房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管控探析

摘 要 隨著房地產(chǎn)行業(yè)從高速發(fā)展到平穩(wěn)落地，在融資收緊、債務(wù)壓力上升、規(guī)模卻步而兼顧利潤(rùn)等大環(huán)境下，資金作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命線，如何對(duì)其進(jìn)行有效的管控顯得尤為重要。本文剖析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管控存在的問題，進(jìn)一步探討資金管控對(duì)策，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 資金管控

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展作出了巨大貢獻(xiàn)。乘著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的東風(fēng)，房地產(chǎn)行業(yè)已走過十幾年的快速發(fā)展歷程。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)率的進(jìn)一步提高，國(guó)民住房需求逐步滿足，房地產(chǎn)行業(yè)步入平穩(wěn)發(fā)展階段。在國(guó)家信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存環(huán)境進(jìn)一步惡化，過去被高利潤(rùn)掩蓋的粗放管理模式難以為繼，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理水平提出了更高的要求。作為典型的資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)涉及的資金量巨大，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，公司將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，因此，資金管控對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說尤為重要。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管控存在的問題

（一）融資渠道變窄

目前銀行作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要渠道，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期嚴(yán)重依賴的融資對(duì)象，銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的融資金融占其總?cè)谫Y額的70%以上。然而隨著第三產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，由于這些行業(yè)發(fā)展前景優(yōu)、資本回流風(fēng)險(xiǎn)低，銀行越來越青睞這些客戶，相應(yīng)地開始縮減對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款份額。同時(shí)，受宏觀調(diào)控政策影響，基金、信托等方式的融資難度逐漸加大，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又沒有找到其他可以長(zhǎng)期為其提供穩(wěn)定大額資金的渠道，進(jìn)而導(dǎo)致融資渠道變窄。

（二）資金管控不到位

在過去豐厚的市場(chǎng)回報(bào)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)制度的精細(xì)化管理和現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制度的建立健全一度被嚴(yán)重忽視，對(duì)項(xiàng)目可行性的研究不足，導(dǎo)致項(xiàng)目投資失敗，前期財(cái)務(wù)預(yù)算不完整、不充分，甚至根本沒有進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算，項(xiàng)目建設(shè)過程中資金管控不嚴(yán)，大量不必要的浪費(fèi)和重復(fù)建設(shè)使企業(yè)資金鏈面臨斷裂的危機(jī)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受到嚴(yán)重影響，甚至出現(xiàn)工程停滯、樓盤爛尾等惡性事件，企業(yè)財(cái)務(wù)資金風(fēng)險(xiǎn)與日俱增，資本結(jié)構(gòu)失衡嚴(yán)重，多重風(fēng)險(xiǎn)的疊加對(duì)管理工作提出挑戰(zhàn)。

（三）資金回籠速度慢

一方面，基于國(guó)家出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，市場(chǎng)普遍存在觀望情緒，絕大多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目的銷售情況不如預(yù)期，再加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迫于銷售壓力，采取多樣的銷售政策，一些政策在出臺(tái)時(shí)單單考慮了銷售的壓力卻拉長(zhǎng)了資金回籠的時(shí)間;另一方面，房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度建設(shè)跟不上行業(yè)發(fā)展的節(jié)奏，在銷售資金回籠方面的重視程度不足，缺乏相應(yīng)的管控措施，這些因素都使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回籠周期加長(zhǎng)，收回投入資金的難度增加，無法及時(shí)償還銀行貸款，導(dǎo)致公司運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管控對(duì)策

（一）拓寬融資渠道

拓寬融資渠道一方面需要企業(yè)練好內(nèi)功，另一方面需要企業(yè)加強(qiáng)與外界的聯(lián)系。在緊縮的貨幣政策環(huán)境下，金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)增強(qiáng)，對(duì)企業(yè)的信用條件要求更為苛刻。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需加強(qiáng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、盈利能力，提高企業(yè)銷售業(yè)績(jī)、綜合排名、企業(yè)知名度，這樣能幫助企業(yè)受到更多金融機(jī)構(gòu)的青睞。同時(shí)企業(yè)要加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，及時(shí)關(guān)注融資政策變化，積極做好準(zhǔn)備，抓住政策窗口期。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過合作開發(fā)、融資代建、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式，加強(qiáng)與同行的合作，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。只有保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源，才能促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展。

（二）強(qiáng)化資金管控

房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求大，開發(fā)周期長(zhǎng)，資金管控涉及項(xiàng)目的全流程。加強(qiáng)項(xiàng)目資金管控，需要在項(xiàng)目成立之初，做好項(xiàng)目的可行性分析工作。要規(guī)劃項(xiàng)目策劃、開發(fā)、銷售全流程，將資金管控融入每一個(gè)環(huán)節(jié)。通過對(duì)項(xiàng)目實(shí)施流程的預(yù)測(cè)，建立項(xiàng)目現(xiàn)金流量模型，從而有效規(guī)劃和控制項(xiàng)目現(xiàn)金流量。加強(qiáng)資金管控，還需要企業(yè)各個(gè)部門的相互配合，把控好項(xiàng)目的各個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，需要有完善的企業(yè)規(guī)章制度作為保障。只有這樣，才能使企業(yè)資金管控接地氣、有成效。

（三）加快資金回籠

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境日益嚴(yán)峻，為保障日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、尋求發(fā)展，加快項(xiàng)目資金回籠成為重要途徑。加快項(xiàng)目資金回籠，一方面需要促進(jìn)項(xiàng)目的銷售，另一方面需要促進(jìn)銷售資金回籠。產(chǎn)品是否符合市場(chǎng)需求，對(duì)項(xiàng)目去化速度影響深遠(yuǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高項(xiàng)目策劃能力、設(shè)計(jì)能力以及開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力。而好的產(chǎn)品亦需要好的銷售策略。國(guó)家宏觀政策多變，限購(gòu)、限售、限簽、限貸等政策對(duì)項(xiàng)目銷售、資金回款影響巨大。企業(yè)面對(duì)政策變化，應(yīng)提前做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，把握政策窗口期，同時(shí)加強(qiáng)與銀行的溝通，促進(jìn)已售房款快速回籠。

四、結(jié)語(yǔ)

面對(duì)不明朗的行業(yè)發(fā)展前景，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論是選擇“彎道超車”還是“活下去”，資金管控都是企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要一環(huán)。資金管控涉及企業(yè)管理各個(gè)方面，貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目全流程，只有全面提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力，才能提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管控能力。

（作者單位為廣州市譽(yù)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

[作者簡(jiǎn)介：彭景滔（1986—），男，暨南大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)研究生，研究方向：財(cái)務(wù)投資。]