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    數(shù)據(jù)分析我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

    2019-10-30 09:02
    關(guān)鍵詞:養(yǎng)老地產(chǎn)紅利老齡化

    摘要:如果說(shuō)人口作為勞動(dòng)力的紅利在逐漸消失,那么隨著我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì),養(yǎng)老市場(chǎng)的紅利遠(yuǎn)未達(dá)到臨界值。數(shù)據(jù)顯示,這個(gè)億萬(wàn)元的市場(chǎng)正吸引越來(lái)越多來(lái)自房地產(chǎn)、保險(xiǎn)、醫(yī)藥等不同領(lǐng)域的市場(chǎng)參與者,但它們距離成為種子選手還有不小的差距。

    關(guān)鍵詞:養(yǎng)老地產(chǎn);紅利;老齡化

    中圖分類號(hào):F299.27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

    文章編號(hào):1001-9138-(2019)10-0010-12 收稿日期:2019-09-21

    1養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入黃金期

    根據(jù)全國(guó)老齡辦最新統(tǒng)計(jì),2017年我國(guó)新增老年人口首次超過(guò)1000萬(wàn),60歲以上老年人口達(dá)2.4億,占總?cè)丝诒戎剡_(dá)17.3%。到2020年,全國(guó)60歲以上老年人口將增加到2.55億左右,占總?cè)丝诒戎靥嵘?7.8%左右。而預(yù)計(jì)到本世紀(jì)中葉中國(guó)將進(jìn)入深度老齡化階段,老年人口將達(dá)到4.8億左右。中國(guó)老年人口增加速度之快將是同期全球老人人口增加平均速度的2倍多,屬于老齡化速度最快的國(guó)家之一。

    中國(guó)人口的老齡化也給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了“黃金機(jī)遇”,尤其是社會(huì)資本在健康領(lǐng)域投資熱潮的興起,地產(chǎn)、保險(xiǎn)等資本不斷進(jìn)入健康養(yǎng)老、老年地產(chǎn)、養(yǎng)老養(yǎng)生、養(yǎng)老旅游等跨界融合的行業(yè),養(yǎng)老服務(wù)業(yè)被催生成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),受到社會(huì)資本的熱捧。

    根據(jù)《中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)白皮書(shū)》顯示,預(yù)計(jì)2020年我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)空間將達(dá)到7.7萬(wàn)億元,2030年將進(jìn)一步擴(kuò)張,達(dá)到22.3萬(wàn)億元,見(jiàn)圖1。

    2養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)者及開(kāi)發(fā)模式

    從進(jìn)人養(yǎng)老地產(chǎn)的資本背景來(lái)看,養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者可分為三類:第一類是實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的大牌開(kāi)發(fā)企業(yè),如萬(wàn)科、保利、復(fù)星、綠地、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、綠城、上實(shí)等;第二類是手握長(zhǎng)期低成本資金的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu),如泰康人壽、生命人壽、新華保險(xiǎn)、國(guó)壽、太保、合眾等;第三類是尋求產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張及挖掘新利潤(rùn)點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)資本,以和諧基金、紅杉資本、云鋒基金為代表。

    同時(shí),在開(kāi)發(fā)模式上,注重與醫(yī)療機(jī)構(gòu)或護(hù)理機(jī)構(gòu)聯(lián)合服務(wù)輸出。自建開(kāi)發(fā)如萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)、綠城烏鎮(zhèn)雅園、保利西塘越項(xiàng)目;通過(guò)資產(chǎn)收購(gòu)改造開(kāi)發(fā),如上海申養(yǎng)(上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海萬(wàn)科、上海中醫(yī)藥大學(xué)聯(lián)合成立)改造的長(zhǎng)者公寓。

    在商業(yè)模式上,形成了以泰康之家全齡社區(qū)照護(hù)的會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)模式,以萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)為代表的租售型高端活力老人養(yǎng)老社區(qū)模式,以金陵天泉湖為代表,打通旅游、度假、醫(yī)療服務(wù)、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的養(yǎng)老生態(tài)社區(qū)模式,以綠城烏鎮(zhèn)雅園為代表,提供醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、老年大學(xué),針對(duì)高端活力老人為主的綜合養(yǎng)老社區(qū)模式,見(jiàn)圖2。

    3養(yǎng)老地產(chǎn)所遇到困境

    3.1盈利困局

    養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利困局體現(xiàn)在多個(gè)領(lǐng)域,其一是由養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報(bào)期較長(zhǎng)引發(fā),目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)主要以公辦養(yǎng)老院為主,以民辦養(yǎng)老院為輔,民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期資金投入量大,對(duì)類似機(jī)構(gòu)是不小的壓力。其二是由中國(guó)國(guó)情所決定,因國(guó)內(nèi)老人跟隨子女在家養(yǎng)老的觀念深入人心,在一定程度上限制了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模的發(fā)展。其三是養(yǎng)老地產(chǎn)層曾作為風(fēng)口,出現(xiàn)了一定的投資熱;也出現(xiàn)了部分地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)過(guò)熱,競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈的現(xiàn)象;進(jìn)一步帶來(lái)了養(yǎng)老地產(chǎn)空置率較高的問(wèn)題,見(jiàn)圖3。

    3.2運(yùn)營(yíng)尚待突破

    養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)困局體現(xiàn)在多個(gè)領(lǐng)域,其一是人才匱乏,養(yǎng)老服務(wù)不僅是衣食住行的需要,還包括就醫(yī)養(yǎng)護(hù)、精神心理等,而市場(chǎng)上的確出現(xiàn)專業(yè)養(yǎng)老人才、護(hù)理人才、營(yíng)養(yǎng)人才的缺失;其二是標(biāo)準(zhǔn)的缺失,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)該分級(jí),不同體量、類別的養(yǎng)老項(xiàng)目應(yīng)該有相對(duì)應(yīng)的級(jí)別要求。我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等級(jí)劃分與評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》目前還在起草當(dāng)中,中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展最終是要建立適合國(guó)情發(fā)展的生態(tài)圈。

    4未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

    4.1發(fā)展趨勢(shì)上,長(zhǎng)期看前景樂(lè)觀,短期內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇

    從長(zhǎng)期來(lái)看,因我國(guó)人口老齡化加速,中國(guó)老年人口規(guī)模將持續(xù)上升,從源頭上增加了養(yǎng)老地產(chǎn)的受眾;其次,中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展,人均可消費(fèi)能力提升,老年人口自身收入來(lái)源以及收入能力得到拓展,未來(lái)老年人口市場(chǎng)化傾向提升,這同樣會(huì)促使長(zhǎng)期內(nèi)我國(guó)高端養(yǎng)老地產(chǎn)有效需求急速增加。

    從短期看,我國(guó)高端養(yǎng)老地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)加劇,表現(xiàn)為投資與參與主體的快速增加,在當(dāng)前政策背景以及房地產(chǎn)等不同行業(yè)告別早期傳統(tǒng)盈利模式的情境下,更多類型企業(yè)加速布局進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。

    4.2從投資風(fēng)險(xiǎn)看,三大風(fēng)險(xiǎn)依然存在,需要更多政策與經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新

    從政策層面看,需要未來(lái)加快推動(dòng)養(yǎng)老金融的發(fā)展,創(chuàng)新金融領(lǐng)域的參與方式,通過(guò)投資主體的多元化降低高端養(yǎng)老地產(chǎn)的短期投資風(fēng)險(xiǎn)。

    從經(jīng)營(yíng)模式看,養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈需要更進(jìn)一步延長(zhǎng),地產(chǎn)、保險(xiǎn)、護(hù)理、醫(yī)療、文體娛樂(lè)、旅游、零售、餐飲等行業(yè)需要加速融合,如此才能進(jìn)一步發(fā)揮各產(chǎn)業(yè)自身的專業(yè)化優(yōu)勢(shì),并有效降低投資企業(yè)因?yàn)檫^(guò)多的專業(yè)化投資所造成的重資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

    從利潤(rùn)回報(bào)看,長(zhǎng)期內(nèi)高端養(yǎng)老地產(chǎn)的回報(bào)率都不可能過(guò)高,這是因?yàn)轲B(yǎng)老行業(yè)自身特征所決定,從國(guó)際上看,目前高端養(yǎng)老地產(chǎn)的平均投資回報(bào)都不超過(guò)10%。未來(lái),高端養(yǎng)老地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)上需要打造基于多元服務(wù)的更具選擇、更富彈性的利潤(rùn)群,而非單一的傳統(tǒng)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的租售回報(bào)模式。

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