法律原則的適用
——以開發(fā)商起訴購房合同無效案為例

■肖嘉琳/西北政法大學(xué)法律碩士教育學(xué)院

去年，西安市一房地產(chǎn)開發(fā)商向法院起訴請求確認(rèn)其與購房人簽訂的房屋買賣合同因其售房時沒有取得房屋預(yù)售許可證而無效的案件，一審宣判因?yàn)橹С至碎_發(fā)商這一訴訟請求而在社會上引起了廣泛關(guān)注。近日，該案二審也已經(jīng)結(jié)束，原告訴請被改判駁回。兩次截然不同的裁判結(jié)果，展現(xiàn)了法院不同的價值取向，本文謹(jǐn)就此案進(jìn)行分析和研究，并進(jìn)一步深究其背后的法律問題。

一、案情介紹與法律問題分析

西安的A公司開發(fā)建設(shè)了某莊園住宅小區(qū)項(xiàng)目。2016年4月，A公司未取得預(yù)售許可證便與購房人李某簽訂了《內(nèi)部認(rèn)購合同》，約定將案涉房屋以內(nèi)部優(yōu)惠價格出售給李某。合同同時約定了認(rèn)購房源的具體單元號、門牌號、房屋面積、房屋價款、付款方式及付款時間以及一系列違約責(zé)任等款項(xiàng)。截至起訴前，該案涉樓盤仍未取得預(yù)售證。

根據(jù)相關(guān)報道，截至本案一審宣判時，該地段房產(chǎn)均價已翻三倍，房屋增值逾三百萬余元。2018年初，A公司起訴至法院，請求確認(rèn)合同無效，理由正是該房屋未取得預(yù)售許可證。

在確定本案合同的效力時，首先要確定其性質(zhì)，即解決《認(rèn)購合同》是預(yù)約還是本約的問題。本協(xié)議與約定的不同之處如下：其一，合同簽訂的時間不同，預(yù)約合同是在本約合同之前簽訂的合同，其民事責(zé)任屬于締約過失責(zé)任，本約合同承擔(dān)的民事責(zé)任就是合同義務(wù)；其二，本約合同一般受實(shí)踐性的約束，主要有交付作為履行的手段,而預(yù)約合同是諾成性合同，在合同成立的過程中著重強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人的意志；其三，簽訂預(yù)約合同的目的通常就是締結(jié)本約合同。根據(jù)《最高法關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條和《商品房銷售管理辦法》第十六條相關(guān)規(guī)定。本案《內(nèi)部認(rèn)購合同》中有著當(dāng)事人個人信息、標(biāo)的房屋的基本情況、房屋價款、付款方式和時間等內(nèi)容的約定，可見其已經(jīng)具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且李某已經(jīng)向A公司繳納全部的購房款，應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定為商品房買賣合同之本約。

二、案涉合同效力之爭

如上文所論述，案涉合同之性質(zhì)已確定為商品房買賣合同的本約，而因合同成立時該房屋尚未建成，故具體而言為商品房預(yù)售合同。在確定合同性質(zhì)的基礎(chǔ)上，對合同的效力問題，現(xiàn)存的判例和學(xué)者的討論可歸結(jié)為兩種觀點(diǎn)。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律規(guī)則判決合同無效，即支持開發(fā)商訴訟請求。這一觀點(diǎn)是根據(jù)最高人民法院《商品房買賣合同司法解釋》第二條的條文規(guī)定，因本案截至起訴前該案涉房屋仍未取得預(yù)售許可證，故而認(rèn)定案涉合同無效。至于購房人損失的利益，可以具體案情中購房人訂立合同時的過錯而具體分配開發(fā)商的賠償責(zé)任。若開發(fā)商向購房人隱瞞其未取得預(yù)售證之事實(shí)，以此欺騙購房人致使其簽訂合同的，因購房人無過錯，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)返還購房款項(xiàng)、持有期間相應(yīng)的利息以及房屋增值價款等合理責(zé)任；若購房人既知開發(fā)商未取得預(yù)售證違法售房，仍然與之簽訂購房合同，應(yīng)認(rèn)定其在締約的過程中亦有過錯，與開發(fā)商依各自過錯大小分別承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。類似的案件，類似案例如北京市密云區(qū)法院（2016）京0118民初3950號案，因開發(fā)商刻意隱瞞其未取得預(yù)售許可證致使購房人與之簽訂合同，在合同被確認(rèn)無效后，法院支持了購房人請求返還購房款項(xiàng)及利息以及房屋增值價款的訴訟請求。

第二種觀點(diǎn)的持有者認(rèn)為，應(yīng)依據(jù)誠實(shí)信用原則駁回開發(fā)商的訴訟請求。這一觀點(diǎn)主要基于“任何人不得從其違法行為中獲利”這一法律諺語的要求，開發(fā)商本身在未取得預(yù)售許可證的前提下違法銷售房屋，如今又因房價上漲而妄圖使用訴訟手段請求確認(rèn)合同無效而以此獲利，法院不應(yīng)予以支持。這一內(nèi)涵主要體現(xiàn)在我國《憲法》第五十一條確立的“禁止權(quán)力濫用原則”、《民法總則》第七條確立的“誠實(shí)信用原則”以及《民事訴訟法》、《合同法》中的各項(xiàng)原則之中。實(shí)踐中，應(yīng)對此類案件，也有不少法院采取了這一裁判思路。類似的案件如石家莊開發(fā)商起訴合同無效案，案情幾乎如出一轍，以原告違背誠實(shí)信用原則，涉嫌濫用訴權(quán)惡意訴訟為由，依據(jù)相關(guān)規(guī)定判處駁回訴訟請求。

可以看出堅(jiān)持《商品房買賣合同司法解釋》確定的法律規(guī)則以支持開發(fā)商，則會作出看似違背了樸素的道德觀的判決；而主張適用法律原則作為裁判依據(jù)，又影響了法律的確定性和可預(yù)測性。接下來將進(jìn)一步分析兩種選擇的優(yōu)劣。

三、本案更應(yīng)判處駁回訴訟請求

首先，前種裁判思路使用的是由司法解釋確立的確切的法律規(guī)則，對比后者使用了法律原則來裁判，在合法性上占據(jù)了顯著的優(yōu)勢。因?yàn)榉稍瓌t要先于法律規(guī)則而適用時，必須符合以下三種條件：首先順序條件，即應(yīng)無法找到可以適用的法律規(guī)則時，才可以適用法律原則；然后是目的條件，即只有在個案正義無法依據(jù)規(guī)則實(shí)現(xiàn)時，才可以選擇法律原則；最后是說理?xiàng)l件，提出適用法律原則的當(dāng)事人必須承擔(dān)說理的責(zé)任。本案中，對于順序條件，司法解釋已經(jīng)確立了明確的法律規(guī)則，不應(yīng)先適用法律原則；對于目的條件，本案中即便適用法律規(guī)則來確認(rèn)合同無效，購房人仍有其他途徑維護(hù)其權(quán)益，故而適用法律規(guī)則裁判并不當(dāng)然造成個案的不正義的結(jié)果；說理?xiàng)l件因目的條件不符而自然不符合。

其次，誠然從法律的邏輯上來講，判決確認(rèn)合同無效并不當(dāng)然的和終局的損害購房人的利益。但裁判并不單是為了維護(hù)法律本身的邏輯自洽而作出的，其擁有著更為重要的社會意義。正如培根所言：“不公平的審判有十多種刑事后果。”本案購房人一方未提出反訴的請求，其合法權(quán)益在本案中無法得到彌補(bǔ)，故而一審裁判嚴(yán)苛的適用法律規(guī)則而做出的裁判結(jié)果，對于不熟悉法理論的普通群眾來講，具有明顯的不合理性：違法售房的開發(fā)商反而得到了“有利”于其的判決，全款購房后房子漲價就可以“反悔”不賣——這是對普羅大眾的樸素道德觀和公平正義感的一次沖擊，也正因如此激發(fā)了開篇所述的一系列的社會討論。

最后，從法的規(guī)范作用的角度來講，前種適用法律規(guī)則的裁判方式，是側(cè)重于指引作用方面的，強(qiáng)調(diào)法的可預(yù)測性和確定性；而后種裁判方式，更側(cè)重于法的教育作用，通過對于違法者不正當(dāng)訴求的嚴(yán)正駁回，體現(xiàn)出其動態(tài)的社會教育效果。故從這個意義上來講，后種裁判思路遠(yuǎn)優(yōu)于前一裁判。

四、結(jié)語

從法律所應(yīng)有的社會作用和其本身的價值來講，每一次判決的做出，不光要符合法律本身的邏輯，更要考慮到其社會影響和社會效果。本案所引發(fā)的討論，不僅為人民群眾上了一堂法治課，更是為廣大法律人上了一堂深刻的思想教育課。