房地產(chǎn)還有“金九銀十”嗎？

李永華

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》首席攝影記者 肖翊 攝

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站發(fā)布2019年9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬解讀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)表示，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅微升，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅基本持平。

具體數(shù)據(jù)顯示：9月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲4.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲0.1%，上月為下降0.2%。二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲9.3%和4.7%，漲幅比上月分別回落0.6和0.8個(gè)百分點(diǎn)。三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲8.4%和5.0%，漲幅比上月分別回落0.6和0.8個(gè)百分點(diǎn)。

一二三線(xiàn)城市表情各異，各房企“有人歡喜有人憂(yōu)”。9月24日，萬(wàn)科董事局主席郁亮說(shuō)，“金九”成色不足，“銀十”不一定有。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和市場(chǎng)種種跡象表明：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)大分化格局，地產(chǎn)調(diào)控的方式從此前主要管住需求端，延伸至嚴(yán)控融資端，市場(chǎng)的水龍頭正在擰緊，市場(chǎng)整體正朝著“房住不炒”的總定位回歸。

嚴(yán)控融資端，“對(duì)房地產(chǎn)的貸款從來(lái)沒(méi)有這么緊”

政策調(diào)控是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵變量?！胺孔〔怀础钡亩ㄎ恢?，各地因城施策，從限購(gòu)、限地價(jià)、限售價(jià)到限企業(yè)購(gòu)房，乃至嚴(yán)格限定精裝修房屋所用材料的價(jià)格與品牌，每個(gè)城市的政策均有所不同，管控的細(xì)化程度也不一樣，但均是“嚴(yán)”字當(dāng)頭。

7月30日，中央政治局會(huì)議重申“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

相對(duì)于此前的調(diào)控政策，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策最大的不同應(yīng)該是對(duì)地產(chǎn)融資的全面收緊。

今年6月的陸家嘴論壇上，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清指出，房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問(wèn)題更趨嚴(yán)重。

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說(shuō)，盡管降息降準(zhǔn)，總體上增加流動(dòng)性，但是關(guān)閉了向房地產(chǎn)大量輸送資金的渠道，是為了防止進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)增長(zhǎng)以及形成新的泡沫。

建設(shè)銀行廣州某支行行長(zhǎng)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，今年，銀行對(duì)各實(shí)體企業(yè)，特別是中小企業(yè)的信貸支持力度非常大，很寬松;但是，“對(duì)房地產(chǎn)的貸款從來(lái)沒(méi)有這么緊”。

冷暖自知。8月22日，富力地產(chǎn)半年度業(yè)績(jī)會(huì)上，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉直言，“短時(shí)間內(nèi)融資條件較緊，信貸環(huán)境趨緊”。同一天，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌談及融資形勢(shì)時(shí)表示，“中央的控制會(huì)更嚴(yán)更快，這次融資收緊是史無(wú)前例的”。

10月8日，房貸新規(guī)開(kāi)始執(zhí)行，意味著房地產(chǎn)定向加息

個(gè)人房貸同樣收緊。

根據(jù)央行新規(guī)，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。

9月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為4.20%，5年期以上LPR為4.85%。相對(duì)于8月20日第一次公布LPR，1年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR保持不變。眾所周知，房貸基本上都在5年以上。

顧云昌認(rèn)為，其他貸款利率在下降，房地產(chǎn)貸款利率不變，說(shuō)明房地產(chǎn)利率打折的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，“這樣的情況下，我有另外一句話(huà)講，房地產(chǎn)利率不打折，利息不打折，那么開(kāi)發(fā)商的房?jī)r(jià)要打折。”

數(shù)據(jù)印證著他的觀點(diǎn)。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月數(shù)據(jù)來(lái)看，統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅整體回落，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量進(jìn)一步縮減至53個(gè)，整體價(jià)格平穩(wěn)。

“金九銀十”真的沒(méi)了嗎？

市場(chǎng)壓力在增大，而每年的9、10月份是全國(guó)各大房企沖刺全年業(yè)績(jī)的關(guān)鍵時(shí)刻，業(yè)內(nèi)稱(chēng)之為“金九銀十”，如果這兩個(gè)月的成色不足，不僅影響當(dāng)年的全年業(yè)績(jī)表現(xiàn)，也影響各企業(yè)制定第二年經(jīng)營(yíng)策略。

今年的“金九銀十”到底怎樣？

在房地產(chǎn)龍頭企業(yè)中，萬(wàn)科從來(lái)都是謹(jǐn)慎派。說(shuō)起9月份的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，郁亮在萬(wàn)科2019年度媒體大會(huì)上講了一個(gè)小細(xì)節(jié)，凸顯出市場(chǎng)的變化。萬(wàn)科各城市公司每天晚上10點(diǎn)之前都要將當(dāng)天的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)上報(bào)至總部。市場(chǎng)形勢(shì)好的時(shí)候，郁亮并不急于當(dāng)晚看數(shù)據(jù)。可現(xiàn)在不一樣，“我現(xiàn)在每天晚上10點(diǎn)看當(dāng)天銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，每天都盯著這件事。老總要報(bào)告今天賣(mài)得怎么樣，回款多少?！庇袅琳f(shuō)。

顧云昌接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說(shuō)，全國(guó)房地產(chǎn)的交易量上半年每個(gè)月都是同比下降的，交易的面積從年初一直到現(xiàn)在每個(gè)月都下降。

各大房企全力沖刺“金九銀十”。

中國(guó)恒大公布9月銷(xiāo)售額超831億元，刷新單月銷(xiāo)售金額歷史紀(jì)錄。新城控股在長(zhǎng)沙的一個(gè)樓盤(pán)國(guó)慶期間直降17萬(wàn)元，優(yōu)惠后總價(jià)138萬(wàn)元。

克而瑞地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，9月在推案量上升、促銷(xiāo)力度加大的推動(dòng)下，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)較7、8兩月提升明顯，單月權(quán)益銷(xiāo)售金額環(huán)比增長(zhǎng)23.9%，增幅較去年同期提升近11個(gè)百分點(diǎn)。

這樣的成績(jī)并不壞。不過(guò)，顧云昌認(rèn)為，從全年來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)仍在調(diào)整，“大概持續(xù)到什么時(shí)間結(jié)束？恐怕今年都是在下行當(dāng)中，明年看情況?！?h3>房企謹(jǐn)慎拿地，土地成交面積下降但出讓金增長(zhǎng)

孫宏斌在融創(chuàng)中國(guó)的半年度業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng)，整體土地市場(chǎng)處于下行通道，最低點(diǎn)預(yù)計(jì)是在年底或者明年。

“這兩個(gè)月，土地底價(jià)成交很正常，流拍的情況也很多?！焙弦患议_(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，株洲一地塊連續(xù)流拍，價(jià)格一次比一次低。

今年以來(lái)，土地市場(chǎng)持續(xù)降溫。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，8月份，百?gòu)?qiáng)房企新增貨值1.1萬(wàn)億元，而9月該數(shù)據(jù)僅7000億元，減少4000億元。

中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)9月有58宗土地成交總價(jià)超10億元，其中有25宗地塊以底價(jià)成交。

9月30日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2019年9月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》顯示，9月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為16.9%，相比8月下降2.4個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月下降。9月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積4441.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.3%，同比下降12.5%。

值得注意的是，雖然成交面積價(jià)格下降，土地拍賣(mài)溢價(jià)率下滑，但土地出讓金收入?yún)s出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。上海易居數(shù)據(jù)稱(chēng)，2019年1—9月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入20447.4億元，同比增加17.2%。9月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為2509.3億元，環(huán)比增長(zhǎng)29.8%，同比增長(zhǎng)42.1%。

責(zé)編：張偉 zhangwei@ceweekly.cn

編審：郭芳

美編：孟凡婷