試析房地產(chǎn)物業(yè)管理中存在的問題及改進措施建議

閆瑤 何薈敏

摘要：隨著我國社會的迅速發(fā)展，物業(yè)管理不僅關(guān)系到人們的日常生活，同時還涉及到我國社會的發(fā)展及社會主義的建設，因而在我國發(fā)展的過程中有著極其重要的作用。然而在實際發(fā)展中，物業(yè)管理作為新興的行業(yè)，在管理中仍存在著許多不足，與此同時，加上人們對物業(yè)管理沒有形成正確的認識，因而在一定程度上阻礙了物業(yè)管理的發(fā)展。在此，本文針對物業(yè)管理中的相關(guān)問題及其相關(guān)改進措施建議，做以下探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；物業(yè)管理

1研究背景

房地產(chǎn)物業(yè)管理在我國雖說有三十多年歷史了，但仍屬于不夠成熟的行業(yè)。服務質(zhì)量參差不齊，有法不依，問題多于業(yè)績，業(yè)主滿意的物業(yè)為之甚少。在市場經(jīng)濟環(huán)境下，搞好房地產(chǎn)物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)健康發(fā)展的一個基本要素。房地產(chǎn)行業(yè)充分認識到現(xiàn)在物業(yè)管理中存在的問題，研究長期困擾物業(yè)服務質(zhì)量的癥結(jié)和解決辦法，對于提高房地產(chǎn)物業(yè)管理具有開拓性的作用。

2房地產(chǎn)物業(yè)管理中存在的主要問題及改進難點

物業(yè)管理質(zhì)量的好壞對城市的發(fā)展、社會的進步以及社區(qū)環(huán)境是否和諧具有極為重要意義。然而許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對物業(yè)管理概念以及責任認識不夠。管理者不僅文化程度相對較低，責任義務職業(yè)道德也都相對較低。許多計劃經(jīng)濟時期的房產(chǎn)管理機構(gòu)換個牌子就成了物業(yè)管理公司。老弱病殘、閑散人員、未受過物業(yè)管理知識培訓的雜工都混入物業(yè)管理行列。不正規(guī)就成為必然。事實上，目前我國多數(shù)物業(yè)管理公司根本達不到正常的經(jīng)營規(guī)模和模式。而且科學技術(shù)在物業(yè)管理過程中的推廣應用率極低。致使新房在建設時已經(jīng)安裝的功能得不到有效維護。安全隱患隨處可見。 在物業(yè)管理的過程中，其核心是與業(yè)主進行合理的溝通，在取得業(yè)主認可的前提下，與業(yè)主簽訂相應的服務合同，從而形成合作關(guān)系。然而，在實際發(fā)展中，多數(shù)物業(yè)管理以“主人”的身份自居，且在管理的過程中，沒有認識到服務的重要性，同時也就無法在服務的過程中找準自己的服務位置。其主要表現(xiàn)在以下幾方面：

首先，多數(shù)物業(yè)服務質(zhì)量不高，且在收費服務的過程中，存在著嚴重的惡性循環(huán)現(xiàn)象，且收費服務態(tài)度惡劣。物業(yè)公司的管理收費行為帶有很大的隨意性和自主性。其物業(yè)收費“標準”完全由物業(yè)公司自己“制定”。業(yè)主完全處于被動接受的地位。部分物業(yè)公司為了更多地獲取利益，巧立名目多收費、亂收費。甚至部分物業(yè)公司為了獲取更多的利益，，單方面制定一系列權(quán)力與義務、責任完全不對稱的規(guī)章制度約束業(yè)主。并以押金、罰款等不正當手段對業(yè)主進行強制管理、收費。業(yè)主稍有不從，物業(yè)公司便以停水、停電、停氣相要挾，甚至武力相加。物業(yè)公司服務態(tài)度差，服務不規(guī)范、不及時、不到位或越位隨意定價，其目的只有收費。

其次，在物業(yè)管理中，服務人員的素質(zhì)參差不齊，同時因不滿足于物業(yè)管理行業(yè)的低薄薪水，因而在工作的過程中，無法全身心的投入。并且在我國現(xiàn)有的物業(yè)管理公司中，多數(shù)是開發(fā)商自己成立后連帶進來的，因而在服務的過程中，缺乏完善的物業(yè)管理機制。與此同時，物業(yè)管理人員在與業(yè)主溝通時，往往會出現(xiàn)“強賣”“強收”等現(xiàn)象。由此，不僅損害了業(yè)主的利益，同時還嚴重影響了物業(yè)公司的形象。

最后，物業(yè)管理在日常管理中，缺乏完善的管理制度，以至于在發(fā)生糾紛時，管理人員之間往往會出現(xiàn)推卸責任的現(xiàn)象。有問題能推就推，推不了就不管。自己定的規(guī)則其管理者也不能熟知，對待業(yè)主提出的問題完全任憑自我感覺處理事務。

3對房地產(chǎn)物業(yè)管理的改進建議

房地產(chǎn)物業(yè)管理是個新生的事物，它的產(chǎn)生和發(fā)展必然伴隨著各方面利益的重新分配。各種沖突和矛盾在所難免。但遇事應先找自身的毛病，是誰的責任應當由誰負責，決不能推脫。要強化參與物業(yè)管理的內(nèi)部全體成員的服務觀念，讓服務對象接受這種我們的管理和服務。首先要讓他們知道管理、服務的內(nèi)容以及管理者的責任，要讓社會和公眾了解房地產(chǎn)物業(yè)管理并監(jiān)督房地產(chǎn)物業(yè)管理。這實際上也是在建立一種物業(yè)管理模式。通過各種方式宣傳和傳達物業(yè)管理規(guī)則，使業(yè)主從了解、理解、接受到要求物業(yè)提供管理和服務。同時，還要宣傳物業(yè)管理給住戶帶來的益處，使業(yè)主自愿接受物業(yè)管理這一新的事物，從行動上支持物業(yè)管理。

《物業(yè)管理條例》第三十三條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。然而，在我國物業(yè)管理實際發(fā)展的過程中，由于受多方面因素的影響，以至于多數(shù)管理人員沒有獲得職業(yè)資格證書。由此就需要物業(yè)公司在發(fā)展的過程中，能夠加快人才的培養(yǎng)，以便為公司今后的發(fā)展做好鋪墊。而在其培養(yǎng)的過程中，主要包括以下幾個方面：首先，物業(yè)公司負責人應適時的組織人員進行思想道德培訓，使其在原有的基礎(chǔ)上加強自身的道德修養(yǎng)，從而提高自身的服務意識。其次，組織管理人員不斷的學習先進的物業(yè)管理水平，使其在原有的基礎(chǔ)上創(chuàng)新自身的管理模式，同時以完善、優(yōu)質(zhì)的服務與業(yè)主進行交流。再次，物業(yè)公司可以通過招聘的方式，為公司發(fā)掘人才，同時可以組織公司的人員進行培訓，待其通過職業(yè)資格證書后簽訂就業(yè)合同。最后，公司在發(fā)展的過程中，應進行公開競爭，以便公司的有志之士能夠通過自身的努力找到合適的職位。

物業(yè)管理是微利行業(yè)，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要，許多物業(yè)服務企業(yè)認識到三分薄田難致富 ， 管理的效益是廣種薄收。為擺脫困境，在守住本身的基礎(chǔ)上，參與競爭，對外擴張，力爭更多的地盤，實現(xiàn)規(guī)模效益。這從客觀上要求物業(yè)服務企業(yè)必須走規(guī)?；⒓瘓F化之路。為此，有關(guān)部門應制定相應政策，啟動物業(yè)管理市場預警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)服務企業(yè)進一步發(fā)展壯大，治理一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)服務企業(yè)，最終實現(xiàn)強強聯(lián)合，形成正規(guī)化物業(yè)管理集團。區(qū)域化管理是物業(yè)管理的未來發(fā)展方向。政府行政主管部門應統(tǒng)一規(guī)劃，按照行政區(qū)域設定范圍實行物業(yè)管理。以城市規(guī)劃的自然區(qū)域為基礎(chǔ)，以有利管理、工作、生活為原則，以提高城市整體管理水平為目的設定若干個物業(yè)區(qū)，化分散為集中管理，形成整體優(yōu)勢，提高城市整體物業(yè)管理水平。

參考文獻：

[1]張琪.搶抓機遇求發(fā)展刻不容緩——反思物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程[J].城市開發(fā)，2010，（17）.

[2]朱立強.淺論物業(yè)管理中的正確理念和溝通技巧[J].長江大學學報（社會科學版），2010，（3）.

（作者單位：安陽建工（集團）有限責任公司

安陽市應元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）