房地產(chǎn)開發(fā)中工程成本預(yù)算與決算管理分析

長(zhǎng)春吳中地產(chǎn)有限公司

摘要：現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)十分重視工程成本問題，因此預(yù)算、決算作為管理成本高低的工作，自然會(huì)受到企業(yè)高層管理。但實(shí)際來看，現(xiàn)代部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)算、決算的認(rèn)知不夠深刻、準(zhǔn)確，導(dǎo)致管理收效甚微。在這一條件下，本文為了提高企業(yè)預(yù)算、決算管理效果，將分析現(xiàn)有問題，后提出針對(duì)性的優(yōu)化策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);工程成本;預(yù)算與決算管理

在房地產(chǎn)開發(fā)中，工程成本的預(yù)算、決算分別代表了兩個(gè)階段，即預(yù)算是在工程方案要求全部清晰但尚未動(dòng)工之前，根據(jù)工程要求對(duì)工程造價(jià)成本進(jìn)行初步計(jì)算的工作，可預(yù)估工程開發(fā)方案大致金額，此項(xiàng)工作關(guān)系到方案招投標(biāo)成功率;決算是在工程完成之后，根據(jù)施工記錄計(jì)算工程實(shí)際造價(jià)成本，判斷預(yù)算執(zhí)行情況，這影響到最終結(jié)算工作開展，若決算工作存在缺陷，則容易導(dǎo)致工程經(jīng)濟(jì)收益下降。因此為了保障房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，應(yīng)當(dāng)做好預(yù)算、決算管理工作。

一、預(yù)算、決算管理現(xiàn)存問題

（一）預(yù)算問題

目前，部分房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算管理工作當(dāng)中主要存在兩大問題，即預(yù)算數(shù)據(jù)獲取困難、預(yù)算模式固定。

（1）預(yù)算數(shù)據(jù)獲取困難

綜上可見，預(yù)算工作必須在具備已知因素的條件下才能開展工作，因此因素的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，將會(huì)對(duì)預(yù)算工作質(zhì)量造成影響，例如材料用量、施工人員數(shù)量、設(shè)備數(shù)量以及工程量等?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理中，深知預(yù)算工作的開展前提，因此會(huì)在工作前進(jìn)行數(shù)據(jù)獲取，但實(shí)際來看其獲取的數(shù)據(jù)普遍存在不完整，導(dǎo)致預(yù)算范圍與房地產(chǎn)開發(fā)范圍不符、不準(zhǔn)確，誤導(dǎo)預(yù)算人員等問題，而造成這一現(xiàn)象的主要原因就在于：因房地產(chǎn)開發(fā)復(fù)雜性較高，加之房地產(chǎn)企業(yè)不了解預(yù)算要求，所以在數(shù)據(jù)獲取中缺乏明確方向。

（2）預(yù)算模式固定

在任何房地產(chǎn)造價(jià)預(yù)算當(dāng)中都會(huì)遇到市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)問題，即市場(chǎng)價(jià)格存在隨時(shí)波動(dòng)的可能，而預(yù)算工作只能取當(dāng)前固定值進(jìn)行計(jì)算，得到當(dāng)前方案的造價(jià)，而在預(yù)算完成后，如果市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生波動(dòng)，就會(huì)導(dǎo)致預(yù)算不符實(shí)際的現(xiàn)象，這一表現(xiàn)在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算管理的固定模式上十分常見，面對(duì)任何方案只進(jìn)行一次預(yù)算，當(dāng)發(fā)生市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，就必須重新預(yù)算，大幅增長(zhǎng)了工作負(fù)擔(dān)與繁瑣度。

（二）決算問題

目前，部分房地產(chǎn)開發(fā)決算管理工作當(dāng)中主要存在兩大問題，即工程量計(jì)算問題、設(shè)計(jì)更變。

（1）工程量計(jì)算問題

工程量是決算工作中的重要指標(biāo)，理論上決算工作人員必須先計(jì)算工程量，后根據(jù)工程量才能得出準(zhǔn)確造價(jià)金額，但介于工程量的復(fù)雜性，在管理層面上容易出現(xiàn)出入，導(dǎo)致決算工作難以得到準(zhǔn)確結(jié)果。例如某工程在施工中并沒有詳細(xì)測(cè)量、記錄施工數(shù)據(jù)，導(dǎo)致決算數(shù)據(jù)支撐不足，工程量結(jié)果不完整，連帶決算結(jié)果存在同樣表現(xiàn)。

（2）設(shè)計(jì)更變

設(shè)計(jì)方案是工程量計(jì)算的重要依據(jù)，理論上依照方案就得到準(zhǔn)確結(jié)果，但在實(shí)際房地產(chǎn)施工當(dāng)中，其可能因?yàn)閷?shí)地環(huán)境的影響，需要在重度更變部分設(shè)計(jì)，導(dǎo)致實(shí)際工程量發(fā)生變化。而針對(duì)這一問題，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)管理中，并不會(huì)要求決算人員重新統(tǒng)計(jì)更變后方案的工程量，使得最終決算只能依照更變前方案來開展工作。

二、關(guān)于預(yù)算、決算管理的優(yōu)化策略

（一）專業(yè)水平保障

要實(shí)現(xiàn)預(yù)算、決算管理的優(yōu)化目的，必須先做好預(yù)算、決算專業(yè)水平保障工作，即首先從表面上來看，預(yù)算、決算就是將房地產(chǎn)項(xiàng)目中所有已知需要占用經(jīng)濟(jì)的因素全部總和，由此得到項(xiàng)目的預(yù)估、實(shí)際總造價(jià)成本，其次深入來看，預(yù)算、決算工作還具有判斷造價(jià)分配合理性的問題，即不同占用經(jīng)濟(jì)的因素其占用比是否合理，也是兩項(xiàng)工作的重要職能體現(xiàn)，如果在預(yù)算、決算管理中能夠體現(xiàn)這一點(diǎn)，可以幫助企業(yè)做好造價(jià)分配工作，有利于方案合理性與工程開發(fā)質(zhì)量。因此現(xiàn)代部分房地產(chǎn)企業(yè)不能因?yàn)閷I(yè)、非專業(yè)人員薪酬待遇的差異，而選擇待遇要求更低的非專業(yè)人員，必須對(duì)預(yù)算、決算人員的專業(yè)水平進(jìn)行管理，做到持證上崗。

（二）預(yù)算管理優(yōu)化策略

針對(duì)預(yù)算數(shù)據(jù)獲取困難的問題，在管理當(dāng)中建議先組織預(yù)算工作人員與施工人員、設(shè)計(jì)人員進(jìn)行小組會(huì)議討論，會(huì)議中預(yù)算工作人員應(yīng)當(dāng)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)方案提出實(shí)際要求，再通過施工、設(shè)計(jì)人員的反饋得到各要求的數(shù)據(jù)，同時(shí)對(duì)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性進(jìn)行審核，無誤后則可以進(jìn)入正式預(yù)算工作中，此舉可以彌補(bǔ)以往數(shù)據(jù)獲取當(dāng)中，因?yàn)閷I(yè)性不足而無法明確數(shù)據(jù)方向的表現(xiàn)，避免了數(shù)據(jù)不全、不準(zhǔn)確的問題。

針對(duì)預(yù)算模式固定的問題，建議采用多方案模式來開展工作，即市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)屬于不可控因素，在管理當(dāng)中只能進(jìn)行迎合，這一條件下可以先根據(jù)近期市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)數(shù)據(jù)進(jìn)行趨勢(shì)分析，且對(duì)趨勢(shì)區(qū)間進(jìn)行取值，隨后得到多個(gè)價(jià)格數(shù)據(jù)，后要求方案設(shè)計(jì)人員依照多個(gè)價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行開發(fā)方案設(shè)計(jì)，最終由預(yù)算工作人員對(duì)每個(gè)可行的方案進(jìn)行預(yù)算。此舉可以提高開發(fā)方案預(yù)算的容錯(cuò)率，在招投標(biāo)階段可以給業(yè)主提供更多的選擇，避免市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致的預(yù)算不合理問題。此外值得注意的是，在多方案模式下當(dāng)業(yè)主選定了某方案之后，必須與其簽訂合同，合同中應(yīng)當(dāng)提出“無論后續(xù)價(jià)格是否波動(dòng)、波幅如何，都以本方案預(yù)算價(jià)格進(jìn)行注資”的條款，同時(shí)設(shè)立應(yīng)急措施，此舉主要是為了避免后續(xù)經(jīng)濟(jì)糾紛。

（三）決算管理優(yōu)化策略

針對(duì)工程量計(jì)算問題，在管理層面上應(yīng)當(dāng)采用監(jiān)理機(jī)制，對(duì)施工中所有存在經(jīng)濟(jì)消耗的因素進(jìn)行記錄，例如施工維護(hù)、安全設(shè)施成本等，這些數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)在決算階段通過技術(shù)交底工作交給決算人員，為其提供全面的數(shù)據(jù)支持。同時(shí)考慮到數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的問題，在監(jiān)理人員進(jìn)行數(shù)據(jù)記錄時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性審核機(jī)制，即數(shù)據(jù)記錄完成之后，定期依照訂單等依憑判斷數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確，如果存在出入、誤差則要求及時(shí)整改，以免后續(xù)影響。

針對(duì)設(shè)計(jì)更變問題，首先在合同約束下，一般情況是不允許更變?cè)O(shè)計(jì)方案的，除非設(shè)計(jì)確實(shí)與實(shí)際環(huán)境存在不可避免的沖突，經(jīng)過房地產(chǎn)企業(yè)、業(yè)主的協(xié)商，如果雙方通過才能更變?cè)O(shè)計(jì)方案，在這一條件下，可以要求決算人員先對(duì)當(dāng)前方案進(jìn)行決算，決算結(jié)果將放置備用。其次當(dāng)設(shè)計(jì)方案更變，則針對(duì)更變避免進(jìn)行工程量計(jì)算，再結(jié)合備用決算結(jié)果的指標(biāo)項(xiàng)，可得更變前后方案之間的差異，再針對(duì)差異進(jìn)行決算調(diào)整，此舉可以大幅度簡(jiǎn)化決算工作繁瑣度與負(fù)擔(dān)。

三、結(jié)語：

本文主要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中工程成本預(yù)算與決算管理進(jìn)行了分析，通過分析可見，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算、決算主要存在四大問題，文章產(chǎn)生了各問題的影響表現(xiàn)以及形成原因;針對(duì)分析得到的問題，提出了前提性與針對(duì)性的優(yōu)化策略，在各項(xiàng)策略的應(yīng)用下，可起到優(yōu)化預(yù)算、決算管理策略的目的，有利于兩項(xiàng)工作的質(zhì)量，同時(shí)闡述了各策略的注意事項(xiàng)。

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作者簡(jiǎn)介：溫周平，吉林省長(zhǎng)春市，130000，性別：男，出生年月1975.12.6，民族，漢;籍貫，江西省寧都縣;學(xué)歷，研究生;職稱，正高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、高級(jí)工程師;研究方向，建筑與土木工程。