淺議市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

王曉霞

摘要：現(xiàn)階段，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的十分的迅速，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也越來越完善。市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中適用于有充足房地產(chǎn)交易實(shí)例的地區(qū)，由于市場(chǎng)法評(píng)估受評(píng)估人員的知識(shí)經(jīng)驗(yàn)約束較大，主觀因素對(duì)價(jià)格影響較大，因此市場(chǎng)法更適用于房地產(chǎn)出售、購(gòu)置、投資決策等經(jīng)濟(jì)行為。本文從市場(chǎng)法的含義、市場(chǎng)法的應(yīng)用范疇、市場(chǎng)法的評(píng)估程序，并舉例說明市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中的實(shí)際應(yīng)用，為準(zhǔn)確評(píng)估國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值提供參考。

關(guān)鍵詞：市場(chǎng)法；我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估；應(yīng)用

1市場(chǎng)法比較因素修正

1.1交易情況修正

交易情況修正是指剔除交易過程中的一些特殊因素造成的交易價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的非正常交易價(jià)格修正為正常交易價(jià)格。交易情況修正可排除因交易行為中一些特殊因素所造成的交易行為偏差。正常交易指交易應(yīng)是公平、平等、自愿的，即在公開市場(chǎng)、信息通暢、交易雙方自愿、沒有私自利益關(guān)系情況下的交易。例如，實(shí)際成交價(jià)格低于正常交易價(jià)格5%，則可比實(shí)例情況指數(shù)為95；若實(shí)際成交價(jià)格高于正常交易價(jià)格5%，則可比實(shí)例情況指數(shù)為105。

1.2區(qū)域因素修正

進(jìn)行區(qū)域分析時(shí)，商業(yè)區(qū)通常以商業(yè)收益能發(fā)生替代關(guān)系地區(qū)為交易實(shí)例房地產(chǎn)的選用范圍；住宅區(qū)通常以通向市中心的方便程度能發(fā)生替代關(guān)系地區(qū)為交易實(shí)例房地產(chǎn)的選用范圍。在分析區(qū)域因素的影響時(shí)，對(duì)不同類型房地產(chǎn)的側(cè)重點(diǎn)是不同的。

2市場(chǎng)法概述

2.1市場(chǎng)法的概念

是由專業(yè)評(píng)估師，通過選取一定數(shù)量發(fā)生過交易且符合相關(guān)條件，與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)，將其與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，之后對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行合理調(diào)整，求取估價(jià)對(duì)象參考價(jià)值的方法。

2.2市場(chǎng)法的適用對(duì)象

適用對(duì)象主要為住宅，例如普通住宅，高級(jí)公寓，別墅等，特別是數(shù)量眾多，存量成套的住宅最宜用市場(chǎng)法估價(jià)。其次是商鋪，寫字樓，廠房以及房地產(chǎn)開發(fā)用地。

2.3市場(chǎng)法的主要步驟

（1）搜集交易實(shí)例。

即搜集大量的發(fā)生過交易的房地產(chǎn)及其成交價(jià)格，成交日期等信息。

（2）選取可比實(shí)例。

即從搜集的大量交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的符合一定條件的交易實(shí)例。

（3）處理可比實(shí)例成交價(jià)格。

需要消除三個(gè)方面的不同所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格和估價(jià)對(duì)象價(jià)值的差異：特殊交易情況和正常交易情況不同，成交日期和估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同（實(shí)質(zhì)上是這兩個(gè)時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不同），可比實(shí)例狀況和估價(jià)對(duì)象狀況不同，分別稱為交易情況修正，市場(chǎng)狀況修正，房地產(chǎn)狀況修正。

3相關(guān)對(duì)策

3.1以最新出臺(tái)的法律法規(guī)為標(biāo)準(zhǔn)

目前最新的法律法規(guī)是2014年新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的出臺(tái)，對(duì)此贈(zèng)送面積的亂象做了詳細(xì)具體的規(guī)定，主要限定并劃分了各類贈(zèng)送面積形式是否要計(jì)入建筑面積，計(jì)入或不計(jì)入建筑面積的詳細(xì)條件，以及計(jì)入建筑面積的具體比例。改良的市場(chǎng)法主要根據(jù)2014年新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，分別根據(jù)贈(zèng)送面積的形式和具體規(guī)格，來獲取贈(zèng)送面積當(dāng)中需要計(jì)入建筑面積和無需計(jì)入建筑面積的比例，然后進(jìn)行下一步計(jì)算。盡管該規(guī)范正處于實(shí)施的初期，要想發(fā)揮效用，必然經(jīng)歷漫長(zhǎng)艱辛的過程，但作為一項(xiàng)法律規(guī)范，其施行具有強(qiáng)制性，無論今后如何發(fā)展，未來的房地產(chǎn)評(píng)估師按照新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》來對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估是必然趨勢(shì)，其為改良市場(chǎng)法提供了法律依據(jù)和保障。

3.2根據(jù)待估對(duì)象的實(shí)際可使用面積進(jìn)行計(jì)算

當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，評(píng)估師所評(píng)估的房產(chǎn)大多都包含贈(zèng)送面積，盡管房地產(chǎn)開發(fā)商在取得這部分贈(zèng)送面積時(shí)沒有或是極少支付土地出讓金，并且贈(zèng)送面積在作為主要法律形式的房產(chǎn)證和購(gòu)房合同上不會(huì)給予記錄和顯示，但在實(shí)際上，投資者與購(gòu)房者在購(gòu)買該處房產(chǎn)時(shí)的重要考慮之一便是是否是有贈(zèng)送面積，以及贈(zèng)送面積的形式，此外，盡管贈(zèng)送面積在房產(chǎn)證和購(gòu)房合同上沒有給予記錄和出示，但其實(shí)質(zhì)是該房產(chǎn)的一部分，同樣能提供使用價(jià)值，與該房產(chǎn)的其余部分無異?！疤煜聸]有免費(fèi)的午餐”，雖說是贈(zèng)送，但購(gòu)房者支付的房款中已經(jīng)包括了該部分贈(zèng)送面積所需支付的費(fèi)用，贈(zèng)送面積的實(shí)際擁有人和實(shí)際使用人都是購(gòu)房者。不難看出，要想提供具有實(shí)際參考價(jià)值的評(píng)估結(jié)論，評(píng)估師不可一味拘泥于法律形式，以房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)，即實(shí)際可利用面積來進(jìn)行評(píng)估計(jì)算。

3.3拆分評(píng)估對(duì)象后搜集實(shí)例

而按照改良后的市場(chǎng)法的思路，先計(jì)算贈(zèng)送面積的造價(jià)成本并扣除贈(zèng)送面積部分后，尋找剩余的建筑面積相同的戶型的交易實(shí)例相對(duì)更加方便高效，此時(shí)，用市場(chǎng)法搜集的參照物，不必再限于戶型與贈(zèng)送面積都相同的實(shí)例，而是可以選擇贈(zèng)送面積形式不同，但贈(zèng)送面積之外的建筑面積相近，戶型整體相同的參照物。

3.4拆分評(píng)估對(duì)象后進(jìn)行計(jì)算

把待評(píng)估的房產(chǎn)拆分為贈(zèng)送面積與不帶贈(zèng)送面積的建筑面積這兩部分，計(jì)算思路是：先計(jì)算出取得時(shí)無需支付土地出讓金部分的贈(zèng)送面積的價(jià)格，扣除后即剩下的建筑面積形狀幾乎相同，在建筑面積基礎(chǔ)上加上需計(jì)入其中的贈(zèng)送面積部分，之后對(duì)其運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行比較計(jì)算。具體計(jì)算公式及步驟：

（1）贈(zèng)送面積成本計(jì)算部分。

贈(zèng)送面積部分價(jià)格=贈(zèng)送面積部分×不計(jì)入建筑面積部分比例×單位建筑成本

建筑面積單價(jià)=（成交價(jià)-贈(zèng)送面積部分價(jià)格）÷（建筑面積+贈(zèng)送面積×計(jì)入建筑面積比例）

（2）建筑面積部分運(yùn)用市場(chǎng)法計(jì)算。

（3）求取評(píng)估對(duì)象價(jià)格。

評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格=評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)單價(jià)×（建筑面積+贈(zèng)送面積×計(jì)入建筑面積比例）+贈(zèng)送面積部分×不計(jì)入建筑面積部分比例×單位建筑成本。

4結(jié)語(yǔ)

市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中適用于有充足房地產(chǎn)交易實(shí)例的地區(qū)，對(duì)于交易實(shí)例少，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易不透明、信息不暢的地區(qū)則不宜采用。由于市場(chǎng)法評(píng)估受評(píng)估人員的知識(shí)經(jīng)驗(yàn)約束較大，主觀因素對(duì)價(jià)格影響較大，因此市場(chǎng)法更適用于房地產(chǎn)出售、購(gòu)置、投資決策等經(jīng)濟(jì)行為。目前，市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用還存在一定的局限性，但隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的健全，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的成熟。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：寧夏旭瑞房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司）