淺析中國(guó)公租房的運(yùn)作機(jī)制

摘 要：建設(shè)公租房是政府解決中低收入人群和新就業(yè)職工等群體住房困難的一個(gè)過(guò)渡性的方法。目前，我國(guó)公租房在籌資、監(jiān)管、運(yùn)營(yíng)等多個(gè)環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了一些問(wèn)題，譬如社會(huì)力量參與少、融資模式單一導(dǎo)致的融資瓶頸，租金定價(jià)不合理導(dǎo)致的公租房遇冷，準(zhǔn)入退出機(jī)制中、運(yùn)存在諸多不規(guī)范、不合理的情形，不利于資源的合理配置，所以國(guó)家要?jiǎng)?chuàng)新融資模式，完善租金定價(jià)機(jī)制以及準(zhǔn)入退出機(jī)制。

關(guān)鍵詞：公租房;融資模式;定價(jià)機(jī)制;準(zhǔn)入退出機(jī)制

一、關(guān)于公租房融資模式

長(zhǎng)期的可持續(xù)資金來(lái)源已成為目前制約我國(guó)公租房發(fā)展的主要瓶頸。公租房的保障特性決定了其租金水平必須低于市場(chǎng)平均水平，同時(shí)由于資金回流主要依靠房租和配套設(shè)施的租金收入，回收期相對(duì)較長(zhǎng)，社會(huì)資本進(jìn)入公租房領(lǐng)域的積極性很低。因此，融資機(jī)構(gòu)的融資模式選擇對(duì)公租房建設(shè)至關(guān)重要（潘愛(ài)民、王芳，2013）。近年來(lái)，為提升公租房融資效率和效益，并降低政府在公租房融資中的風(fēng)險(xiǎn)，很多學(xué)者都建議創(chuàng)新融資模式。一些學(xué)者通過(guò)對(duì)公租房項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)的分析，提出了公租房土地不再采用無(wú)償劃撥方式提供，而是按市場(chǎng)價(jià)格入股公租房項(xiàng)目，再引入REITs對(duì)公租房項(xiàng)目進(jìn)行收購(gòu)，政府以土地出讓獲得的收益成立公共租賃住房補(bǔ)貼基金（下稱(chēng)補(bǔ)貼基金），由補(bǔ)貼基金對(duì)REITs進(jìn)行補(bǔ)貼，以提高REITs收益率，吸引社會(huì)資金參與公租房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的融資模式（肖進(jìn)、張寶林等，2014;鮑玉才，2013）;欒世紅（2015）通過(guò)做實(shí)例研究，得出BOT融資模式適用于租賃型保障房建設(shè)的融資模型，并提出了使用建議。陳昭（2017）則認(rèn)為CMBS融資工具的運(yùn)用使得社?；稹⒈ｋU(xiǎn)企業(yè)等需要配置長(zhǎng)期低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入公租房融資渠道的動(dòng)力增強(qiáng)，同時(shí)能夠借助PPP模式引導(dǎo)社會(huì)閑散資金流向公共服務(wù)建設(shè)，顯著降低政府建設(shè)保障性住房的財(cái)政壓力。為檢驗(yàn)PPP模式的可行性，相關(guān)學(xué)者做出了如下分析：陳德強(qiáng)、趙婭婷（2016）對(duì)采用PPP融資模式建設(shè)公租房進(jìn)行SWOT分析，并進(jìn)行財(cái)務(wù)可行性分析，以濟(jì)南市西蔣峪公共租賃住房為例，進(jìn)行凈現(xiàn)值分析得出PPP融資模式應(yīng)用于公租房完全符合我國(guó)當(dāng)前的社會(huì)實(shí)際形勢(shì);馮偉（2018）認(rèn)為在公租房領(lǐng)域引入PPP+類(lèi)REITs可以盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)、拓寬融資渠道;可加快現(xiàn)金回流，同時(shí)解決盤(pán)活存量問(wèn)題，提高財(cái)政資金利用效率;能夠優(yōu)化PPP項(xiàng)目全生命周期的融資結(jié)構(gòu)安排，為各類(lèi)投資者和社會(huì)資本提供更為充分的投資選擇和融資便利進(jìn)而解決公租房運(yùn)營(yíng)企業(yè)直接融資需求。張鵬（2018）通過(guò)采用風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別表法、RBS法、專(zhuān)家問(wèn)卷法、模糊綜合評(píng)價(jià)法、對(duì)靖江市公租房PPP模式的進(jìn)行全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估、分配、應(yīng)對(duì)等方面的研究，得出PPP模式引入到公租房建設(shè)，既解決了融資難題，又有效保障了各參與方的利益，提高項(xiàng)目建設(shè)效率;提出公租房PPP項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理和控制的方法。

二、公租房定價(jià)機(jī)制

增加公租房供給是我國(guó)住房保障政策的重點(diǎn)，而公租房定價(jià)是住房保障可持續(xù)發(fā)展的難題。周小寒（2013）認(rèn)為公租房租金定價(jià)需要考慮市場(chǎng)租金水平、保障對(duì)象支付能力、財(cái)政負(fù)擔(dān)能力、社會(huì)資金投資回報(bào)等多方面因素;鄭思思（2011）從廉租住房PPP融資模式的經(jīng)驗(yàn)借鑒出發(fā)，探討公共租賃房PPP模式運(yùn)作流程，并分析該模式下的定價(jià)機(jī)制及其保障措施;王守清（2013）基于保障性、公平性、可持續(xù)發(fā)展等原則，深入研究設(shè)計(jì)了BOT模式下的公租房定價(jià)機(jī)制，提出了采取名義租金、實(shí)際租金的“雙租金制”和實(shí)行“租補(bǔ)分離”的定價(jià)思路（高華麗、閆建，2015;邱少君等2017）;周云等（2016）首先利用主成分分析法篩選城市，然后根據(jù)公租房租金定價(jià)原則選取灰色關(guān)聯(lián)分析法的比較因素，建立租金定價(jià)模型，最終得到蘇州市的公租房租金價(jià)格區(qū)間，并提出優(yōu)化公租房租金定價(jià)的建議。鄒勁松（2017）提出公共租賃住房定價(jià)機(jī)制，即要統(tǒng)籌宏觀與微觀、時(shí)間與空間、效率與公平，把握住“可承受、可持續(xù)”的雙目標(biāo)，兼容市場(chǎng)、成本、家庭收入三個(gè)定租因素，綜合確定公租房租金水平;還有學(xué)者提出將公租房租金收入設(shè)計(jì)成債權(quán)性公租房REITs，可以滿足市場(chǎng)對(duì)收益率的需求（肖忠意、劉煉，2014;喻瑤、陳栗剛，2018）;在遵循社會(huì)公平負(fù)擔(dān)法的基本原則的前提下，實(shí)行差別化定價(jià)模式。（劉仁海，2010;孟衛(wèi)東、柳歆，2011）;邵珠晨，石振武（2016）提出統(tǒng)籌的組合定價(jià)模型相較于單一成分定價(jià)更準(zhǔn)確地反映房屋居住價(jià)值，該研究可為私營(yíng)企業(yè)參與的公租房定價(jià)提供科學(xué)合理的依據(jù)。

三、準(zhǔn)入退出機(jī)制

準(zhǔn)入退出機(jī)制是保障性住房管理制度的重要組成部分，而保障性住房數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足中低收入家庭的需求，因此完善保障性住房準(zhǔn)入退出機(jī)制非常必要。一些學(xué)者指出準(zhǔn)入退出機(jī)制面臨的問(wèn)題：曹小琳、余楚喜（2012）通過(guò)分析公租房的準(zhǔn)入和退出機(jī)制及存在的問(wèn)題，并從租金、監(jiān)督管理、收入審核三個(gè)方面提出完善公租房準(zhǔn)入和退出管理的對(duì)策建議;楊鵬（2016）認(rèn)為公租房具體準(zhǔn)入條件的規(guī)定不具有規(guī)范性、確定性，規(guī)范位階較低，且各地要素設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定有相當(dāng)?shù)牟町愋院秃侠硇?，不利于從微觀層面確保公租房等保障性住房實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保、公平公正的社會(huì)目標(biāo);并且當(dāng)前我國(guó)公租房準(zhǔn)入和退出機(jī)制存在信息不對(duì)稱(chēng)等問(wèn)題（王帆、余德泉，2017;吳冬曉，2017）;所以，吳賓、王淑華（2015）從對(duì)公租房作為保障性住房以保障流動(dòng)性人口住房需求的功能出發(fā)，分析了公共租賃住房準(zhǔn)入機(jī)制中存在的缺陷，提出制定科學(xué)的審核標(biāo)準(zhǔn)及建立動(dòng)態(tài)配租機(jī)制等合理建議;在保障性住房的分配與退出機(jī)制必須堅(jiān)持公平兼效率的原則（高波，2012）;王玉（2016）通過(guò)分析三方對(duì)租金水平的博弈過(guò)程，提出能夠推動(dòng)博弈達(dá)到滿足三方利益需求的“納什均衡”的條件，結(jié)合多目標(biāo)規(guī)劃模型求出合理的公租房租金水平并制定了公租房調(diào)價(jià)機(jī)制。吳翔華（2018）通過(guò)采用問(wèn)卷調(diào)查的方法，建立logistic回歸模型，最終發(fā)現(xiàn)：年齡、子女狀況、年收入、工作年限、未來(lái)去向、房屋價(jià)格、住房保障方式的選擇、穩(wěn)定性、住房與單位的距離、教育資源、醫(yī)療條件顯著影響調(diào)研群體的租買(mǎi)選擇意愿，并提出相關(guān)建議。

不容否認(rèn)的是，現(xiàn)有文獻(xiàn)在公租房進(jìn)入退出機(jī)制、融資模式及租金定價(jià)方面方面形成了極為豐富的研究成果，為進(jìn)一步研究如何促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)更好的發(fā)展問(wèn)題奠定了重要基礎(chǔ)，同時(shí)，現(xiàn)有研究的局限性也促進(jìn)公租房市場(chǎng)健康繁榮發(fā)展提供了新的研究思路。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄒勁松.公共租賃住房定價(jià)機(jī)制研究：以北京市為例[J].中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2017，5（1）：118-128.

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[3]吳賓，王淑華.我國(guó)流動(dòng)人口公租房準(zhǔn)入機(jī)制研究[J].山東行政學(xué)院學(xué)報(bào)，2015（6）：82-87.

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作者簡(jiǎn)介：

張慧艷（1994—），女，漢族，山西呂梁人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)（社會(huì)保障專(zhuān)業(yè)），

學(xué)術(shù)：碩士研究生，研究方向：住房保障制度方向.