非同村的村民之間簽訂的房屋買賣合同有效嗎？

覃剛

新的《土地管理法》修正案已經(jīng)于2019年8月26日通過，并將自2020年1月1日起施行，屆時，農村集體經(jīng)濟組織將可以自行組織實施集體建設性用地進入市場流通。對農村集體土地用于工商建設的時候，不用再由政府進行征收、把集體所有的土地收歸國有。新法破除了農村集體建設用地入市流通的制度性障礙，但也僅僅只限于將流通的集體土地用于工業(yè)和商業(yè)。宅基地仍然嚴格執(zhí)行一戶一宅的政策，仍然不能進入市場自由流通。由于農村土地歸集體所有，在現(xiàn)實中，同一集體經(jīng)濟組織成員之間，通俗來說就是同一個村的村民之間會有宅基地買賣、互換等現(xiàn)象。而城鎮(zhèn)居民是不可以購買農民宅基地的。那么，不是同一個村的村民之間是不是能自由買賣宅基地呢？他們之間簽訂的房屋買賣合同是否有效呢？我們通過一個案例進行解讀。

1 基本案情

原告包某某與潘某某原系夫妻，后于1996年離婚。原告包某某、潘某某與被告陳某都是浙江省臺州市黃巖區(qū)人，但是不在一個村。2000年4月18日，原告與被告簽訂了《房屋斷賣契》，約定原告將其位于臺州市黃巖區(qū)江北居濱江新村5層的一間樓房賣給被告，被告支付對價148000元。被告在支付了購房款后，取得了房屋，并于當年5月辦理了房產(chǎn)證，且一直居住在這個房屋長達17年。

后該房屋所屬片區(qū)被列為拆遷范圍。2017年9月，原告潘某某以其是房屋的共有權人，包某某在與陳某簽訂向《房屋斷賣契》時其不知情為由向法院起訴，請求確認包某某與陳某之間簽訂的《房屋斷賣契》無效，并要求被告陳某返還房屋。

臺州市黃巖區(qū)人民法院于2017年10月24日公開開庭進行了審理，并追加了包某某作為共同原告，于2018年4月17日第二次公開開庭進行了審理。法院同時還查明，被告陳某的父親已經(jīng)為包括陳某在內的6位家庭成員申請報批了位于黃巖區(qū)的宅基地。

2 法院判決

臺州市黃巖區(qū)人民法院經(jīng)審理，判決潘某某、包某某與陳某簽訂的《房屋斷賣契》無效；由原告潘某某、包某某共同返還被告陳某購房款148000元；在原告返還購房款后一個月內，由被告將房屋騰空交付給原告。

一審判決后，被告不服，提起上訴，經(jīng)臺州市中級人民法院審理后駁回上訴，維持了原判。

3 律師分析

本案中，原告與被告雖然都是臺州市黃巖區(qū)的村民，但并不屬于同一個村。按照《土地管理法》第62條第一款的規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地……”以及第4款“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，以及第63條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設……”?？芍桓娴母赣H已經(jīng)為其申請報批了宅基地，其就不能再擁有第二處宅基地了，在其購買了原告的房屋之后，自然而然就同時擁有了房屋下面的宅基地，也就在事實上擁有了2處宅基地，這與一戶一宅的法律規(guī)定顯然是不符的。進一步根據(jù)《合同法》第52條第1款第5項“違法法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同為無效合同。本案所涉房屋建筑在宅基地之上，與土地不可分離，而宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權取得或變相取得。被告陳某不屬于黃巖區(qū)江北居濱江新村所在地的集體經(jīng)濟組織成員，且在其戶籍所在地黃巖區(qū)已經(jīng)報批了宅基地，故其無權享有黃巖區(qū)江北居濱江新村××幢10號的宅基地使用權，原、被告之間簽訂的《房屋斷賣契》違反了《土地管理法》第62條關于一戶一宅的強制性規(guī)定，因此為無效的合同。

《房屋斷賣契》被宣告為無效的合同之后，該如何處理呢？根據(jù)《合同法》第58條，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”原告應當返還收取的購房款148000元，而被告應當將房屋騰空，返還給原告。買賣發(fā)生后，已經(jīng)過去了17年，房屋已經(jīng)大幅度升值，被告此時將房屋返還給原告，對被告來說也是不公平的，其不可能以當時的購房價款買到同樣地段同樣大小的房子。那么，被告的損失也是顯而易見的。如果被告向原告主張賠償損失，則必須考慮雙方簽訂《房屋斷賣契》時的過錯情況，是一方有過錯還是雙方都有過錯，如果是一方有過錯，那相對簡單，由有過錯的一方向對方承擔損失賠償?shù)呢熑尉托辛恕Ｈ绻p方都有過錯，則要基于公平原則考慮雙方過錯大小，確定一個比例后各自向對方承擔賠償損失的責任。

4 結論與建議

為保障農村村民的居住權利，目前法律以及政策對農村宅基地的轉讓仍然有著嚴格的限制，城鎮(zhèn)居民當然不能購買農村村民的宅基地，即便同是農村村民，如果不在同一個村，不屬于同一集體經(jīng)濟組織的成員，那他們之間的宅基地買賣行為也歸于無效。對于想要到農村購買宅基地的人要想清楚了再行動，不然買的時候覺得劃算，等到時過境遷，房子都大幅漲價了，賣方一反悔，鬧到法庭上，則之前的買賣都不算數(shù)，這個時候對買賣雙方來說都是得不償失的，買方失掉了購買房屋的合適機會，賣方則有可能支付一大筆損失補償費給買家，在當時看起來雙贏的買賣現(xiàn)在可能是雙輸，或者至少有一方是輸家。