“一城一策”促進(jìn)住房市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展

◎鄒琳華

住房是人類生活的基本需要，追求美好生活是社會(huì)發(fā)展的源動(dòng)力。通過(guò)“一城一策”①促進(jìn)住房市場(chǎng)消費(fèi)平穩(wěn)發(fā)展，有利于實(shí)現(xiàn)居民家庭消費(fèi)升級(jí)和居住條件改善。4月19日，中共中央政治局會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，落實(shí)好“一城一策”“因城施策”“城市政府主體責(zé)任”的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。此舉將進(jìn)一步推動(dòng)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控的差別化、科學(xué)化。

市場(chǎng)總體趨穩(wěn)，結(jié)構(gòu)分化加劇

1.核心城市房?jī)r(jià)漲速略有減緩，二手房成交量繼續(xù)下降

（1）反映全國(guó)24個(gè)核心城市②總體房?jī)r(jià)變動(dòng)的緯房核心指數(shù)顯示，今年5月，該指數(shù)為105.92點(diǎn)，與4月的105.43點(diǎn)相比，核心城市房?jī)r(jià)上漲了0.46%；與1月階段性低谷的102.58點(diǎn)相比，上漲了3.26%，并實(shí)現(xiàn)連續(xù)四個(gè)月上漲；比2018年1月累計(jì)上漲了5.92%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）上漲2.1%，而核心城市房?jī)r(jià)漲速高于物價(jià)漲速，表明現(xiàn)階段核心城市房地產(chǎn)仍具備一定的保值性。

（2）從成交量指數(shù)看，核心城市不僅房?jī)r(jià)漲速略緩，二手住房成交量也在繼續(xù)下降。5月，10大重點(diǎn)城市③二手住房成交量指數(shù)為163.65，比4月下降14%，也略低于2018年同期。二手房成交量的下降表明，與1季度相比，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期有所減退。從量在價(jià)先的一般性規(guī)律看，重點(diǎn)城市短期房?jī)r(jià)上漲的壓力有所減輕。

2.一線城市房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，北京、廣州微降，上海、深圳小漲

（1）從數(shù)據(jù)看，5月一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比平均上漲0.29%，平均漲速比4月收窄0.305個(gè)百分點(diǎn)。北京和廣州房?jī)r(jià)穩(wěn)中微降，均進(jìn)入平穩(wěn)區(qū)間，環(huán)比分別微跌0.19%和0.12%；上海、深圳繼續(xù)小漲，環(huán)比分別上漲0.66%和0.81%，漲速都略高于正常值。

（2）從2018年1月至今的一線城市房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅來(lái)看，漲幅最高的北京為3.95%。該數(shù)值再加上1.8（租金收益率），接近于按揭貸款一般利率水平，這表明2018年以來(lái)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體較平穩(wěn)。

（3）一線城市房?jī)r(jià)的總體平穩(wěn)，與一線城市嚴(yán)厲而持續(xù)的調(diào)控政策有關(guān)。

3.準(zhǔn)一線及二線城市房?jī)r(jià)延續(xù)上漲，少部分城市漲速加快

（1）5月，準(zhǔn)一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比平均上漲1.6%，漲速與4月基本持平。其中，蘇州環(huán)比上漲4.88%，漲速比4月擴(kuò)大1.21個(gè)百分點(diǎn)，居142個(gè)樣本城市漲速首位；杭州環(huán)比上漲1.24%，漲速比4月收窄0.48個(gè)百分點(diǎn)；重慶環(huán)比上漲1.26%，漲速比4月擴(kuò)大0.13個(gè)百分點(diǎn)；天津環(huán)比下跌0.98%，漲速比4月下降1.86個(gè)百分點(diǎn)。熱點(diǎn)城市蘇州的房?jī)r(jià)在上一輪一二線城市的房?jī)r(jià)上漲小周期中，漲速滯后于同為長(zhǎng)三角次中心城市的杭州和南京。但自1月以來(lái)，蘇州房?jī)r(jià)漲速顯著加快，房?jī)r(jià)水平有追趕杭州、南京的態(tài)勢(shì)。

（2）5月，二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比平均上漲0.303%，漲速比4月收窄0.163個(gè)百分點(diǎn)。1月以來(lái)，多數(shù)二線城市房?jī)r(jià)由跌轉(zhuǎn)漲，包括在2018年下半年經(jīng)歷了房?jī)r(jià)驟降的成都、西安、青島和廈門等城市。其中，廈門居首，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.12%；武漢居末，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌1.02%。

（3）準(zhǔn)一線及二線城市與一線城市相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段相對(duì)薄弱，但相較于三四線城市具備更強(qiáng)的住房需求增長(zhǎng)潛力。這導(dǎo)致其房地產(chǎn)市場(chǎng)易漲難跌。而且，一旦房?jī)r(jià)回暖，這兩類城市房?jī)r(jià)上漲的持續(xù)時(shí)間也要長(zhǎng)于其他等級(jí)城市。

4.三四線城市房?jī)r(jià)漲速繼續(xù)下降

（1）5月，三四線城市房?jī)r(jià)環(huán)比平均上漲0.011%，漲速比4月收窄0.052個(gè)百分點(diǎn)。在118個(gè)三四線樣本城市中，63個(gè)城市上漲，比4月減少3個(gè)，上漲城市占比為53%。廊坊（燕郊）房?jī)r(jià)環(huán)比下降2.07%，跌幅比4月擴(kuò)大0.34個(gè)百分點(diǎn)，昭示著2018年12月以來(lái)環(huán)京房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲“小陽(yáng)春”的結(jié)束。

（2）與一二線城市相比，三四線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)能不足，政府的市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段更為有限。部分三四線城市在經(jīng)歷了一波突擊性上漲后，房?jī)r(jià)將因后續(xù)需求不足進(jìn)入下跌階段。

5.經(jīng)連續(xù)下降后，核心城市住房租金略有回漲

反映全國(guó)22個(gè)核心城市住房租金總體變化情況的緯房租金核心指數(shù)顯示（由于數(shù)據(jù)質(zhì)量原因，與前述24個(gè)核心城市相比，剔除了西安、鄭州），核心城市住房租金在經(jīng)歷3月、4月調(diào)整之后，5月略有反彈，核心城市住房租金指數(shù)為104.16，環(huán)比上漲0.19%，同比上漲1.67%。由于畢業(yè)就業(yè)季的到來(lái)，預(yù)計(jì)后續(xù)幾個(gè)月核心城市住房租金有望保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

2018年下半年，受長(zhǎng)租公寓企業(yè)炒作、畢業(yè)季到來(lái)及租房市場(chǎng)清理等因素的疊加影響，部分重點(diǎn)城市租金大漲。但在政府整頓市場(chǎng)秩序等多重因素的綜合作用下，租金逐步回落。預(yù)計(jì)今年的租金上漲將表現(xiàn)得相對(duì)溫和，部分經(jīng)營(yíng)方式相對(duì)激進(jìn)的長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)企業(yè)將面臨較大的經(jīng)營(yíng)壓力。

未來(lái)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與預(yù)期的變化

1.房地產(chǎn)融資適度收緊，助力熱點(diǎn)城市樓市降溫

2018年底以來(lái)，房地產(chǎn)融資條件顯著改善。隨著定向降準(zhǔn)等政策的實(shí)施，資本市場(chǎng)的資金緊張狀況得到緩解，部分城市首套房貸的執(zhí)行利率由上浮10%-15%降至基準(zhǔn)利率水平。隨著今年1季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，住房信貸也有較快增長(zhǎng)。與上半年相比，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)融資將適度收緊，以避免房地產(chǎn)信貸過(guò)度擴(kuò)張，推高房?jī)r(jià)。同時(shí)，也有利于熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫。

2.繼一線城市之后，二線城市嚴(yán)控房?jī)r(jià)將成常態(tài)

一線城市的房地產(chǎn)調(diào)控歷史最長(zhǎng)，調(diào)控機(jī)制相對(duì)完備，調(diào)控手段最為嚴(yán)厲，房?jī)r(jià)波動(dòng)性相對(duì)較小。相比之下，二線城市房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制手段還很不成熟，市場(chǎng)波動(dòng)性較大。但自4月以來(lái)，中央多次強(qiáng)調(diào)和重申要堅(jiān)持“房住不炒”，而且多個(gè)熱點(diǎn)城市因房?jī)r(jià)漲幅較大被住建部預(yù)警提示。抑制住房投機(jī)、穩(wěn)定住房市場(chǎng)作為調(diào)控政策的主線，已經(jīng)非常明確。隨著“一城一策”“因城施策”方略的推進(jìn)，各地方政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的主體責(zé)任得到進(jìn)一步落實(shí)。二線城市將繼一線城市之后，建立更為完備的市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制，嚴(yán)控房?jī)r(jià)或?qū)⒊蔀橐环N常態(tài)。這一方面將穩(wěn)定二線城市乃至全國(guó)房?jī)r(jià)預(yù)期，另一方面將抑制購(gòu)房需求的集中釋放，從而有利于熨平市場(chǎng)短期波動(dòng)。

3.外部不確定性增強(qiáng)，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步分化

貿(mào)易摩擦使世界經(jīng)濟(jì)前景趨于復(fù)雜化，將導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)不確定因素進(jìn)一步增加。由于長(zhǎng)期房?jī)r(jià)變化與預(yù)期收入的變化緊密相關(guān)，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的復(fù)雜化增加了預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)的困難程度。這將抑制房地產(chǎn)投資，使部分潛在購(gòu)房者推遲或取消購(gòu)房計(jì)劃。但我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)主要取決于城鎮(zhèn)化進(jìn)程及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期，外部因素的影響較為有限。

推進(jìn)住房市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的建議

1.穩(wěn)定宏觀貨幣供應(yīng)，加強(qiáng)住房信貸管理

歷史經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)密不可分。從宏觀上看，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，首先需要維持貨幣供應(yīng)量的相對(duì)穩(wěn)定，避免大水漫灌或過(guò)度緊縮。從微觀上看，按揭貸款是達(dá)成房地產(chǎn)交易的重要前提，依據(jù)城市房?jī)r(jià)漲速和針對(duì)是否為首套住房而制定的差別化信貸政策是控制住房投資投機(jī)最為直接有效的政策手段。對(duì)于房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，可以提高二套及以上住房首付比例，升級(jí)二套及以上房貸的認(rèn)定條件，實(shí)現(xiàn)對(duì)住房投資投機(jī)的精準(zhǔn)抑制。同時(shí)，為避免其他信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，還需加強(qiáng)對(duì)各類非房地產(chǎn)信貸的用途管控。

2.推進(jìn)公共服務(wù)均等化，緩解住房長(zhǎng)期供求矛盾

房地產(chǎn)需求與城市公共服務(wù)水平息息相關(guān)。公共服務(wù)在空間分布上的極不均衡，是導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)性短缺的重要原因之一。這種不均衡不僅表現(xiàn)為不同區(qū)域公共服務(wù)水平的巨大差異，也體現(xiàn)在同一區(qū)域內(nèi)部。因此，僅僅擴(kuò)大住宅用地供給，并不能有效緩解住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾。因此，需要優(yōu)化各級(jí)政府的財(cái)權(quán)與事權(quán)劃分，大力推進(jìn)基礎(chǔ)教育、醫(yī)療和公共交通等公共服務(wù)的均等化，平衡住房需求的空間分布，促進(jìn)存量住房資源的有效利用。

3.以“一城一策”為基礎(chǔ)，進(jìn)一步明確地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體責(zé)任

房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有很強(qiáng)的地域性，將城市政府作為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一責(zé)任人符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。建議進(jìn)一步明確各地方政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的主體責(zé)任及上級(jí)政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任。為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)房?jī)r(jià)短期波動(dòng)較大的區(qū)域，還可進(jìn)一步明確穩(wěn)定房?jī)r(jià)的短期數(shù)量目標(biāo)，對(duì)于局部房?jī)r(jià)的異常上漲，應(yīng)及時(shí)預(yù)警。為避免市場(chǎng)出現(xiàn)政策性波動(dòng)，除需要堅(jiān)持政策定力，另一方面還需要加大財(cái)政結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型力度，降低各地對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)收入的依賴度。

4.堅(jiān)持租售并舉，將租房市場(chǎng)穩(wěn)定納入各地政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)目標(biāo)

發(fā)展租房市場(chǎng)是建立完善住房市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。長(zhǎng)期以來(lái)，租房市場(chǎng)被社會(huì)忽視，租房者權(quán)益未能得到很好地保護(hù)。建議將穩(wěn)定租房市場(chǎng)納入各地政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要目標(biāo)中，大力規(guī)范租房市場(chǎng)秩序，打擊中介及各類租房管理機(jī)構(gòu)試圖操控、壟斷市場(chǎng)行為，防范租金的異常上漲。

5.利用新技術(shù)手段強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的事前預(yù)調(diào)與實(shí)時(shí)預(yù)警

與股市等資本市場(chǎng)相比，房地產(chǎn)交易屬于低頻、大額交易，其市場(chǎng)的規(guī)律性、可預(yù)判性相對(duì)較強(qiáng)。建議加強(qiáng)人工智能、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)手段在房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)領(lǐng)域的應(yīng)用，加大對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)輿情及交易量等的監(jiān)測(cè)力度，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)時(shí)預(yù)警。及時(shí)發(fā)現(xiàn)和預(yù)判市場(chǎng)動(dòng)向，實(shí)現(xiàn)事前預(yù)調(diào)，減少事后調(diào)控。

注釋:

①一城一策指由于不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交走勢(shì)、庫(kù)存狀況、房?jī)r(jià)狀況各不相同，各地在落實(shí)調(diào)控政策過(guò)程中，既要通過(guò)地方的長(zhǎng)效機(jī)制試點(diǎn)，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，有序穩(wěn)步推廣，也要在中央“房住不炒”的大邏輯下接受中央的指導(dǎo)和管理。

②24個(gè)核心城市包括上海、北京、深圳、廣州、天津、重慶、蘇州、杭州、武漢、成都、南京、寧波、青島、鄭州、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、廈門、濟(jì)南、西安、沈陽(yáng)、大連、福州、南通、東莞。其中包含一線城市4個(gè)（上海、北京、深圳、廣州），準(zhǔn)一線城市4個(gè)（天津、重慶、蘇州、杭州），二線城市16個(gè)，基本覆蓋了我國(guó)最具經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的城市群體。

③10大重點(diǎn)城市包括：北京、上海、成都、大連、武漢、蘇州、深圳、南京、杭州、重慶。