī)制，而中國內(nèi)地的期房賣方在實(shí)際權(quán)益上等同于現(xiàn)房銷售，買方無法悔約退房。“樓花”如果是簽訂臨時(shí)買賣合同時(shí)悔約，買方一般損失5%定金且無冷靜期。如果簽訂正式合同后悔約，買方損失一般不超過10%定金。

如果將未達(dá)交付條件的住房均視為期房的話，期房銷售制度在很多國家都存在。通過比較還可發(fā)現(xiàn)，其他國家期房在目標(biāo)定位上，也更為接近于預(yù)訂或分期付款等促銷手段。一般交付前只需要支付少量定金，極少在收房前支付全部款項(xiàng)，購房者權(quán)益得到更好的保護(hù)。而中國期房在目標(biāo)定位上更接近于“集資建房”的升級(jí)版，主要是為了籌集建設(shè)資金，而各類風(fēng)險(xiǎn)主要由購房者自負(fù)。

總之，通過綜合比較可以發(fā)現(xiàn)，中國內(nèi)地期房預(yù)售制度具有獨(dú)有性，它以籌集開發(fā)資金而并非以保護(hù)購房者權(quán)益為首要目標(biāo)，與中國香港“樓花”及其他國家成熟市場期房預(yù)售制度都具有以下關(guān)鍵性差異。這些差異也為中國內(nèi)地期房預(yù)售制度改革提供新視角。

從期房制度的目標(biāo)定位看，中國香港“樓花”制度的設(shè)計(jì)主要是為了保護(hù)購房者權(quán)益;中國內(nèi)地期房制度設(shè)計(jì)主要目的是利用購房者個(gè)人信用為開發(fā)環(huán)節(jié)加杠桿融資，從這點(diǎn)看更接近于“集資建房”的升級(jí)版。從保護(hù)購房者權(quán)益出發(fā)，有必要進(jìn)一步降低期房預(yù)售制度的融資屬性。

從期房性質(zhì)看，“樓花”制度下，期房銷售具有信用預(yù)訂性質(zhì)，購房者可以在損失一定定金后退房;中國內(nèi)地期房制度下，開發(fā)商將期房等同于現(xiàn)房銷售，購房者實(shí)際上無權(quán)退房和拒收。從保護(hù)購房者權(quán)益出發(fā)，可以考慮增加購房者的有條件退房權(quán)利。

從雙方市場勢力看，“樓花”制度下，購房者實(shí)際交付前一般只付15%左右定金，權(quán)利與義務(wù)相對(duì)均衡;中國內(nèi)地期房制度下，購房者購買期房需要全額付款，處于弱勢地位，權(quán)利與義務(wù)不對(duì)等。從平衡市場勢力出發(fā)，可以考慮進(jìn)一步優(yōu)化付款方式。

從杠桿率看，相比之下“樓花”屬于中杠桿、中周轉(zhuǎn);中國內(nèi)地期房制度具有高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高營銷成本的特性，金融風(fēng)險(xiǎn)較高，仍存在一定的降杠桿、減負(fù)債空間。

從客戶目標(biāo)群體看，“樓花”制度下，期房的購買者主要是風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資人，剛需群體較少參與其中;中國內(nèi)地期房制度下，所有人都需要參與到期房購買中，這其中既包括投資者，也包括剛需自住者。可以通過制度改革，為剛需自住者提供更多的購房渠道。

從風(fēng)險(xiǎn)最終承擔(dān)者看，中國內(nèi)地期房制度下，所有的市場風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)完全由購房者承擔(dān);“樓花”制度下，市場風(fēng)險(xiǎn)由雙方分擔(dān)。進(jìn)一步降低購房者風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)購房者權(quán)益，將是改革的根本出發(fā)點(diǎn)。

比較視角之二：監(jiān)管手段

從保障購房者權(quán)益出發(fā)，期房預(yù)售制度首先需要盡力保證購房者能夠按期收房。這方面，中國內(nèi)地期房預(yù)售制度及中國香港“樓花”制度都主要通過預(yù)售資金（定金）監(jiān)管及預(yù)售許可制度來實(shí)現(xiàn)，但二者的實(shí)際保證力度有顯著的差異。

中國香港“樓花”與內(nèi)地期房的基本預(yù)售要求及實(shí)際效果有以下異同：

在投入方面，“賣樓花”要求用于土地及建筑成本的投入占總投資的30%以上。而內(nèi)地的期房預(yù)售許可只要求投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并沒有具體的投向要求，難以保證實(shí)際的開發(fā)進(jìn)度。

在開發(fā)進(jìn)度方面，“賣樓花”要求離交付時(shí)間12個(gè)月以內(nèi)，已支付全部土地款，并完成全部地下工程。而內(nèi)地的期房預(yù)售許可一般要求主體工程出地面但沒有交付時(shí)限上限要求，相對(duì)更容易產(chǎn)生延期交房糾紛。

在交房保障方面，“賣樓花”要求提供完成建筑工程的資金擔(dān)?；蜇?cái)力證明，一般由銀行提供資金擔(dān)?；蜇?cái)力證明并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。而內(nèi)地的期房預(yù)售許可沒有這方面要求，缺乏有效的經(jīng)濟(jì)保證。

在定金監(jiān)管方面，香港“樓花”訂金由簽約律師行負(fù)責(zé)監(jiān)管，律師行負(fù)連帶責(zé)任。這顯然屬于市場化監(jiān)管的一種，這與我們由政府監(jiān)管的模式有所不同。相比較而言，政府監(jiān)管力量有限，資金被挪用政府管理部門也難以真正承擔(dān)經(jīng)濟(jì)后果。

在土地使用權(quán)方面，“賣樓花”要求剩余土地使用權(quán)在10年以上。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間尚短，內(nèi)地的期房預(yù)售許可未對(duì)此提出要求。

通過預(yù)售監(jiān)管的多環(huán)節(jié)比較可發(fā)現(xiàn)，中國內(nèi)地的期房預(yù)售制度相對(duì)更難有效防止延期交付和爛尾，在技術(shù)層面上也有一定的改進(jìn)空間。此外，在中國內(nèi)地期房制度下，城市政府不僅是市場監(jiān)管者，實(shí)際上還對(duì)期房按期交付起到了信用背書的作用。如果開發(fā)商大面積不能按期交房，將影響城市政府聲譽(yù)，這種情形也應(yīng)當(dāng)逐步改變。

結(jié)論：重構(gòu)期房預(yù)售制度

當(dāng)前，“房住不炒”成為住房政策的基本出發(fā)點(diǎn)和共識(shí)，構(gòu)建完善房地產(chǎn)市場長效機(jī)制進(jìn)入日程?，F(xiàn)有的期房預(yù)售制度雖然曾經(jīng)為推動(dòng)城市規(guī)模的快速擴(kuò)張起了積極的作用，但也在一定程度上助長了房地產(chǎn)市場的杠桿，增加了住宅金融屬性。當(dāng)前期房預(yù)售制度還將買賣雙方置于不對(duì)等的地位，造成了眾多的買賣糾紛，購房者權(quán)益受損成為常態(tài)。在新形勢下，推進(jìn)期房預(yù)售制度改革，有利于踐行“房住不炒”的方略，更有利于完善銷售制度、保護(hù)購房者合法權(quán)益，是建立完善住房市場長效機(jī)制的重要組成部分。

但也有人擔(dān)憂，推進(jìn)期房預(yù)售制度改革可能會(huì)造成住房供給緊縮，從而最終不利于購房者。這種觀點(diǎn)在當(dāng)前情形下存在一些認(rèn)識(shí)偏差。因?yàn)閷?duì)多數(shù)城市來說，開發(fā)成本的主要組成部分是地價(jià)而非建筑成本。期房預(yù)售制度在建筑資金緊缺的時(shí)代，對(duì)于籌集開發(fā)資金起了積極的作用。如今建筑成本已經(jīng)不構(gòu)成住房開發(fā)的主要成本，地價(jià)上升為住房成本的首要部分。在這種條件下，期房預(yù)售制度改革，可能會(huì)影響到地價(jià)，但是不會(huì)對(duì)住房供給形成影響。住房供給主要取決于各地政府的土地供應(yīng)計(jì)劃，而這些和期房預(yù)售并沒有較大的關(guān)聯(lián)性。短期看，對(duì)少部分短期供應(yīng)不充分的城市，期房預(yù)售制度改革可能存在新舊供應(yīng)體系的銜接問題。

另一方面，由于中國住房市場發(fā)展很不平衡，期房預(yù)售制度改革需要因地制宜、穩(wěn)妥推進(jìn)，而不宜一刀切。可能的改革方向與舉措可以分多種情形。一是有條件的城市可因地制宜嘗試推進(jìn)現(xiàn)售。同時(shí)可探索為房地產(chǎn)開發(fā)提供替代性融資渠道，如政府土地信用支持等。有條件推進(jìn)現(xiàn)售的城市，主要包括已經(jīng)進(jìn)入存量房市場的城市及高庫存城市，不會(huì)產(chǎn)生供給銜接的問題。二是對(duì)于不具備推進(jìn)現(xiàn)售條件的城市，可仍然支持預(yù)售，同時(shí)推進(jìn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革，使期房預(yù)售向成熟市場的預(yù)訂式或分期付款式預(yù)售逐步趨近，更有效地保護(hù)購房者權(quán)益?？刹扇〉木唧w舉措包括：推動(dòng)預(yù)售資金監(jiān)管由行政監(jiān)管向市場化監(jiān)管轉(zhuǎn)變，由市場化監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供監(jiān)管并負(fù)連帶責(zé)任;從保障按期收房出發(fā)，進(jìn)一步提高預(yù)售門檻，包括設(shè)定交房時(shí)間上限，提高資金投入比例并明確具體投向，要求開發(fā)企業(yè)就按期交房提供可靠的第三方擔(dān)保等;改變購銷雙方的不對(duì)等地位，如降低期房交付前的付款比例，延長付款時(shí)限，提供交付前悔約退房渠道，減輕購房者風(fēng)險(xiǎn)。此外，為了與現(xiàn)行法規(guī)接軌，可以將預(yù)售制改革舉措嵌入到土地出讓合同管理。

（作者單位：中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院）