長租公寓還有沒有下半場？

饒賢君

長租公寓頻繁“爆雷”，引起業(yè)內(nèi)人士大討論。

接二連三的長租公寓品牌資金鏈斷裂、大型房企相繼宣布業(yè)務(wù)“割裂”、一例又一例“失蹤”或作假的空氣質(zhì)量報(bào)告……整個(gè)行業(yè)似乎突然從炙手可熱的風(fēng)口跌落到了危如累卵的深淵，資本、企業(yè)、市場開啟了靈魂拷問——國內(nèi)長租公寓的商業(yè)模式還有價(jià)值嗎？

如果說大房企們能夠及時(shí)踩下剎車以避免傷筋動(dòng)骨，擺在創(chuàng)業(yè)型長租公寓品牌面前的路卻寥寥無幾，大中小型的玩家們在迷茫中探索出路，資本們在冷卻的情緒中挖掘藍(lán)海，行業(yè)在掙扎與自省中尋找走進(jìn)“下半場”的契機(jī)。

“不如去養(yǎng)豬”

“去年底的時(shí)候，有人找我，說想要做長租公寓，我問他打算多久回本，他說三五年，我又問他，你是不是手里有現(xiàn)成的地，他說沒有，我就告訴他，‘兄弟，這個(gè)行業(yè)你做不了，不如去養(yǎng)豬。”自從在徐州開了一個(gè)長租公寓品牌，楊宏鑫被朋友們稱作“楊闊老”，意指他是闊氣的大老板。

盡管在面子上并不排斥這樣的稱呼，但楊宏鑫心里有些別扭，“朋友覺得，我店都開了三家，外面還有幾百套房子拿出來租，可以算是個(gè)老板了，其實(shí)是賺是虧我心里有數(shù)，要不是我有家店買的早，還有家店用的是家里的地，估計(jì)現(xiàn)在也得上新聞（暴雷）了?！?/p>

2009年，楊宏鑫利用家里一直空著的宅基地，開了自己的第一家店“友住”，彼時(shí)還沒有長租公寓的概念，楊宏鑫將幾個(gè)房間長租給了汽修廠里的同事，另外十幾個(gè)房間則作為旅館客房對外出租，由于接近高速入口，客房單價(jià)也低，每日都有相熟的長途司機(jī)前來住宿，客房供不應(yīng)求，于是，楊宏鑫在2011年買下了旁邊的一棟樓，開了第一家分店。

到了2016年，長租公寓的概念開始逐漸成熟，楊宏鑫偶然從一位長途司機(jī)的口中聽說了一線城市的公寓，決定大干一把，參考網(wǎng)上的公寓和酒店圖片，他把原本的兩棟樓進(jìn)行了徹底的翻修，效果出乎意料的好，周邊一些工廠的年輕人在房子裝修完半個(gè)月的時(shí)間里就把所有房源租走了。

這使得楊宏鑫的信心急劇膨脹，他用最早的兩棟公寓樓做抵押，通過銀行貸款等方式拿到了五百多萬啟動(dòng)資金，押上了自己數(shù)年的積蓄，陸續(xù)在周邊拿下了一棟老樓以及上百套普通出租房源，并進(jìn)行了一番整修。周邊工廠旺盛的租賃需求讓這些房源又一次被快速租完，“每個(gè)月看著賬戶里數(shù)字在那兒跳，別提多高興了”。

然而，楊宏鑫還沒高興半年就遭到了當(dāng)頭一棒。

周邊的房產(chǎn)中介、小老板甚至居民都發(fā)現(xiàn)了租賃的商機(jī)，大批自建公寓如雨后春筍般冒出，“對面的兩棟平房，幾個(gè)月時(shí)間就搞成了自建公寓樓，房產(chǎn)中介就開始漲價(jià)收房源，之前簽合同的房東一看也都要漲價(jià)，關(guān)鍵是房東要漲價(jià)我對租戶還不能漲價(jià)，一漲價(jià)他們就去租別人的了，弄得我焦頭爛額?！?/p>

整個(gè)2018年，楊宏鑫自己算了算賬，除了兩棟原本的公寓樓收益穩(wěn)定，新改的公寓樓以及翻修的上百套普通房源凈利潤總共才10余萬元，如果要收回買樓、裝修的成本，至少需要30年，而且未來必須保持95%以上的總體出租率。

2019年，楊宏鑫開始頻繁地參加長租公寓品牌聚會(huì)，抱著取經(jīng)的想法與同業(yè)溝通，他發(fā)現(xiàn)，越來越多的中小型品牌正萌生退意，而那些遍布全國的大品牌也并不“闊綽”，只想輸出管理模式，并不打算出手并購，“說白了，就是他們幫忙管理，收加盟費(fèi)，旱澇保收，所謂的從管理中要效益，就是把成本摳死，但不賺錢還是不賺錢，再怎么摳也摳不出幾兩肉來。”

目前，楊宏鑫正計(jì)劃把新改的公寓以及外面的房源打包脫手，原本的兩棟公寓樓“如果價(jià)格合適也打算賣掉”，但令他啼笑皆非的是，當(dāng)他找到周邊一些較大的公寓品牌老板時(shí)，僅有一家表示可以考慮，更多的人反問他，是否愿意低價(jià)接手他們的資產(chǎn)。

楊宏鑫說：“就跟股市一樣，大家看到在漲就沖進(jìn)來了，進(jìn)來一看，這不是什么潛力股啊，市盈率都是負(fù)的，每年都可能是虧錢的，然后就都想跑了?！?h3>長租不“長”

楊宏鑫的“創(chuàng)業(yè)史”或許并不精彩，但卻是長租公寓行業(yè)的一個(gè)縮影。

2009年，魔方公寓的南京戴家崗店開業(yè)，這是目前知名連鎖集中式公寓品牌中已知的首家門店，其后，you+、微領(lǐng)地、青年匯等自主創(chuàng)業(yè)型長租公寓品牌逐漸涌現(xiàn)。2013年開始，華平資本、順為資本等明星資本入場使長租公寓行業(yè)進(jìn)入了更大視野。

一家大型房企的長租公寓板塊創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)成員表示，2015年是長租公寓行業(yè)的重要年份，租售并舉的概念在一些城市的政府會(huì)議上被提出，并被提交到了決策高層，政策的風(fēng)口初步凝聚。也正是在2015年，萬科成立了泊寓，2016年龍湖成立了冠寓，大型房企入局長租公寓的序幕拉開。

2017年成為長租公寓的“新時(shí)代”，租購并舉正式在十九大報(bào)告中被提出，各地方政府隨后針對租賃市場密集發(fā)布了大量鼓勵(lì)政策，長租公寓行業(yè)成為風(fēng)口，魔方公寓副總裁金喆當(dāng)時(shí)感嘆，“以前上銀行說我們是租賃機(jī)構(gòu)，要融資，沒人愿意理我們，現(xiàn)在銀行排著隊(duì)上門來?！?/p>

政策風(fēng)口下，資本、玩家瘋狂涌入，類REITs破冰，長租公寓規(guī)模如吹氣球般膨脹。例如，分散式的蛋殼從2017年到2018年3月，房源數(shù)量從7000套增長到了40000套，集中式的萬科泊寓房源則從1萬余間增長到了超十萬間。

令人瞠目的規(guī)模競賽為野蠻增長的行業(yè)埋下了諸多隱患。

以分散式長租公寓為例，房租的上漲是最直接的結(jié)果。相關(guān)資料顯示，在各大長租公寓品牌爭搶激烈的北京，全年普通租賃月租金環(huán)比上漲幅度達(dá)到19.7%，達(dá)到5251元/套，以年計(jì)算，平均每套房多交房租超過一萬元。

而為了給房源爭奪準(zhǔn)備彈藥，以租金貸為代表的“金融創(chuàng)新”應(yīng)運(yùn)而生，一位資深業(yè)內(nèi)人士對記者表示：“租金貸就是2017年普及的，其實(shí)最早做租金貸的就是蛋殼、自如這些分散式巨頭，因?yàn)樾枰杆贁U(kuò)大規(guī)模，所以在競爭激烈的時(shí)候，甚至?xí)I(yè)務(wù)員提出硬性的考核，導(dǎo)致了租金貸在操作中逐漸變形，出現(xiàn)大量的違法違規(guī)操作?！?/p>