房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃研究

李碧霄

摘要：眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要影響因素，同時(shí)與人們的生活也息息相關(guān)。但是與飛速發(fā)展相伴而來的是不斷上漲的房?jī)r(jià)，也給無數(shù)家庭帶來了巨大的負(fù)擔(dān)。特別是2012年到2013年期間，房?jī)r(jià)的飆升速度讓人瞳目結(jié)舌。為此政府也屢次出臺(tái)相關(guān)的政策，來對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，也給房地產(chǎn)的生存帶來了一定程度上的阻礙。雖然如此，房地產(chǎn)行業(yè)的較高利潤(rùn)依然吸引了諸多企業(yè)、個(gè)人投身其中，進(jìn)一步加劇了該行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度。A房地產(chǎn)企業(yè)書香苑住房投資項(xiàng)目進(jìn)行過程中，并沒有在事前對(duì)其經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)進(jìn)行籌劃，導(dǎo)致其應(yīng)繳稅費(fèi)存在很大的籌劃空間。本篇論文以稅務(wù)籌劃相關(guān)理論知識(shí)為基礎(chǔ)，結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營(yíng)稅收特點(diǎn)，分析該項(xiàng)目的涉稅環(huán)節(jié)，提出相關(guān)解決方案節(jié)約稅收成本，通過籌劃前和籌劃后的數(shù)據(jù)比較分析，選出對(duì)企業(yè)最有利的籌劃方案，提高企業(yè)人員稅務(wù)籌劃的意識(shí)，建立一個(gè)合理規(guī)范的工作環(huán)境。

關(guān)鍵詞：稅務(wù)籌劃;房地產(chǎn)企業(yè);案例分析

一、緒論

（1）研究背景

由于當(dāng)前社會(huì)巨大的人口，高額的房?jī)r(jià)，導(dǎo)致住房問題成為大多數(shù)人的關(guān)注熱點(diǎn)。房地產(chǎn)逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要推力，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的極大亮點(diǎn)。然而，通常情況下，房地產(chǎn)行業(yè)所涉金額巨大，涉及稅種多，各個(gè)環(huán)節(jié)需承擔(dān)的稅負(fù)都較大，所涉及稅種有數(shù)十種，并且這些稅費(fèi)占據(jù)了房地產(chǎn)公司利潤(rùn)的50%左右，因此稅務(wù)籌劃帶來的合理避稅則成為企業(yè)的必要舉措。

（2）研究意義

稅務(wù)籌劃是指在合法的基礎(chǔ)上，在企業(yè)發(fā)生各項(xiàng)活動(dòng)之前，合理安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，最終達(dá)到降低稅負(fù)、增加利潤(rùn)的目的。房地產(chǎn)開發(fā)公司在進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃過程中，能夠幫助企業(yè)減少資金流出，提高凈利潤(rùn)，并且將資金的利用率達(dá)到最大化。合理的稅務(wù)籌劃，能夠在不觸犯法律的前提下，適當(dāng)降低公司的稅收成本，從而減少現(xiàn)金流支出，增加公司利潤(rùn)，為其帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益。結(jié)合A房地產(chǎn)公司目前的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)其進(jìn)行有針對(duì)性的稅務(wù)籌劃，可以為A房地產(chǎn)后期項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)提供寶貴的借鑒。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃相關(guān)理論

（1）稅務(wù)籌劃相關(guān)概念

稅務(wù)籌劃是說在現(xiàn)行法律法規(guī)下，對(duì)公司企業(yè)的一些經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)進(jìn)行事前籌劃，達(dá)到公司承擔(dān)稅負(fù)最低，財(cái)務(wù)利益實(shí)現(xiàn)最大化的目的。稅務(wù)籌劃必須同時(shí)從多視角研究，才能全面客觀地反映稅務(wù)籌劃的理論基礎(chǔ)。進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目的就是想通過降低稅負(fù)，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化。在企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)中，根據(jù)企業(yè)實(shí)際要求和從業(yè)人員的能力，可以將其進(jìn)一步分為三個(gè)層次。第一個(gè)層次是能夠在不違法的情況下正確進(jìn)行稅務(wù)籌劃，依法、按時(shí)繳納稅費(fèi);第二個(gè)層次要求通過稅務(wù)籌劃，減少稅負(fù)，降低企業(yè)成本，同時(shí)能夠創(chuàng)造資金的時(shí)間價(jià)值。第三個(gè)層次是實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化。在對(duì)公司的稅負(fù)進(jìn)行籌劃時(shí)，應(yīng)該穩(wěn)步進(jìn)行，一步一步達(dá)到最終目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

（2）房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的特點(diǎn)

房地產(chǎn)是個(gè)業(yè)務(wù)綜合性很強(qiáng)的行業(yè)，因此其稅收也及其復(fù)雜，也間接導(dǎo)致了該行業(yè)的稅務(wù)籌劃活動(dòng)具有其獨(dú)特性。房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃首要考慮的因素就是地方政府的相關(guān)政策，以國(guó)家法制法規(guī)為主線，輔助考慮地方法規(guī)。其次，房地產(chǎn)具有較長(zhǎng)的周期性，最大化的利用企業(yè)資金的時(shí)間價(jià)值優(yōu)勢(shì)是稅務(wù)籌劃的一個(gè)手段。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)所需資金通常需要靠第三方投資或貸款，因此要將地方資金來源廣這一特性作為考量的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

三、A房地產(chǎn)公司涉稅事項(xiàng)處理現(xiàn)狀

A房地產(chǎn)公司于2011年開始開發(fā)住房投資項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于湖南省武岡市，緊鄰市重點(diǎn)中學(xué)一中，小區(qū)共建設(shè)11棟，于2015年完工，目前尚未全部銷售完畢。

（1）A房地產(chǎn)公司涉稅事項(xiàng)處理現(xiàn)狀

1.籌資環(huán)節(jié)涉稅事項(xiàng)處理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，通常會(huì)從第三方籌集資金，A房地產(chǎn)開發(fā)公司由于其借款利息被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為未取得合法憑據(jù)，因而不能扣除?？偣矊?dǎo)致企業(yè)200萬元的利息費(fèi)用不能稅前扣除，需調(diào)增應(yīng)納稅所得額200萬元。

2.開發(fā)環(huán)節(jié)涉稅事項(xiàng)處理現(xiàn)狀

A房地產(chǎn)公司與星海建筑公司簽訂建筑合同后，向有關(guān)部門繳納了以3000萬元為稅基，0.03%為稅率的印花稅。然而在此后的經(jīng)營(yíng)過程中，雙方經(jīng)過協(xié)商對(duì)建筑進(jìn)行了改動(dòng)，建筑金額降為2500萬元，其實(shí)際多繳納印花稅1500元。A房地產(chǎn)公司在開發(fā)過程中，被稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)用于日王兌扣除的發(fā)票不符合扣除標(biāo)準(zhǔn)，因此調(diào)減其可扣除成本2300萬元，導(dǎo)致其應(yīng)納稅額增加，稅收負(fù)擔(dān)加重。

3.銷售環(huán)節(jié)涉稅事項(xiàng)處理現(xiàn)狀

由于房地產(chǎn)的自身特點(diǎn)，其銷售收入金額通常也較大，因此要通過多方面因素，制定合理有效的稅務(wù)籌劃方案，幫助企業(yè)減少稅負(fù)。第一，A房地產(chǎn)公司可以考慮制定有效的房屋銷售定價(jià)方案，把銷售價(jià)格確定在可以給企業(yè)帶來最大經(jīng)濟(jì)效益的范圍內(nèi)，達(dá)到刁鼓圣稅負(fù)的目的。第二，隨著購(gòu)房者選擇的增多，A房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)壓力也逐漸增大。A公司應(yīng)設(shè)計(jì)有針對(duì)性的促銷方案，那么也能在一定范圍內(nèi)幫助企業(yè)減輕稅負(fù)。

（2）A房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃存在的問題

第一，A房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃的重視程度很低，其主要經(jīng)營(yíng)人員沒有相關(guān)意識(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)人員也沒有相關(guān)要求。如果財(cái)務(wù)人員制定不合理的稅務(wù)籌劃方案，反而會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失，造成負(fù)面影響。

第二，稅法中規(guī)定，在扣除所得稅額時(shí)，應(yīng)提供合法憑證、發(fā)票。但是A房地產(chǎn)企業(yè)在這方面具有極大的漏洞，各環(huán)節(jié)審核不規(guī)范，導(dǎo)致部分可扣除事項(xiàng)無法依據(jù)扣減，加重了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，減少了企業(yè)利潤(rùn)。

第三，企業(yè)對(duì)各個(gè)稅種的國(guó)家收稅法規(guī)、優(yōu)惠政策不夠熟悉，無法達(dá)到稅務(wù)籌劃的效果，甚至有可能觸犯稅收法律法規(guī)，造成負(fù)面影響。

四、A房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃方案設(shè)計(jì)

（1）稅務(wù)籌劃前期的準(zhǔn)備措施

由于A房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境并不健康，因此，應(yīng)為企業(yè)稅務(wù)籌劃的制定與實(shí)施提供一個(gè)良好的內(nèi)部環(huán)境。首先，提高企業(yè)管理者的籌劃意識(shí)，并合理設(shè)置崗位，聘用優(yōu)秀的財(cái)務(wù)人員，幫助企業(yè)梳理稅務(wù)情況，根據(jù)企業(yè)企業(yè)實(shí)際情況與當(dāng)?shù)卣咧贫戎贫ê侠淼亩悇?wù)籌劃方案。其次，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中各環(huán)節(jié)的流程，并且建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制和納稅自查制度。最后，關(guān)注政策并且及時(shí)完善稅務(wù)籌劃方案。

（2）籌劃方案設(shè)計(jì)

1.籌資環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃方案設(shè)日

考慮到A房地產(chǎn)公司的借款能力、內(nèi)部積累資金能力弱、外部吸取資金范圍窄等原因，因此認(rèn)為A房地產(chǎn)公司在進(jìn)行籌資，需要以銀行借款利息據(jù)實(shí)扣除。同時(shí)，企業(yè)可以通過租賃固定資產(chǎn)的方式達(dá)到融資目的。租賃過程中，企業(yè)需支付金額較少，能夠更大限度的利用資金的時(shí)間價(jià)值。同時(shí)，融資方式租人的固定資產(chǎn)的折舊金額，可以作為企業(yè)所得稅的可扣除項(xiàng)目，租金利息也可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用在悅前扣除，最終達(dá)到稅務(wù)籌劃的目的。

2.開發(fā)環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃方案設(shè)計(jì)

由于印花稅的稅率較低，因此在很多企業(yè)中不被重視，但是長(zhǎng)期積累下去，企業(yè)將會(huì)有一筆不小的稅費(fèi)，不利于企業(yè)長(zhǎng)期的發(fā)展。有兩種籌劃方案可以采用，第一種是利用模糊金額進(jìn)行籌劃。企業(yè)預(yù)估金額確實(shí)難以估計(jì)，則采用暫按定額5元貼花，項(xiàng)目結(jié)算以后補(bǔ)繳印花稅。第二種方法是保守金額進(jìn)行籌劃。企業(yè)在簽訂合約時(shí)，按照保守金額簽約，在最終結(jié)算后，補(bǔ)繳實(shí)際增加的稅額。

3.銷售環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃方案設(shè)計(jì)

由前文分析可知，該企業(yè)將開發(fā)項(xiàng)目分為兩類，普通住宅利用了土地增值稅的免稅規(guī)則，但是非普通住宅沒有進(jìn)行相關(guān)籌劃。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)該利用累進(jìn)稅率的臨界點(diǎn)用以減輕稅負(fù)，用以達(dá)到稅務(wù)籌劃的目的。

（3）A房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃總體評(píng)價(jià)

本篇論文以A房地產(chǎn)為案例，探究其有效的稅務(wù)籌劃方式，針對(duì)經(jīng)營(yíng)過程中的幾個(gè)環(huán)節(jié)，提出了相應(yīng)的分析與籌劃方法。綜合前文，對(duì)于該企業(yè)的稅務(wù)籌劃，首先必須遵循國(guó)家法律法規(guī)，關(guān)注國(guó)家相應(yīng)政策，有法可依，充分熟悉并能與企業(yè)實(shí)際相結(jié)合進(jìn)而企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)。其次，規(guī)范化管理，做到有據(jù)可查。詳細(xì)分析方法已在上文中扔主，綜合可知，合理的稅務(wù)籌劃方案可以為企業(yè)節(jié)省稅收成本，增加企業(yè)收益。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)期性，并且資金回籠較為漫長(zhǎng)的行業(yè)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行稅法政策，房地產(chǎn)需要向國(guó)家繳納的稅收成本占其收入很大比例，屬于承擔(dān)稅負(fù)較重的行業(yè)，若能在遵循法律的前提下，節(jié)省稅收成本，可幫助企業(yè)增加相當(dāng)大數(shù)額的收益。

論文以A房地產(chǎn)公司住房開發(fā)項(xiàng)目為例，將項(xiàng)目分為籌資環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)三個(gè)流程，具體分析各流程的涉稅事項(xiàng)處理現(xiàn)狀。通過對(duì)項(xiàng)目涉稅事項(xiàng)處理現(xiàn)狀的分析，找出A房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃的切入點(diǎn)，通過籌劃前和籌劃后的對(duì)比，為A房地產(chǎn)公司提出能降低企業(yè)稅負(fù)的籌劃方法，達(dá)到利潤(rùn)增加的目的。

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