“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃思考

蔣隆海

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響

在“營(yíng)改增”全面落實(shí)后，房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)管理結(jié)構(gòu)也受到了影響，為了進(jìn)一步提升自身管理水平和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系，就要系統(tǒng)化分析“營(yíng)改增”的社會(huì)價(jià)值和行業(yè)價(jià)值。

（一）機(jī)遇性影響

在房地產(chǎn)企業(yè)全面經(jīng)營(yíng)管理體系內(nèi)，稅務(wù)管理一直是財(cái)務(wù)監(jiān)督管理的重點(diǎn)，因此，“營(yíng)改增”必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)稅收管理結(jié)構(gòu)和運(yùn)行要點(diǎn)產(chǎn)生影響，能有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)壓力的降低，為管控工作的順利開(kāi)展提供保障。

第一，“營(yíng)改增”能一定程度上減少重復(fù)征稅造成的問(wèn)題，因?yàn)樯唐芬约胺?wù)項(xiàng)目的增值額度都是增值稅的計(jì)稅根本，因此，在商品以及服務(wù)項(xiàng)目流轉(zhuǎn)的過(guò)程中增值稅就成為了有效抵扣鏈條，正是借助銷(xiāo)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣處理，才能有效減少重復(fù)征稅產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)[1]。在傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)管理模式中，征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)企業(yè)原材料增值稅進(jìn)項(xiàng)稅不能實(shí)現(xiàn)合理性抵扣，這就使得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)成本壓力直接加注在房地產(chǎn)企業(yè)自身，而房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)程中，上游環(huán)節(jié)征稅的項(xiàng)目成本也會(huì)直接列入營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅體系內(nèi)，這就使得重復(fù)征稅的問(wèn)題非常突出。而在“營(yíng)改增”政策落實(shí)后，行業(yè)的資金鏈條以及抵扣鏈條被完全打通，建立了更加優(yōu)化的管理模式，真正意義上發(fā)揮了結(jié)構(gòu)性減稅的價(jià)值和優(yōu)勢(shì)，緩解了重復(fù)征稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)壓力。

第二，“營(yíng)改增”能有效減少房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)最大的特征就是項(xiàng)目規(guī)模較大且資金投入較高。而在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)原材料購(gòu)買(mǎi)工作中，增值稅不能進(jìn)行抵扣，而在產(chǎn)品銷(xiāo)售時(shí)營(yíng)業(yè)稅在完成確認(rèn)銷(xiāo)售收入后就要進(jìn)行當(dāng)期繳納，資金流被占據(jù)的較為充分，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)行壓力隨之增大。而在落實(shí)“營(yíng)改增”政策后，進(jìn)項(xiàng)稅款當(dāng)期若是不能完全抵扣，可以結(jié)轉(zhuǎn)到下期未完成抵扣處理，這對(duì)于資金流動(dòng)化管理有著重要的意義，促進(jìn)現(xiàn)金流流動(dòng)的同時(shí)也能降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，從而提升企業(yè)資金的實(shí)效性利用率，為企業(yè)管理效率和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化提供了平臺(tái)。

（二）挑戰(zhàn)性影響

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度分析，“營(yíng)改增”是利于行業(yè)可持續(xù)進(jìn)步的重要政策體系，但是，因?yàn)椤盃I(yíng)改增”從2016年開(kāi)始實(shí)施到現(xiàn)在，實(shí)施時(shí)間有限，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于新的稅收環(huán)境還需要適應(yīng)時(shí)間和空間，這就使得一些負(fù)面影響相繼出現(xiàn)[2]。

首先，“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)處理提出了新的要求，尤其是在“營(yíng)改增”運(yùn)行體系內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)處理程序要按照標(biāo)準(zhǔn)化流程和應(yīng)用要點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)的管理和控制，這就使得工作中會(huì)出現(xiàn)無(wú)法及時(shí)報(bào)稅的現(xiàn)象。究其原因，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理人員對(duì)于“營(yíng)改增”政策也在逐漸消化和摸索的狀態(tài)，若是理解方面或者是運(yùn)行方面出現(xiàn)了偏差，必然會(huì)增加稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

其次，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)因?yàn)椤盃I(yíng)改增”的運(yùn)行出現(xiàn)稅負(fù)壓力增大的情況，相較于大型房地產(chǎn)企業(yè)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于新的稅務(wù)環(huán)境適應(yīng)能力要偏弱一些，加之企業(yè)成本抵扣率相對(duì)較低，就會(huì)造成成本無(wú)法完全抵扣的問(wèn)題出現(xiàn)，甚至?xí)斐啥愗?fù)壓力增大的現(xiàn)象。

二、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃措施

在“營(yíng)改增”政策運(yùn)行后，房地產(chǎn)企業(yè)要想建立健全完整的管控方案，全面順應(yīng)國(guó)家政策要求，就要從自身管理工作和財(cái)務(wù)監(jiān)督出發(fā)，落實(shí)更加系統(tǒng)化的稅務(wù)籌劃管理模式，保證稅務(wù)監(jiān)督模式的綜合價(jià)值，從而強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理水平[3]。

（一）落實(shí)稅務(wù)籌劃原則

在“營(yíng)改增”開(kāi)展的過(guò)程中，為了提升稅務(wù)管理水平，要結(jié)合新的稅收環(huán)境落實(shí)完整的管理方案，全面提升籌劃管理調(diào)整機(jī)制的綜合效果，從而保證稅務(wù)籌劃的應(yīng)用價(jià)值。

第一，踐行成本效益原則，在“營(yíng)改增”落實(shí)后，為了順應(yīng)企業(yè)稅務(wù)籌劃需求，就要積極落實(shí)成本效益監(jiān)督體系和控制原則，因?yàn)槎悇?wù)籌劃最根本的目標(biāo)就是降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，因此，確保稅務(wù)籌劃效益高于成本才能促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)。

第二，要踐行合法性原則，稅務(wù)籌劃管理工作要秉持法律法規(guī)要求的內(nèi)容落實(shí)到位，堅(jiān)決避免偷稅漏稅的問(wèn)題，從而提升法律監(jiān)督管理的合理性和安全性。

第三，要踐行整體性管理原則，在房地產(chǎn)企業(yè)踐行“營(yíng)改增”要求落實(shí)稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，要將企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)作為根本管理導(dǎo)向，整合稅務(wù)管理整體性工作要點(diǎn)的同時(shí)，避免因?yàn)榫植慷愗?fù)降低造成整體稅負(fù)的增加，確保合理性調(diào)控相應(yīng)工作的同時(shí)，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)管理水平[4]。

（二）整合稅務(wù)籌劃技巧

為了提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)水平，要明確“營(yíng)改增”的相關(guān)要求，并且在稅務(wù)籌劃工作開(kāi)展的過(guò)程中，充分落實(shí)法律和規(guī)定要求，利用一些技巧提升納稅金額的管理水平。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以將銷(xiāo)售房產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎夥慨a(chǎn)，此時(shí)能避免土地增值稅產(chǎn)生的納稅義務(wù)，并且也能有效實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的管理，這種方式在不減少納稅人收入的基礎(chǔ)上，利用業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變就能降低房地產(chǎn)企業(yè)自身的稅負(fù)壓力，對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言尤為有效。

另外，企業(yè)要秉持法律法規(guī)的基本要求落實(shí)技巧性管理，在合法降低稅收收入的基礎(chǔ)上，縮小稅基，從而提升稅務(wù)籌劃管理的時(shí)效性。

（三）篩選有效路徑

為了進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的管理水平，企業(yè)要結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境以及自身實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀落實(shí)有效的篩選工作，確保能降低整體稅負(fù)，從而維持管理工作的實(shí)際水平。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用代建的方式，在代建過(guò)程中沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，企業(yè)僅僅是進(jìn)行勞務(wù)報(bào)酬的收取，不屬于土地增值稅征稅范圍內(nèi)，這種處理機(jī)制能在降低企業(yè)稅負(fù)的同時(shí)優(yōu)化稅務(wù)籌劃管理效果[5]。

（四）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想從根本上提高經(jīng)營(yíng)管理水平，就要對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管流程予以監(jiān)督和控制，從根本上提高具體工作的監(jiān)督效果。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)制的建設(shè)水平，有效完善企業(yè)管理和稅務(wù)管控的關(guān)系，并且設(shè)立獨(dú)立的稅務(wù)管理部門(mén)，確保稅務(wù)管理工作得以落實(shí)，且能在實(shí)際經(jīng)營(yíng)工作中發(fā)揮其實(shí)際作用，避免稅務(wù)籌劃環(huán)節(jié)管理不力對(duì)整體財(cái)務(wù)監(jiān)督工作產(chǎn)生不良影響。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)要順應(yīng)“營(yíng)改增”的發(fā)展要求，積極落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理機(jī)制，不僅僅要對(duì)內(nèi)部信息進(jìn)行系統(tǒng)化整合匯總，也要對(duì)外部信息予以監(jiān)督分析，從而利用風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別模塊、風(fēng)險(xiǎn)分析模塊以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模塊等進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警監(jiān)督管理，從而針對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素制定有效的控制機(jī)制和管理規(guī)劃，盡量避免風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生嚴(yán)重的制約作用。

第三，在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作開(kāi)展的過(guò)程中，要落實(shí)完整的發(fā)票管理機(jī)制，尤其是“營(yíng)改增”背景下，只有提升發(fā)票的完整性，才能避免增值稅抵扣工作出現(xiàn)異常[6]。

結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在“營(yíng)改增”背景下，企業(yè)要積極整合稅務(wù)統(tǒng)籌管理機(jī)制，踐行管控流程的同時(shí)，完善管控規(guī)劃，發(fā)揮稅務(wù)統(tǒng)籌管理工作的優(yōu)勢(shì)，從而創(chuàng)設(shè)更加和諧化的經(jīng)營(yíng)管理模式，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。